Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-19365/2018

10 марта 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  21 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  10 марта 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «Просвет»;

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу;

третьи лица: 1) Публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие»;

2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга;

3) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»;

о признании незаконным отказа в регистрации ипотеки (без регистрации сделки) №78/061/024/2017-200 от 05.02.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005548:20, площадью 2 006 кв.м. и нежилого здания с кадастровым номером 78:10:0005548:3019 площадью 1 214,7 кв.м.; об обязании произвести регистрацию ипотеки

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.10.2019;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 30.12.2019;

от третьих лиц: 1) ФИО4 по доверенности от 10.08.2018; 

2), 3) не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Просвет» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) о признании незаконным отказа в регистрации ипотеки (без регистрации сделки) №78/061/024/2017-200 от 05.02.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005548:20, площадью 2006 кв.м. и нежилого здания с кадастровым номером 78:10:0005548:3019 площадью 1214,7 кв.м., об обязании произвести регистрацию ипотеки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – Банк).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2018, оставленным без изменений Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.04.2019 Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2018 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением суда от 01.07.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в общем порядке с вызовом сторон. 

Определением суда от 26.09.2019 третьими лицами к участию в деле, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП ГУИОН).

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 06.11.2019 дело № А56-19365/2018 передано для рассмотрения в производство судье Заварзиной М.А.

До начала судебного заседания в суд от Управления поступили дополнительные документы по делу. Суд приобщил документы к материалам дела.

В настоящее судебное заседание Комитет и  ГУП ГУИОН, извещенные надлежащим образом, не явились.

Общество заявило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Суд удовлетворил ходатайство.

Общество и Росреестр поддержали ранее заявленные правовые позиции по делу.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей участников спора, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Банком и Обществом (залогодатель) подписан договор о последующей ипотеке (залоге здания/помещения/сооружения) от 23.08.2017 N 07/13-16/И5, по условиям которого залогодатель передает в залог Банку принадлежащий залогодателю на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 78:10:0005548:20 площадью 2 006 кв. м и нежилое здание с кадастровым номером 78:10:0005548:3019 площадью 1 214,7 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, литер А.

Общество обратилось в Управление с заявлением от 23.08.2017 о регистрации ипотеки (без регистрации сделки) в отношении названных объектов.

Уведомлением от 05.10.2017 N 78/061/024/2017-200 государственная регистрация ипотеки приостановлена в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ в связи с непоступлением документов, запрошенных органом регистрации по межведомственным запросам относительно изменения площадь объекта с кад. N 78:10:0005548:3019.

По заявлению Общества Управлением 12.11.2017 государственная регистрация приостановлена сроком по 26.01.2018.

Уведомлением от 05.02.2018 N 78/061/024/2017-200 в государственной регистрации последующей ипотеки Обществу отказано со ссылкой на наличие противоречия в площади объекта с кадастровым номером 78:10:0005548:3019, так как по сведениям Единого государственного реестра недвижимости объект с кадастровым номером 78:10:0005548:3019 имеет площадь 849,19 кв. м, а согласно договору, поданному на регистрацию, площадь объекта составляет 1 214,7 кв. м.

Полагая отказ Управления неправомерным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, частью 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пунктам 5 - 7, 9 части 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащихся в них, недостоверны; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

В соответствии со ст. 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В качестве основания для отказа в государственной регистрации обременения регистрирующим органом указано на наличие противоречий в площади объекта недвижимости с кад. N 78:10:0005548:3019.

Как следует из представленных в материалы дела  листов записи ЕГРН, 15.08.2001 осуществлена государственная регистрация права собственности Общества на нежилое здание с кадастровым номером (78:10:5548:20:2 ранее 78:10:5548:10:2) в настоящее время 78:10:0005548:3019, расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А, общей площадью 849,19 кв.м, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 15.08.2001 № 78-ВЛ№319241.

То обстоятельство, что изначально Общество приобрело право собственности на спорное здание именно площадью 849,19 кв.м Обществом не оспаривается и представленными в материалы дела доказательствами не опровергается.

Из представленных СПбГУП «ГУИОН» документов технического учета спорного объекта усматривается, что по состоянию на 1975 года по адресу: Санкт-Петербург, улица Брянцева, дом 11, литера А учтено нежилое строение общей площадью 849,19 кв.м; количество этажей: надземных: 1.

По данным технической инвентаризации 1975 года в августе 1999 года был изготовлен план первичного объекта недвижимости здания общей площадью 849,19 кв.м. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее КЗРиЗ) присвоен кадастровый номер: 78:5548:10:2.

При проведении обследования нежилого здания в 2001 году (технический паспорт составлен 06.11.2001 – 01.2002 (л.д.37, 40, 41 том 2)) филиалом зафиксированы строительно-монтажные работы: демонтаж/возведение части наружной стены, закладка/пробивка оконных проемов, монтаж/демонтаж перегородок и сантехнического оборудования, переоборудование крыльца. Общая площадь здания изменилась и по состоянию на 2001 год составила 860,2 кв.м. Наружные границы здания изменились за счет демонтажа/возведения частей наружных стен и переоборудования крыльца. Актом о приемке законченного строительством объекта от 05.12.2001, утвержденным распоряжением главы территориального управления Калининского района Санкт-Петербурга от 18.12.2001 № 2662-р, павильон ООО «Ревед» по указанному адресу принят в эксплуатацию.

При проведении обследования нежилого здания в 2006 году филиалом зафиксированы строительно-монтажные работы: демонтаж наружной стены, возведение пристройки, устройство антресоли с оборудованием внутренней лестницы, заделка оконных проемов, заделка/пробивка дверных проемов, монтаж/демонтаж перегородок и сантехнического оборудования. Общая площадь здания изменилась и по состоянию на 2006 год составила 1214,7 кв.м. Наружные границы здания изменились. Акт приемки в эксплуатацию в архиве филиала отсутствует. КЗРиЗ решением от 30.08.06 № 4642 принято решение об отказе в кадастровом учете объекта. После 2006 года обследование здания филиалом не проводилось.

В 2012 году в ГУП «ГУИОН» были переданы документы, изготовленные ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (далее - Ростехинвентаризация). По результатам инвентаризации от 11.03.2012, здание учтено общей площадью 1212,9 кв.м; количество этажей: надземных: 1, кадастровый номер 78:10:5548:20:2. В материалах инвентарного дела имеется кадастровый паспорт здания, в графе «Примечание» которого стоит отметка о том, что «изменение общей площади произошло в результате перепланировки. Акт приемки объекта в эксплуатацию не предоставлен. Наружные границы объекта уточнены и не изменились».

В связи с завершением с 1 января 2013 года переходного периода применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 01.01.2017 Федеральный закон «О кадастровой деятельности») в ноябре 2012 году сведения о данном строении общей площадью 1214,7 кв.м были переданы в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу для включения в Государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН)) без учета изменений, зафиксированных Ростехинвентаризацией при обследовании 11.03.2012.

Актуальные по состоянию на 29.12.2012 сведения о нежилом здании общей площадью 1212,9 кв.м направлены в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу письмом филиала от 19.10.2017 № 13060-исх с Уведомлением от 08.11.2017 № 13955-исх для внесения изменений в сведения ЕГРН.

По данным информационного портала Росреестра по состоянию на октябрь 2019 года изменения в сведения ЕГРН не внесены. Нежилое здание по вышеуказанному адресу учтено с общей площадью 1214,7 кв.м, кадастровый номер 78:10:0005548:3019.

Ни при подаче заявления о государственной регистрации ипотеки, ни при рассмотрении настоящего дела Общество не представило доказательств возникновения у него права собственности на объект недвижимости площадью 1214,7 кв.м.

При этом, по результатам сопоставления данных технических паспортов, в том числе планов здания, за 1999, 2001 годы (л.д. 39, том 2) с техническим паспортом 13.04.2006, (л.д. 50 т. 2), усматривается, что помимо перепланировки, осуществленной в пределах в ранее существовавших границах спорного здания, Обществом осуществлен демонтаж наружной стены правого фасада здания (со стороны входа в помещения 3Н), внешние границы здании увеличены и не только в результате присоединения крыльца, но и части земельного участка со стороны правого фасада здания.

По смыслу положений Градостроительного кодекса Российской Федерации 07.05.1998, действовавшего в спорный период, проведение таких строительных работ свидетельствует о реконструкции спорного объекта.

В отсутствие разрешения на строительство, получение которого было предусмотрено положениями статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 07.05.1998, такая реконструкция является самовольной.

В ходе рассмотрения настоящего дела суд предлагал Обществу представить доказательства получения разрешения на строительная или иной документации на основании которой велись вышеназванные строительные работы, а также доказательства осуществления государственной регистрации права собственности Общества на реконструированный объект.

Общество таких доказательств суду не представило, представитель Общества, присутствовавший в судебном заседании пояснил, что какая-либо документация по данному вопросу у Общества отсутствует.

К самовольной реконструкции подлежат применению положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке. В частности, лицо, осуществившее самовольное строительство не приобретает прав на нее. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что на государственную регистрацию договора ипотеки Общество не представило доказательств наличия у него вещных прав на объект недвижимости площадью 1214,7 кв.м, Управление обоснованно, в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ отказало в совершена регистрационных действий.

То обстоятельство, что в представленных в материалы дела выписках из ЕГРН площадь спорного объекта указана в размере 1214,7 кв.м вопреки доводам Общества не может служить поводом для удовлетворения заявленных требований.

Из материалов дела усматривается, что данные о площади объекта в вышеназванном размере были внесены в  соответствующий раздел ЕГРН из ГКН при выполнении гармонизации (объединении) данных ЕГРП и ГКН. По данным ГКН площадь объекта составляет 1214,7 кв.м, по данным ЕГРП – 849,19 кв.м.

Доводы Общества о том, что факт наличия у него права собственности  на здание площадью 1214,7 кв.м подтверждается выписками – не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку лицо, осуществившее самовольное строительство не приобретает вещных прав на этот объект. Выписка из ЕГРН основанием для возникновения вещных прав не является.

Отсутствие в выписках из ЕГРН, представленных Обществом при рассмотрении настоящего дела, статуса сведений о площади объекта «актуальные незасвидетельствованные» (в нарушение положений пункта 179 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943), само по себе не может служить основанием для признания Общества собственником объекта недвижимости площадью 1214,7 кв.м, в обход порядка легализации объекта самовольного строительства, предусмотренного положениями статьи 222 ГК РФ.

Более того, в данном случае действия Общества, осуществившего самовольную реконструкцию объекта, не предпринимавшего мер к легализации объекта самовольного строительства, не обращавшегося за государственной регистрацией права собственности на объект площадью 1214,7 кв.м, и требующего государственной регистрации сделки в отношении этого объекта самовольного строительства суд оценивает как злоупотребление правом.

Ссылки Общества на то, что какую бы площадь объекта в договоре ипотеки оно не указало (1214,7 кв.м или 849,19 кв.м), эта площадь будет не соответствовать данным о площади, объекта, содержащейся в ЕГРН, являются обоснованными, но основанием для удовлетворения заявленных требований являться не могут, поскольку осуществив самовольную реконструкцию объекта Общество утратило право распоряжаться этим зданием в силу положений пункта 2 статьи 222 ГК РФ. В настоящее время в связи с самовольной реконструкцией объектом вещных прав не является ни здание площадью 849,9 кв.м (отсутствующее в настоящее время в натуре), ни здание площадью 1214,7 кв.м (по данным последнего технического учета 1212,9 кв.м), вещное право Общества на которое не возникло.

С учетом изложены обстоятельств, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Заварзина М.А.