ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск                                                                               Дело №А72-15885/2022

«20» февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена «14» февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен «20» февраля 2023 года.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи П.Г.Юдина, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зиминой О.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304732825100124, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Москва

о расторжении договора аренды

при участии в заседании:

от истца – Эпикуров Ю.В., паспорт, лично;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 02.02.2022, диплом; ФИО3, доверенность от 01.02.2023, диплом;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М», в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения №АМ-1674-07/2019 от 02.09.2019, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-М» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.11.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

22.11.2022 через web-сервис «Мой Арбитр» от ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2022 предварительное судебное заседание завершено, дело назначено к судебному разбирательству. 

19.01.2023 через web-сервис «Мой Арбитр» от ответчика поступил дополнительный отзыв.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.01.2023 ходатайство истца о приобщении к материалам дела  копий договоров, заключенных с ООО «Альфа-Пенза» оставлено без удовлетворения, судебное разбирательство отложено.

01.02.2023 через web-сервис «Мой Арбитр» от ответчика поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции (онлайн-заседание).

Исходя из положений части 1 статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом наличия технической возможности осуществления  веб-конференции, ходатайство ответчика  удовлетворено судом, о чем в порядке ст. 184  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесено протокольное определение.

14.02.2023 через web-сервис «Мой Арбитр» от ответчика поступил дополнительный отзыв.

В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования следует оставить без удовлетворения.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 02.09.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №АМ-1674-07/2019, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 173,9 кв.м., Этаж №1, кадастровый номер: 73:24:000000:759, находящееся по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, Засвияжский район, улица Отрадная, №14, корпус 2,  пом. 24,25,26 именуемое в дальнейшем «Помещение». План Помещения указан в Приложении №1 к настоящему договору (п.1.1 договора).

Согласно п.1.2 договора, Арендодатель   является   собственником   Помещения,   о   чем   в   Едином  государственном   реестре недвижимости 21.11.2013 сделана запись о регистрации №73-73-01/340/2013-290.

В соответствии с п.1.3 договора Арендатор использует Помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением  «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

Согласно п.3.1 договора, арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.

В соответствии с п.3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 70 000 руб. 00 коп. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведённых органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Согласно п.3.1.2 договора, переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащем техническом состоянии инженерных сетей (тепло/водоснабжения и водоотведения), а также электросетей, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений.

В соответствии с п.3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ульяновской области, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.   

Согласно п.5.1 договора, срок аренды по настоящему договору составляет 7 лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области. 

Настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (п.5.3 договора).

В соответствии с п.5.4 договора  Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 календарных дней, в случаях существенного нарушения следующих условий Арендатором:

- неоднократная просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 договор,  на срок более 30 календарных дней. Если же причиной невнесения Арендатором в срок платежей по постоянной и/или переменной части арендной платы, явились основания, по которым в отношении Арендодателя  были применены санкции, указанные в п.4.3 настоящего договора, Арендодателю не предоставляется возможность расторгнуть договор, ссылаясь на данные обстоятельства;

- использование арендуемых помещений не по назначению.

Помещение передано Арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 02.10.2019.

14.01.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области зарегистрирован договор купли-продажи нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 173,9  кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 24,25,26, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, заключенного между ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

По данному договору купли-продажи право собственности на указанное нежилое помещение, а также права и обязанности Арендодателя перешли к индивидуальному предпринимателю ФИО1. 

Как следует из искового заявления, в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение индекса потребительских цен (тарифов) на товары и услуги по Ульяновской области), из которых стороны исходили при заключении договора аренды №АМ-1674-07/2019 от 02.09.2019, а также невозможностью разумно предвидеть такие изменения в момент заключения данного договора, истец обратился к ответчику с заявлениями (исх. от 13.07.2022 и от 02.09.2022), содержащими предложение о заключении соглашения об изменений условий договора аренды №АМ-1674-07/2019 либо расторжении указанного договора.

 В ответ на указанное обращение, ответчик отказался от заключения дополнительного соглашения.

Учитывая, что между истцом и ответчиком дополнительное соглашение не подписано, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора аренды №АМ-1674-07/2019 от 02.09.2019.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, в связи с изменением индекса потребительских цен (тарифов) на товары и услуги по Ульяновской области в сторону увеличения, и просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения №АМ-1674-07/2019 от 02.09.2019.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18).

Истцом такой порядок не соблюден, в связи с чем исковое заявление о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в силу ч.2 ст. 148 АПК РФ. 

Кроме того, ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с отсутствием оснований для расторжения договора аренды.

Изучив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными. 

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Фактические обстоятельства (изменение индекса потребительских цен (тарифов) на товары и услуги по Ульяновской области), с которыми истец связывает необходимость расторжения Договора, имели место, как на момент заключения договора, так и в процессе его исполнения. Действуя разумно и добросовестно, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, истец имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора. 

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены в ст.619 ГК РФ, а также закреплены в п.5.4 договора аренды №АМ-1674-07/2019.

Договор аренды от 02.09.2019 №АМ-1674-07/2019 не предусматривает в качестве основания для расторжения договора аренды отказ арендатора от заключения дополнительного соглашения о повышении арендной платы.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Указанное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Применяя вышеуказанные нормы права, суд приходит к выводу, что толкование положений пункта 3.2 договора аренды №АМ-1674-07/2019 от 02.09.2019 во взаимосвязи с положениями пункта 5.3 договора, в соответствии с которым все изменения и исправления по тексту договора имеют юридическую силу только при взаимном их удостоверении представителями сторон в каждом отдельном случае, предполагает обязательное заключение дополнительного соглашения об изменении арендной платы.

Следовательно, доводы истца, изложенные в исковом заявлении, не могут являться основанием для расторжения договора.

Доказательства наличия иных оснований для расторжения договора аренды №АМ-1674-07/2019 от 02.09.2019 истцом в нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены. 

Доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняются по следующим основаниям. 

В силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, но в случае, если сторона, к которой предъявлены требования, в ходе рассмотрения дела не указывала на наличие оснований для оставления иска без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, и из поведения такой стороны не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, оставление такого иска без рассмотрения по формальным основаниям в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора является недопустимым, поскольку влечет необоснованное затягивание разрешения возникшего спора и ущемляет права одной из его сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015 в редакции от 26.04.2017).

Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Если стороны в период рассмотрения спора не предпринимают действий по мирному разрешению спора, а ответчик при этом возражает по существу исковых требований, то оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора будет носить формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Учитывая изложенное, суд считает, что основания для оставления искового заявления без рассмотрения в данном случае отсутствуют.

При таких обстоятельствах, исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ООО «Альфа-М» о расторжении договора аренды следует оставить без удовлетворения.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                            П.Г.Юдин