ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

№11АП-7642/2022

Дело № А72-1795/2021

г. Самара

16 июня 2022 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 14 июня 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2022 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Ястремского Л.Л., Митиной Е.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

при участии:

от ответчика ФИО2 – представитель ФИО3, доверенность от 12.04.2022;

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июня 2022 года в зале № 7 апелляционную  жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 04.04.2022, по делу № А72-1795/2021 (судья И.В. Рыбалко),

по иску Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304732826400406, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

о признании права собственности отсутствующим, 

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304732826400406, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

о понуждении заключить договор аренды

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области;

Прокуратура Засвияжского района;

Администрация города Ульяновска,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: 

<

...>.

Определением от 24.02.2021 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Прокуратуру Засвияжского района г.Ульяновска, Администрацию города Ульяновска.

Определением от 25.03.2021 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: 

<

...> (запись о регистрации права от 30.11.2011 №73-73-01/490/2011-274), указав в резолютивной части судебного акта, что решение по делу №А72-1795/2021 является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте с кадастровым номером 73:24:031211:3211.

Определением от 02.08.2021 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы. По делу №А72-1795/2021 назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», экспертам ФИО4, ФИО5.

Определением от 09.09.2021 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» о продлении срока проведения экспертизы по делу №А72-1795/2021. Срок проведения экспертизы по делу №А72-1795/2021 продлен до 23.09.2021.

ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» представило в Арбитражный суд Ульяновской области экспертное заключение №154 от 27.09.2021.

Определением от 12.01.2022 Арбитражный суд Ульяновской области принял к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области об обязании Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области заключить договор аренды земельного участка площадью 3 276 кв.м с кадастровым номером 73:24:031211:2998 из категории земель населенных пунктов и разрешенным использованием под объекты торговли досуга и развлечений, располагающегося в Засвияжском районе г.Ульяновска на улице Самарской, д.27А, в прежней редакции на новый срок.

Определением от 03.02.2022 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО2 об уточнении встречных исковых требований, в котором истец по встречному иску просит суд обязать Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области заключить договор аренды земельного участка площадью 3 276 кв.м с кадастровым номером 73:24:031211:2998 из категории земель населенных пунктов и разрешенным использованием под объекты торговли досуга и развлечений, располагающегося в Засвияжском районе г.Ульяновска на улице Самарской, д.27А, в прежней редакции на трехлетний срок.

Судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение судебной почерковедческой экспертизы поручено ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», экспертам ФИО4, ФИО5.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Имеет ли объект с кадастровым номером 73:24:031211:3211, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 73:24:031211:2998 (часть участка) из земель населенных пунктов, территориальная зона Ж4, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений, площадью 3276 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Самарская, прочную связь с землей, и возможно ли перемещение данного объекта без несоразмерного ущерба его назначению?

2) Завершены ли в полном объеме предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента на объекте или аналогичные им работы и соответствуют ли произведенные работы проектной документации?

3) Возможно ли использование объекта с кадастровым номером 73:24:031211:3211 для строительства запроектированного объекта, в том числе с учетом технического состояния строительных конструкций?

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.04.2022, по делу № А72-1795/2021 исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: 

<

...>.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области оставлены без удовлетворения.

С индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области взыскано 80 850 руб. 00 коп. – расходы на оплату судебной экспертизы и в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 000 руб. 00 коп. 

Не согласившись с принятым  судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в первоначальном иске отказать, встречный иск удовлетворить.  

При этом в жалобе заявитель указал, что при разрешении вопроса о признании объекта незавершенного строительства, независим от   осуществления   государственной   регистрации   права   собственности   на   нее,   следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. К данным признакам относятся: прочная связь с землей; самостоятельное функциональное назначение; завершение работ по возведению фундамента или иных аналогичных работ; невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению;использование объекта для завершения строительства намеченного объекта.

В результате проведенной экспертизы и представленной в материалы дела проектной документации установлено следующее: спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Самарская, 27А, имеет прочную связь с землей; использование объекта с кадастровым номером 73:24:031211:3211 для возведения предусмотренного проектной документацией ООО «Ульяновскгражданпроект» двухэтажного магазина возможно» (т.2 л.д.145-159), как следствие спорный объект имеет самостоятельное функциональное назначение (АРБИТРАЖНЫЙ" СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 июня 2020 г. N Ф06-62329/2020), объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Самарская, 27А невозможно перемещать объект без нанесения несоразмерного ущерба его назначению; использование объекта с кадастровым номером 73:24:031211:3211 для возведения предусмотренного проектной документацией ООО «Ульяновскгражданпроект» двухэтажного магазина возможно» (т.2 л.д.145-159).

Таким образом, недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

По мнению заявителя жалобы суд первой инстанции не принял к сведению позицию истца о невозможности завершить строительство спорного объекта, поскольку местные органы власти в лице Администрации г. Ульяновска обещали построить дорогу, соединяющую ул. Самарскую, ул. Хо Ши Мина, ул. Отрадную. Без данной дороги было невозможно построить торговый объект, так как не было подъездных путей, не было проездов и подходов к данному объекту. Данные обстоятельства истец не оспаривал в суде первой инстанции. Данную дорогу муниципальные власти смогли построить в конце 2021 года.  С исковым заявлением истец обратился 20.02.2021 года, в то время как более 10 лет иистцу данный земельный участок и спорный объект не мешал, и не было составлено ни одного акта о нецелевом использовании спорного объекта. С момента заключения договора аренды в 2015 году и до конца 2020 года также не было составлено ни одного акта, который бы зафиксировал какие-либо нарушения со стороны ИП ФИО2 по использованию земельного участка.

По мнению заявителя жалобы данное исковое заявление с заявленными требованиями должно быть подано в исключительных случаях, когда не возможно устранить нарушения прав иным способом.

В данном случае, возможно, было осуществить выкуп спорного объекта для муниципальных нужд, учитывая, что в данном случае иск о признании права собственности отсутствующим заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности, ФИО2 считает, что избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и необходимо было отказать в исковых требованиях.

Таким образом, завершить строительство спорного объекта на земельном участке с кадастровым номером 73:24:031211:2998 не представлялось возможным по объективным по причинам.

Учитывая удовлетворения исковых требований истца, суд отказал во встречных исковых требованиях. С данной позицией суда заявитель жалобы также не согласен. Правом на понуждение арендодателя заключить договор обладает арендатор муниципального или государственного имущества, обладающий преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

В дополнительных пояснениях заявитель жалобы указал, что признание права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: 

<

...> отсутствующим может повлечь расторжение договора купли-продажи от 02.11.2011 и взыскание убытков с ОАО «Завод крупнопанельного домостроения № 2».

Таким образом, просил привлечь к участию в деле ОАО «Завод крупнопанельного домостроения № 2» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, так как на его права и обязанности по отношению к ФИО2 может повлиять судебный акт.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ответчика  апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Рассмотрев заявленное ходатайства заявителя жалобы о привлечении в качестве третьего лица ОАО «Завод крупнопанельного домостроения № 2», суд апелляционной инстанции отказывает в их удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Одним из условий участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в арбитражном процессе, является наличие материально-правового отношения его с одной из сторон процесса по поводу предмета спора. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления одной из сторон иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью рассматриваемого в рамках данного дела спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Следовательно, ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, должно быть обосновано конкретными правовыми обстоятельствами, связывающими такое лицо со стороной истца или со стороной ответчика в спорном материальном правоотношении.

Судом апелляционной инстанции установлено, что лицами, участвующими в деле в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ходатайство о привлечении в качестве третьего лица  ОАО «Завод крупнопанельного домостроения № 2», не заявлялось, а в силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о привлечении к участию в деле третьих лиц.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, в соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке по состоянию на 17.01.2011 на кадастровый учет был поставлен земельный участок по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, Засвияжский район, в границах ул.Смарской - пр.Хо Ши Мина - ул.Народной, площадью 53 540 кв.м., с кадастровым номером 73:24:031211:73, вид разрешенного использования: для выполнения изыскательских работ для размещения 2 очереди микрорайона 8 «Свияга» под строительство многоэтажных жилых домов и объекты торговли, досуга и развлечений», право государственной собственности на земельный участок не разграничено (т.2 л.д.126-140).

04.07.2011 Мэрией г.Ульяновска Открытому акционерному обществу «Завод крупнопанельного домостроения №2» было выдано разрешение на строительство магазина в границах ул.Смарской - пр.Хо Ши Мина - ул.Народной в Засвияжском районе г.Ульяновска на земельном участке с кадастровым номером 73:24:031211:73 сроком действия до 05.07.2012.

Указанный земельный участок передан Открытому акционерному обществу «Завод крупнопанельного домостроения №2» в аренду по договору от 01.09.2011 №24-3-013330; впоследствии к данному договору составлялись дополнительные соглашения.

Согласно кадастровому паспорту, составленному УОГУП БТИ по состоянию на 26.09.2011 28.10.2011, на указанном земельном участке возведено незавершенное строительством здание магазина, площадь застройки 222,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 5% (т.2 л.д.123-125).

28.10.2011 в установленном порядке зарегистрировано право собственности ОАО «Завод крупнопанельного домостроения №2» на незавершенное строительством здание магазина; назначение: нежилое, площадь застройки 222,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 5%, инв.№031317, лит.А, адрес объекта: Ульяновская область, г.Ульяновск, Засвияжский район, в границах ул.Смарской - пр.Хо Ши Мина - ул.Народной (запись регистрации №73-73-01/346/2011-439) (т.2 л.д.122).

Согласно договору купли-продажи от 02.11.2011 ОАО «Завод крупнопанельного домостроения №2» (Продавец) передало, а индивидуальный предприниматель ФИО2 (Покупатель) принял незавершенное строительством здание магазина площадь застройки 222,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 5%, лит.А. (т.2 л.д.18-20).

Право собственности ФИО2 на приобретенный объект зарегистрировано Учреждением юстиции по регистрации прав 30.11.2011. 22.11.2014 в Единый государственный реестр прав внесены изменения: объекту присвоен почтовый адрес: 

<

...>, объект поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 73:24:031211:3211 (т.2 л.д.21-22).

07.04.2015 между Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры  и градостроительства администрации города Ульяновска и ФИО2 был заключен договор аренды №24-3-444 земельного участка площадью 3 276 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031211:2998 (часть участка) из земель населенных пунктов, территориальная зона Ж4, по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская, вид разрешенного использования – объекты торговли, досуга и развлечений, для использования: для завершения строительства здания магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к Договору (п.1.1. договора).

Срок аренды установлен с 27.02.2015 по 31.01.2020 (п.4.1 договора) (т.1 л.д.19-21).

Разрешение на строительство объекта на земельном участке площадью 3 276 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031211:2998 по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская индивидуальному предпринимателю ФИО2 не выдавалось.

Как следует из актов обследования земельного участка, пояснений сторон, данных проведенной по делу судебной экспертизы, на указанном земельном участке вырыт котлован, выполнено свайное поле, участок огорожен металлическим забором из профлиста; строительство магазина на земельном участке не ведется.

Полагая, что имеющийся на земельном участке объект не отвечает признакам недвижимого имущества, дальнейшее строительство не осуществляется ответчиком на протяжении нескольких лет, земельный участок по назначению не используется, чем нарушаются права собственника данного земельного участка, а также во исполнение представлении Прокуратуры Засвияжского района г.Ульяновска  истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями и просит: признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: 

<

...> (запись о регистрации права от 30.11.2011 №73-73-01/490/2011-274), указав в резолютивной части судебного акта, что решение по делу №А72-1795/2021 является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте с кадастровым номером 73:24:031211:3211.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции  обосновано удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном иске исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031211:2998,  находящийся по адресу: г.Ульяновск,  Засвияжский район, ул.Самарская, не разграничено.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу п.4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно п.1.2 ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В целях реализации права по перераспределению полномочий  между органами местного самоуправления и органами государственной власти  субъекта Российской Федерации 03.07.2015 принят Закон Ульяновской  области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность  на которые не разграничена, между органами местного самоуправления  муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО.

Согласно ст.2 указанного закона, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее – уполномоченный орган)  в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного  самоуправления  соответствующих муниципальных  образований Ульяновской области (далее – органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная  собственность на  которые не разграничена.

Днем начала  осуществления  уполномоченным органом  указанных полномочий  органов местного самоуправления является 1 января 2016 года, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи. 

С 1 января 2019 года вступило в силу постановление Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, которым было утверждено Положение о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области.

Согласно частям 1, 20 пункта 2.2 раздела 2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Ульяновской области; в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015 N85-ЗО  распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области является надлежащим истцом по заявленным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее - кадастр недвижимости).

В пункте 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ закреплено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности (именно с этой целью кадастровый (технический) учет и учет прав осуществляются сегодня в рамках одной системы, одним государственным органом).

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, в таких случаях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующее имущество и при подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на соответствующий объект.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

При этом, суд первой инстанции верно указал, что вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Как следует из материалов дела, за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, степень готовности 5%.

Для выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, по ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза.

Из содержания Экспертного заключения №154 от 27.09.2021 следует, что эксперты пришли к следующим выводам:

«Незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская, 27А, имеет прочную связь с землей, перемещение данного объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Фундаменты незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:031211:3211 по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская, 27А, выполнены частично (не в полном объеме), а именно:

-работы по устройству котлована и устройству свайного поля выполнены в полном объеме в полном соответствии с проектной документацией, оформлены исполнительной документацией в полном объеме,

-работы по устройству оголовников свай и ростверка с сопутствующими работами (бетонная подготовка, земляные работы) не выполнены.

Использование объекта с кадастровым номером 73:24:031211:3211 для возведения предусмотренного проектной документацией ООО «Ульяновскгражданпроект» двухэтажного магазина возможно.» (т.2 л.д.145-159).

Заключение дано квалифицированными экспертами, обладающими необходимыми специальными познаниями и предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется. 

Доказательств того, что эти эксперты по своей квалификации не могли провести назначенную судом экспертизу, а также провели ее некомпетентно или предвзято, суду представлено не было.

Выводы экспертов в достаточной степени являются мотивированными. Сомнений в недостаточной ясности выводов экспертов у суда не имеется.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, от 10.06.2016 N 304-КГ16-761, от 22.05.2018 N 308-ЭС17-21569.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 1160/13 (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012) была сформирована правовая позиция о том, что право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Таким образом, в силу норм действующего законодательства для признания неоконченного строительством объекта недвижимым имуществом независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на него, при оспаривании права собственности следует устанавливать наличие у объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

При этом некоторые физические характеристики отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь объекта с соответствующим земельным участком, не означают автоматического признания такого объекта недвижимым.

По настоящему делу истцом оспаривается по существу наличие у спорного объекта - объекта незавершенного строительства - признаков недвижимости. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно указал, что ответчик  в силу распределения бремени доказывания должен был доказать относимыми и допустимыми доказательствами, что на спорном объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Как было указано выше, экспертным заключением №154 от 27.09.2021 по результатам судебной экспертизы установлено, что работы по устройству котлована и устройству свайного поля выполнены в полном объеме; в то же время работы по устройству оголовников свай и ростверка с сопутствующими работами (бетонная подготовка, земляные работы), то есть фундаментные работы - не выполнены.

Котлован и отдельно стоящие сваи, не соединенные между собой ростверком, не могут являться оконченным фундаментом, поскольку строительные работы по его возведению на этой стадии строительства не завершены и они не привели к созданию объекта незавершенного строительства.

При этом эксперты в заключении определили ориентировочную (в отсутствие сметной документации) степень завершенности объекта – 2%.

Вывод экспертами сделан на основании исполнительной документации по устройству свайного основания, оформленной ЗАО «Управление механизации №2» (подрядная организация) при производстве работ по строительству магазина в 2011 году и представленной для экспертного исследования самим ответчиком.

Исходя из того, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющие установить наличие у спорного объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе подтверждающих, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы, спорный котлован и отдельные сваи, не связанные между собой ростверком, не образуют законченной конструкции фундамента строящегося здания, строения, сооружения.

При этом суд первой инстанции верно указал, что такие физические характеристики свай как их заглубление в землю и (или) прочная связи с земельным участком не влияют на разрешение правового вопроса об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости.

Иного по материалам настоящего дела ответчиком не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

Учитывая, что в настоящем случае спорный объект не является объектом недвижимости, на который могло быть зарегистрировано право собственности, при этом наличие зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект нарушает права Министерства как органа, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком, на котором этот объект расположен, исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Указанная правовая позиция подтверждена Верховным Судом Российской Федерации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 01.12.2020 N 304-ЭС20-18509).

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте с кадастровым номером 73:24:031211:3211.

Обратившись в суд со встречным иском, индивидуальный предприниматель ФИО2 просит суд обязать Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области заключить договор аренды земельного участка площадью 3 276 кв.м с кадастровым номером 73:24:031211:2998 из категории земель населенных пунктов и разрешенным использованием - под объекты торговли досуга и развлечений, располагающегося в Засвияжском районе г.Ульяновска на улице Самарской, д.27А, в прежней редакции на трехлетний срок со ссылкой на ст.ст.39.20., п.7 ст.46 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 7 ст.46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поскольку настоящим решением установлено, что незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская, 27А, не является объектом недвижимости, и право собственности ФИО2 на данный объект признано отсутствующим, суд первой инстанции правомерно указал, что правовые основания для применения к спорным отношениям п.1 ст.39.20, п.7 ст.46 Земельного кодекса РФ, отсутствуют.

Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, следующее.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Во исполнение указанных положений ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок однократно для завершения строительства, для чего с предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка №24-3-444 от 07.04.2015. При этом, суд первой инстанции верно указал, что срок действия данного договора истек 31.01.2020, договор прекращен, возобновление его на неопределенный срок в порядке ст.621 Гражданского кодекса РФ законом не предусмотрено. 

Письмом от 05.05.2021 Министерство просило ФИО2 возвратить земельный участок и направило для подписания соответствующий акт возврата; данный акт ФИО2 не подписан, земельный участок  правообладателю не возвращен.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения встречного искового заявления и обязания Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка площадью 3 276 кв.м с кадастровым номером 73:24:031211:2998.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, выводы суда не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя жалобы с оценкой судом обстоятельств дела. Между тем, иная оценка заявителем апелляционной жалобы установленных судом обстоятельств, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и не может служить основанием для отмены судебного акта.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для удовлетворения первоначального иска и отказа во встречном иске.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 04.04.2022, по делу № А72-1795/2021, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 04.04.2022, по делу № А72-1795/2021 - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий              С.Ш. Романенко    

Судьи                                                                                                                 Л.Л. Ястремский

                                                                                                                            Е.А. Митина