ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 Москва

11.06.2020

Дело № А40-238687/18

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2020,

полный текст постановления изготовлен 11.06.2020,

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Каменецкого Д.В.,

судей: Голобородько В.Я., Коротковой Е.Н.,

при участии в заседании:

от Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»: ФИО1 по дов. от 06.08.2019,

от ФИО2: ФИО3 по дов. от 19.04.2019,

рассмотрев 04.06.2020 в судебном заседании кассационную жалобу

Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»

на определение Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2019,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020,

об удовлетворении заявления ФИО2 о признания права собственности, по делу о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО «Софьино-70»

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2019 в отношении ЗАО «Софьино-70» (должник, общество) применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ЗАО «Софьино-70» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО4.

Определением Арбитражного суда города Москвы 28.11.2019 заявление ФИО2 удовлетворено, за ФИО2 признано право собственности на земельный участок общей площадью 465 кв.м. с кадастровым номером 77:22:0020330:156, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г. Москва, пос. Краснопахорское, д. Раево, и расположенный на нем 2-хэтажный жилой дом общей ориентировочной площадью 116 кв.м. + 31 кв.м., из реестра требований кредиторов ЗАО «Софьино-70» исключено требование ФИО2 в размере 5500000 руб., а также из конкурсной массы ЗАО «Софьино-70» исключен земельный участок общей площадью 465 кв.м. с кадастровым номером 77:22:0020330:156, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г. Москва, пос. Краснопахорское, д. Раево, и расположенный на нем 2 -хэтажный жилой дом общей ориентировочной площадью 116 кв.м. + 31 кв.м.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 определение Арбитражного суда города Москвы 28.11.2019 оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании, представитель Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, изложил свою правовую позицию.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст.ст. 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на неправильном толковании заявителем норм материального права и направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что в силу норм ст. 286 и ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, спорные объекты находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - поселка «Остров Эрин» с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов.

Полная стоимость дома и участка оплачена ФИО2 в период действия Предварительного договора купли-продажи от 26.08.2017, что подтверждается конкурсным управляющим и материалами дела. Дом и участок были переданы застройщиком ФИО2 также в период действия Предварительного договора купли-продажи на основании Соглашения безвозмездного пользования от 19.10.2017 и Передаточного акта от 19.10.2017, что соответствует требованиям п. 1 ст. 454, ст. 549 ГК РФ.

В указанной связи, ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ и ст. 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Согласно п. 8 ст. 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013) действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, руководствовались следующим.

Спорные жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - поселка «Остров Эрин» с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов.

Полная стоимость дома и участка была оплачена ФИО2 в период действия Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается конкурсным управляющим и материалами дела; и дом, и участок были переданы застройщиком ФИО2 также в период действия Предварительного договора купли-продажи на основании Соглашением безвозмездного пользования от 19.10.2017 и Передаточным актом от 19.10.2017, что в полной мере соответствует требованиям п. 1 ст. 454, ст. 549 ГК РФ.

Хотя между должником и заявителем был заключен предварительный договор купли-продажи, а основной договор купли-продажи не был заключен, так как должник был объявлен банкротом, такой предварительный договор по своей сути имеет все признаки основного договора купли-продажи.

На основании материалов дела судами установлено, что ЗАО «Софьино-70» одновременно привлекало денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, таунхаусов, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства в том числе и приобретателей жилого дома создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка «Остров Эрин».

Таким образом, в рассматриваемом случае жилой дом, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели таких жилых домов в финансово-экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир.

Суды, оценив в совокупности названные обстоятельства и применив нормы ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разъяснения п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 и правовую позицию, изложенную в п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года пришли к обоснованным выводам: 

правоотношения сторон регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, подпадают под правовое регулирование параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в рамках которого в силу ст.ст. 201.8 и 201.11 заявитель имеет право обратиться с требованием о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимости;

в настоящее время получение разрешения на ввод в эксплуатацию для объектов ИЖС законом не предусмотрено (ч. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ), при этом завершение строительства подтверждается техническим планом, передача застройщиком спорных объектов в адрес ФИО2 осуществлена, что подтверждается передаточным актом, ФИО2 представила технический план, подтверждающий завершение строительства, заключение специалиста, подтверждающее соответствие построенного объекта требованиям СНиП и безопасность для граждан в соответствии с требованиями ст.51.1 ГрК РФ, следовательно, условия, предусмотренные законом для признания за заявителем права собственности, установлены;

в настоящем случае фактическое исполнение застройщиком обязательства по передаче квартиры в собственность заявителей права иных кредиторов не нарушает.

Кроме того, судами на основании материалов дела установлено, что ФИО2, руководствуясь заверениями должника, осмотрев объекты недвижимости, предлагаемые к приобретению, действовала добросовестно, в полном объеме уплатила запрашиваемую за них цену в установленные договором сроки, фактически владеет домом, произвела в доме ремонтные работы за свой счет, оплачивает коммунальные услуги, а также вносит оплату на содержание имущества общего пользования всего поселка, на территории которого находятся как объекты ИЖС, так и таунхаусы и МКД. Невозможность застройщика оформить в свое время договор купли-продажи и передать право собственности на спорные объекты ФИО2 в силу обстоятельств, не зависящих от ее воли, привело к нарушению ее прав и интересов.

В указанной связи, суды правомерно удовлетворили требования ФИО2 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Мотивы, по которым суды пришли к указанным выводам, изложены в судебных актах. Оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Судами правильно применены нормы материального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доводы кассационной жалобы, в том числе, что объект не поставлен на кадастровый учет, о необходимости регистрации права собственности за продавцом для перехода названного права к покупателю, о трансформации денежного требования аналогичны ранее заявленным доводам в апелляционной жалобе, которым судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем, доводы жалобы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в том числе в Определении от 17.02.2015 № 274-О, ст.ст. 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, представляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. 

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципа состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. 

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и изменения или отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу № А40-238687/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судьяД.В. Каменецкий  

Судьи: В.Я. Голобородько

Е.Н. Короткова