ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-2392/2023

20 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Потаповой А.В., 

при участии:  

от истца: ФИО1, ФИО2 – по доверенности от 16.08.2024;

от ответчика: генеральный директор ФИО3 (протокол от 15.06.2021,               ФИО4 – по доверенности от 07.04.2024;

от третьих лиц: 1) ФИО4 – по доверенности от 30.08.2024;                                        2) ФИО5 – по доверенности от 07.04.2021;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-18472/2024) Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Евроград 1» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2024 по делу № А56-2392/2023 (судья Корчагина Н.И.), 

 

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент СПб Восток» (адрес: 199226, Санкт-Петербург, бульвар Александра Грина, д. 1, строение 1, пом. 14-Н, этаж 4, офис 23, ОГРН 

<

***>);

к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Евроград 1» (адрес: 197372, Санкт-Петербург, ул. Ильюшина, д. 8, литер А, пом. 23-Н, кабинет 8, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) ФИО6; 2) Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «М3»;

о взыскании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент СПб Восток» (далее –  истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Евроград 1» (далее – ответчик, Компания) о взыскании 80 600 000 руб. 00 коп. неустойки, начисленной за период с 30.12.2021 по 06.12.2022 за нарушение срока выполнения общестроительных работ по строительству съезда с КАД,  и 49 600 000 руб. 00 коп. неустойки, начисленной за период с 15.08.2022 по 16.12.2022 за нарушение срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию съезда с КАД.

К совместном рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление Компании о взыскании с Общества 700 000 000 руб. 00 коп. задолженности по оплате земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0719001:9, 47:07:0719001:19, 47:07:0719001:10, 47:07:0719001:11 по договорам купли-продажи от 09.06.2021 № 1, от 09.06.2021 № 3, от 09.06.2021 № 4 и от 09.06.2021 № 5, а также 46 550 000 руб. 00 коп. неустойки и 12 226 027 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6 и Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «М3» (далее – ООО «М3»).

Решением суда от 18.04.2024 с Компании в пользу Общества взыскано 49 600 000 руб. 00 коп. неустойки, в остальной части первоначального иска отказано, в удовлетворении встречного иска Компании отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска, Компания подала апелляционную жалобу, в которой просит решение от 18.04.2024 в означенной части отменить, в удовлетворении первоначального иска Общества отказать в полном объеме, встречный иск Компании удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что встречный иск подлежал удовлетворению, поскольку Общество нарушило выданные заверения, от исполнения которых была поставлена в зависимость оплата последнего платежа за земельные участки, в связи с чем, по мнению ответчика, стоимость участков не подлежала уменьшению в силу положений пункта 3 статьи 157 ГК РФ. Компания не согласна с заключением судебной экспертизы, которым руководствовался суд при принятии решения, считает, что экспертом неверно был определен элемент планировочной структуры, экспертиза проведена без учета представленных Компанией документов. Также Компания считает, что основания для взыскания неустойки за просрочку ввода в эксплуатацию съезда с КАД отсутствовали, поскольку Общество не исполнило свою обязанность по обеспечению съезда с КАД системой внешнего электроснабжения. По мнению подателя жалобы, Общество недобросовестно допустило задержку открытия аккредитива по договору купли-продажи от 09.06.2021 № 1, открыв его 22.12.2021 вместо 10.12.2021, что делало невозможным выполнение работ в указанный период. Кроме того, Компания ссылается на то, что в судебных актах по делу № А56-4055/2023 был установлен факт наступления обстоятельств непреодолимой силы при закупке оборудования для устройства АСУДД и данное обстоятельство имеет преюдициальную силу. Компания также полагает, что в данном случае судом необоснованно отклонено ходатайство ответчика о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, поскольку Общество не понесло убытков в связи с отсутствием строительства на земельных участках, а также отсутствием вины Компании в нарушении.

Кроме того, ссылаясь на то, что представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, выполнено с существенными нарушениями и является ненадлежащим, при этом, в удовлетворении ходатайства Компании о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом первой инстанции необоснованно отказано, ответчик также заявил указанное ходатайство в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения, представив дополнительные документы, которые приобщены апелляционным судом применительно к абзацу 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), согласно которому документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 АПК РФ, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

В судебном заседании представители ответчика доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы поддержал.

Представители истца против удовлетворения апелляционной жалобы, равно как и ходатайства Компании о назначении по делу повторной судебной экспертизы возражал.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы, апелляционная коллегия отказа в его удовлетворении ввиду отсутствия к тому оснований.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Обществом (покупатель) и Компанией (продавец) были заключены следующие договоры: 

– договор купли-продажи будущей вещи от 09.06.2021 № 1, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:9 (далее –  договор № 1);

– договор купли-продажи будущей вещи от 09.06.2021 № 2, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:239 (далее –  договор № 2);

– договор купли-продажи будущей вещи от 09.06.2021 № 3, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:19 (далее –  договор № 3);

– договор купли-продажи земельного участка от 09.06.2021 № 4, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:10 (далее –  договор № 4);

– договор купли-продажи земельного участка от 09.06.2021 № 5, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:11 (далее –  договор № 4).

Кроме того, между Обществом (покупатель) и ФИО6 (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка от 09.06.2021 № 6, а также между Обществом (покупатель) и ООО «М3» (продавец) были заключены договоры купли-продажи земельных участков от 09.06.2021 № 7 и №8 (далее – договоры, связанные сделки). 

При заключении вышеуказанных договоров стороны исходили из того, что Общество приобретало, а Компания, ФИО6 и ООО «М3» (совместно именуемые продавцы) продавали восемь земельных участков, расположенных по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Порошкино, из которых в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству от 16.05.2018 № 170 (далее – ПП и ПМТ), подлежат образованию 4 земельных участка, на которых Общество намеревалось реализовать проект многоэтажного жилищного строительства. 

В пунктах 1.4 и 2.5.20 договора № 1, а также в соответствующих разделах иных связанных сделок продавцы подтвердили, что они уведомлены о вышеуказанной цели приобретения земельных участков с определенными параметрами строительства, соответствующими ПП и ПМТ. 

Из условий договоров также следует, что при их заключении Общество полагалось на выданные продавцами заверения о возможности реализации на участках проекта жилищного строительства с совокупной площадью продаваемых жилых и нежилых помещений, равной 393 000 кв.м. в соответствии с параметрами застройки участков, приведенными в Приложении  № 1 к договорам, а также что такие параметры соответствуют действующей градостроительной документации. 

В пунктах 3.1 договоров определена цена земельных участков, в частности, цена земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:9 составляет 694 838 000 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:19 составляет 726 743 000 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:10 составляет 514 879 000 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:11 составляет 455 382 000 руб. 00 коп.

Письмом от 01.12.2021 № 24/2021 Общество уведомило Компанию о нарушении продавцами заверений и гарантий, предусмотренных пунктами 1.4, 2.5.20 договора  № 1, а также соответствующих разделов иных связанных сделок в связи с невозможностью достижения технических параметров проекта строительства в размере 393 000 кв.м. и предложило Компании заключить соглашение об уменьшении стоимости участков по связанным сделкам, размер которого определяется путем умножения разницы между 393 000 кв.м, гарантированных продавцами, и реально возможных к размещению площадей продаваемых жилых и нежилых помещений, на 10 536 руб. 00 коп. 

Письмом от 09.12.2021  № 6/12-11 Компания уведомила Общество о том, что не признает допущенные продавцами нарушения и требует придерживаться первоначальных условий связанных сделок. 

14.12.2021 Общество и продавцы заключили дополнительные соглашения № 1 к связанным сделкам, в которых изменили порядок определения итоговой стоимости участков, приобретаемых по связанным сделкам. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 1 в редакции дополнительного соглашения № 1 цена участка согласована сторонами в размере 694 838 000 руб. 00 коп. Стороны согласовали, что в случае, если во всех выданных покупателю разрешениях на строительство (РНС) общая площадь жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковочных мест), предназначенных для продажи и/или сдачи в аренду, использования в собственных целях покупателя (далее – улучшения), составит менее 338 000 кв.м, цена участка рассчитывается по формуле: итоговая стоимость = 694 838 000 руб. 00 коп. – сумма уменьшений. 

Сумма уменьшения стоимости договора № 1 рассчитывается по формуле: (338 000 кв.м. – площадь улучшений) х 12 250 руб. х 0,1, при этом сумма уменьшения не может быть больше 100 000 000 руб. – суммы, предусмотренной к выплате покупателю в соответствии с пунктом 3.2.6 договора № 1. 

Пунктом 3.2.6 договора № 1 в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2021 № 1 предусмотрено, что 100 000 000 руб. 00 коп. покупной цены оплачиваются покупателем продавцу с использованием договора эскроу на срок 365 календарных дней. Условиями для оплаты являются получение разрешения на ввод в эксплуатацию съезда с КАД и получение разрешений на строительство многоквартирных жилых домов на всех участках, в которых общая площадь улучшений равна или превышает 338 000 кв.м. 

В пункте 2.6.10 договора № 1 в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2021 №1 и в аналогичных пунктах остальных связанных сделок Общество гарантировало и заверило продавцов, что в срок не позднее 01.11.2022 выполнит за свой счет:

– все необходимые работы, действия и процедуры, направленные на формирование земельных участков и образование новых земельных участков для получения градостроительных планов (пункт 2.6.10.1); 

– подготовку материалов градостроительного обоснования размещения многоквартирных жилых домов с этажностью не менее 12 этажей (пункт 2.6.10.2);

– прохождение всех необходимых градостроительных процедур, направленных на получение градостроительных планов на образуемые участки, в которых предусмотрено размещение многоквартирных жилых домов с этажностью не менее 12 этажей (пункт 2.6.10.3); 

– подготовку проектной документации по строительству многоквартирных жилых домов с максимально допустимой этажностью в соответствии с градостроительными планами, прохождение экспертизы проектной документации (пункт 2.6.10.4); 

– подачу необходимой документации для получения разрешений на строительство многоквартирных жилых домов на всех участках в соответствии с проектной документацией (пункт 2.6.10.5). 

Аналогичные условия и порядок определения итоговой цены участков определены в дополнительных соглашениях к договорам № 1, 4, 5, в договоре № 3. Сумма уменьшения стоимости рассчитывается по формуле: (338 000 кв.м. – площадь Улучшений) х 12 250 руб. х 0,4, при этом сумма уменьшений не может быть больше 400 000 000 руб. – суммы, предусмотренной к выплате покупателю в соответствии с пунктом 3.2.6 договора № 3. 

Как установлено судом первой инстанции, на момент рассмотрения дела Общество не получило разрешения на строительство, не внесло в предусмотренном пунктом 3.2.6 связанных сделок денежные средства для окончательных расчетов по связанным сделкам.

Неполучение к 01.11.2022 разрешений на строительство и, соответственно, неисполнение Обществом обязанности по завершению расчетов по договорам № 1, 3 – 5 послужили основанием для обращения Компании в суд со встречным иском. 

В обоснование требований Компанией было указано, что поскольку наступление срока оплаты поставлено в зависимость от действий Общества по получению разрешений на строительство, и их неполучение выгодно Обществу, как должнику по обязательству по оплате, то условие об оплате считается наступившим, при этом Общество обязано осуществить окончательные расчеты в порядке, как если бы Общество получило разрешения на строительство с площадью улучшений не менее 338 000 кв.м. 

Из материалов дела следует, что Общество сформировало из земельных участков, приобретенных по Связанным сделкам, земельные участки с кадастровым номером 47:07:0719001:904, с кадастровым номером 47:07:0719001:905, с кадастровым номером 47:07:0719001:907, с кадастровым номером 47:07:0719001:908 во исполнение пункта 2.6.10.1 связанных сделок. 

Компанией в материалы дела было представлено Соглашение о взаимодействии при завершении строительства многоквартирного дома от 22.04.2022 (далее – соглашение о взаимодействии), заключенное между Обществом и Правительством Ленинградской области и местными администрациями (далее уполномоченные органы), условиями которого предусматривается, что Общество осуществляет финансирование завершения строительства объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома, а уполномоченные органы в пределах полномочий, предусмотренных законодательством, обеспечивают выдачу Обществу разрешений на отклонение от предельных параметров строительства, позволяющее Обществу на участках, приобретенных по связанным сделкам, осуществить строительство многоквартирных домов этажностью до 18, площадью – до 413 000 кв.м. (п. 3.4.5 и 3.4.7 соглашения). 

Пунктом 3.1.1. соглашения предусмотрено, что Общество осуществляет финансирование завершения строительства объекта не ранее получения разрешений на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства в соответствии с пунктами 3.4.5 и 3.4.7 соглашения, при этом в пункте 8.2 соглашения дополнительно согласовано, что в случае невозможности достижения параметров строительства, указанных в пунктах 3.4.5 и 3.4.7 соглашения, объем финансирования завершения объекта незавершенного строительства уменьшается пропорционально изменению общей площади квартир по сравнению с параметрами, указанными в пунктах 3.4.5. и 3.4.7 соглашения.

Компанией также было представлено письмо Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 22.03.2023  № 01-08-543/2023 в ответ на запрос Компании о том, что в отношении территории, занятой исходными земельными участками, материалы градостроительного обоснования для рассмотрения на заседании Градостроительного совета не поступали, распоряжения о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров строительства в отношении исходных участков не издавалось. 

В связи с этим Компания полагает, что Общество нарушило выданные заверения и гарантии, предусмотренные пунктом 2.6.10.2 Связанных сделок, уклонилось от прохождения всех необходимых градостроительных процедур, направленных на получение градостроительных планов на образуемые участки, допускающих размещение домов не более 12 этажей, достаточных для размещения Улучшений площадью не менее 338 000 кв.м, поэтому Компания просит взыскать задолженность по договорам в размере 700 000 000 руб. 00 коп., включая 100 000 000 руб. 00 коп. по договору № 1, 400 000 000 руб. 00 коп. по договору № 3, 100 000 000 руб. 00 коп. по договору № 4, 100 000 000 руб. 00 коп. по договору № 5. 

Возражая против удовлетворения встречного иска, Общество указывало, что предприняло все предусмотренные действующим законодательством действия, направленные на получение отклонений от предельных параметров строительства в целях достижения показателей улучшений в размере не менее 338 000 кв.м., то обстоятельство, что Правительством Ленинградской области не исполнено Соглашение о взаимодействии, находилось вне зоны контроля Общества.

В обоснование возражений Общество указывало, что соглашением о взаимодействии предусмотрено, что в рамках исполнения соглашения Общество представляет материалы градостроительного обоснования для рассмотрения Градостроительным советом Ленинградской области (п. 3.1.3 соглашения), после чего Правительством Ленинградской области издается распоряжение о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров строительства (пункты 3.4.5, 3.4.7 соглашения), после чего Общество в соответствии с графиком, но не ранее получения распоряжений осуществляет финансирование завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 3.1.1. соглашения).

Обществом представлено письмо Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 11.04.2023 N0 1-08-704/2023, согласно которому в рамках рассмотрения соглашения от 22.04.2022 Обществом были представлены на рассмотрение обосновывающие эскизы с расчетами технико-экономических показателей для предлагаемой корректировки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах территории, включающей в себя исходные земельные участки. Обосновывающие эскизы разработаны ООО «Институт градостроительного планирования и проектирования» на основании договора от 22.02.2022 № ЭПР-011/22-47, заключенного с Обществом. На Градостроительном совете материалы градостроительного обоснования не рассматривались, разрешение на отклонение от предельных параметров не принималось.

Суд первой инстанции согласился с доводами Общества о том, что в рамках соглашения Обществом выполнены все предусмотренные мероприятия, и неисполнение соглашения не связано с действием/бездействием Общества. Вопросы осуществления полномочий Правительством Ленинградской области и иными уполномоченными органами в рамках заключенного соглашения от 22.04.2022 в предмет спора не входят, поскольку находятся вне зоны контроля Общества.

Из буквального содержания пункта 2.6.10 связанных сделок во взаимосвязи с порядком определения итоговой стоимости земельных участков (пункт 3.1 Связанных сделок) следует, что Общество должно было предпринять все зависящие от него действия по получению градостроительной документации с улучшенными показателями, однако обязанность по разработке проектной документации и получению разрешения на строительство не поставлена в зависимость от результатов осуществленных мероприятий по увеличению предельных показателей строительства и должна была быть исполнена Обществом в срок до 01.11.2022 в целях определения конечной цены приобретения участков и завершения расчетов

С учетом изложенного, суд первой инстанции учел, что Обществом были предприняты действия к получению исходной градостроительной документации с показателями, достаточными и превышающими показатели Улучшений в соответствии со Связанными сделками. Также суд учел последующее поведение Общества, которое в письме от 12.10.2022 предложило продавцам продлить срок депонирования средств на эскроу-счетах на 180 календарных дней в целях завершения начатых Обществом мероприятий по увеличению максимальной площади строительства, или заключить итоговое дополнительное соглашение для пересчета стоимости в соответствии с формулой расчета цены, утвержденной сторонами в пункте 3.1. Связанных сделок в редакции Дополнительного соглашения  № 1.

Руководствуясь положениями пункта 3 статьи 157 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также пункта 3 статьи 1 ГК РФ и статьи 10 ГК РФ суд первой инстанции, равно как и суд апелляционной инстанции не установил признаков недобросовестного поведения Общества в виде неполучения градостроительной документации с улучшенными показателями, указав, что Компанией и третьими лицами 1 и 2 не были приведены доказательства наличия такой недобросовестности в действиях Общества, которая могла бы послужить основанием для отказа в защите принадлежащего Обществу права на приобретение участков по цене, определяемой по согласованной сторонами формуле.

Кроме того, установив круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения спора, с учетом доводов сторон суд первой инстанции на основании статей 82, 83 АПК РФ, назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП» ФИО7, по результатам которой в материалы дела представлено экспертное заключение от 13.11.2023 №1384а-СТЭ/2023.

 

В заключении от 13.11.2023 № 1384а-СТЭ/2023 эксперт, отвечая на вопрос № 1, пришел к выводу о том, что максимально возможная общая площадь жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковок/парковочных мест) может быть построена на земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0719001:904 - 5/7, 47:07:0719001:905 - 4/3, 47:07:0719001:907 - 4/1, 47:07:0719001:908 - 5/5 в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Ленинградской области и с учетом требований градостроительного регламента территориальной зоны, проекта планировки территории и проекта межевания территории, в границах которых размещены земельные участки, а также иными требованиями и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации по состоянию на 01.11.2022 и на день проведения экспертизы составляет 167 012 кв.м. 

В ответе на вопрос № 2 эксперт указал, что при проектировании и строительстве невозможно достижение общей площади жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковок/парковочных мест), предназначенных для продажи и/или сдачи в аренду, использования в собственных целях не менее 338 000 кв. м.

Согласно ответу эксперта на вопрос № 3  предложенная проектировщиком ИП ФИО8 Корректировка эскиза застройки не применима. 

Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, а также, приняв во внимание пояснения эксперта, суд первой инстанции вопреки позиции подателя жалобы пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержат, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта, что в свою очередь не имеет места в рассматриваемом случае, поскольку представленное в материалы дела заключение эксперта от 13.11.2023 № 1384а-СТЭ/2023 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, в заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, заключение является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, сомнений в его обоснованности не установлено, в том числе с учетом пояснений эксперта, данных в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции.

Вопреки доводам подателя жалобы об обратном допустимые и достоверные доказательства, опровергающие выводы эксперта, суду не представлены.

В свою очередь само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о его недостоверности и не может являться основанием для назначения повторной экспертизы, а потому суд первой инстанции, равно как и апелляционный суд, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности экспертного заключения не установил предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Компании о назначении по делу повторной экспертизы.

При этом, как верно установлено судом первой инстанции, с учетом пояснений эксперта, данных в ходе рассмотрения дела, в качестве расчетной единицы эксперт избрал единственный элемент планировочной структуры, выделенный в ПП и ПМТ (квартал).

Оценивая обоснованность исследовательской части заключения, суд апелляционной инстанции также приходит к выводу, что экспертом ФИО7 при проведении экспертизы верно определен метод исследования, исходя из содержания Правил землепользования и застройки МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденных приказом комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 29.07.2019 № 49 (далее – Правила) и Региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области, утвержденных Постановлением Правительства Ленинградской области от 22.03.2012 № 83. 

В соответствии со статьей 15 Правил предельные параметры разрешенного строительства, не установленные Правилами, определяются региональными нормативами градостроительного проектирования. Следовательно, установленные пунктом 3.1.1 Региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области предельные значения расчетных показателей максимально допустимой общей площади квартир на 1 Га территории элемента планировочной структуры также относятся к предельным параметрам разрешенного строительства, которыми должно руководствоваться Общество при проектировании и строительстве.

В целях расчета предельных значений расчетных показателей максимально допустимой общей площади квартир эксперт верно определил необходимость выявления элемента планировочной структуры, в границах которого расположен каждый из участков Общества. 

Перечень видов элементов планировочной структуры утвержден приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 738/пр, к которым относятся 

1. Район;

2. Микрорайон;

3. Квартал;

4. Территория общего пользования, за исключением элементов планировочной структуры, указанных в пункте 8 перечня;

5. Территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;

6. Территория транспортно-пересадочного узла;

7. Территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта, за исключением элементов планировочной структуры, указанных в пункте 8 перечня;

8. Улично-дорожная сеть;

9. Территория виноградо-винодельческого терруара.

В соответствии с пунктом 3.16аСП 42.13330.2016. «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» квартал – это элемент планировочной структуры функциональных зон (жилых, общественно-деловых, производственных зон и др.) в границах красных линий, естественных границах природных объектов и иных границах. 

Как указано в пункте 3.20 СП 42.13330.2016 микрорайон - это элемент планировочной структуры жилых зон, состоящий из одного или нескольких кварталов, не расчлененных магистральными городскими дорогами, магистральными улицами общегородского и районного значения, магистральными дорогами районного значения в крупнейших, крупных и больших городских населенных пунктах, городскими дорогами, улицами общегородского и районного значения в средних и малых городских населенных пунктах, в границах которого обеспечивается обслуживание населения объектами повседневного и периодического спроса, включая территории общего пользования: общественные пространства и озелененные территории, состав, вместимость и размещение которых рассчитаны на жителей микрорайона.

В соответствии со статьей 42 ГрК РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

            Таким образом, единственным документом, определяющим границы элементов планировочной структуры, является основная часть проекта планировки территории.

            Обществом в материалы дела представлена основная часть проекта ПП и ПМТ, в границах проектирования которого расположены земельные участки Общества. 

            Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами эксперта и суда первой инстанции, что единственным элементом планировочной структуры, выделенным в основной части проекта планировки территории, является квартал. Таким образом, эксперт в качестве расчетной единицы, использованной при определении такого параметра строительства, как предельные значения расчетных показателей максимально допустимой общей площади квартир на 1 Га территории элемента планировочной структуры, избрал единственный элемент планировочной структуры, выделенный в ПП и ПМТ.

            Доводы Компании, сводящиеся к тому, что эксперт должен был использовать иной элемент планировочной структуры для расчета предельных параметров строительства, не находят своего подтверждения в действующем ПП и ПМТ.

Суд апелляционной инстанции полагает, что при проведении экспертизы задачей эксперта было определить предельные параметры строительства для земельных участков Общества, исходя из действующего законодательства, а не путем самостоятельного определения границ элементов планировочной структуры. Эксперт при проведении экспертизы вправе использовать только действующие нормативные и ненормативные правовые акты, в ином случае экспертное заключение будет являться необоснованным. 

Доводы Компании, что кварталы не являются элементами планировочной структуры, выделенными в ПП и ПМТ, опровергается как содержанием представленного ПП и ПМТ, так и последующими изданными органами государственной власти Ленинградской области ненормативными актами.  

В соответствии с частью 1 статьи 57.3 ГрК РФ в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, выдается градостроительный план земельного участка, одним из источников информации для подготовки которого является документация по планировке территории (часть 2 ст. 57.3 ГрК РФ), к которой относится ПП и ПМТ (ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).  

Пунктом 12 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ предусмотрено, что информация о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок, в обязательном порядке содержится в градостроительном плане земельного участка.

В соответствии с представленными в материалы дела градостроительными планами земельных участков участки 47:07:0719001:905 и 47:07:0719001:907 расположены в границах элемента планировочной структуры - квартал 4, участки 47:07:0719001:904 и 47:07:0719001:908 расположены в границах элемента планировочной структуры - квартал 5.

Доводы Компании о том, что указанные сведения внесены в градостроительные планы земельных участков ошибочно, не подтверждены доказательствами, приведенное в градостроительных планах земельных участков уточнение по участкам в пределах соответствующего квартала позволяет соотнести конкретный земельный участок с номерами участков из ПП и ПМТ, что не опровергает выводы суда первой инстанции, что элементом планировочной структуры являются кварталы.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несостоятельности доводов Компании о том, что в ПП и ПМТ выделен элемент планировочной структуры – микрорайон, составляющий всю территорию проектирования площадью 728,53 Га, поскольку в границах территории проектирования подлежат размещению не только жилые зоны, но и зоны иного назначения (производственные зоны, зоны размещения улично-дорожной сети), что противоречит определению микрорайона, утвержденному в пункте 3.20 СП 42.13330.2016 «Градостроительство». 

Доводы компании о том, что элементом планировочной структуры является территория площадью 75,8 Га, не основаны на относимых доказательствах. 

Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку Компании на представленные вместе с апелляционной жалобой письмо от 14.08.2023 № 07/08-23 и схему элемента планировочной структуры, подготовленные ООО «ГОРТ», поскольку указанные документы не являются актами органов государственной власти или органов местного самоуправления, изданных в пределах полномочий, определяющими границы элементов планировочной структуры. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что представленная Компанией схема, приложенная к письму ООО «ГОРТ» от 14.08.2023 № 07/08-23, не утверждалась в составе ПП и ПМТ, отсутствует в материалах по обоснованию ПП и ПМТ, а потому не может быть использована в качестве акта, на основании которого эксперт был бы праве определять границы элемента планировочной структуры. Содержание указанной схемы входит в противоречие с утвержденными в составе ПП и ПМТ чертежами.

Представленные Компанией письмо администрации МО «Всеволожский муниципальный район» от 31.10.2014 № 11171/1.5-10, заключение ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» от 05.12.2014  №1136 не имеют нормативно-правового характера, кроме того, вступают в противоречие с принятым позднее ПП и ПМТ. Иные представленные Компанией письма органов государственной власти и местного самоуправления также не носят нормативного характера, вступают в противоречие с содержанием ПП и ПМТ, а потому не могут быть положены в основу экспертного исследования. 

Довод Компании о том, что при проведении экспертизы эксперт должен был учесть содержание Соглашения о взаимодействии, противоречит содержанию вопросов, поставленных перед экспертом. Соглашение о взаимодействии не является актом уполномоченного органа, определяющим предельные параметры строительства, а потому его содержание правильно оставлено экспертом без внимания.

С учетом приведенного суд первой инстанции правомерно руководствовался выводами эксперта, изложенными в заключение судебной экспертизы от 13.11.2023 № 1384а-СТЭ/2023.

В соответствии с заключением эксперта  от 13.11.2023 № 1384а-СТЭ/2023 с учетом результатов опроса эксперта и дополнений к заключению эксперта максимально возможная площадь жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковок/парковочных мест), которая может быть построена на земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0719001:904 - 5/7, 47:07:0719001:905 - 4/3, 47:07:0719001:907 - 4/1, 47:07:0719001:908 - 5/5 составляет по состоянию на 01.11.2022 и на день проведения экспертизы 178 780,98 кв.м.

Проверяя правильность произведенных судом первой инстанции расчетов судом апелляционной инстанции установлено, что допущенная арифметическая ошибка не привела к вынесению неправильного судебного акта. Сумма уменьшений по каждому из  договоров  № 1, 4, 5 составляет (338 000 – 178 780,98) * 12 250 * 0,1 = 159 219,02 * 12 250 * 0,1 = 195 043 299,5 руб., но поскольку Сумма уменьшения по договорам № 1, 4, 5 не может быть более 100 000 000 руб., то итоговая цена земельных участков подлежит определению путем вычитания предельной Суммы уменьшения.

Сумма уменьшений по договору № 3 составляет (338 000 – 178 780,98) * 12 250 * 0,4 = 159 219,02 * 12 250 * 0,4 = 780 173 198 руб., но поскольку Сумма уменьшения по договору N3 не может быть более 400 000 000 рублей, то итоговая цена договора № 3 подлежит определению путем вычитания предельной Суммы уменьшения.

Таким образом, итоговая цена участка по договору № 1 составляет 594 838 000 руб., итоговая цена участка по договору № 3 составляет 326 743 000 руб. итоговая цена участка по договору № 4 составляет 414 879 000 руб., итоговая цена участка по договору № 5 составляет 355 382 000 руб.

Согласно представленным Компанией в материалы дела платежным поручениям № 40, 42, 43, 44 от 10.06.2021, № 54, 56, 57, 58 от 29.06.2021, № 67, 68 от 26.07.2021, № 80, 81 от 25.08.2021, № 89 от 27.09.2021, № 113 от 15.12.2021, № 4658, № 24212, 24836, 25121 от 30.12.2021 Общество выплатило Компании в счет оплаты по договору № 1 денежные средства в размере 594 838 000 руб., в счет оплаты по договору № 3 денежные средства в размере 326 743 000 руб., в счет оплаты по договору №4 денежные средства в размере 414 879 000 руб., в счет оплаты по договору № 5 денежные средства в размере 355 382 000 руб. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у Общества отсутствует задолженность по договорам № 1, 3, 4, 5, Общество исполнило обязательства по оплате Участков в полном объеме в соответствии с условиями договоров № 1, 3, 4, 5.

В этой связи, приняв во внимание результаты экспертизы и произведенные экспертом расчеты, а также установленный в пунктах 3.1 договоров № 1, 3-5 порядок определения итоговой стоимости участков, суд первой инстанции, установив, что обязательства по оплате исполнены покупателем в полном объеме, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования Компании о взыскании с Общества 700 000 000 руб. 00 коп. задолженности по указанным договорам, 

В связи с отсутствием задолженности по оплате участков судом первой инстанции также обоснованно и правомерно отказано в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по статье 395 ГК РФ, а также во взыскании неустойки за нарушение Обществом сроков подачи документов для получения разрешения на строительство, установив прекращение данного обязательства в связи с прекращение обязательства по оплате участков надлежащим исполнением. 

Удовлетворяя первоначальные исковые требования Общества в части взыскания с Компании в пользу Общества неустойки в размере 49 600 000 руб., начисленной за период с 15.08.2022 по 16.12.2022 за нарушение срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию съезда с КАД, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1.4 договора № 1 продавец подтверждает, что он уведомлен о цели покупки покупателем участка – для многоквартирного жилищного строительства с совокупной площадью продаваемых жилых и нежилых площадей 69892 кв.м. Настоящим продавец подтверждает, что участок будет обеспечен доступом к построенному съезду и выезду на внешней стороне Кольцевой автомобильной дороге согласно проектной документации под титулом: «Строительство I очереди МФК «Евроград» в юго-западной части дер. Порошкино МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области. Съезды и выезды на внешней стороне Кольцевой автомобильной дороги вокруг г. Санкт-Петербурга на участке км 122+100-км 118+200 (ПК 1061-ПК 1102)» 1,2 этапы, шифр проекта: ИС-083- 2013-1» (далее – Съезд с КАД). 

В пункте 2.5.1 договора № 1 продавец заверил и гарантировал, что в срок не позднее 15.08.2022 за счет собственных и привлеченных продавцом средств (включая денежные средства, получаемые по договору от покупателя) будет завершено строительство и ввод в эксплуатацию Съезда с КАД. При этом в срок до 30.10.2021 продавец гарантирует завершение выполнения общестроительных работ по строительству Съезда с КАД в составе работ, согласованных сторонами в приложении № 2 к Договору. 

Аналогичные гарантии были даны Компанией в пунктах 1.4, 2.5.1 договоров № 2, № 3, а также в пункте 1.3, 2.5.1 договоров № 4, № 5. 

Ответственность за нарушение гарантий, предусмотренных в пункте 2.5.1 договора № 1, была установлена сторонами в пункте 5.9 договора № 1, согласно которому в случае нарушения продавцом или привлеченным им лицом сроков строительства Съезда с КАД (выполнения объема работ, предусмотренного графиком строительства на 30.10.2021) продавец по требованию покупателя уплачивает покупателю неустойку в размере 200 000 руб. за каждый день просрочки, начиная с 30.10.2021 до исполнения обязательства (абзац 1 пункта 5.9. договора № 1). 

Согласно абзацу второму пункта 5.9 договора № 1 в случае нарушения продавцом сроков и объемов строительства Съезда с КАД (в части объема работ, предусмотренных графиком строительства на 15.08.2022 и ввода его в эксплуатацию до 15.08.2022) продавец по требованию покупателя уплачивает покупателю неустойку в размере 400 000 руб. 00 коп. за каждый день просрочки ввода съезда в эксплуатацию, начиная с 15.08.2022 до исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из положений статьи 330 ГК РФ и абзаца 2 пункта 5.9 договора, истец начислил ответчику неустойку за просрочку выполнения работ, предусмотренных графиком строительства на 15.08.2022, и ввода Съезда с КАД в эксплуатацию до 15.08.2022 в размере 49 600 000 руб. 00 коп. за период с 15.08.2022 по 16.12.2022 со ссылкой на то, что Разрешение на ввод Съезда с КАД в эксплуатацию было получено только 16.12.2022.

При этом, отклоняя доводы ответчика о нарушении истцом обязательства по открытию аккредитива на сумму 554 838 000 руб. 00 коп. в срок до 10.12.2021 в соответствии с пунктом 3.2.4 договора № 1, суд  первой инстанции обоснованно указал, что стороны дополнительным соглашением от 14.12.2021 № 1 к договору № 1 изменили срок оплаты. 

В пунктах 3.2.4 и 3.2.5 договора № 1 в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2021 № 1 было предусмотрено внесение покупателем обеспечительного платежа в размере 170 000 000 руб. 00 коп. в течение двух рабочих дней с даты подписания дополнительного соглашения и оплата покупателем 284 838 000 руб. 00 коп. покупной цены в срок до 28.12.2021 с использованием покрытого безотзывного аккредитива.

Следовательно, с 14.12.2021 обязанности по открытию до 10.12.2021 аккредитива у Общества не существовало. 

Как установлено судом первой инстанции, пункты 3.2.4 и 3.2.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2021 № 1 исполнены Обществом в установленные сроки. Указанный аккредитив был открыт 22.12.2021, а обеспечительный платеж уплачен 15.12.2021.

Поскольку обязанности по уплате обеспечительного платежа и открытию аккредитива исполнены Обществом в срок, установленный в пунктах 3.2.4, 3.2.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2021 № 1, правомерные действия Общества не являются просрочкой кредитора, а также не могут быть поставлены в вину кредитору в порядке статьи 404 ГК РФ. 

Кроме того, Компания не представила доказательств того, что до даты открытия аккредитива в период с 10.12.2021 по 22.12.2021 Компания не могла исполнять свою обязанность по строительству Съезда с КАД. 

В связи с отсутствием просрочки со стороны Общества суд признал несостоятельным довод Компании о том, что открытие Обществом аккредитива 22.12.2021 привело к невозможности выполнения земляных работ, включая прокладку коммуникационных каналов для кабелей и электропитания АСУДД, в зимний период, в связи с чем такие работы были вынужденно перенесены ответчиком на весенне-летний период 2022 года. Кроме того, данный довод противоречит условиям договора № 1. По условиям договора как до подписания дополнительного соглашения к Договору от 14.12.2021 № 1, так и после аккредитив подлежал открытию в декабре 2021 года (до 10.12.2021 или до 28.12.2021), то есть зимой. При этом Компания изначально гарантировала выполнение работ по устройству АСУДД в зимний период – февраль 2022 года, согласно графику производства работ (приложение № 2 к договору) работы по устройству АСУДД должны были быть выполнены Компанией за четыре недели спустя шесть недель с даты открытия аккредитива (пункт 3.2.4 договора).

Доводы Компании о том, что Обществом в 2021 году не была исполнена обязанность по строительству внешней системы электроснабжения автоматизированной системы управления дорожным движением (АСУДД) Съезда с КАД в рамках Соглашения о технологическом присоединении и строительстве инженерных сетей водоснабжения и хозяйственно-бытового водоотведения, газоснабжения, ливневой канализации и магистральной дороги от Съезда с КАД к приобретаемым земельным участкам от 09.06.2021, заключенного между Обществом и ООО «Северо-Западная энергоресурсная компания» (далее – ООО «СЗЭРК»),  (далее – Соглашение с ООО «СЗЭРК»), из-за неисполнения которой сдвинулись сроки строительства АСУДД и закупки для этого оборудования на период введения санкций, в связи с чем, по мнению ответчика, Компания должна была быть освобождена от ответственности за нарушение обязательства, поскольку нарушение срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию Съезда с КАД произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы, повлекших невозможность приобретения американского оборудования (Pelco, США), изначально предусмотренного проектной документацией.

Судом также верно установлено, что ни в Соглашении с ООО «СЗЭРК», ни в договоре № 1 не была установлена обязанность Общества по обеспечению системой электроснабжения Съезда с КАД, в том числе для выполнения Компанией работ по устройству АСУДД, а также не были установлены сроки исполнения такой обязанности.

Кроме того, суд первой инстанции пришел и к выводу, что от исполнения условий Соглашения с ООО «СЗЭРК», в том числе строительства инженерных сетей, необходимых только для подключения участков к инфраструктуре ООО «СЗЭРК» и строительство которых выступало условием такого подключения, ввод Съезда с КАД в эксплуатацию не зависел и Компания не могла рассчитывать на строительство Обществом каких-либо инженерных сетей для целей подключения к ним Съезда с КАД и ввода его в эксплуатацию 15.08.2022, поскольку согласно совместному нотариальному заявлению сторон от 22.12.2021 срок заключения договоров по вопросам реализации указанных в Соглашении договоренностей был перенесен на 01.11.2022, в свою очередь срок ввода Съезда с КАД в эксплуатацию изменен не был и остался прежним - 15.08.2022.

Выполнение всех мероприятий необходимых для строительства Съезда с КАД обязана была обеспечивать Компания, давшая соответствующие гарантии по строительству Съезда с КАД.

Также судом установлено, что у Компании не было препятствий для своевременного получения технических условий для разработки рабочей документации на устройство АСУДД, однако, Компания обратилась за получением технических условий незаблаговременно (24.01.2022), а именно за неделю до начала срока выполнения работ по устройству АСУДД. 

При этом, с учетом даты открытия аккредитива работы по устройству АСУДД должны были выполняться с 02.02.2022 по 04.03.2022, согласно графику производства работ (приложение № 2 к договору № 1).

Поскольку у Общества отсутствовала обязанность обеспечивать строительство системы электроснабжения Съезда с КАД, довод Компании о том, что нарушение срока ввода в эксплуатацию Съезда с КАД произошло вследствие неисполнения Обществом указанной обязанности, повлекшей смещение срока выполнения работ и закупки оборудования для устройства АСУДД на период введения санкций, суд признал несостоятельным.

С учетом приведенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что просрочка кредитора (Общества) отсутствует (статья 406 ГК РФ).

Довод о нарушении срока ввода в эксплуатацию Съезда с КАД в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы также правомерно отклонен судом, поскольку Компанией не были представлены акты соответствующих иностранных государств, которыми были бы введены санкции в отношении конкретного оборудования, на которое указывает Компания, а именно видеокамер Pelco, необходимых для выполнения работ по устройству автоматизированной системы управления дорожным движением (АСУДД). 

Соответственно, Компанией не был подтвержден также момент введения санкций.

Более того, как верно отмечено судом первой инстанции, Компания впала в просрочку до возможного введения санкций, поскольку работы по устройству АСУДД (с учетом даты открытия аккредитива 22.12.2021) должны были выполняться с 02.02.2022 по 04.03.2022, то есть до введения возможных санкций в ответ на проведение специальной военной операции с 24.02.2022, соответственно к установленной дате начала выполнения работ (02.02.2022) Компания уже должна была закупить указанное оборудование (видеокамеры Pelco), предусмотренное еще в проектной документацией 2015 года. В связи с чем Компания не может быть освобождена от ответственности также в силу пункта 1 статьи 405 ГК РФ.

Верно установлено судом первой инстанции и отсутствие причинной связи между гипотетическими санкциями и просрочкой выполнения работ по устройству АСУДД и, как следствие, просрочкой ввода Съезда с КАД в эксплуатацию, поскольку доказательств своевременного заказа у иностранных поставщиков указанных видеокамер и отказа поставщиков в их поставке Компания не предоставила, а довод о невозможности закупки камер Pelco опровергается письмом ООО «ПрофИнженерСтрой» от 22.06.2022, в котором поставщик указывал на большую распространенность и наличие у дилеров указанных видеокамер на рынке России. 

Согласно пункту 5.12.2. договора № 1 сторона, попавшая под влияние обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно уведомить об этом другую сторону, однако, в материалах дела отсутствуют доказательства своевременного уведомления Общества об обстоятельствах непреодолимой силы.

Таким образом, закупка оборудования и выполнение работ по устройству АСУДД за пределами установленных сроков выполнения работ, повлекшие нарушение Компанией срока завершения работ и ввода Съезда с КАД в эксплуатацию, произошли вследствие поведения самой Компании. Нарушение срока ввода Съезда с КАД в эксплуатацию не произошло вследствие какой-либо просрочки кредитора (Общества), а также не произошло в результате наступления обстоятельств непреодолимой силы (доказательств обратного вопреки части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено). 

Таким образом, поскольку Разрешение на ввод Съезда с КАД в эксплуатацию было получено только 16.12.2022, что подтверждает нарушение Компанией срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию Съезда с КАД, суд первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворил требование Общества о взыскании с компании неустойки в размере 49 600 000 руб. 00 коп. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, пунктами 69, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановления № 7), пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, в том числе с учетом того, что Общество не приступило к жилищному строительству на земельных участках вследствие невозможности строительства на восьми приобретаемых земельных участках 393 000 кв.м. продаваемых жилых и нежилых помещений, гарантированных Компанией (пункты 2.5.20, 1.4 договора № 1). 

Доводы Компании, сводящиеся к отсутствию необходимости исследовать вопрос о размере помещений, которые могут быть построены на приобретенных участках, в связи с недобросовестным поведением Общества, связанным с нарушением заверений и гарантий и способствовавшим неполучению Обществом разрешения на строительство, отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду нижеследующего.  

В соответствии с разъяснениями пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 ГК РФ. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Довод Компании о том, что Общество нарушило выданные заверения и гарантии, предусмотренные пунктом 2.6.10 Связанных сделок, не исполнив Соглашение о взаимодействии при завершении строительства многоквартирного дома, подлежит отклонению, как не находящий подтверждение в материалах дела и не имеющий правового значения для правильного рассмотрения дела. 

Как следует из пункта 2.6.10 связанных сделок, Общество заверило и гарантировало, что выполнит все работы, действия и процедуры, направленные на подготовку материалов градостроительного обоснования и прохождение градостроительных процедур по получению градостроительных планов с высотностью жилых зданий не менее 12 этажей.  

Исследовав условия соглашения о взаимодействии, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что соглашение о взаимодействии не может быть квалифицировано, как соглашение, порядок и условия заключения которого предусмотрены действующим законодательством. Ни соглашением о взаимодействии, ни действующим законодательством не предусмотрено механизмов понуждения его исполнения органами государственной власти субъекта.

Следовательно, заключение такого соглашения не является предусмотренной законом градостроительной процедурой (государственной услугой), связанной с увеличением параметров строительства, а потому заключение и исполнение такого соглашения не входит в объем заверений и гарантий, предусмотренных пунктом  2.6.10 Связанных сделок.

Поскольку заключение Соглашения о взаимодействии не входило в объем заверений и гарантий, предусмотренных пунктом 2.6.10 Связанных сделок, доводы Компании о неисполнении данного Соглашения Обществом не имеют правого значения и при этом несостоятельны по существу.

Так, суд апелляционной инстанции принимает во внимание доводы Общества о том, что результат, на который направлено исполнение Соглашения о взаимодействии, а именно, получение Обществом разрешений на отклонение от предельных параметров строительства, противоречит ограничениям на такие отклонения, установленные статьей 40 ГрК РФ.

В соответствии с представленными в материалы дела градостроительными планами земельных участков (далее – ГПЗУ) земельные участки Общества расположены в территориальной зоне Ж-4, градостроительным регламентом которой установлено, что предельная высота многоквартирного многоэтажного дома в границах которой равна 30 м, предельная этажность – 9 этажей. 

В соответствии со статьей 40 ГрК РФ решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства принимается на основании заявления правообладателя, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Таким образом, получение разрешений на отклонение от предельных параметров строительства как до 18 этажей, указанных в Соглашении о взаимодействии, так и до 12 этажей, указанных в пункте 2.6.10.3 Связанных сделок, невозможно ввиду превышения предельных параметров этажности более чем на десять процентов от установленных градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-4, следовательно, исполнение Соглашения о взаимодействии не привело бы к увеличению этажности до указанных в пункте 2.6.10.3 Договора параметров.

Довод Компании о том, что Общество несвоевременно только 03.04.2023 представило в рамках заключенного с Правительством Ленинградской области Соглашения о взаимодействии при завершении строительства многоквартирного дома о взаимодействии материалы градостроительного обоснования, опровергается представленными Обществом обращением от 03.04.2023 N10/2023 и ответом на обращение Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 11.04.2023 № 01-08-704/2023, согласно которому в рамках рассмотрения Соглашения о взаимодействии ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Восток» были представлены на рассмотрение обосновывающие эскизы с расчетами технико-экономических показателей для предполагаемой корректировки проекта планировки территории. Информации о том, что указанные документы поступили за пределами сроков, установленных в Соглашении, письмо Комитета не содержит. 

При этом согласно письму от 22.03.2023, представленному Компанией, и 11.04.2023, представленному Обществом, на Градостроительном совете Ленинградской области материалы по обоснованию не рассматривались, Разрешение на отклонение от предельных параметров строительства не принималось, то есть Соглашение о взаимодействии со стороны Правительства Ленинградской области не исполнено. Следовательно, параметры строительства, указанные в Соглашении о взаимодействии не достигнуты по обстоятельствам, не зависящим от Общества. 

Доводы Компании о том, что представленные Обществом обосновывающие эскизы с расчетами технико-экономических показателей не соответствуют требованиям, предъявляемым Комитетом градостроительной политики к материалам документации по планировке территории, и по этой причине Правительством Ленинградской области не издано разрешение на отклонение от предельных параметров строительства,  а потому Общество считается нарушившим принятые на себя гарантии и заверения, не находят своего подтверждения в материалах дела. Из письма от 11.04.2023 не следует, что представленные Обществом документы не соответствуют каким-либо обязательным требованиям к составу материалов градостроительного обоснования, а потому не были переданы на рассмотрение Градостроительного совета Ленинградской области. 

Более того, действующее законодательство не содержит определение перечня материалов градостроительного обоснования, требований к их составу и порядку разработки, а потому доводы Компании о том, что Общество не выполнило какие-либо требования законодательства при подготовке документов для рассмотрения Градостроительным советом Ленинградской области, подлежит отклонению. 

Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что в рамках Соглашения о взаимодействии Обществом выполнены все предусмотренные мероприятия, и неисполнение Соглашения о взаимодействии не связано с действием/бездействием Общества, а вопросы осуществления полномочий Правительством Ленинградской области и иными уполномоченными органов в рамках заключенного соглашения о взаимодействии в предмет спора не входят, поскольку находятся вне зоны контроля Общества. 

Принимая во внимание, что цели заключения Соглашения о взаимодействии достигнуты не были, непредставление Компании информации об этом соглашении не имеет правового значения для настоящего дела. 

Вопреки доводам жалобы из материалов дела не усматривается, что Общество намеренно не воспользовалось какой-либо предусмотренной действующим законодательством государственной услугой или иной градостроительной процедурой в целях причинения вреда интересам Компании и иным Продавцам, принимая во внимание, что возможности в согласовании увеличения высотности объектов жилой застройки, планируемой к размещению на образованных земельных участках, объективно ограничены действующим законодательством.

Из пункта 2.6.10 связанных сделок следует, что Общество гарантирует, что направит документы для получения разрешений на строительство в срок до 01.11.2022, при этом из пункта 2.6.10.4 и 2.6.10.5 следует, что Общество гарантирует подать документы для получения разрешения на строительство независимо от увеличения высотности. Таким образом, стороны на этапе заключения дополнительного соглашения № 1 к Связанным сделкам принимали во внимание, что увеличение параметров застройки может оказаться невозможным, что также подтверждается порядком определения итоговой стоимости земельных участков в зависимости от разрешенных параметров строительства на образованных земельных участках. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в настоящем деле не усматривается в действиях Общества недобросовестность, которая могла бы послужить основанием для отказа в защите принадлежащего Обществу права на приобретение участков по цене, определяемой по согласованной сторонами в пунктах 3.1 Связанных сделок формуле.

Кроме того, оценив доводы Компании об отсутствии оснований для взыскания с нее неустойки по первоначальному иску, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

 Довод апелляционной жалобы Компании о том, что у Общества была обязанность обеспечивать Съезд с КАД системой внешнего электроснабжения, не подтвержден имеющимися в деле доказательствами. Данная обязанность, как правильно установлено в решении, не была предусмотрена ни в договоре № 1, ни в Соглашении с ООО «СЗЭРК». Не были, соответственно, установлены и сроки осуществления такой обязанности, которые указывает Компания в жалобе без ссылки на документы, которые такие сроки бы закрепляли.

 Согласно пунктам 1.4 и 2.5.1 договора № 1 обязанность по строительству Съезда с КАД в полном объеме лежала на Компании. Исполнение Компанией данной обязанности не было обусловлено действиями Общества по строительству каких-либо инженерных сетей, в том числе электрических (статьи 327.1, 406 ГК РФ).

Оценив условия Соглашения с ООО «СЗЭРК», суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у Общества отсутствует обязательство перед ООО «СЗЭРК» по строительству участков инженерных сетей и дорог, а решение вопроса о том, построить или нет те объекты инфраструктуры, которые предназначены исключительно для обеспечения инженерного и транспортного обеспечения приобретаемых земельных Участков, и осуществлять ли подключение своих участков через сети Компании на предложенных ею условиях, является правом Общества. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что от исполнения условий Соглашения с ООО «СЗЭРК», в том числе строительства инженерных сетей, необходимых для подключения Участков к инфраструктуре ООО «СЗЭРК», ввод Съезда с КАД в эксплуатацию не зависел и Компания не могла рассчитывать на строительство Обществом каких-либо инженерных сетей для целей подключения к ним Съезда с КАД и ввода его в эксплуатацию 15.08.2022, поскольку согласно совместному нотариальному заявлению сторон от 22.12.2021 срок заключения договоров по вопросам реализации указанных в Соглашении с ООО «СЗЭРК» договоренностей был перенесен на 01.11.2022. В свою очередь срок ввода Съезда с КАД в эксплуатацию изменен не был и остался прежним - 15.08.2022

В нотариальном заявлении сторон от 22.12.2021 согласно буквальному его содержанию Общество не признавало наличие у него обязанности по строительству электрических сетей для электроснабжения Съезда с КАД, а также нарушение этой обязанности. 

Суд также отклоняет ссылку Компании на Схему электроснабжения Съезда с КАД, поскольку данный документ был составлен Компанией в одностороннем порядке и не создает для Общества каких-либо обязательств.

Согласно Плану размещения сетей и дорог МФК «Евроград» (приложение № 1 к Соглашению с ООО «СЗЭРК») данным Планом не было предусмотрено строительство электрических сетей, такие сети отсутствуют в условных обозначениях на Плане. Согласно условным обозначениям на Плане изображены только газопровод, водопровод, канализация и дороги. 

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что строительство Обществом каких-либо электрических сетей не являлось не только обязанностью Общества, но также не являлось условием подключения Участков к инфраструктуре ООО «СЗЭРК» согласно Соглашению с ООО «СЗЭРК». Вопреки доводам жалобы на Плане не отражены также точки подключения электросетей Съезда с КАД и зоны разделения мест строительства электросетей. 

В пунктах 5 и 6 Соглашения с ООО «СЗЭРК» и пункте 2.6.8. Договора №1, на которые ссылается Компания в апелляционной жалобе, не установлена обязанность Общества осуществлять строительство системы внешнего электроснабжения Съезда с КАД, строительство электрических сетей. 

Утверждение Компании о том, что Общество обязано было разработать и передать Компании рабочую документацию на строительство системы внешнего электроснабжения Съезда с КАД, без которой Компания не могла разработать и согласовать рабочую проектную документацию на АСУДД Съезда с КАД в ФКУ УПРДОР «Северо-Запад», не подтверждено соответствующими доказательствами (статья 68 АПК РФ).

При этом, как верно было установлено судом первой инстанции, Компания обратилась за получением технических условий на устройство АСУДД незаблаговременно (24.01.2022), а именно за неделю до начала срока выполнения работ по устройству АСУДД. С учетом даты открытия аккредитива работы по устройству АСУДД должны были выполняться с 02.02.2022 по 04.03.2022 согласно графику производства работ (приложение № 2 к договору № 1). В результате бездействия Компании технические условия на устройство АСУДД были получены только 18.02.2022 согласно письму ФКУ УПРДОР № 0869/070025 от 18.02.2022. 

Кроме того, из представленных в дело документов следует, что у привлеченного для строительства Съезда с КАД Компанией ООО «СЗЭРК» не было препятствий в неоднократном согласовании необходимой для устройства АСУДД рабочей документации в ФКУ УПРДОР «Северо-Запад».

Так, в письме от 13.08.2022 № 81/08-22, адресованном Обществу, ООО «СЗЭРК» указало, что рабочая документация на АСУДД была повторно направлена 19.05.2022 в ФКУ УПРДОР «Северо-Запад» в связи с изменением оборудования (письмо ООО «СЗЭРК» № 49/05-22 от 19.05.2022, письмо ФКУ УПРДОР «Северо-Запад» № 4505 от 10.06.2022).

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что как ООО «СЗЭРК» в указанном письме № 81/08-22 от 13.08.2022, так и Компания в адресованных Обществу письмах № 20/12-22 от 13.12.2022 (ответ на претензию об уплате спорной неустойки), № 21/12-22 от 20.12.2022 указывали, что причиной нарушения срока ввода в эксплуатацию Съезда с КАД являлись обстоятельства непреодолимой силы, а не просрочка кредитора. 

Согласно материалам дела на неисполнение Обществом неподтвержденной доказательствами обязанности по осуществлению строительства системы внешнего электроснабжения Съезда с КАД Компания указала лишь после предъявления Обществом иска в письме от 06.02.2023.

Не свидетельствует о наличии просрочки кредитора и довод Компании о том, что Компания не могла выполнять работы по устройству АСУДД и закупать необходимое для этого оборудование вследствие смещения срока открытия аккредитива по Договору № 1, поскольку, как верно было установлено судом первой инстанции, обязанности по уплате обеспечительного платежа и открытию аккредитива были исполнены Обществом в срок, установленный в пунктах 3.2.4, 3.2.5 Договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.12.2021, в связи с чем правомерные действия Общества не являются просрочкой кредитора, а также не могут быть поставлены в вину кредитору в порядке статьи 404 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что, изменив срок открытия аккредитива дополнительным соглашением № 1 с 10.12.2021 на 28.12.2021, стороны не изменили срок исполнения обязанности Компании по вводу в эксплуатацию Съезда с КАД до 15.08.2022.

При этом, несмотря на открытие аккредитива 22.12.2021, согласно сообщению банка от 22.12.2021, приобретение необходимого оборудования для выполнения работ по устройству АСУДД в установленный в Приложении № 2 к Договору № 1 срок (02.02.2022 по 04.03.2022) не было инициировано Компанией вплоть до июня 2022, когда ООО «СЗЭРК» письмом от 15.06.2022 №59-01/06-22 запросило коммерческое предложение на оборудование для АСУДД у ООО «ПрофИнженерСтрой» и заключило с ООО «ПрофИнженераСтрой» договор подряда от 28.06.2022 на устройство АСУДД.

Суд апелляционной инстанции признает противоречащим представленным в дело доказательствам довод Компании о том, что дополнительное соглашение № 1 от 14.12.2021 к договору № 1 и дополнительные соглашения № 1 к остальным Связанным сделкам, предусматривающие перенос срока открытия аккредитивов, заключены в результате недобросовестных действий Общества, направленных на уклонение от внесения платы за земельные участки. Указанные дополнительные соглашения № 1 были заключены по причине недостоверности выданных Компанией заверений в пункте 1.4, 2.5.20 договора № 1 (и иных Связанных сделок) о возможности строительства на Участках Улучшений в общем размере 393 000 кв.м., что подтверждается заключением судебной экспертизы. В результате чего в дополнительных соглашениях № 1 стороны согласовали формулу уменьшение цены участков в случае невозможности достижения гарантированных Компанией улучшений.

Довод Компании о нарушении срока ввода в эксплуатацию Съезда с КАД вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы также получил надлежащую оценку суда первой инстанции, который правильно установил, что Компанией не были представлены доказательства введения санкций и момент их введения в отношении оборудования (видеокамер Pelco), предусмотренного для устройства АСУДД на Съезде с КАД, не представлены акты соответствующих иностранных государств о введении санкций в отношении данного оборудования.

Судом также правильно было установлено, что Компания впала в просрочку до возможного введения санкций, в связи с чем Компания не может быть освобождена от ответственности также и в силу пункта 1 статьи 405 ГК РФ. Компания также не доказала наличие причинно-следственной связи между возможными санкциями и просрочкой выполнения работ по устройству АСУДД и ввода Съезда с КАД в эксплуатацию, учитывая письмо ООО «ПрофИнженерСтрой» от 22.06.2022, в котором поставщик указывал на большую распространенность и наличие у дилеров видеокамер Pelco на рынке России.

Доказательств незамедлительного уведомления Общества об обстоятельствах непреодолимой силы, как указано выше, Компанией также не представлено. Письмо ООО «СЗЭРК» № 81/08-22 от 13.08.2022 таким доказательством, как правильно установил суд первой инстанции, не является.

Суд апелляционной инстанции признает несостоятельным довод Компании о том, что обстоятельства, установленные в судебных актах по делу № А56-4055/2023, на которые Компания ссылается в жалобе, имеют преюдицирующую силу и подтверждают введение санкций, поскольку Общество и Компания участниками указанного дела не являлись.

Кроме того, из судебных актов по делу № А56-4055/2023 следует, что судами не исследовались какие-либо доказательства введения санкций в отношении оборудования, не устанавливался перечень такого оборудования, а также не был установлен момент введения санкций, поскольку ООО «СЗЭРК», взыскивая со своего подрядчика ООО «ПрофИнженерСтрой» неустойку за просрочку выполнения работ, признавало введение санкций и указывало на несвоевременное уведомление 13.08.2022 обществом «ПрофИнженерСтрой» об отсутствии на рынке оборудования по причине введения санкций, в связи с чем суд взыскал в пользу ООО «СЗЭРК» с ООО «ПрофИнженерСтрой» неустойку за просрочку выполнения работ. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ к обстоятельствам непреодолимой силы не относится нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника (Компании), в данном случае ООО «СЗЭРК» и привлеченного им ООО «ПрофИнженерСтрой».

Довод Компании об отсутствии вины в нарушении срока ввода в эксплуатацию Съезда с КАД несостоятелен, поскольку Компания несет ответственность до пределов непреодолимой силы в соответствии с пунктом 5.12.1 договора № 1 и пункта 3 статьи 401 ГК РФ. 

Как установлено судом, доказательств наступления обстоятельств непреодолимой силы, повлекших нарушение срока ввода в эксплуатацию Съезда с КАД, Компанией не представлено.

С учетом изложенного апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Компании, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что в свою очередь не может служить основанием для отмены принятого по делу судебного акта. 

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.04.2024 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а жалобу Компании – без удовлетворения.

По результатам рассмотрения дела и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 18.04.2024 по делу №  А56-2392/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина