ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-20200/2023

город Воронеж

25 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2024 года.                                                                                                                                                                                                                                                                       

        Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                                Песниной Н.А.,

                                                                                          Донцова П.В..,

    при ведении протокола секретарем  судебного заседания  Шипиловой Д.А.,

при участии:

от ГЖИ Воронежской области: ФИО1- представитель по доверенности от 25.11.2024, сроком действия на 1 год, предъявлен паспорт, диплом; 

от ООО «Дом-центр»: ФИО2- представитель по доверенности от 11.01.2022, сроком действия на 3 года, предъявлен паспорт диплом;

 от ООО УК «Стройтехника»: ФИО3- представитель по доверенности от 23.05.2024, сроком действия на 1 год, предъявлен паспорт, диплом;  

от ТСН «Совет»: представитель не  явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственной жилищной инспекции Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.04.2024 по делу № А14-20200/2023, рассмотренному по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дом-центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Государственной жилищной инспекции Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным ненормативного правового акта,

третьи лица: товарищество собственников недвижимости «Совет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Стройтехника» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дом-центр» (далее –  Общество, ООО «Дом-центр») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственной жилищной инспекции Воронежской области (далее –  Инспекция, ГЖИ Воронежской области) о признании недействительным решения об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Воронежской области от 10.10.2023 №69-05-20/1486.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников недвижимости «Совет» (далее – ТСН «Совет»), ООО управляющая компания «Стройтехника» (далее – ООО УК «Стройтехника»).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.04.2024 заявленные требования удовлетворены. Решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Воронежской области от 10.10.2023 №69-05-20/1486 признан незаконным; суд обязал ГЖИ Воронежской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО «Дом-центр».

Не согласившись с принятым решением, ГЖИ Воронежской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. 

В апелляционной жалобе указывает, что решение оформленное протоколом №1 от 28.06.2023 является ничтожным, поскольку кворум общего собрания отсутствовал. Считает, что решение суда первой инстанции является не исполнимым, так как внесение изменений в реестр лицензий привет к нарушению прав собственников помещений МКД по адресу: 

<

...>, а также ООО УК «Стройтехника».

К материалам дела приобщен отзыв на апелляционную жалобу, поступивший от ООО «Дом-центр».

В судебном заседании объявлялся перерыв до «16» часов «10» минут «11» декабря 2024 года.

В судебном заседании представитель ГЖИ Воронежской области поддержал апелляционную жалобу, просил суд обжалуемое решение  отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Дом-центр» возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве, просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ООО УК «Стройтехника» поддержал апелляционную жалобу ГЖИ Воронежской области, просил суд обжалуемое решение  отменить и принять по делу новый судебный акт.

ТСН «Совет» явку своего представителя не обеспечило, о месте и времени судебного заседания, извещен надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

Внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> принято решение о   выборе управляющей организацией ООО «Дом-центр» и заключении договора управления с ООО «Дом-центр» (протокол от 28.06.2023 № 1).

01.07.2023 на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> собственниками и ООО «Дом-центр» заключен договор управления многоквартирным домом.

17.08.2023 в адрес ГЖИ Воронежской области от ООО «Дом-центр» поступило заявление с приложением необходимых документов о включении сведений о многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> в реестр лицензий Воронежской области.

В заявлении о внесении изменений в реестр лицензий ООО «Дом-центр» указало, что системе ГИС ЖКХ уже значится    дом №74А  по  ул. Республиканская  г.Воронежа    под управлением ООО УК «Стройтехника», указало, что  заявление подано в отношении иного дома, находящегося по тому же адресу, собственниками которого создано  ТСН «Совет».

Из ответа ГЖИ Воронежской области от 18.08.2023 №14361-17 на   следует, что административному органу   известно, что два жилых здания с различными кадастровыми номерами (36:34:0210019:184 и 36:34:0210019:6404) имеют единый адрес : г.Воронеж ул. Республиканская №74А, при этом одно из них  находится в управлении ООО УК «Стройтехника», для управления другим создано  – ТСН «Совет».

При этом в настоящее время кадастровый номер объекта 36:34:0210019:184 погашен. По сведениям  ФИАС, по адресу  

<

...>» значится один объект кадастрового учета с  кадастровым номером   36:34:0210019:6404.

30.08.2023 Государственной жилищной инспекцией Воронежской области в соответствии с подпунктами "а", "в" пункта 10 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 №938/пр, принято решение №69-05-20/1228 о приостановлении рассмотрения заявления ООО «Дом-центр» о внесении изменений в реестр лицензий Воронежской области на срок не более 30 рабочих дней.

10.10.2023 по результатам рассмотрения заявления ООО «Дом-центр», Инспекцией в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 N938/пр «Об утверждении порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации», принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Воронежской области от 10.10.2023 №69-05-20/1486 (далее – Решение от 10.10.2023).

Причиной отказа во внесении изменений  Инспекцией указано,  в протоколе от 28.06.2023 № 1 о выборе ООО «Дом-центр» в качестве управляющей компании, указана общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме - 9 119,1 м? (кворум 100%, 1 голос равен 1 кв.м.), тогда как по сведениям   ГИС ЖКХ, общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по данному адресу составляет 32 168,8 м?. Данная площадь подтверждается копиями технических паспортов, представленных ООО УК «Стройтехника» по запросу Инспекции.

  В связи с чем, инспекция пришла к выводу об   отсутствии  кворума на общем собрании собственников.   

Считая решение ГЖИ Воронежской области от 10.10.2023 №69-05-20/1486 незаконным, нарушающим права и законные интересы, ООО УК «СтройТехника» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Судом апелляционной инстанции с целью выяснения оснований для присвоения зданиям одного кадастрового номера, единого адреса, разрешения вопроса о возможности управления ими различными управляющими компаниями от  Управления главного архитектора г.Воронеж  оп запросу  получены  разделы проектной документации, паспорт дома, содержащие   описание объекта (с учетом третьей очереди строительства), в т.ч.  придомовой территории, нумерации квартир и т.п., а также    сведения о  коммуникациях, местах общего пользования,  дворовой территории, объектов благоустройства.

Управление главного архитектора г.Воронеж в ответ на запрос апелляционного суда были представлены сведения из которых усматривается следующее.

Согласно информации управления разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж, постановлением администрации г. Воронежа от 09.10.2001 № 1149 ООО «СМУ-44» был  предоставлен  в аренду земельный участок площадью 1,1 га для проектирования и строительства жилого дома по ул. Республиканской.

Постановлением главы городского округа город Воронеж от 14.09.2006 № 1727 внесены изменения и дополнения в постановление администрации г. Воронежа от 09.10.2001 № 1149, в том числе в заголовке и по тексту «жилой дом» заменено на «жилой дом с пристроенной газовой котельной, встроенными нежилыми помещениями, подземными гаражами, отдельно стоящими двумя трансформаторными подстанциями и насосной станцией водоснабжения». Кроме того, указанным постановлением внесено изменение в части разбивки по очередности строительства.

Строительство и ввод в эксплуатацию МКД по ул. Республиканская, 74а осуществлялось ООО «СМУ-44» поэтапно в три очереди строительства:

1 очередь строительства: разрешение от 24.11.2005 №248 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству I-II-III секции жилого дома по адресу: 

<

...>; разрешение на ввод в эксплуатацию от 13.05.2009 № RU-36302000-88;

2 очередь строительства: разрешение от 30.10.2007 № 148 на строительство жилого дома с пристроенной газовой котельной, встроенными нежилыми помещениями, подземными гаражами, отдельно стоящими двумя трансформаторными подстанциями и насосной станцией водоснабжения, (II очередь) по адресу: 

<

...>; разрешение на ввод в эксплуатацию от 30.12.2011 № RU-36302000-216;

3 очередь строительства: разрешение от 07.07.2010 № RU-36302000-31 на строительство жилого дома (III очередь строительства) со встроенными нежилыми помещениями и подземными гаражами по ул. Республиканская, 74а; разрешение на ввод в эксплуатацию от 11.04.2016 №36-RU-36302000-45-2016.

Кроме того,     МКУ «Муниципальный архив городского округа город Воронеж» представлены  сведения   (архивные копии решений и копии технической документации к ним (прилагаются)).

Из проектной и технической документации к разрешению от 02.07.2010 №31 на строительство по адресу: ул. Республиканская, д.74а, г. Воронеж усматривается следующее.

Из экспертного заключения №ОГ-40-8 (Комплекс жилых домов по ул. Республиканская (І очередь строительства – 16 этажный трехсекционный жилой дом).

Проектом предусматривается строительство (первая очередь) кирпичного 16 - этажного трехсекционного, жилого дома с подвалом, с цокольным этажом по ул. Республиканская в г. Воронеже. Размещение жилого дома сокращено с 50м до 18м от существующего диагностического центра по ремонту автомобилей на 4 поста согласно решению от 12.12.2006г. N?4, главного государственного санитарного врача по Воронежской области, что соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Количество квартир 1 очереди 209. Площадь участка 1,1га, площадь застройки-2111,95м2. На территории участка размещены: здание жилого дома, трансформаторная подстанция, повысительная насосная станция (ПНС), площадки: детская, для отдыха взрослых, хозяйственная, и одна контейнерная с установкой пяти контейнеров. Размещение контейнерной площадки на расстоянии более 20 м от проектируемого и существующих жилых домов соответствует требованиям СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест». Здание жилого дома оборудуется мусоропроводами с установками «Прана», обеспечивающими их очистку и дезинфекцию. Дворовая территория жилого дома благоустроена, озеленена, предусмотрено: устройство проездов с твердым покрытием, двух площадок для временной стоянки автотранспорта на 27 и 10 машино-мест, расположенных на расстоянии 15 и 10м соответственно от фасадов существующих и проектируемых жилых домов с окнами, что соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Теплоснабжение жилого дома и горячее водоснабжение предусмотрены от котельной, пристраиваемой к 3 секции жилого комплекса, работающей на газе. 

Из характеристики условий строительства также усматривается, что проект 16-этажного дома – это завершающая, III очередей строительства жилого дома по ул. Республиканская, д.74а. Жилой дом представляет собой 2-х секционное 16-этажное здание с техническим этажом, теплым чердаком и 2-х уровневой стоянкой для автомашин. Все необходимые площадки (детские, для отдыха, хозяйственные, парковочные, для мусорных контейнеров) предусмотрены на участке строительства І, ІІ очередей жилого дома.

Из положительного заключения государственной экспертизы №36-1-4-0051-10 следует, что обеспечение проектируемого жилого дома площадкой для игр детей, отдыха, взрослых, хозяйственными и другими площадками предусмотрено за счет площадок, размещенных во дворе II очереди строительства. В этом же дворе размещена площадка для мусорных контейнеров.

Проектируемое решение по благоустройству территории жилого дома  приняты следующие: выполнено устройство подъездных путей с твердым покрытием; запроектирована двухуровневая подземная автопарковка с количеством парковочных мест – 31; предусмотрено озеленение участков свободных от застройки, организация детских площадок, площадок для отдыха взрослых, для хозяйственных целей, для занятий спортом. Открытые наземные автостоянки расположены в составе территории жилых домов  І - ІІ очередей строительства. 

Из заключения государственной экологической экспертизой Управления экологии и природопользования Воронежской области №47 от 12.07.07 следует, что на выделенном земельном участке площадью 1,1 га скомпонован объем жилого дома и 8-ми жилых секций с учетом сложной конфигурации площади периметра участка. В плане дом имеет две угловые поворотные секции, обеспечивающие плавный поворот застройки секции на участке, а также учитывая поворот проспекта Труда по схеме транспорта.

Положительным заключением государственной экспертизы ОГУ «Центр госэкспертизы по Воронежской области» №36-1-2-0296-07 (объект капитального строительства: «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Республиканская, г.Воронеж. ІІ очередей строительства») установлено, что жилой дом к источнику водоснабжения подключается одним вводом диаметром 89*4 мм через повысительную насосную станцию первой очереди строительства. 

Горячее водоснабжение. Запитывается жилой дом горячей водой от котельной, пристроенной к секции первой очереди строительства. Для учета расхода воды в помещении водомерного узла жилого дома (секция IV) устанавливаются водомерные узлы на прямом и циркуляционном трубопроводах. Система горячего водоснабжения проектируется с нижней разводкой, с циркуляцией горячей воды в стояках и магистралях. 

Электроснабжение. Питание жилого дома осуществляется по двум кабельным линиям от разных секций РУ-0,4 кВ проектируемой ТП. Каждая питающая линия рассчитана на полную нагрузку с учетом допустимой перегрузки. Питающие линии подводятся к 1 ВРУ жилого дома.

Здание III очереди строительства представляет собой многоквартирный 17 этажный жилой дом на 135 квартир с двухуровневой стоянкой для автомашин. 

Согласно техническим условиям МУП «Водоканал Воронежа» №391-ВК от 19.05.2005 отвод сточных вод от проектируемого здания предусматривается в ранее запроектированную сеть канализации диаметром 200 мм. I и II очереди строительства с последующим отводом в городской канализационной коллектор.

Источником теплоснабжения служит существующая котельная, пристроенная к дому по ул. Республиканская, д.74а I, II и III очереди строительства. Система теплоснабжения закрытая, двухтрубная. Регулирование отпуска тепла – центральное, по отопительному графику. Точка подключения запроектирована в техническом этаже пристроенного нежилого помещения к 4 секции II очереди строительства. 

Из пояснительной записки к проекту ООО «СМУ-44» - жилой дом по улице Республиканская (III очереди строительства) следует, что III очереди строительства жилого дома представляет собой 2-х секционной 16-ти этажное жилое здание со сквозным проходом в уровне первого этажа, с техническим этажом и теплым чердаком.

Источником теплоснабжения служит котельная, пристроенная к дому по ул. Республиканская, д.74а (I очереди строительства). Владелец котельной ООО «СМУ-44». Котельная предназначена для обеспечения теплом на нужды отопления, вентиляции и горячего водоснабжения жилых домов по ул. Республиканская, I, II и III очереди строительства. Тепловая мощность котельной – 4,8 МВт.  Точка подключения в техническом этаже пристроенного нежилого помещения к 4 секции II очереди строительства. 

В соответствии с техническими условиями, выданными ООО «СМУ-44» хоз-питьевое водоснабжение жилого дома со встроенными помещениями предусматривается от ПНС, пристроенной к жилому дому по ул. Республиканская 74а. ПНС обеспечивает водой питьевого качества жилой дом  по ул. Республиканская (І, ІІ и III очередей строительства). Точка подключения в техническом этаже пристроенного нежилого помещения к 4-й секции ІІ очереди строительства, в осях 3п-1; Дп-Вп.

Исследовав  материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 198, пунктов 4 и 5 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ оспаривание ненормативных правовых актов допускается в случае, когда такой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на лицо какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (в том числе проведение дополнительных работ и услуг). Решения, принятые на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).

 В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся, в том числе, в реестре лицензий субъекта Российской Федерации.

Реестр лицензий субъекта Российской Федерации должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат (ч. 2 ст. 195 ЖК РФ).

 Согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ, деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).

В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. 

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр утверждены Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

Пунктами 2, 4, 6, 7 и 14 Порядка предусмотрено, что изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (далее - орган государственного жилищного надзора) на основании представленного лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата) заявления о внесении изменений в реестр. 

Рассмотрение заявления и документов, указанных в пункте 3 настоящего Порядка, и принятие одного из решений, указанных в пункте 7 настоящего Порядка, осуществляется органом государственного жилищного надзора в течение десяти рабочих дней с даты поступления заявления.

В соответствии с пунктом 5 Порядка в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий: 

а) соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 Порядка; 

б) достоверности сведений, содержащихся в заявлении и документах, указанных в пункте 3 Порядка; 

в) отсутствия противоречий сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям; 

г) выполнения заявителем требования, установленного частью 2 статьи 198 ЖК РФ, о размещении указанной в заявлении информации в системе, в случае наличия данной обязанности у заявителя; 

д) отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; 

е) отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 7 Порядка №938/пр по результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает одно из следующих решений: 

а) о внесении изменений в реестр; 

б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления; 

в) о приостановлении рассмотрения заявления. 

Решение о внесении изменений в реестр принимается органом государственного жилищного надзора в случае соответствия заявления и документов условиям, указанным в пункте 5 настоящего Порядка (пункт 8 Порядка №938/пр).

Основаниями для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления являются: 

а) несоответствие заявления и документов требованиям, установленным пунктами 2 и 3, подпунктами «г» и «д» пункта 5 настоящего Порядка; 

б) отсутствие оснований для внесения изменений в реестр, выявленное органом государственного жилищного надзора по результатам проверки, проведенной в соответствии с пунктом 15 настоящего Порядка (пункт 9 Порядка №938/пр).

Пунктом 1 статьи 181.2 ГК РФ установлено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.

О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания (пункт 3 статьи 181.2 ГК РФ).

Статьей 181.3 ГК РФ установлено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным данным Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Статьей 181.5 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме закреплен в статье 37 ЖК РФ, согласно части 1 которой доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Из анализа представленных документов следует, что     ООО «Дом-центр» обратилось  в ГЖИ ВО с заявлением от 17.08.2023 о внесении изменений в реестр лицензий, на основании решения собственников жилого здания, соответствующего одной из очередей многоквартирного дома, расположенного по адресу:  

<

...>.

По результатам проведенной проверки представленных документов Инспекция пришла к выводу, что представленные документы не отвечаю требованиям Порядка N938/пр в связи с отсутствием кворума при принятии решения (протокол общего собрания от 28.06.2023 №1), в связи с чем решение обладают признаками ничтожности.

При принятии решения собственниками спорного МКД кворум составил только 17,6 % (площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 32 168,8 м?).

Определение многоквартирного дома в качестве единого объекта гражданских прав и жилищных правоотношений осуществляется в соответствии с положениями «Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 1221 от 19.11.2014, «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, "Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения", принятых Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 01.01.1991 на основании оценки существующей инженерной инфраструктуры, систем жизнеобеспечения, схемы ресурсоснабжения, эксплуатации и технического содержания мест подключения к ресурсоснабжению, установки и подключения отдельных приборов учета, коммерческого учета энергоресурса, наличие единого земельного участка, фундамента, наличие общего имущества одной блок секции на территории другой блок секции и т.д. Само по себе разделение здания при проектировании и строительстве на этапы в силу экономических причин, возможность ввода его в эксплуатацию по частям с одной стороны, и единый почтовый адрес, сквозная нумерация квартир с другой, не являются безусловными свидетельствами единства или разделения многоквартирного дома в целях применения положений жилищного законодательства (определение ВС РФ от 31.10.2018 N 310-КГ18-17659).

Из представленных, по запросу суда апелляционной инстанции, сведений о спорном МКД, следует, что строительство и ввод в эксплуатацию МКД по ул. Республиканская, 74а осуществлялось  поэтапно в три очереди строительства. III очередь строительства жилого дома является завершающей. 

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что I, II и III очередь строительства жилого дома объединены общими коммуникациями и общими объектами инфраструктуры. 

Так  жилой дом  III очереди строительства осуществляет отвод сточных вод ранее запроектированную сеть канализации I и II очереди строительства с последующим отводом в городской канализационной коллектор; теплоснабжение осуществляется  существующей котельной, пристроенной к дому по ул. Республиканская, д.74а (I очереди строительства); обеспечивает водой питьевого качества жилого дома по ул. Республиканская (І, ІІ и III очередей строительства) осуществляется в техническом этаже 4-й секции ІІ очереди строительства.

Жилой дом III очередь строительства обеспечен площадкой для игр детей, отдыха, взрослых, хозяйственными, парковочными, для мусорных контейнеров за счет площадок предусмотренных на участке   строительства І, ІІ очередей жилого дома. Дома имеют сквозную нумерацию квартир.

Дома имеют общий земельный участок (дворовую территорию), объекты благоустройства, узлы учета потребления коммунальных ресурсов.

Кроме того, в настоящее время спорный МКД, по сведениям  ФИАС имеет единый адрес: 

<

...>, а также единый кадастровый номер 36:34:0210019:6404.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что дома I, II и III очереди строительства являются единым объектом и должны находится в управлении  одной управляющей организации в силу ч.9 ст.161 ЖК РФ.

Поскольку спорный МКД является единым, то при подсчете кворума учету подлежит площадь всех трех секций, а следовательно, при принятии решения, оформленного протоколом №1 от 28.06.2023, необходимый кворум собран не был и составил только 17.6% от площади 32 168,8 м?. А кроме того, в собрании принимали участие собственники только одной из секций.   

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия, приходит к выводу о том, что  при установленных обстоятельствах,   решение  собственников, представленное ООО «Дом-центр» имеет признаки ничтожности.    (пункт 2 статьи 181.5 ГК РФ).

При этом, апелляционная коллегия учитывает и положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, в котором определено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).(ч. 7 ст. 1, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации (ст. 5  Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ). 

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса (ч. 1 ст. 46 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Поскольку в качестве единого недвижимого комплекса  (под одним кадастровым номером) на основании исследованной судом технической, в том числе, проектной документации, значатся все жилые здания, расположенные по единому адресу, то отсутствуют основания для передачи единой придомовой территории, элементов благоустройства,   общих узлов учета коммунальных ресурсов, котельной и др.в управление разным субъектам ввиду невозможности разграничения между ними зон балансовой принадлежности , а следовательно, и ответственности.     

В данном случае, применительно к Закону № 218 ФЗ созданный  объекта недвижимости – по виду относится к единому  недвижимому  комплексу, о чем свидетельствует и проектная документация, предусматривающая  эксплуатацию жилых домов как единого недвижимого комплекса, и   постановка их на кадастровый учет с присвоением единого кадастрового номера.

С учетом проектных характеристик объекта капитального строительства и выданного экспертного заключения от 16.01.207 года № ОГ-40-8 , исходя из особенностей кадастрового учета  судом установлено, что жилые дома по адресу 

<

...> образуют комплекс, следовательно, законных оснований для выбора управляющей компании и заключения договора управления для управления исключительно спорной секцией (частью) единого недвижимого комплекса жилых домов -   не имеется. 

 Оспариваемое решение не нарушает прав заявителя, поскольку законом не предусмотрено право управления частью единого недвижимого комплекса.

  В  связи с чем, оснований для признания незаконным решения Государственной жилищной инспекции Воронежской области от 10.10.2023 №69-05-20/1486 не усматривается.

В связи с чем, решение   Арбитражного суда Воронежской области от 04.04.2024 подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ООО «Дом-центр».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.04.2024 по делу № А14-20200/2023 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Дом-центр» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судья                                       Н.Д. Миронцева

судьи                                                                             Н.А. Песнина

                                                                                           П.В. Донцов