Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-2121/2019

г. Хабаровск

11 июня 2019 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 04.06.2019.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука, 

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи И.М. Богуновым, 

рассмотрел в заседании суда дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Амулет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680054, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мобайл-Логистик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680009, 

<

...>)

третье лицо: АО «Дальневосточная генерирующая компания»

о взыскании 90 337 руб. 60 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – Б.И. Дробитько, генеральный директор; 

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Амулет» (далее – ООО «Амулет») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мобайл-Логистик» (далее – ООО «Мобайл-Логистик») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.07.2010 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 03.04.2017) за август-сентябрь 2018 года в сумме 64 166 руб. 95 коп., пени за период 02.08.2018-26.10.2018 в размере 26 170 руб. 65 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного договора в части внесения согласованных арендных платежей. Иск нормативно обоснован положениями статей 606, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Определением от 08.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечено АО «Дальневосточная генерирующая компания».

Ответчик заявленные требования не признал, просил оставить их без удовлетворения. В спорный период ООО «Мобайл-Логистик» было лишено возможности использовать объект арендных отношений по целевому назначению ввиду ограничения доступа к павильону, проведения теплоснабжающей организацией ремонтных работ.  

Третье лицо в отзыве на иск подтвердило факт проведения ремонтных работ в непосредственной близости к павильону.

В заседании суда истец поддержал требования в полном объеме.

Ответчик, третье лицо, уведомленные о дате, времени и месте слушания, явку представителей не обеспечили. 

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, с учетом нормативных предписаний статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

01.07.2010 между ООО «Амулет» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора в целях размещения салона связи передано помещение (торговый павильон) площадью 21 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Передача объекта аренды Предпринимателю (с указанием на функциональные и амортизационные качества) подтверждена актом от 01.07.2010.

Согласно пункту 6.1 действие договора аренды распространено на период с 01.07.2010 по 30.05.2011. Данным пунктом договора также согласована возможность его пролонгации на неопределенный срок. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 55 000 руб. Плата за пользование имуществом подлежит внесению не позднее 1 числа месяца за текущий месяц.

Пунктом 4.1 установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленном размере и согласованные сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки.  

Соглашением № 1 от 03.04.2017 права и обязанности арендатора переданы ООО «Мобайл-Логистик». В остальной части условия договора от 01.07.2010 сохранены в первоначальном виде.

01.09.2018 между ООО «Амулет» и ООО «Мобайл-Логистик» заключено соглашение о расторжении договора от 01.07.2010 с 05.09.2018.

В порядке реализации достигнутой договоренности помещение возвращено арендодателю по акту от 05.09.2018.

Полагая, что в период действия договора от 01.07.2010 обязанность по осуществлению согласованных платежей исполнялась ООО «Мобайл-Логистик» ненадлежащим образом, ООО «Амулет» направило претензию  от 22.11.2018: ответчик поставлен в известность о наличии задолженности,  начислении пени. Обществу предложено исполнить принятые обязательства, разъяснены правовые последствия уклонения от совершения испрашиваемых действий в виде реализации права обращения за судебной защитой.   

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по ликвидации задолженности ответчиком не совершено. 

Неисполнение арендатором принятых на себя обязательств явилось основанием для обращения ООО «Амулет» в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных исковых требований. 

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 01.07.2010, соглашения от 03.04.2017, от 01.09.2018, передаточные акты от 01.07.2010, от 05.09.2018) подтверждает факт передачи во временное владение ООО «Мобайл-Логистик» помещения (торговый павильон) площадью 21 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, а также использование данного объекта ответчиком в целях размещения салона связи.  

В соответствии с расчетом истца за период 01.08.2018-05.09.2018 арендатору установленным порядком произведено начисление арендной платы в совокупном размере 64 166 руб. 95 коп.

Суд отмечает, что произведенный расчет соответствует условиям соглашения о размере платы. 

Доказательств внесения указанных платежей в заявленном размере ООО «Мобайл-Логистик» в материалы дела не представлено.

Вместе с тем в рассматриваемом случае суд не находит возможным удовлетворить заявленные требования в полном объеме. 

По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Таким образом, достаточным и самостоятельным основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы является объективная, то есть не зависящая от воли последнего, невозможность использования предмета аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Частью 3 статьи 70 АПК РФ, регламентирующей применяемый в арбитражном процессе стандарт доказывания, предусмотрено, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в период действия договора аренды АО «ДГК» были запланированы к проведению работы по капитальному ремонту тепловых сетей. 

Письмом № 152/21/4309 от 09.07.2018 АО «ДГК» проинформировало профильное подразделение Администрации города Хабаровска об уведомлении владельцев торговых объектов, расположенных в охранной зоне тепловых сетей вдоль ул. Серышева, относительно необходимости переноса киосков на период ремонта – с 23.07.2018 по 30.09.2018. 

Уведомлением Управления торговли, питания и бытового обслуживания от 20.07.2018 ООО «Мобайл-Логистик» поставлено в известность о необходимости перемещения торгового объекта в срок до 26.07.2018.

В рамках судебного разбирательства подтверждено, что после получения названного уведомления арендатор сообщил собственнику павильона о запланированных ремонтных работах, а также мерах, которые предложено предпринять в соответствии с уведомлением Администрации. 

Впоследствии – 01.08.2018 ООО «Мобайл-Логистик» направило в адрес ООО «Амулет» уведомление о невозможности использования торгового павильона, расторжении договора от 01.07.2010. Наряду с уведомлением в адрес истца направлено 2 экземпляра соглашения о расторжении договора аренды. Однако, соответствующее уведомление не было доставлено и возвращено отправителю. Действий по перемещению павильона истцом не предпринято. 

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Статьей 450.1 ГК РФ регламентировано, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из буквального содержания соглашения № 1 от 03.04.2017 следует, что при замене стороны арендатора на ООО «Мобайл-Логистик» контрагенты не согласовали период использования объекта, то есть фактически распространили действие договора с обновленным субъектным составом на неопределенный срок. 

Действий по установлению конкретной продолжительности дальнейшего использования объекта аренды, то есть каких-либо мер по заключению договора на определенный срок сторонами не предпринималось. 

В данном случае каждая из сторон вправе была в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 30 дней до даты предстоящего расторжения (в порядке пункта 5.6 договора от 01.07.2010).

Между тем, оценивая совокупность действий сторон, предпринятых при направлении уведомления № 152 и впоследствии, суд приходит к выводу о том, что данное уведомление в рассматриваемом случае не повлекло прекращение заключенного договора в одностороннем порядке в указанный в уведомлении момент.

В частности, наряду с уведомлением № 152 в адрес арендодателя было направлено соглашение о расторжении договора. Следовательно, возможность прекращения арендных отношений инициатор уведомления связывал со встречными действиями арендодателя. Таких действий, как установлено судом, арендодатель не предпринял. Более того, 01.09.2018 между ООО «Амулет» и ООО «Мобайл-Логистик» заключено соглашение о расторжении договора от 01.07.2010 с 05.09.2018. В порядке реализации достигнутой договоренности помещение возвращено арендодателю по акту от 05.09.2018.

Таким образом, арендные отношения сторон продолжались вплоть до 05.09.2018.

Вместе с тем, суд не находит законных оснований для взыскания платы за весь указанный период. 

Из приобщенных к материалам дела письменных пояснений третьего лица, договора подряда №339/ХТСК-18 от 05.06.2018, ордеров управления административно-технического контроля Администрации г. Хабаровска  усматривается, что работы по капитальному ремонту тепловых сетей в районе ул. Серышева в  г. Хабаровске были начаты 10.07.2018 и происходили в несколько этапов. 

Используемый ответчиком павильон расположен по адресу:                              

<

...>. 

Согласно ордерам №№ 5-15, 5-16 от 13.08.2018, земляные работы на данном участке были фактически начаты 14.08.2018. плановая продолжительность таковых – 29.09.2018. 

Из содержания ордеров следует, что в спорный период произведена установка ограждения, размещена техника для очистки, осуществлены земляные работы с разрытием траншеи.

Судом установлено, что земляные работы с разрытием траншеи были реализованы в непосредственной близости от объекта арендных отношений, на расстоянии около 1 м, со стороны главного входа в павильон, через который при обычных условиях использования осуществлялся доступ посетителей. 

Проведение данных работ в названный период, их локализация признаны сторонами и подтверждены представленными фотоматериалами. 

Материалами дела также подтверждается, что работы по монтажу трубопроводов и сопутствующие общестроительные работы были окончены 15.09.2018, то есть после расторжения договора от 01.07.2010 и передаче его по акту ООО «Амулет».  

Совокупность установленных данных о характере ремонтных  работ, их локализации позволяет констатировать, что предпринятые организациями, обслуживающими тепловые сети, действия в совокупности с уклонением арендодателя (достоверно осведомленного о наличии существенных препятствий в пользовании объектом аренды) от перемещения торгового павильона повлекли объективную невозможность для арендатора пользоваться арендованным имуществом в период с 14.08.2018 по 05.09.2018. 

Невозможность использования объекта аренды наступила по не зависящим от арендатора причинам, что освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы за указанный период. 

Доводы истца о потенциальной возможности иного способа использования объекта аренды признаются судом необоснованными. 

Охраняемый законом интерес арендатора в рассматриваемо случае состоял не просто в обладании неким объектом, а в использовании данного объекта по строго определенному – прямо отраженному в договоре целевому назначению. Осуществление торговой деятельности предполагает обеспечение свободного и безопасного доступа посетителей к соответствующему объекту через специально оборудованный для этого вход. В данном случае таких условий создано не было. Обстоятельства, исключившие возможность использования объекта, не состоят в причинной связи с действиями арендатора.    

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются законными и обоснованными лишь в части периода аренды, в течение которого пользование объектом не было сопряжено с установленными в ходе разбирательства ограничениями.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период 01.08.2018-13.08.2018 в сумме 23 064 руб. 52 коп. 

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ). 

Данное материально-правовое требование выполнено сторонами при заключении договора аренды от 01.07.2010.

Учитывая допущенное ответчиком нарушение установленных договором сроков внесения платежей, требование о взыскании пени является правомерным.

В то же время, с учетом скорректированной судом суммы основного долга, требование о взыскании пени, будучи производным, также подлежит лишь частичному удовлетворению – за период с 02.08.2018 по 26.10.2018 в сумме 9 917 руб. 74 коп. 

Законных оснований для снижения пени в порядке статьи 333 ГК РФ суд не усматривает, поскольку каких-либо доказательств ее чрезмерности ответчиком не представлено.    

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мобайл-Логистик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Амулет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 23 064 руб. 52 коп., пени в сумме 9 917 руб. 74 коп., государственную пошлину в размере 1 319 руб. 

В остальной части иска отказать. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                   С.Ю. Дацук