ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 

<

***>

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-5793/2024

г. Киров

10 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2025 года.       

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Четвергова Д.С.,

судей Волковой С.С., Минаевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.,

при участии путем использования системы веб-конференции:

- представителя заявителя – ФИО1, действующей на основании доверенности от 09.01.2025,

- представителя ответчика – ФИО2, действующей на основании доверенности от 24.03.2025,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на решение Арбитражного суда Республики Коми от 01.02.2025 по делу № А29-5793/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

о признании права выкупа земельного участка без проведения торгов и об обязании заключить договор купли-продажи, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, Предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация МОГО «Сыктывкар», Администрация, уполномоченный орган, ответчик) о признании за Предпринимателем права выкупа земельного участка с кадастровым номером 11:05:0107004:2715, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства стоянки открытого типа индивидуального легкового транспорта на 300 машиномест, площадь 621 кв.м (далее – земельный участок), без проведения торгов, а также об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра по Республике Коми, Управление, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 01.02.2025 исковые требования удовлетворены, на Администрацию возложена обязанность в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда заключить с Предпринимателем договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Администрация МОГО «Сыктывкар» с принятым решением суда первой инстанции не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает, что передаче в собственность подлежит только тот земельный участок, площадь которого необходима и достаточна для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости; при этом собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен документально обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Администрация полагает, что площадь испрашиваемого Предпринимателем земельного участка несоразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимости; предоставление со стороны Администрации в произвольном порядке без надлежащего обоснования земельного участка площадью 621 кв.м под обслуживание объекта площадью 8 кв.м повлечет нарушение публичных интересов; доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, не представлено. Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 621 кв.м и выдача разрешения на строительство сами по себе не являются основаниями для предоставления заявителю в собственность земельного участка указанной площади как владельцу здания площадью 8 кв.м. Площадка с щебеночным покрытием является элементом благоустройства земельного участка.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 10.03.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 11.03.2025 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Предприниматель с доводами и аргументами Администрации не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просит оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Заявитель обращает внимание на то, что построенная открытая автостоянка на 300 машиномест с грунтовым покрытием полностью соответствует проектной документации, принятой ответчиком без замечаний. При этом регистрация полотна автостоянки на 300 машиномест юридически невозможна, следовательно, требования Администрации об осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права на такой объект неисполнимы.

Более подробно позиции сторон со ссылками на положения действующего законодательства, конкретные обстоятельства дела и судебную практику отражены в апелляционной жалобе и отзыва на нее.

На основании положений статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось судом до 22.05.2025.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 22.05.2025 объявлен перерыв до 05.06.2025.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ, в связи с нахождением в отпуске судьи Ившиной Г.Г. в составе суда произведена ее замена на судью Минаеву Е.В.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в письменной форме.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, 20.12.2019 по результатам торгов между Администрацией МОГО «Сыктывкар» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 01/19-308, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 621 кв.м с разрешенным использованием: стоянка открытого типа индивидуального легкового транспорта на 300 машиномест (пункт 1.1). Указанный договор был заключен сроком на 3 года (пункт 1.2).

Земельный участок передан Администрацией Предпринимателю по соответствующему акту приема-передачи к договору.

Согласно градостроительному плану земельного участка (далее - ГПЗУ), подготовленному на основании решения о формировании земельного участка на аукцион, в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, проект планировки территории не утвержден.

20.07.2021 и 19.05.2022 Предпринимателем получены разрешения на строительство стоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 300 машиномест по адресу: 

<

...> в пределах земельного участка.

16.12.2022 Предпринимателю выдано разрешение на ввод объекта «Стоянка открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 300 машиномест по адресу: 

<

...>» в эксплуатацию, согласно которому на земельном участке выполнено строительство нежилого здания (контрольно-пропускной пункт (далее - КПП) площадью 8 кв.м.

На возведенный объект за заявителем зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

07.04.2023 ИП ФИО3 обратилась в адрес Администрации с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, которое мотивировано нахождением на этом участке упомянутого принадлежащего Предпринимателю объекта недвижимости.

По результатам рассмотрения названного заявления Администрация отказала в предоставлении муниципальной услуги, что нашло свое отражение в письме от 19.04.2023 № 71/22957. Принимая данное решение, уполномоченный орган руководствовался статьями 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, и исходил из несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего Предпринимателю. 

В письмах от 12.07.2023 № 01/2-02/279 и от 03.10.2023 № 01/2-02/279/1 Администрация отразила, что документального обоснования, подтверждающего необходимость испрашиваемого земельного участка площадью 621 кв.м для эксплуатации принадлежащего Предпринимателю объекта недвижимого имущества площадью 8 кв.м, заявитель не представил, при этом площадь испрашиваемого земельного участка многократно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости. Администрация также рекомендовала заявителю осуществить регистрацию принадлежащих ему объектов в качестве единого недвижимого комплекса.

Отказ Администрации в предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов послужил основанием для обращения Предпринимателя в Арбитражный суд Республики Коми с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 130, 131, 132, 133.1, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), и исходил из того при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса, их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему имущественным комплексом (КПП и стоянка открытого типа), в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества; сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Из содержания рассматриваемого заявления (т. 1 л.д. 3-5) и дополнений к нему (т. 1 л.д. 9) следует, что Предприниматель не согласен с отказом уполномоченного органа в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов; полагает, что такой отказ приводит к нарушению прав и законных интересов при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, руководствуясь статьей 168 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд апелляционной инстанции полагает, что заявленные требования подлежат рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21).

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В пункте 15 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21 разъяснено, что рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, действия (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт или решение, совершили соответствующие действия (допустили бездействие).

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено главой V.1 ЗК РФ.

В определении Конституционного Суда РФ от 31.05.2022 № 1217-О сформулирован правовой подход, согласно которому Конституция Российской Федерации, гарантируя каждому право иметь имущество, включая землю, в частной собственности (статья 35, часть 2; статья 36, часть 1), вместе с тем не устанавливает условий реализации данного права, они определяются федеральным законодателем (статья 36, часть 3), который закрепил в главе V.1 ЗК РФ основания и способы предоставления земельных участков, относящихся к публичной собственности, включая продажу их на торгах или без проведения торгов, как это предусмотрено статьей 39.3 ЗК РФ.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В рассматриваемом случае в качестве единственного основания для отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату без проведения торгов уполномоченный орган указывает на несоразмерность площади испрашиваемого участка площади расположенного на нем объекта недвижимости.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу названной нормы предоставление в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании соответствующего заявления заинтересованного лица, требования к содержательной и прилагаемой части которого установлены в пунктах 1, 2 статьи 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ в их системном толковании размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Иными словами, законодатель ограничил объем прав на землю у приобретателя недвижимости, поставив их (права) в зависимость от функционального назначения приобретаемого объекта.

В определении от 28.08.2015 № 305-КГ15-9974 Верховный Суд РФ высказал правовую позицию, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд РФ отметил, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, разъяснено, что при разрешении споров о выкупе земельных участков необходимо проверить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый обществом в целях выкупа, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу, в том числе в отношении площади такого участка (статья 39.20 ЗК РФ). В том случае, если будет установлено, что испрашиваемый участок всем требованиям не отвечает, необходимо установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого обществом может быть реализовано его право на приобретение земельного участка в собственность.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Аналогичный правовой подход также нашел свое отражение в определениях Верховного Суда РФ от 05.08.2019 № 301-ЭС19-12823, от 28.03.2019 № 310-ЭС19-2427.

Как усматривается из материалов дела, обращаясь в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 621 кв.м, Предприниматель сослался на наличие возведенного на этом участке принадлежащего ему объекта - «Стоянка открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 300 машиномест по адресу: 

<

...>», состоящего из нежилого здания площадью 8 кв.м. (КПП) и непосредственно стоянки открытого типа. 

В то же время, исследовав обстоятельства настоящего дела, судебная коллегия полагает следующее.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Не являются недвижимым имуществом такие сооружения, которые представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

Аналогичный вывод сделан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, в котором суд произвел оценку конструктивных элементов площадки (щебень, асфальтовое покрытие) и заключил, что спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно пункту 38 Постановления № 25 не может быть признан самостоятельной недвижимой вещью.

Согласно абзацу 5 пункта 38 Постановления № 25 замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В рассматриваемом случае покрытие (замощение) из твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.

Следовательно, площадку (стоянку), имеющую покрытие, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Укладка на земельном участке определенного покрытия не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016.

Применительно к автомобильной стоянке стоит отметить, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных нормами ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/2013).

Таким образом, принадлежащая Предпринимателю автостоянка не является объектом недвижимости, под эксплуатацию которого он может требовать земельный участок в собственность без проведения торгов.

Фактически в собственности заявителя имеется лишь объект недвижимости в виде КПП площадью 8 кв.м, для эксплуатации которого не требуется земельный участок площадью 621 кв.м.

Судебная коллегия соглашается в с выводом Администрации о том, площадь испрашиваемого заявителем земельного участка (621 кв.м) явно превышает действительную потребность для нормальной эксплуатации расположенного на участке объекта недвижимости (КПП) площадью 8 кв.м.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что весь испрашиваемый земельный участок необходим заявителю для эксплуатации принадлежащего ему здания.

Кроме того, в отношении упомянутого объекта недвижимости (КПП) суд апелляционной инстанции принимает во внимание также то обстоятельство, что построенное на испрашиваемом участке и введенное в эксплуатацию заявителем нежилое здание является вспомогательным по отношению к автостоянке, поскольку участок предоставлялся под строительство именно автостоянки, а не нежилого здания.

Из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1  статьи 39.20 ЗК РФ.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022, определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414. 

Вывод о том, что объект - «Стоянка открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 300 машиномест по адресу: 

<

...>», состоящий из нежилого здания площадью 8 кв.м. (КПП) и непосредственно стоянки открытого типа, является имущественным комплексом, является несостоятельным.

Как разъяснено в пункте 39 Постановления № 25, недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Доказательства государственной регистрации спорных объектов как единого недвижимого комплекса в материалы дела не представлены.

Соответственно, отсутствие государственной регистрации права собственности на спорные объекты как на единый недвижимый комплекс, означает, что объекты эти единым неделимым имуществом не признаются и должны рассматриваться в качестве самостоятельных объектов.

На основании всего вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемой ситуации у Администрации не имелось юридико-фактических оснований для предоставления Предпринимателю спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов по приведенным им мотивам.

Таким образом, повторно исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ во взаимной связи с подлежащими применению положениями действующего законодательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае требования Предпринимателя не подлежали удовлетворению.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела, при действующем нормативно-правовом регулировании спорных правоотношений, апелляционный суд не усматривает.

Доводы и аргументы Предпринимателя об обратном судебная коллегия находит несостоятельными и отклоняет как, принимая во внимание вышеизложенное, основанные на ошибочном толковании норм права применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Республики Коми от 01.02.2025 по делу № А29-5793/2024 подлежит отмене (пункт 2 статьи 269, пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ), а апелляционная жалоба Администрации – удовлетворению. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 АПК РФ, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 01.02.2025 по делу № А29-5793/2024 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных индивидуальным предпринимателем ФИО3 требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Д.С. Четвергов

Судьи             

С.С. Волкова

Е.В. Минаева