АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ

Дело № А66-12000/2023

г.Тверь

25 марта 2024 года

(резолютивная часть объявлена 11.03.2024)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), секретарем судебного заседания ФИО2 (после перерыва), при участии представителя заявителя ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 09.08.2006), г. Ржев

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа (ИНН 

<

***>, КП 691401001, юридический адрес: 172381, Тверская область, город Ржев. Большая Спасская ул., д. 27/51)

третьи лица: Администрация Ржевского муниципального округа Тверской области (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.11.2002, ИНН: 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (170100, 

<

...>)

об оспаривании отказа от 29.06.2023 №674,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области об оспаривании отказа от 29.06.2023 №674.

Определением от 26.09.2023 суд заменил ненадлежащего ответчика - Администрацию Ржевского муниципального округа -  на надлежащего - Управление имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа (ИНН 

<

***>, КП 691401001, юридический адрес: 172381, Тверская область, город Ржев. Большая Спасская ул., д. 27/51), далее – ответчик, Управление, а также привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Ржевского муниципального округа Тверской области (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.11.2002, ИНН: 

<

***>), далее - Администрация.

Определением от 08.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (170100, 

<

...>).

В судебном заседании заявитель требования поддержал.

Представители иных участвующих в деле лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явились. Ответчик представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело рассматривается в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Согласно ранее представленному письменному отзыву ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает.

Как следует из материалов дела, между  предпринимателем и Комитетом по управлению имуществом города Ржева Тверской области (далее – Комитет) заключен договор аренды имущества от 10.05.2016 № 2775, по условиям которого предприниматель являлся арендатором объекта нежилого фонда – помещения  IX, назначение: нежилое,  общей площадью 135,2 кв.м, этаж I, кадастровый номер: 69:46:0090768:275, являющегося частью помещения магазина общей площадью 1632,3 кв.м, кадастровый номер 69:46:0090768:0007:1/6314/28:1001/А, расположенного по адресу: 

<

...>, предназначенного для использование под предприятие розничной торговли.

Срок действия договора – с 10.05.2016 по 09.05.2021.

По окончании срока действия договора между Комитетом и предпринимателем заключен новый договор аренды от 10.05.2021, по условиям которого предпринимателю в аренду передана часть нежилого помещения общей площадью 135,2 кв.м, расположенная в помещении общей площадью 1632,3 кв.м, с кадастровым номером 69:46:0090768:279 по адресу: 

<

...>, этаж I, с целью использования под предприятие розничной торговли.

Срок действия договора: с 10.05.2021 по 09.05.2026.

Предприниматель 19.06.2023 (согласно штампу регистрации входящей корреспонденции) обратился в Управление с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъекта малого предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Решением, изложенным в письме от 29.06.2023 № 674, Управление отказало предпринимателю в  реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, мотивировав отказ тем, что часть нежилого помещения не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на которые осуществляются  в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ).

Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ссылаясь на то обстоятельство, что спорное помещение является обособленным объектом недвижимости, находилось в аренде у заявителя свыше двух лет до дня подачи заявления, заявитель отвечает требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем законных оснований для отказа в реализации преимущественного права на приобретение его в собственность по цене, равной его рыночной стоимости.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя заявителя, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в связи со следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного или муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за установленными исключениями, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом в отношении недвижимого имущества такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии  с частью 2.1 названного закона заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

  1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества;

3) в отношении арендуемого движимого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В данном случае заявитель соответствует требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ: является субъектом малого или среднего предпринимательства (микропредприятие), сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства не исключены из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, не имеет задолженности  по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), арендуемое имущество на день подачи заявления находилось в его временном владении и  пользовании непрерывно в течение более двух на основании вышеуказанных последовательно заключенных договоров аренды. Приведенные обстоятельства ответчиком не опровергаются, спора по данной части не имеется.

Спор возник в отношении физических и юридических характеристик  арендуемого недвижимого имущества, а именно – является ли оно обособленным объектом недвижимости, в отношении которого может быть осуществлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в соответствии с Законом № 218-ФЗ.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации; в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд установил следующее.

В соответствии с договором аренды имущества от 10.05.2016 № 2775 арендуемый предпринимателем объект недвижимости - помещение  IX, назначение: нежилое,  общей площадью 135,2 кв.м, этаж I - представляет собой помещение в составе иного объекта недвижимости – помещения магазина общей площадью 1632,3 кв.м, кадастровый номер 69:46:0090768:0007:1/6314/28:1001/А.

Согласно представленной в материалы дела выписке из реестра муниципальной собственности от 22.06.20216 № 299 спорное помещение значится в данном реестре с 1992 года за номером 6946050302. На спорное помещение составлен кадастровый паспорт, ему присвоен самостоятельный кадастровый номер (69:46:0090768:275), что опровергает доводы ответчика о невозможности осуществления его кадастрового учета. В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 01.11.2023 нежилое помещение IX площадью 135,2 кв.м, имеющее ранее присвоенный инвентарный номер 1-6314, расположенное на I этаже объекта недвижимости с кадастровым номером 69:46:0090768:18, зарегистрировано как самостоятельный объект недвижимости под кадастровым номером   69:46:0090768:275 (дата присвоения кадастрового номера – 01.04.2016), что опровергает доводы ответчика о невозможности государственной регистрации прав на него.

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 02.09.2019 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 69:46:0090768:18 данный объект, на первом этаже которого находится спорное помещение, представляет собой многоквартирный жилой дом. При этом в его составе спорное помещение указано в качестве самостоятельного объекта недвижимости с кадастровым номером  69:46:0090768:275.

Из кадастрового паспорта спорного объекта следует, что он представляет собой обособленное изолированное нежилое помещение в составе другого нежилого помещения, при этом имеет собственный отдельный выход на улицу. Согласно экспликации помещений внутри спорного помещения имеются: торговый зал (100,30 кв.м), коридор (7,60 кв.м), подсобное помещение (13,00 кв.м), комната для персонала(10,40 кв.м), сан.узел (3,90 кв.м).

Учитывая, что спорное помещение обладает признаками обособленности и изолированности, оснащено отдельным выходом, поставлено на кадастровый учет, следует признать, что данное помещение фактически сформировано как обособленный объект, который может являться объектом купли-продажи.

В договоре аренды муниципального недвижимого имущества от 10.05.2021 № 3110 арендуемое помещение обозначено как часть помещения общей площадью 135,2 кв.м, расположенная в помещении общей площадью 1632,3 кв.м, с кадастровым номером 69:46:0090768:279.

При этом в кадастровый паспорт помещения, прилагаемого к договору, от руки внесены никем не заверенные исправления в части указания кадастрового номера помещения: в номере 69:46:0090768:275 исправлена последняя цифра – 5 заменено на 9. При этом само содержание кадастрового паспорта осталось неизменным, из него с очевидностью следует, что документ представляет собой именно кадастровый паспорт помещения с кадастровым номером 69:46:0090768:275. Очевидно, что объект аренды по договору от 10.05.2016 № 2775, где спорное помещение обозначено как самостоятельный объект недвижимости, полностью соответствует объекту аренды по договору от 10.05.2021 № 3110. К моменту заключения последнего договора физические характеристики объекта аренды не изменились, помещение не утратило признаков обособленности и изолированности, не объединено с помещением с кадастровым номером 69:46:0090768:279, и вне зависимости от того, каким образом объект аренды описан в договоре, он является самостоятельным объектом недвижимости, способным выступать объектом купли-продажи.

Объект с кадастровым номером 69:46:0090768:279 является самостоятельным объектом недвижимости, расположенным в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 69:46:0090768:18 наряду с помещением с кадастровым номером 69:46:0090768:275, что следует из вышеуказанной выписки из ЕГРН от 02.09.2019, выписки из ЕГРН от 08.12.2023.

Выпиской из ЕГРН от 14.12.2023 подтверждена актуальность сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 69:46:0090768:275 как о самостоятельном объекте недвижимости в период рассмотрения дела в суде.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отказ предпринимателю в реализации права преимущественного выкупа арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, по приведенным в отказе основаниям не основан на фактических обстоятельствах и не имеет законного юридического обоснования.

На наличие иных оснований для отказа предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества Управление не указало.

Суд отмечает, что спорный объект недвижимости не внесен в перечень имущества, отнесенного федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущества, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ одним из условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при непрерывном временном владении и пользовании или временном пользовании арендуемым недвижимым имуществом в течение двух лет и более является невключение его в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), с ежегодным до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом. 

На момент подачи предпринимателем заявления о реализации преимущественного права и принятия оспариваемого отказа такой перечень уполномоченными органами местного самоуправления утвержден не был. Соответственно спорное имущество в перечень не было включено, препятствий к реализации преимущественного права не имелось.

Впоследствии решением Думы Ржевского муниципального округа от 26.10.2023 года № 175 утвержден Перечень муниципального имущества Ржевского муниципального округа Тверской области, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в который спорное имущество не включено. Таким образом, и на дату рассмотрения дела в суде препятствия к реализации преимущественного права отсутствуют.

Также на дату рассмотрения дела в суде спорный объект не включен в перечень объектов муниципальной собственности, не подлежащих приватизации (решение Думы Ржевского муниципального округа от 28.09.2023 № 164).

Таким образом, суд пришел к выводу о незаконности оспариваемого отказа. Учитывая, что указанный отказ нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, незаконно препятствуя ему в реализации права, предоставленного законодательством, заявленные требования о признании его недействительным подлежат удовлетворению.

В силу части 4 статьи 201 АПК РФ   в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться, в числе прочего, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В данном случае устранение допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя достигается путем возложения на ответчика обязанности совершить действия, предписанные ему законом, а именно частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ:  обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. При этом для исполнения обязанности по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества суд в соответствии с пунктом 1 части 3названной статьи устанавливает ответчику двухмесячный срок, исчисляемый с даты вступления настоящего решения в законную силу.

  По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

При этом заявителю возвращается из дохода федерального бюджета государственная пошлина в сумме 5700 руб., уплаченная сверх размера государственной пошлины, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа, выраженный в письме от 29.06.2023 № 674, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность индивидуальным предпринимателем ФИО4 арендуемого недвижимого имущества: нежилого помещения IX, этаж I, кадастровый номер: 69:46:0090768:275, иннвентарный номер  1-6314, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 135,2 кв.м.

Обязать  Управление имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в отношении недвижимого имущества: нежилого помещения IX, этаж I, кадастровый номер: 69:46:0090768:275, инвентарный номер  1-6314, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 135,2 кв.м, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления в силу настоящего решения; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений  Администрации Ржевского муниципального округа (ИНН 

<

***>, КП 691401001, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.11.2002, юридический адрес: 172381, Тверская область, город Ржев. Большая Спасская ул., д. 27/51) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 09.08.2006), г. Ржев расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Исполнительный лист выдать в порядке статьи 319 АПК РФ.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО4 из дохода федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5700 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 16.08.2023. Выдать справку на возврат.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в срок не превышающий месяца со дня его принятия, в порядке установленном АПК РФ.

 

Судья                                                                                     О.А. Басова