Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т РА Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й

С У Д

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-58503/2023

Дело №А40-86071/23

г.Москва

16 октября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Мезриной Е.А.,

рассмотрев апелляционную жалобу ООО "ТРАСТ АКТИВЫ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2023, принятое судьей в порядке упрощенного производства по делу № А40-86071/23, 

по исковому заявлению ООО "ТРАСТ АКТИВЫ"

к  ООО "НЕОСИНЕМА"

о взыскании,

без вызова сторон

У С Т А Н О В И Л:

ООО "ТРАСТ АКТИВЫ" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "НЕОСИНЕМА" о взыскании задолженности по арендной плате за период декабрь 2022 – март 2023 в размере 115 093 руб. 17 коп., пени в размере 5 182 руб. 76 коп. и с 17.04.2023 по день фактической оплаты долга по договору аренды № ТН-119-ВЕШ от 01.12.2020.

Решением суда от 24.07.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу, который приобщается к материалам дела.

Дело рассмотрено без вызова сторон в порядке ст.272.1 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что между ООО «ТРАСТ Недвижимость» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.12.2020г. был заключен договор аренды нежилых помещений № ТН-119-ВЕШ в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2021г., по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 49,3 кв.м (антресоль, помещение I, комнаты № 16, 17), расположенные в отдельно стоящем здании по адресу: 

<

...>.

Объект аренды передан ответчику, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2020г., подписанным сторонами.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды помещений установлен на 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещений. В случае, если стороны по окончании срока аренды не заявили об отказе от его продления, договор считается пролонгированным на срок 11 месяцев.

Согласно выписке из ЕГРН представленной в материалы дела, 28.12.2022г. зарегистрирован переход права собственности на здание площадью 8 039,6 кв.м с кадастровым номером 77:04:0002007:1318 к ООО "ТРАСТ Активы", о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 77:04:0002007:1318-77/051/2022-19.

В соответствии п. 2 дополнительного соглашения № 1 к договору, размер ежемесячной арендной платы за пользование Помещениями состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы.

Постоянная составляющая арендной платы, уплачиваемая Арендатором арендодателю за аренду помещений и составляет: - в период с даты фактической передачи помещений по акту приема-передачи далее в течение срока договора аренды – 42 450 руб. за месяц, кроме того НДС.

Срок оплаты постоянной составляющей арендной платы - ежемесячно, не позднее 5 числа расчетного месяца, безналичным перечислением на счет Арендодателя по реквизитам, указанным в разделе 10 Договора аренды(п. 3.7 договора).

По условиям п. 3.8 договора, переменная составляющая арендной платы рассчитывается Арендодателем на основании показаний общих приборов учета потребления электричества, установленных в Здании, пропорционально занимаемой Арендатором площади в здании. Оплата переменной составляющей арендной платы производится Арендатором в течении 5 банковских дней с момента выставления Арендодателем акта и расчёта, указанного в п. 3.9 договора.

Как указывает истец, ответчиком в нарушение принятых обязательств в полном объеме не исполнены обязательства по оплате арендной платы за период декабрь 2022 – март 2023, в результате чего образовалась задолженность на сумму 115 093 руб. 17коп.

Согласно  п. 6.2 договора, в случае нарушения арендатором срока оплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы начислены пени за период с 09.01.2023 по 17.04.2023г. на сумму 5 182 руб. 76 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 02.03.2023г., с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2021 по делу № А40-48905/2020-127-313, нежилые помещения, в том числе, антресоль 1-ого этажа площадью 1 039,3 кв. м, надстройка тех. этажа площадью 1 461,4 кв.м, помещение выхода на кровлю площадью 14,6 кв.м в здании по адресу: 

<

...>, признаны самовольными постройками, суд обязал ООО «ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТЬ» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести здание, с кадастровым номером 77:04:0002007:1318, расположенное по адресу: 

<

...> в первоначальное состояние в соответствии с документами технического учета 07.06.2004 путем сноса объектов.

Договор аренды, заключенный в отношении самовольной постройки является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается (пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

При этом в силу положений статей 2 и 6 АПК РФ наличие оснований для вывода о ничтожности договора суд обязан проверить по собственной инициативе независимо от доводов и возражений сторон.

Ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, в связи с чем любая сделка в отношении нее является ничтожной.

Из вступивших в законную силу судебных актов по делу № А40-48905/2020-127-313 следует, что часть помещений, являющихся объектом аренды по договору № ТН-119-ВЕШ от 01.12.2020 между истцом и ответчиком по настоящему делу, является самовольной постройкой, т.е. не является объектом гражданских прав, в связи с чем, у сторон спора отсутствуют обязательства по отношению друг к другу по поводу данной самовольной постройки.

Поскольку объект аренды признан самовольной постройкой, и у истца отсутствуют основания на получение арендной платы за пользование нежилым помещением, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению.

Договор № ТН-119-ВЕШ аренды нежилых помещений был заключен с ООО «ТРАСТ Недвижимость»,  а не с Истцом. В январе 2023 года Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы начала снос части здания, в котором находились арендованные Ответчиком помещения. Указанный факт подтверждается Определением Арбитражного суда города Москвы по делу А40-13644/23-144-101 от 27.02.2023 года. Снос части здания начался по причине того, что было установлен факт того, что часть здания антресольный этаж является самовольной постройкой.

Факт того, что сдаваемые ранее в аренду помещения являются самовольной постройкой и право собственности у ООО «Траст Недвижимость»,  ООО «ТРАСТ АКТИВЫ» на них отсутствует, что  подтверждается Определением  о принятии к производству иска по делу № А40-13678/2023-6-109,  в котором Истец просит признать права собственности на и самовольные постройки.

Представленные в дело документы не подтверждают права собственности на сдаваемые в аренду помещения антресольного этажа,  в выписке из «Росреестра» представленной истцом  на части здания указанные в плане на приложениях к Договору аренды отсутствуют. Истец не является и не являлся ранее собственником спорных помещений и не может быть правопреемником Арендодателя по Договору № ТН-119-ВЕШ аренды нежилых помещений.

При таких обстоятельствах Истец 000 «ТРАСТ АКТИВЫ» является ненадлежащим Истцом по настоящему делу т.к. он никоим образом не мог стать правопреемником по Договору № ТН-119-ВЕШ аренды нежилых помещений в связи с тем что право собственности на сдаваемые в аренду помещения он приобрести не мог на законных основаниях и поэтому обратился с исками в суд об оспаривании действий по сносу части здания и признания права собственности на самовольные постройки.

Согласно вступившему в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2021 по делу № А40-48905/2020-127-313, нежилые помещения, в том числе, антресоль 1-ого этажа площадью 1 039,3 кв. м. надстройка тех. этажа площадью 1 461,4 кв.м. помещение выхода на кровлю площадью 14.6 кв.м в здании по адресу: г. Москва. 1-й Вешняковский пр., д. 1, стр. 8, признаны самовольными постройками, суд обязал ООО «ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТЬ» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести здание, с кадастровым номером 77:04:0002007:1318. расположенное по адресу: 

<

...>. стр.8 в первоначальное состояние в соответствии с документами технического учета 07.06.2004 путем сноса объектов.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ заключение договора аренды возможно в отношении вещи, являющейся объектом гражданских прав и введенной в гражданский оборот в установленном законом порядке.

В силу пп. 1,2 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 июня 2015 г. N 258-ФЗ. действовавшей на момент возведения постройки) здание, возведенное без разрешения на строительство, является самовольной постройкой (п. 1); лицо. осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме в том числе случая, предусмотренного п. 3 данной статьи.

Ответчик в связи с невозможностью использования помещений т.к. происходил снос здания в феврале 2023 года был вынужден покинуть арендованные помещения. Ответчик направил Арендодателю ООО «ТРАСТ Недвижимость» согласно договора уведомление -«Об отказе в одностороннем порядке от договора аренды в связи с отсутствием возможности использовать арендованные помещения по назначению» на основании п. 5.1.3. договора аренды № ТН-119-ВЕШ и в соответствии со ст. 620 ГК РФ в связи с тем, то переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Уведомление было направлено в соответствии с п. 9.6. договора аренды № ТН-119-ВЕШ на электронную почту uk.fg4rust.ru.

Ответ дан не был и от подписания Акта передачи помещений Арендодатель уклонился.

Переход права собственности на помещения – объект аренды, не отменяет и не изменяет факт того, что объект аренды в установленном законом порядке признан самовольной постройкой и соответственно не мог участвовать в гражданском обороте.

Учитывая все изложенные фактические обстоятельства, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271, 272.1 АПК РФ, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023 по делу № А40-86071/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

Судья:                                                                                                 Е.А. Мезрина