328/2024-315(2) 

 

  АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б 

http://ivanovo.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-8441/2023

г. Иваново

09 января 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2023 года  

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Романовой Т.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с  ограниченной ответственностью «Азбука» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью  «СтройТехМонтаж» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании  стоимости неотделимых улучшений в сумме 854 194 рубля, процентов за  пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.2021 по 19.10.2023 в  сумме 148 173 рублей 41 копеек и с 20.10.2023 по дату фактического исполнения  обязательства,  

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2 по доверенности от 27.09.2023,  от ответчика – директор ФИО3 по протоколу № 21 от 08.06.2023,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Азбука» (далее - истец)  обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «СтройТехМонтаж» (далее – ответчик) о взыскании стоимости неотделимых  улучшений в сумме 854 194 рубля, процентов за пользование чужими денежными  средствами за период с 02.02.2021 по 10.08.2023 в сумме 175 975 рублей 66 копеек и  с 11.08.2023 по дату фактического исполнения обязательства.  

Определением суда от 29.08.2023 исковое заявление принято к производству,  назначено предварительное судебное заседание.  

Протокольным определением от 19.10.2023 суд окончил подготовку дела к  судебному разбирательству и назначил дело к судебному разбирательству; в  судебном заседании объявлялся перерыв до 18.12.2023.  

В судебное заседание явились стороны, от истца поступило ходатайство в  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об  уточнении иска, которым истец просил взыскать с ответчика стоимость неотделимых  улучшений в сумме 854 194 рубля, проценты за пользование чужими денежными  

средствами за период с 02.02.2021 по 19.10.2023 в сумме 148 173 рублей 41  копеек и с 20.10.2023 по дату фактического исполнения обязательства.  

Ответчик против удовлетворения иска в заявленном размере возражал,  утверждает, что на стороне истца имеются признаки злоупотребления правом. По  мнению ответчика, истец в лице бывшего генерального директора ООО  «СтройТехМонтаж» ФИО4 получил в аренду помещение на нерыночных  условиях, за счет чего неосновательно обогатился за счет истца, руководителем  которого являлась его супруга.  

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в  материалы дела документы, суд установил следующие обстоятельства.  

Между ООО «СтройТехМонтаж» (арендодатель) и ООО «Азбука» (арендатор)  заключен договор аренды нежилого помещения от 01.05.2020, по условиям которого  арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование  нежилые помещения первого этажа №№ 31, 34, 35, 36, 42, 43, 45, 46 общей площадью  228 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 37:24:020111:296, для  размещения детского развивающего центра (пункт 1.1 договора).  

Стоимость аренды помещений составляет 30 000 рублей в месяц (НДС не  облагается) (пункт 2.1 договора).  

Арендатор вправе с согласия арендодателя производить улучшения  арендованного помещения (пункт 3.1.2 договора).  

Арендатор обязуется не производить реконструкции, перепланировки,  переоборудования, а также других неотделимых улучшений помещения без  письменного согласия арендодателя, стоимость неотделимых улучшений  арендодателем арендатору оплачивается по согласованию сторон; по истечении  срока действия договора, а также при досрочном его прекращении передать  арендодателю все произведенные в помещении неотделимые улучшения, а также  осуществить платежи, предусмотренные договором (пункты 3.2.5, 3.2.8 договора).  

После истечения срока договора любые улучшения помещений, произведенные  арендатором, которые невозможно удалить без нанесения ущерба помещению,  становятся собственностью арендодателя с выплатой арендодателем арендатору  возмещения стоимости этих улучшений, если такие улучшения были согласованы с  арендодателем (пункт 6.1 договора).  

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2020. 

В дальнейшем, ООО «СтройТехМонтаж» и ООО «Азбука» подписали  соглашение от 18.05.2020 к договору, в соответствии с пунктом 1 которого пункт 2.1  договора аренды изложен в следующей редакции: «стоимость арендной платы за  пользование помещениями составляет 40 000 рублей в месяц, без НДС. В арендную  плату входят коммунальные платежи (электроэнергия, газ с целью отопления,  холодная вода, водоотведение, потребленные арендатором в ходе пользования  помещениями), а также стоимость услуг управляющей организации, обслуживающей  общее имущество собственников помещений многоквартирного дома».  

Согласно пункту 2 соглашения стороны договорились, что пункты 1 и 2  соглашения от 18.05.2020 распространяют свое действие на отношения сторон,  возникшие с даты заключения договора аренды, то есть с 01.05.2020.  

В соответствии с пунктом 3 соглашения от 18.05.2020 во исполнение пунктов  3.1.2, 3.2.5, 6.1 договора аренды стороны договорились о следующем: арендатором  представлены на согласование арендодателю документы на осуществление  неотделимых улучшений в арендуемых помещениях, в частности договор с ООО  «Ивскололит», смета к договору подряда на 1 201 180 рублей. Арендодатель  

выражает свое письменное согласие на выполнение арендатором с привлечением  подрядной организации ООО «Ивскололит» работ и использование строительных  материалов согласно смете, являющейся приложением № 1 к настоящему  соглашению. Стороны договорились, что все вышеуказанные работы направлены на  выполнение неотделимых улучшений в арендуемых помещениях и их стоимость  составляет 1 201 180 рублей. Если стоимость произведенных неотделимых  улучшений превысит 1 201 180 рублей, то разница между окончательной суммой и  суммой, согласованной арендодателем, является затратами арендатора, не  подлежащими возмещению.  

На основании пункта 4 соглашения от 18.05.2020 пункт 5.1 договора аренды  изложен в следующей редакции: «стороны договорились о возможности проведения  взаимозачета при возникновении встречных однородных требований в рамках  действия настоящего договора. Прекращение действия договора не исключает  возможность проведения взаимозачета встречных однородных требований,  возникших в период его действия».  

В пункте 5 соглашения предусмотрено, что в соответствии с пунктом 3.2.5,  разделом 5 договора стороны договорились дополнить раздел 2 договора аренды  пунктом 2.5 следующего содержания: «С 01.05.2020 осуществлять ежемесячно зачет  в счет арендной платы согласованной стоимости затрат на улучшение арендованных  помещений в размере 1 200 000 рублей до полного погашения указанной суммы.  Арендатор не производит начисление арендной платы до тех пор, пока не будет  полностью погашена (зачтена) сумма в размере 1 200 000 рублей. После погашения  соответствующей суммы арендатор производит оплату в порядке и в сроки,  установленные договором. В период действия настоящего пункта договора при  добросовестном исполнении обязательств со стороны арендатора размер арендной  платы может быть изменен только путем дополнительного соглашения сторон.  Затраты арендатора на улучшение арендованных помещений свыше 1 200 000 рублей  относятся на него и в зачете в счет арендных платежей не применяются».  

Согласно пункту 6 соглашения пункт 6.1 договора аренды изложен в  следующей редакции: «неотделимые улучшения, произведенные арендатором с  согласия арендодателя и отраженные в настоящем дополнительном соглашении,  становятся собственностью арендодателя при условии компенсации арендатору  стоимости этих улучшений, равной 1 200 000 рублей. Компенсация осуществляется в  следующем порядке: в период действия договора аренды – путем зачета стоимости  неотделимых улучшений в счет арендной платы в соответствии с пунктом 2.5  договора аренды; по истечении срока договора аренды и при отказе любой из сторон  от его пролонгации – арендодатель в течение десяти дней с даты прекращения  действия договора возвращает на расчетный счет арендатора разницу между  стоимостью неотделимых улучшений и зачтенной арендной платой за истекшие  месяцы аренды; при прекращении действия договора аренды по иным основаниям  арендодатель в течение десяти дней с даты прекращения действия договора  возвращает на расчетный счет арендатора разницу между стоимостью неотделимых  улучшений и зачтенной арендной платой за истекшие месяцы аренды».  

Переданное в аренду недвижимое имущество возвращено ООО «Азбука» в  адрес ООО «СтройТехМонтаж» по акту приема-передачи от 20.01.2021. В названном  акте стороны отразили, что претензий к состоянию передаваемых помещений и  установленного оборудования арендодатель не имеет; неотделимые улучшения,  выполненные арендатором, на момент подписания настоящего акта не нарушены,  помещения возвращаются вместе с ними.  

По расчету истца арендные платежи, подлежащие уплате ООО «Азбука» в  пользу ООО «СтройТехМонтаж», за период действия договора аренды составили  345 806 рублей (320 000 рублей (40 000 х 8) с 01.05.2020 по 01.01.2021 и 25 806  рублей (40 000 / 31 х 20) с 01.01.2021 по 20.01.2021).  

ООО «Азбука» в соответствии с условиями соглашения от 18.05.2020 направило  ООО «СтройТехМонтаж» заявление от 20.12.2021 об одностороннем зачете  встречных обязательств по договору аренды, а именно задолженности арендатора по  арендной плате и стоимости неотделимых улучшений, перешедших к арендодателю,  в результате которого на стороне ООО «СтройТехМонтаж» осталась задолженность  по компенсации стоимости неотделимых улучшений в размере 854 194 рубля  (1 200 000 рублей – 354 806 рублей).  

Претензией от 15.06.2023 истец потребовал оплатить возникшую  задолженность, однако требование было оставлено без удовлетворения, что  послужило основанием для обращения истца в суд.  

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам  статей 65 - 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  приходит к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с  условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в  соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при  прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в  том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в  состоянии, обусловленном договором.  

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с  согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда  для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение  стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.  

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от  29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением  обязательств зачетом встречных однородных требований» если иное не  предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора  аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений,  произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.  

В договоре аренды от 01.05.2020 и соглашении от 18.05.2020 к нему стороны  согласовали, что произведенные неотделимые улучшения являются собственностью  арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на получение от арендодателя  компенсации стоимости таких улучшений, а также право на зачет стоимости  неотделимых улучшений и задолженности по арендной плате.  

Стоимость неотделимых улучшений (1 200 000 рублей) определена по  соглашению сторон в пунктах 5, 6 соглашения от 18.05.2020 и по существу  ответчиком не оспорена, равно как и не оспорен размер требований истца после  состоявшегося зачета (854 194 рубля).  

Действительность заключенного сторонами соглашения от 18.05.2020  подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда  Ивановской области от 31.01.2023 по делу № А17-2497/2021 по иску ООО  «СтройТехМонтаж» к ООО «Азбука» о признании недействительным соглашения от  18.05.2020 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2020.  

Возражения ответчика о совершении соглашения от 18.05.2020 при  злоупотреблении правом судом не принимаются, поскольку они уже являлись  предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций по делу   № А17-2497/2021 и были отклонены (часть 2 статьи 69 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации).  

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно  предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и  одностороннее изменение его условий не допускаются.  

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что требования истца о  взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 854 194 рубля обоснованы и  подлежат удовлетворению в полном объеме.  

Истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными  средствами за период с 02.02.2021 по 19.10.2023 в сумме 148 173 рублей 41 копейка.  

Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения  от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму  долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России,  действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной  размер процентов не установлен законом или договором.  

В соответствии с разъяснениями пункта 37 Постановления Пленума Верховного  Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств» из содержания указанной нормы следует, что она подлежит  применению к любому случаю нарушения денежных обязательств независимо от  того, в рамках правоотношений какого вида они возникли.  

Представленный истцом расчет процентов ответчиком не оспорен, судом  проверен и признан верным, прав ответчика не нарушает, в связи с чем суд находит  обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании  процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.2021 по  19.10.2023 в сумме 148 173 рублей 41 копейка.  

Истцом также заявлено требование о продолжении начисления с 20.10.2023  процентов за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка  России, действующей в соответствующие периоды, на сумму задолженности до  момента фактического исполнения обязательства, которое суд, с учетом разъяснений  пункта 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами  некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об  ответственности за нарушение обязательств», полагает обоснованным.  

Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 23 024 рубля в связи с  удовлетворением иска подлежат в силу статьи 110 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации взысканию с ответчика в пользу истца.  

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 278  рублей (23 302 – 23 024) подлежит возврату истцу из федерального бюджета на  основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Азбука»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной  ответственностью «СтройТехМонтаж» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о  взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 854 194 рубля, процентов за  пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.2021 по 19.10.2023 в  сумме 148 173 рублей 41 копеек и с 20.10.2023 по дату фактического исполнения  обязательства, - удовлетворения.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройТехМонтаж»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной  ответственностью «Азбука» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) стоимость  неотделимых улучшений в сумме 854 194 рубля, проценты за пользование чужими  денежными средствами за период с 02.02.2021 по 19.10.2023 в сумме 148 173 рублей  41 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствам, начиная с  20.10.2023 по дату фактического исполнения обязательства, 23 024 рублей судебные  расходы.  

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Азбука»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета уплаченную по  платежному поручению от 15.08.2023 № 4 государственную пошлину в сумме 278  рублей.  

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в  течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в  срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в  соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения  арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции  отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области. 

Судья Т.В. Романова