ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                         Дело № А23-796/2017

Резолютивная часть постановления объявлена   06.09.2017

Постановление изготовлено в полном объеме    06.09.2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии представителя истца – акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» (г. Москва, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 02.12.2016 № 5260721/2016), в отсутствие представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Фавор плюс» (Калужская область, Боровский район, д. Белкино, ОГРН 

<

***>,                        ИНН 

<

***>), надлежащим образом извещенного, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Фавор плюс» на решение Арбитражного суда Калужской области от 07.07.2017 по делу № А23-796/2017 (судья Погонцев М.И.), установил следующее.

Закрытое акционерное общество «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фавор плюс» (далее – ответчик) о взыскании штрафа в размере 5 000 000 рублей, неустойки в размере 1 023 000 рублей и обеспечительного платежа в размере 2 265 246 рублей.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 07.07.2017 исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов ответчик ссылается на то, что предварительный договор от 17.03.2015  действует до момента окончания исполнения сторонами обязательств, в связи с чем требование истца о возврате обеспечительного платежа не подлежит удовлетворению. Указывает на отсутствии его вины в нарушении обязательств по предварительному договору. Считает, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота, не мог знать, что обязательства им не будут исполнены. 

От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он, считая принятое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец ссылается на прекращение правоотношений по предварительному договору и, как следствие этого, отсутствие у ответчика оснований для удержания обеспечительного платежа. Считает, что признание договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным не относится к обстоятельствам непреодолимой силы, а относится к предпринимательским рискам. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен предварительный договор от 17.03.2015 № 01-6/2450 (т. 1, л. 12 – 92).

В пункте 1.1 договора стороны договорились в течение 70 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на торгово-развлекательный комплекс общей проектной площадью 30 533,04 кв. м, 6-ти уровневый (подземных этажей – 1), расположенный по адресу: Калужская область, Боровский район, деревня Белкина, но не позднее 08.09.2016 заключить договор аренды нежилых помещений общей ориентировочной площадью 2 133 кв. м на условиях, установленных в настоящем предварительном договоре.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор выплачивает арендодателю авансовый платеж в счет оплаты фиксированной ставки арендной платы за первые месяцы срока аренды по краткосрочному договору аренды, а в случае, если акт приема-передачи по краткосрочному договору аренды не будет подписан, то за первые месяцы срока по договору аренды в размере 1 919 700 рублей за помещение в месяц, кроме того НДС в размере 345 546 рублей, по ставке, определяемой в соответствии с действующим законодательством о налогах и сборах, в течение 10 банковских дней с даты подписания акта доступа.

Согласно пункту 5.3 договора в случае его досрочного расторжения, незаключения краткосрочного договора или договора аренды, арендодатель обязуется возвратить оплаченные арендатором платежи в течение 15 рабочих дней с даты получения соответствующего требования арендатора.

В пункте 2.1.2 договора указано, что арендодатель обязан обеспечить в срок до 30.05.2015 согласование проектной документации на здание с учетом технологической планировки и передать арендатору 1 экземпляр рабочей документации на здание с учетом технологической планировки во всех частях, относящихся к помещению.

Арендодатель обязан предоставить арендатору не позднее 30.10.2015:

– согласие генподрядчика, осуществляющего строительство, на производство арендатором, его контрагентам, а так же аффилированным с арендатором лицам и их контрагентам на производство работ по подготовке помещения для использования по целевому назначению

– право круглосуточного доступа в помещение, по акту доступа, составленному по согласованной форме, для подготовки арендатором помещения к целевому использованию и выполнению работ по монтажу технологического оборудования. На момент подписания акта доступа, помещение должно быть в состоянии определенном в приложении №3 и все выполненные работы должны соответствовать требованиям СНиП. Акт доступа – документ, подтверждающий предоставление арендатору доступа в помещение, для подготовки помещения к целевому использованию;

– обеспечить подписание акта доступа генподрядчиком, осуществляющим строительство здания;

– в случае подписания акта доступа помещения, состояние которого не соответствует приложению № 3, или работы не соответствуют требованиям СНиП, арендодатель обязан в сроки, указанные арендатором выполнить полный комплекс работ и мероприятий с целью соответствия состояния помещения приложению № 3 и требованиям СНиП (пункт 2.1.3 договора). 

Из пункта 2.1.6 договора следует, что арендодатель обязан обеспечить не позднее 30.03.2016 получение разрешения на ввод в эксплуатацию здания, с учетом технологической планировки, при этом арендодатель обязуется в срок не позднее чем за 10 рабочих дней до даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию уведомить арендатора о точной дате ввода здания в эксплуатацию. Арендатор в случае необходимости самостоятельно и за свой счет вносит изменение в проектную/рабочую документацию на здание. 

Согласно пункту 2.1.9 договора арендодатель обязан подписать в срок не позднее 20.04.2016 два экземпляра краткосрочного договора и направить один подписанный экземпляр арендатору.

В соответствии с пунктом 2.1.10 договора арендодатель обязан обеспечить в срок до 30.06.2016 государственную регистрацию права собственности арендодателя на здание, введенное в эксплуатацию, и получение свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на здание. 

В пункте 2.1.11 договора стороны установили, что арендодатель обязан представить арендатору в срок до 10.07.2016 следующие документы:

– копию нотариально удостоверенного разрешения на ввод здания в эксплуатацию;

– выписку из ЕГРИП на земельный участок датой выдачи 5 дней до даты представления;

– оригинал/копию технического плана на здание и технического задания;

– оригинал кадастрового паспорта, с указанием в нем помещения, с учетом технологической планировки и технического задания;

– оригинал технического плана на помещение, учитывающий технологическую планировку;

– выписку из ЕГРЮЛ на арендодателя, сроком выдачи не более 5 дней до даты предоставления; нотариально удостоверенного устава арендодателя;

– документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа арендодателя;

– протокол общего собрания о заключении краткосрочного договора; документов, подтверждающих государственную регистрацию изменений.

В случае, если на заключение договора требуется согласие третьих лиц, арендодатель предоставляет указанное согласие на заключение договора аренды. 

Ссылаясь на то, что ответчик не исполнил обязательства по предварительному договору, истец, предварительно направив ответчику требование от 15.09.2016 об оплате штрафа за неисполнение обязательств, неустойки и возврате обеспечительного платежа,   оставленное без ответа и удовлетворения (т. 1, л. 93 – 94), обратился в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском. 

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, установив неисполнение ответчиком добровольно принятого обязательства по предварительному договору, в полном объеме удовлетворил заявленные исковые требования. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи                 429 ГК РФ). 

Принимая во внимание положения пункта 6 статьи 429 ГК РФ о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства сторон по предварительному договору от 17.03.2015 № 01-6/2450 являются прекращенными. 

Ответчиком доказательств возврата суммы обеспечительного платежа истцу после прекращения предварительного договора аренды не представлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика обеспечительного платежа  в сумме                             2 265 246 рублей. 

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

На основании статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 4.1 договора стороны установили, что в случае уклонения одной из сторон от добровольного заключения договора аренды или краткосрочного договора аренды такая сторона уплачивает другой стороне штраф в размере 5 000 000 рублей.

 При этом уклонением арендодателя от заключения договора аренды принято считать:

– невыполнение арендодателем обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.9,  2.1.10, 2.1.11 предварительного договора на срок свыше 60 календарных дней, и/или;

– неисполнение/несоблюдение гарантий предусмотренных пунктом 1.3 предварительного договора;

– утрату арендодателем прав на здание, или помещение до государственной регистрации договора аренды;

– неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2. и 2.2.3 предварительного договора на срок свыше 60 календарных дней.

Согласно пункту 4.2 договора неисполнение/ненадлежащее исполнение арендатором любого из обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.3, 2.1.4, 2.1.6, 2.1.10 предоставляет арендатору право требовать от арендодателя уплаты неустойки в размере              1000 рублей за каждый день просрочки исполнения обязательств.

Допущенные ответчиком нарушения принятых обязательств является основанием для взыскания предусмотренной пунктами 4.1, 4.2 договора и статьей 330 ГК РФ неустойки.

Согласно позиции, изложенной в пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

Таким образом, применение истцом одновременно двух мер ответственности за нарушение обязательств по договору не противоречит действующему законодательству, но может являться основанием для рассмотрения вопроса о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.  

Однако, как следует из материалов дела, о применении положений  указанной статьи ответчик не заявлял.

Правильно установив период и размер просрочки исполнения обязательства, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца штраф в сумме 5 000 000 рублей, а также договорную неустойку за нарушение пункта 2.1.3 договора за период с 30.10.2015 по 08.09.2016 в сумме 314 000 рублей, за нарушение пункта 2.1.6 договора за период с 30.03.2016 по 08.09.2016 в сумме 162 000 рублей, за нарушение пункта 2.1.10 договора за период с 30.06.2016  по 08.09.2016 в сумме 70 000 рублей.  

Довод ответчика о том, что предварительный договор от 17.03.2015 действует до момента окончания исполнения сторонами обязательств, в связи с чем требование истца о возврате обеспечительного платежа не подлежит удовлетворению, не может быть принят во внимание, поскольку противоречит статье 429 ГК РФ и пункту 5.3 договора.

Ссылка ответчика на отсутствие его вины в нарушении обязательств по предварительному договору, так же подлежит отклонению, поскольку в соответствии с пунктом  3 статьи 401 ГК РФ  если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Кроме того, по смыслу пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

С учетом изложенного признание договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным не относится к обстоятельствам непреодолимой силы, а относится к предпринимательским рискам.

Ссылка ответчика на то, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота, не мог знать, что обязательства им не будут исполнены, не принимается судом апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела и информации, размещенной в сети Интернет на сайте http://kad.arbitr.ru, спорный предварительный договор был подписан сторонами в период рассмотрения дела № А23-4138/2014, после принятия к производству апелляционной жалобы, то есть до вступления в силу судебного акта и окончательного разрешения вопроса о судьбе земельного участка, на котором планировалось строительство объекта аренды.

С учетом этого суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы как не содержащие фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено. 

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 07.07.2017 по делу № А23-796/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.Н. Тимашкова

Л.А. Капустина

О.Г. Тучкова