АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3798/2022

06 сентября 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от администрации Дальнереченского городского округа: ФИО1, представитель по доверенности № 9 от 18.01.2022

от министерства имущественных и земельных отношений Приморского края: ФИО2, представитель по доверенности № 20/1 от 21.01.2022

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля»

на решение от 22.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2022

по делу № А51-11278/2021

Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Дальнереченского городского округа                       

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля»                  третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края 

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля»

к администрации Дальнереченского городского округа

о снижении ежемесячного размера арендной платы, взыскании переплаты по арендной плате

                                       У С Т А Н О В И Л :

Администрация Дальнереченского городского округа  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692135, 

<

...>; далее – администрация, уполномоченный орган) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692239, 

<

...>; далее - ООО «Восточные поля», общество) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 07.04.2014 № 3 в размере 624 250 руб.02 коп. за период с 01.04.2019 по 31.12.2021, неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 67 454 руб. 57 коп. за период с 03.05.2017 по 25.01.2022; о расторжении договора аренды земельного участка от 07.04.2014 № 3; об обязании ООО «Восточные поля» передать администрации земельный участок с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4 496 136 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск, 

<

...>, по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Определением от 17.11.2021 на основании статьи 132 АПК РФ к производству принято встречное исковое заявление ООО «Восточные поля» к администрации о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по договору от 07.04.2014 № 3 до 4572 руб. 05 коп., а также о взыскании переплаты по данному договору в размере 910 621 руб. 01 коп.

Определением от 13.12.2021 согласно статье 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее - МИЗО Приморского края).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2022, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Восточные поля» в пользу администрации взыскано  624 250 руб. 02 коп. основного долга и 64 045 руб. 56 коп. пени. Расторгнут договор аренды земельного участка от 07.04.2014 № 3, на ООО «Восточные поля» возложена обязанность передать земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4 496 136 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск, 

<

...>, по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. В остальной части первоначальных исковых требований, а также во встречном иске отказано.

ООО «Восточные поля», не согласившись с приятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречных требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению кассатора, судами проигнорированы выводы о невозможности использования части земельного участка площадью 3 508 236 кв.м в сельскохозяйственных целях, изложенные в акте натурного обследования от 02.08.2021 № 19, составленном кадастровым инженером ФИО3 (с учетом дополнений от 07.02.2022). Факт невозможности использования части спорного земельного участка подтвержден доказательствами, представленными в материалы дела, и не свидетельствует об очевидности его недостатков, вопреки выводам судов.

В отзывах на кассационную жалобу и в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, администрация и  МИЗО Приморского края в лице своих представителей, возражая относительно приведенных в ней доводов, просили в ее удовлетворении отказать, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов. 

ООО «Восточные поля», надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного заседания, явку представителя в суд округа не обеспечило, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие. 

Проверив законность судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает  оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 07.04.2014 по результатам проведенного аукциона между администрацией (арендодатель) и ООО «Объединенная молочная компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования № 3, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4 496 136 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, 

<

...>, для использования в целях сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 10 лет с момента подписания настоящего договора с 07.04.2014 по 06.04.2024 (включительно). 

Согласно пункту 4.1 договора за спорный участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 249 700 руб. в год согласно протоколу о результатах аукциона. Внесенный задаток в размере 45 400 руб. засчитывается в счет погашения арендной платы.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период (пункт 4.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2014.

На основании пункта 7.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. 

Дополнительным соглашением от 11.07.2017 произведена замена на стороне арендатора по указанному договору с ООО «Объединенная молочная компания» на ООО «Восточные поля».

Администрация уведомлением от 01.12.2020 № 7774 сообщила обществу о наличии задолженности по договору аренды и необходимости её погашения в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления.

Ответным письмом от 30.12.2020 арендатор уведомил арендодателя о том, что в связи с ограничительными мерами, наложенным Правительством Российской Федерации в целях борьбы с COVID-19, производственная деятельность значительно усложнилась и на сегодняшний день компания находится в трудном финансовом положении, в связи с чем гарантировал полное погашение задолженности по арендной плате в первом квартале 2021 года.

В письме от 29.03.2021 № 1-4/2327 уполномоченный орган указал обществу на то, что по состоянию на 25.03.2021 арендные платежи в счет задолженности по арендной плате в бюджет Дальнереченского городского округа не поступили.

ООО «Восточные поля» в письме от 29.03.2021 № 1-4/2327 сообщило о том, что реальная возможность по оплате долга появится не ранее чем через 30-40 дней при поступлении денежных средств, полученных от реализации собственных земельных участков. 

Претензией от 31.05.2021 № 1-4/3971 арендодатель предложил арендатору в добровольном порядке в срок до 15.06.2021 оплатить сложившуюся задолженность.

Впоследствии администрация уведомлением от 09.06.2021 № 1-4/4317 сообщила ООО «Восточные поля» (получено 16.06.2021) о досрочном расторжении спорного договора аренды и необходимости освободить земельный участок ввиду существенного нарушения условий договора по внесению платы за аренду земельного участка. 

Поскольку обществом задолженность по договору аренды не погасило, соглашение о расторжении договора не подписало, спорный участок не возвратило, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими первоначальными требованиями.

В свою очередь, ООО «Восточные поля», ссылаясь на невозможность использования части арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, заявило встречный иск.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310). 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства по делу в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, установив факт пользования ООО «Восточные поля» переданным в аренду земельным участком в отсутствие доказательств по внесению арендных платежей по договору от 07.04.2014 № 3, проверив расчет первоначального иска и признав его верным, удовлетворил заявленное требование администрации о взыскании задолженности в размере 624 250 руб. 02 коп. за период с 01.04.2019 по 31.12.2021.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Установив факт просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей, суд первой инстанции счел требование уполномоченного органа о взыскании неустойки на основании пункта 7.2 договора подлежащим удовлетворению в размере 64 045 руб. 56 коп. (с учетом применения статей 196, 199, 200 ГК РФ отказано во взыскании пени за период с 03.05.2017 по 30.05.2018).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В статье 450 ГК РФ закреплено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 3 статьи 619 ГК РФ отражено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложена правовая позиция, согласно которой в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. При этом оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Учитывая обстоятельство невнесения обществом определенной договором арендной платы и признав его существенным нарушением условий данной сделки (систематическое невнесение арендной платы за длительный период), принимая во внимание соблюдение истцом порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для  расторжения договора аренды и возврата земельного участка по правилам статьи 622 ГК РФ.

Данные выводы поддержаны судом апелляционной инстанции при повторном разрешении спора.

Кассационная жалоба не содержит доводов о несогласии с указанными выводами судов.

Рассмотрев доводы ООО «Восточные поля», положенные в обоснование встречного иска, о невозможности использования части земельного участка площадью 3 508 236 кв.м по назначению в сельскохозяйственных целях из-за переувлажненности, заболоченности, наличия в границах участка водных объектов и затопления талым водами, что подтверждается актом натурного обследования от 02.08.2021 № 19, суды не усмотрели оснований для признания их убедительными и обоснованными, с чем соглашается суд кассационной инстанции с учетом следующего.

В  пункте 1 статьи 611 ГК РФ указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании диспозитивных положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении недостатков переданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору восстановить свое нарушенное право следующим образом:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 

- потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено право арендатора на соответствующее уменьшение арендной платы в случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

При этом по правилам статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договор аренды земельного участка от 07.04.2014 № 3 заключен по результатам проведенных торгов в форме открытого аукциона. 

Согласно пункту 3.1 договора участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования с даты, указанной в пункте 2.1 договора. 

Договор является одновременно актом приема-передачи участка. 

На основании пункта 3.3 договора состояние земельного участка на момент его заключения соответствует условиям его использования по целевому назначению. Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется. 

Как предусмотрено статьей 12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), одной из целей охраны земель является обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

При этом согласно части 2 статьи 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по: 

1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; 

2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия; 

3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации. 

Статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» обусловлено, что землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны: обеспечивать проведение мероприятий по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с планом проведения таких мероприятий, составленным в соответствии с частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Условиями договора аренды (пункты 5.2.4, 5.2.7) также предусмотрено, что арендатор обязан эффективно использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, разрешенным способом использования, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель (защите почт от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.). 

Из содержания названных положений закона и договора следует, что на ООО «Восточные поля» как на арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения на период аренды возлагается комплекс обязанностей по его содержанию в состоянии, пригодном для соответствующих целей. 

При этом, как отмечено судами, недостатки земельного участка, указанные в акте натурного обследования от 02.08.2021 № 19, фактически не препятствовали его использованию арендатором по целевому назначению, определенному в договоре (сельскохозяйственное производство). 

Проанализировав условия договора, суды констатировали, что из его содержания не следует, что использование земельного участка в целях сельскохозяйственного производства подразумевает конкретный вид этой деятельности (выращивание зерновых культур). В состав переданного земельного участка площадью 4 496 136 кв.м входят не только пашни, что не исключает возможности использовать земельный участок для других видов сельскохозяйственного производства.

При таких обстоятельствах суды заключили, что невозможность использования указанной части земельного участка по его целевому назначению связана не с его непригодностью (в том числе, ввиду сложности рельефа и иных характеристик), а ввиду неисполнения самим ответчиком своих обязательств по проведению обязательных мероприятий, предусмотренных действующим земельным законодательством и договором.

Доказательств того, что после заключения договора состояние земельного участка ухудшилось в сравнении с тем, в котором он был передан арендатору при заключении договора, в силу статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. 

Более того, судами учтено, что с момента принятия прав и обязанностей по договору ответчик не обращался к администрации с какими-либо претензиями по поводу непригодности к использованию земельного участка для сельскохозяйственного производства исходя из целей, предусмотренных условиями договора, до получения претензии о необходимости уплаты арендной платы и неустойки; не заявлено им также об уменьшении арендной платы, о расторжении договора до названного момента. ООО «Восточные поля», действуя разумно, добросовестно и проявляя должную степень осмотрительности, должно было знать о состоянии предоставленного в аренду земельного участка с момента принятия прав и обязанностей по нему, воспользоваться правами, предусмотренными статьей 612 ГК РФ, однако этого не сделало.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ обусловлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исследовав и оценив представленные в дело документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суды не усмотрели оснований для вывода об удовлетворении встречного иска с учетом приведенных обществом доводов о невозможности использования спорного земельного участка как переданного с недостатками.

Доводы заявителя кассационной жалобы касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости иной оценки представленных доказательств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.07.2022, подлежит отмене на основании пункта 4 статьи 283 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2022 по делу № А51-11278/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.07.2022. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                С.И. Гребенщиков             

 

С.Н. Новикова