﻿387/2019-43982(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  г. Тюмень Дело № А45-36541/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2019 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2019 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:  председательствующего судьи Шуйской С.И.,  

судей Севастьяновой М.А., 

 Тихомирова В.В.,  

при протоколировании судебного заседания с использованием средств  аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Стар» (ответчика) на решение от 01.04.2019  Арбитражного суда Новосибирской области (судья Храмышкина М.И.)  

и постановление от 01.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда  (судьи Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А.) по делу  

 № А45-36541/2018 по иску акционерного общества «Союз» (630000,  г. Новосибирск, Красный проспект, д. 220, ОГРН 1035401022018,  

ИНН 5402184036) к обществу с ограниченной ответственностью «Стар»  (630049, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 220, корп. 10, пом. 38,  

ОГРН 1075403011815, ИНН 5403200523) о взыскании убытков,  задолженности по договору аренды, расходов на составление экспертного  заключения.  

В заседании принял участие представитель акционерного общества  «Союз» (истца) – Орехов А.А. по доверенности от 16.03.2019.  

Суд установил: 

акционерное общество «Союз» (далее – АО «Союз») обратилось 

в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Стар» (далее – ООО «Стар»)  

о взыскании 8 991 791 руб. 24 коп. убытков в виде реального ущерба,  

740 000 руб. задолженности по арендной плате, 125 000 руб. расходов на  составление экспертного заключения по определению стоимости  восстановительных работ.  

Исковые требования со ссылкой на статьи 15, 605, 615, 622, 1064  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы  нарушением ответчиком обязательств по договору аренды от 27.08.2013  

 № 23/2406 (далее – договор аренды). 

Решением от 01.04.2019 Арбитражного суда Новосибирской области,  оставленным без изменения постановлением от 01.07.2019 Седьмого  арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.  

В кассационной жалобе ООО «Стар» просит отменить вынесенные  судебные акты и дело направить на новое рассмотрение в суд первой  инстанции.  

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами не дана оценка  содержанию пункта 5.7 договора аренды, которым определен не только  порядок перехода неотделимых улучшений в собственность арендодателя, но  и конкретизирован перечень неотделимых и отделимых улучшений,  подлежащих передаче по завершению договора аренды; в акте от 02.04.2018  по результатам осмотра не зафиксировано причинение ущерба помещениям  

или конструкциям; экспертиза проходила в период с 27.04.2018  по 25.05.2018, то есть после передачи помещений из аренды.  

В отзыве на кассационную жалобу АО «Союз» просит оставить без  изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности  содержащихся в жалобе аргументов.  

В судебном заседании представитель АО «Союз» возражал против  

удовлетворения жалобы.  

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела,  обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке,  предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных  актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение  заключенного между АО «Союз» (арендодателем) и ООО «Стар»  (арендатором) договора аренды арендодатель по акту приема-передачи  передал в пользование арендатора на срок по 31.08.2018 нежилые  помещения, общей площадью 6 274,1 м², в том числе основные площади в  размере 5 654,5 м² и вспомогательные площади в размере 619,6 м²,  находящиеся в административном корпусе № 10 на 1 этаже, расположенном  по адресу: 630049, г. Новосибирск, Красный Проспект, 220, для размещения  спортивно-оздоровительного комплекса.  

В целях использования арендуемого помещения в соответствии 

с указанным назначением была проведена его реконструкция согласно  проектной документации, разработанной обществом с ограниченной  ответственностью «Сибгипрозолото» на основании заключенного с  

ОА «Союз» договора от 28.06.2013 № 13-21. 

Порядок оплаты определен в разделе 3 договора аренды. Арендатор  уплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату, включая НДС 18  процентов, стоимость услуг арендодателя по содержанию предоставленного  в аренду имущества, в том числе коммунальные и хозяйственные расходы  (пункт 3.1). Арендная плата производится арендатором самостоятельно на  расчетный счет арендодателя до 25-го числа предшествующего месяца в  размере 100 процентов от арендной платы (пункт 3.3). В срок не позднее  одного дня с момента подписания настоящего договора арендатор обязан  внести сумму обеспечительного взноса в размере 2 2000 052 руб. 86 коп.  Обеспечительный платеж перечисляется отдельно платежным поручением и  

является способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по  договору. Обеспечительный платеж не является коммерческим кредитом,  проценты на обеспечительный платеж не начисляются (пункт 3.5) Любые  получаемые арендодателем платежи погашают в первую очередь  задолженность арендатора по уплате обеспечительного платежа, оставшаяся  сумма засчитывается в счет оплаты за аренду (пункт 3.6).  

Согласно пункту 5.5 договора аренды при досрочном расторжении  договора по инициативе арендатора последний обязан письменно уведомить  арендодателя за 30 (тридцать) дней до даты расторжения договора.  

В соответствии с пунктом 5.7 договора аренды по истечении срока  договора, а также при досрочном его расторжении, улучшения  арендованного имущества, составляющие неотъемлемую часть помещений,  остаются в собственности арендодателя без возмещения их стоимости. При  этом к неотделимым улучшениям относятся: капитальный ремонт,  реконструкция, установка кондиционеров (сплит-системы), замена дверного  полотна и дверной коробки, замена радиаторов отопления, установка  подвесного потолка, системы освещения, оборудование санузла, установка  окон, подоконников, перегородок.  

Отделимые улучшения, выполненные арендатором в счет арендной  платы, являются также собственностью арендодателя без возмещения  

их стоимости. 

ООО «Стар» направило в адрес АО «Союз» уведомление от 27.03.2018   № 27/03/18 (поступило 28.03.2018, входящий номер 212) о расторжении  договора аренды и необходимости принять арендованные помещения по акту  приема-передачи, получив которое АО «Союз» по приказу генерального  директора от 28.03.2018 № 41/1 создало комиссию для осмотра арендуемого  ответчиком помещения с целью определения неотделимых улучшений,  отражения их в бухгалтерском учете.  

По результатам осмотра комиссией был составлен акт осмотра  неотделимых улучшений от 28.03.2018, а также подписан акт о приеме-сдаче  

объектов основных средств от 28.03.2018.  

Согласно локальному сметному расчету от 28.03.2018 стоимость  неотделимых улучшений составила 12 466 111 руб.  

На основании указанных документов неотделимые улучшения были  приняты на бухгалтерский учет предприятия, что зафиксировано в  инвентарной карточке учета объекта основных средств.  

В дальнейшем, 02.04.2018, арендодатель и арендатор произвели осмотр  помещения с видеофиксацией, фотографированием и оформлением  соответствующего акта, в котором отражено его состояние с указанием  недостатков: в душевых комнатах вырваны смесители, разрушена кафельная  плитка, уничтожены санузлы в раздевалках, демонтированы двери с  нарушением каркаса, разрушены перегородки из ГКЛ, разбиты и  демонтированы зеркала, разрушен подвесной потолок, разрушено напольное  покрытие, в том числе из керамогранита, по всей территории арендуемой  площади, демонтирована зона скалодрома.  

Между тем по условиям пункта 2.8 договора аренды арендатор обязан  содержать арендованные помещения в полной исправности, в надлежащем  санитарном и противопожарном состоянии и по окончании действия  договора возвратить их по акту приема-передачи.  

В связи с нарушением ответчиком условий договора аренды,  выразившемся в необеспечении беспрепятственного допуска к арендуемому  имуществу уполномоченных представителей арендодателя; в использовании  арендованного имущества не в соответствии с первоначальным назначением;  невыполнением требований пожарной безопасности, а также в связи  распространением недостоверной информации о закрытии фитнес-клуба по  причине несоблюдения собственником пожарной безопасности; незаконном  проникновении в помещение бойлерной; разрушении помещения,  переданного в аренду и находящегося в нем имущества, и причинении тем  самым ущерба имуществу АО «Союз», истец неоднократно направлял в  адрес ООО «Стар» претензии и обращался в правоохранительные органы для  

принятия соответствующих мер реагирования.  

По заявлению АО «Союз» в отношении противоправных действий 

ООО «Стар» отделом полиции № 3 «Заельцовский» управления МВД России  по городу Новосибирску 12.07.2018 было возбуждено уголовное дело  

 № 11801500051001576 по признакам преступления, предусмотренного  частью 1 статьи 167 Уголовного кодекса Российской Федерации  (умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти  деяния повлекли причинение значительного ущерба), в рамках которого  

АО «Союз» признано потерпевшим. 

Пунктом 2.16 договора аренды на арендатора возложена обязанность  полностью компенсировать затраты арендодателя по восстановлению  имущества или здания в случае, если зданию в котором находится  арендуемое имущество, или арендуемому имуществу в результате любых  действий или бездействия арендатора (непринятия им необходимых  

и своевременных мер) будет причинен какой-либо ущерб, либо состояние  данного имущества (здания) станет аварийным. Компенсация осуществляется  в денежной форме.  

Сумма компенсации может быть определена двумя способами:  

на основании установленного экспертной организацией размера  причиненного ущерба. Расходы по оплате услуг экспертной организации  возлагаются на арендатора. На основании суммы затрат на восстановление  имущества.  

Способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб  определяется арендодателем.  

В целях определения ущерба истец поручил экспертной организации –  обществу с ограниченной ответственностью «РосБизнесКонсалтинг» (далее –  ООО «РосБизнесКонсалтинг») проведение строительно-технической  экспертизы, оплатив услуги эксперта в сумме 125 000 руб., согласно  заключению которого от 24.05.2018 № 24/04-18-1 размер причиненного  истцу ущерба составил 14 993 115 руб. 27 коп.  

В пункте 2.18 договора аренды сторонами закреплено, что арендатор  обязан оплатить сумму затрат, необходимую для восстановления имущества,  а также выплатить арендодателю сумму, эквивалентную арендной плате за  весь период восстановительных работ, считая со дня, следующего за днем  прекращения настоящего договора аренды. Такая выплата производится  арендатором в течение 3 банковских дней с даты выставления арендодателем  счета на оплату.  

На основании пункту 2.26 договора аренды арендодатель вправе в любое  время удержать из суммы обеспечительного платежа:  

- сумму задолженности арендатора по уплате арендной платы,  неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами,  

за неисполнение обязательств по договору аренды, а также за неисполнение  других обязательств, связанных с арендой помещения;  

- сумму убытков, в связи с причинением арендатором ущерба  помещению, в том числе в случае досрочного расторжения договора аренды  по инициативе арендатора.  

Определенная в соответствии с пунктом 2.16 настоящего договора  сумма компенсации или в соответствии с пунктом 2.18 сумма выплаты по  усмотрению арендодателя может быть удержана из обеспечительного взноса  (пункт 2.19 договора аренды).  

Помещение возвращено арендатором арендодателю по акту приема- передачи от 19.04.2018.  

В период с 02.04.2018 (даты осмотра помещения сторонами) и до  19.04.2018 (даты подписания акта приема-передачи) арендодателем  проводились следующие мероприятия: осмотр помещений представителями  страховой компании ВСК – обществом с ограниченной ответственностью  «ОцЭкс» с составлением акта осмотра и определением перечня умышленных  повреждений имуществу страхователя (АО «Союз»); урегулирование  разногласий с ООО «Стар» по акту осмотра помещений от 02.04.2018;  осмотр помещений независимой экспертной организацией  

ООО «РосбизнеКонсалтинг» с целью последующего проведения  строительно-технической экспертизы и определения объема и стоимости  причиненных АО «Союз» убытков.  

Период восстановительных работ, необходимых для приведения  помещений в состояние, пригодное для его дальнейшей эксплуатации  определен истцом с 20.04.2018 по 20.05.2018, в течение которого  производился демонтаж разрушенных конструкций, перегородок, заделка и  выравнивание поврежденного пола, сбор и вывоз мусора и другие  строительные работы.  

Претензией от 19.04.2018 № 216 арендодатель потребовал от арендатора  

оплатить стоимость восстановительных работ в размере 14 580 359 руб.,  определенную на основании дефектной ведомости от 17.04.2018 и  локального сметного расчета от 17.04.2018, задолженность в сумме  

740 000 руб., эквивалентную стоимости арендной плате за период  восстановительных работ, которую ООО «Стар» оставило без ответа  

и удовлетворения. 

Обеспечительный взнос в сумме 1 140 000 руб. арендодатель засчитал в  счет арендной платы за период с 01.04.2018 по 19.04.2018, оставшаяся часть  обеспечительного взноса в размере 1 060 000 руб. зачтена в сумме,  эквивалентной арендной плате, в счет периода восстановительных работ  

с 20.04.2018 по 20.05.2018. 

Остаток задолженности ООО «Стар» перед АО «Союз» за период  восстановительных работ в сумме, эквивалентной месячной арендной плате,  рассчитан истцом, исходя из арендной платы в месяц в размере  

1 800 000 руб., и составил в размере 740 000 руб., так как по условиям пункта  2.27 договора аренды арендодатель имеет право при недостаточности  обеспечительного взноса требовать от арендатора возмещения непокрытых  обеспечительным взносом убытков и иных затрат, вызванных действиями  (бездействием) арендатора.  

Убытки, причиненные ООО «Стар» имуществу АО «Союз» частично, 

в размере 6 001 324 руб. 03 коп., были компенсированы страховой компанией  ВСК (платежное поручение от 31.08.2018 № 53016).  

Поскольку вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком  обязанностей по договору аренды истцу были причинены убытки и  образовался долг по арендной плате, последний предъявил в суд настоящий  иск.  

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной  инстанций исходили из их обоснованности и доказанности.  

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим  обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям  законодательству.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан  поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет  текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не  установлено законом или договором аренды.  

 В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его  получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном  договором.  

В статье 393 ГК РФ закреплено, что должник обязан возместить  кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим  исполнением обязательства. Если иное не установлено законом,  использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав,  предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от  должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или  ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1).  

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными  статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере  означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в  положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было  

исполнено надлежащим образом (пункт 2).  

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с  разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении  требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением  или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании,  что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью  достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков  определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов  справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению  обязательства (пункт 5).  

На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может  требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или  договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под  убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено,  произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного  права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также  неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных  условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено  (упущенная выгода).  

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой  ответственности, в связи с этим лицо, требующее возмещения убытков,  должно доказать факт причинения убытков, неисполнение или ненадлежащее  исполнение обязательства, причинную связь между неисполнением или  ненадлежащим исполнением обязательств и возникшими убытками, а также  размер причиненных убытков.  

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за  нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ  кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него  

убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их  размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим  исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник  вправе предъявить возражения относительно размера причиненных  кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог  уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья  

404 ГК РФ). 

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и  убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в  обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное  нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует  кредитор, является обычным последствием допущенного должником  нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и  доказанными кредитором убытками предполагается.  

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной  связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен  возможности представить доказательства существования иной причины  возникновения этих убытков.  

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не  доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем  исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи  

401 ГК РФ). 

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами  некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением  убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не  только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и  расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления  нарушенного права.  

В соответствии со статьями 9, 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в  деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на  основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут  риск наступления последствий совершения или несовершения ими  процессуальных действий.  

Проанализировав материалы дела, суды установили, что спорное  помещение было принято ООО «Стар» в аренду без замечаний, что  подтверждается актом приема-передачи помещения арендатору от  01.09.2013, в котором указано, что помещение находится в  удовлетворительном состоянии, тогда как помещения возвращены  арендатором АО «Союз» в разрушенном состоянии, о чем составлены акт от  02.04.2018, в которым перечислены повреждения имущества, и акт  19.04.2018 приема-передачи помещения из аренды со ссылкой на то, что  техническое состояние помещений зафиксировано в акте от 02.04.2018.  

Кроме того, о ненадлежащем состоянии помещения свидетельствуют  видео- и фотоматериалы, заключение ООО «РосБизнесКонсалтинг».  

С учетом изложенного суды, руководствуясь статьями 134, 

623 ГК РФ, пунктом 5.7 договора аренды, пришли к обоснованному выводу,  что неотделимые улучшения стали собственностью арендодателя в момент  их совершения, но на момент возврата помещения из аренды были  уничтожены.  

Принимая во внимание, что на дату передачи арендатором помещения  арендодателю в нем имелись разрушения, подлежащие восстановлению,  суды применительно к вышеупомянутым нормам сочли правомерным  требование истца о взыскании с ответчика убытков в предъявленной сумме, а  также суммы арендной платы за период восстановления арендуемого  имущества и удовлетворили иск.  

Аргументы заявителя, по существу, направлены на переоценку  фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, что не  входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).  

Между тем фактические обстоятельства, имеющие значение для дела,  установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании  полного, всестороннего и объективного исследования доказательств по делу  с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов  соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным  доказательствам, основаны на правильном применении норм материального  и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции  отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу  судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 01.04.2019 Арбитражного суда Новосибирской области 

и постановление от 01.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда  по делу № А45-36541/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья С.И. Шуйская 

Судьи М.А. Севастьянова 

 В.В. Тихомиров