Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-118912/2020

29 марта 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  29 марта 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: фонд «Русский мир» (адрес: 119285, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (адрес: 191036, 

<

...>, лит. А, пом. 1-Н, оф. 3, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании, 

по встречным исковым требованиям о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения,

при участии

- от истца: ФИО2  по доверенности от 01.07.2020;

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 30.07.2021;

УСТАНОВИЛ:

фонд «Русский мир» (далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (далее - Общество) о взыскании 149 716 руб. части депозита по договору аренды № 25/19 от 01.09.2019, 5 000 руб. депозит за ключи (пульты дистанционного управления для автоматических ворот паркинга бизнес центра).

Определением суда от 02.02.2021 исковое заявление принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 12.04.2021 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначив судебное заседание на 01.07.2021.

Определением суда от 12.04.2021 к производству принято встречное исковое заявление ответчика о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения по договору № 12/19 от 01.09.2019 в размере 257 448,18 руб. 

Определением суда от 29.09.2021 по делу А56-118912/2020 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение судебной экспертизы поручено эксперту Городского учреждения судебной экспертизы ФИО4.

Письмом от 29.09.2021 суд направил в адрес экспертной организации материалы дела для проведения судебной строительно-технической экспертизы.

В суд поступило заключение эксперта от 30.12.2021 № 541/16, в связи с чем судом назначен вопрос о наличии/отсутствии оснований для возобновления производства по делу на 10.02.2022.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по делу, отпали, суд протокольным определением от 10.02.2022 возобновил производство по делу и назначил рассмотрение дела на 24.02.2022.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску возражал против удовлетворения встречного иска, поддержал первоначальные исковые требования с учетом уточнений в полном объеме. 

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

По существу заявленных требований суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между фондом «Русский мир» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (арендодатель) заключен договор аренды № 25/19 от 01.09.2019 (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого здания (далее - "Здание"; свидетельство о государственной регистрации права па недвижимое имущество: 78-АГ 011917 от 30.10.2007г, выданное УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «30» октября 2007 года сделана запись регистрации № 78-78/30/0110/2007-161), с кадастровым номером 78:32:0001671:2008, площадью 8832,1 кв.м., этажностью 7(1-7), цокольный, мезонин-надст-ка, расположенного по адресу: 

<

...> д.5-7, лит. А для использования под офис. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача помещения арендатору осуществляется арендодателем по акту сдачи-приемки, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата за указанное в п. 1.1. договора аренды помещение составляет 172 097,00 руб.

В силу пункта 3.5.2 договора арендатор принимает на себя обязательство в течение 3 (трех) дней с даты подписания настоящего договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 172 097,00 руб., вкл. НДС 20%, (1 (один) размер арендной платы, указанной в п. 3.1. настоящего договора). Данная сумма депозита является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по настоящему договору.

Как указывает истец, Фонд перечислил на расчетный счет Общества 172 097,00 руб. (сумма депозита), что подтверждается платежными поручениями от 04.09.2018 № 172, от 15.02.2019 № 25, от 02.09.2019 № 104, 5 000 руб. (сумма депозита за пульты дистанционного управления воротами паркинга), также подтверждается платежными поручениями от 12.09.2018 № 177, от 26.09.2018 № 188.

Договор вступает в силу с 01.09.2019 и действует по 31.07.2020 включительно (п. 7.1 договора).

Пунктом 2.2.10 договора арендатор обязался передать помещение либо часть помещения при его освобождении (в связи с расторжением/прекращениемнастоящего договора/изменением настоящего договора в связи с отказом арендатора от части помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) помещения вследствие деятельности арендатора, в течение срока действия настоящего договора и/или при освобождении помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписанни дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Споры, возникающие между сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешаются сторонами в порядке, установленном п.8.1 настоящего договора.

Нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и т.п.).

В связи с истечением срока действия договора Фонд 29.7.2020 полностью освободил помещения от имущества, что не оспаривается Обществом.

От приемки арендованного имущества Общество уклонилось, при этом Обществом осуществлен осмотр арендуемых помещений, по результатам которого последним составлен дефектационный акт от 30.07.2020, содержащий перечень имеющихся, по мнению Общества, дефектов, предложенные Обществом способы устранения дефектов, а также возражения арендатора относительно самого факта наличия некоторых дефектов и выбранных Обществом способов их устранения.

Письмом от 09.09.2020 № 1352-5/20 Общество уведомило Фонд об осуществленном Обществом зачете имевшейся у Фонда задолженности по арендной плате за часть июня и июля 2020 в сумме 172 097,00 руб. в счет внесенного Обществу депозита в сумме 172 097,00 руб., а также о необходимости уплаты пени в сумме 43 884,74 руб. за просрочку внесения арендной платы за вышеуказанные периоды.   

Не согласившись с размером начисленной Обществом суммы восстановительного ремонта, а также наличием обязательства по уплате арендной платы и, соответственно, произведенным зачетом, истец направил в адрес Общества претензию от 30.09.2020 № 44 с требованием о возврате части депозита в сумме 155 626,00 руб. (172 097,00 руб. (сумма депозита) – 16 471,00 руб. (стоимость восстановительного ремонта)), а также 5 000 руб. (сумма депозита за пульты дистанционного управления воротами паркинга) в течение 5 календарных дней со дня получения претензии. 

Неисполнение Обществом изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Фонда в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Общество подало в суд встречное исковое заявление о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения по договору аренды от 01.09.2019 № 12/19 в размере 257 448,18 руб.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные ими доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению в полном объеме, а встречный иск подлежащим отклонению на основании следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

 Согласно статье 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с возникшим между сторонами спором в отношении стоимости восстановительного ремонта в соответствии с дефектационным актом от 30.07.2020 к договору аренды, судом по ходатайству Фонда была назначена строительно-техническая экспертиза по вопросу:

Определить стоимость восстановительного ремонта в соответствии с дефектационным актом от 30.07.2020 к договору аренды № 25/19 от 01.09.2019 с учетом разногласий за исключением п. 1  (чистка напольного покрытия (плитка ПВХ) с последующим нанесением полимера на площадь помещения 35 кв.м.).

В соответствии с заключением от 30.12.2021 № 541/16 экспертом были даны следующие выводы на указанный вопрос: 

Определить необходимый состав и объем работ по устранению дефектов отделки, зафиксированных в дефектационном акте от 30.07.2020 г. к договору аренды №25/19 от 01.09.2019 г., не представляется возможным, в связи с выполненными ремонтными работами по устранению данных дефектов отделки.

Стоимость восстановительного ремонта необходимого для устранения дефектов отделки комнат 156 и 159 (офисов № 703А и № 706А) нежилого помещения 3-Н дома 5-7 по 6-й Красноармейской ул. г. Санкт-Петербурга, зафиксированных в дефектационном акте от 30.07.2020 г. к договору аренды № 25/19 от 01.09.2019 г., без учета замечаний фонда «Русский Мир», составляет в текущих ценах 169 475 (Сто шестьдесят девять тысяч четыреста семьдесят пять) рублей.

Стоимость восстановительного ремонта необходимого для устранения дефектов отделки комнат 156 и 159 (офисов №703А и №706А) нежилого помещения 3-Н дома 5-7 по 6-й Красноармейской ул. г. Санкт-Петербурга, зафиксированных в дефектационном акте от 30.07.2020 г. к договору аренды № 25/19 от 01.09.2019 г., с учетом замечаний фонда «Русский Мир», составляет в текущих ценах 22 381 (Двадцать две тысячи триста восемьдесят один) рубль.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Представленные заключения судебных экспертиз соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в них, оцениваются судом как достоверные.

Каких-либо доказательств опровергающих выводы эксперта сторонами в материалы дела не представлено.

При этом, Фонд по результатам судебной экспертизы уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 149 716 руб. части депозита по договору аренды № 25/19 от 01.09.2019, 5 000 руб. депозит за ключи (пульты дистанционного управления для автоматических ворот паркинга бизнес центра).

В свою очередь Общество возражало относительно довода Фонда об уменьшении им арендной платы за период с мая 2020 по июнь 2020 в одностороннем порядке на основании Постановления Правительства РФ от 11.06.2020 № 87 «О реестре некоммерческих организаций в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», Постановления Правительства РФ от 30.07.2021 № 1290.

Как указывает Общество, на период режима повышенной готовности и далее до 1 октября 2020 года арендаторы недвижимости из пострадавших отраслей экономики вправе требовать отсрочку платежей на условиях, установленных Правительством, а арендодатель обязан предоставить такую отсрочку (Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434, Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-p).

Согласно пункту 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция от 08.06.2020 г.).

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 № 434.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 409 «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики» осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 01.03.2020.

Согласно изложенному, законодателем четко определены критерии применения положений пункта 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (в частности, касательно возможности уменьшения арендной платы) к организациям. Законодатель говорит о деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434».

Основной вид деятельности Фонда «Русский мир», согласно Выписке из ЕГРЮЛ - «Научные исследования и разработка в области общественных и гуманитарных наук», код 72.20, к деятельности в данных отраслях не относится.

Соответственно, по мнению Общества, к Фонду «Русский мир» не могут быть применены положения п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, в частности, положения о снижении арендной платы. Соглашение о снижении арендной платы сторонами договора не заключалось.

При этом Фонд пояснил, что в соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации, «в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации» (ответ на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (C0VID-19), N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 30 апреля 2020 г.

Фонд предлагал Обществу изменить условия договора аренды, снизив платежи на 50% (в частности, письмом от 15.05.2020 г. исх. № 18, указывая на невозможность продолжения деятельности в арендуемых помещениях, что соответствует ч. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ; из-за ограничений Фонд не мог пользоваться помещениями в период с 30.03.2020 г. по 11.05.2020 г., а с 12.05.2020 г. до середины июня 2020 г. - по вине Общества из-за несоблюдения последним в мае-июне 2020 г. мер по противодействию распространения в бизнес-центре коронавирусной инфекции, что подтверждается претензией в адрес Общества от 15.05.2020 г. исх. № 17. Общество необоснованно уклонилось от заключения письменного дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, ни одного ответа на направленные обращения Фонд не получил.

Тот факт, что деятельность Фонда не включена в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434, не означает, что нельзя применить ч. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, поскольку по данному основанию арендатор, который не мог использовать арендованное имущество из-за ограничений, может потребовать уменьшить плату независимо от включения его деятельности в этот Перечень, т.к. данная норма является общей.

Снижение платы на 50% в спорный период соразмерно и разумно; при этом само по себе внесение арендатором арендной платы за часть периода - за апрель 2020 г. - не делает невозможным уменьшение ее размера за следующий период - за май-июнь 2020 г.

По мнению Фонда, уменьшение арендной платы также возможно и по второму основанию, помимо ч. 3 ст. 19 закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, к правоотношениям сторон по аналогии закона (ч. 1 ст. 6 ГК РФ) применимы и положения ч. 4 ст. 19 данного закона, поскольку Фонд постановлением Правительства РФ от 11.06.2020 N 847 «О реестре некоммерческих организаций, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» был включен в указанный реестр.

Таким образом, снижение размера арендной платы на 50% за период апрель-май 2020 г. является правомерным на основании положений ч. 3 и ч.4 ст. 19 закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, что в свою очередь исключает удовлетворение требований Общества по встречному иску в полном объеме.

На основании изложенного, первоначальные исковые требования (с учетом уточнений) Фонда подлежат удовлетворению в полном объеме, равно как и в удовлетворении встречного иска Общества следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины распределены судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» в пользу фонд «Русский мир» 149 716 руб. части депозита по договору аренды № 25/19 от 01.09.2019, 5 000 руб. депозит за ключи (пульты дистанционного управления для автоматических ворот паркинга бизнес центра), а также 35 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы и 5 641 руб. расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску.

Возвратить фонду «Русский мир» из федерального бюджета 178 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по первоначальному иску по платежному поручению от 16.10.2020 № 1903.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                      Нетосов С.В.