Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-84236/2019

05 февраля 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  28 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  05 февраля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН:  1027809244561);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Союз-строй инвест» (197110, Санкт-Петербург, ул. Ждановская, д. 29, лит. А, ОГРН:  1127847298171);

третье лицо: Акционерное общество «Автодом» (125252, г. Москва, ул. Зорге, д. 17, стр. 1, ОГРН:  1077759436336)

о взыскании и по встречному иску о признании частично недействительным дополнительного соглашения,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 30.12.2019,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 01.08.2018,

- от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Союз-строй инвест» (далее – Общество, ООО «Союз-строй Инвест») о взыскании 20 434 144 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 по договору аренды от 21.06.2005 № 00/ЗК-04049(12), 1 345 592 руб. 15 коп. пеней за период с 01.02.2019 по 18.04.2019, а также пеней, начиная с 19.04.2019 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

Определением от 09.09.2019 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск Общества о признании недействительным пункта 3.8 договора аренды от 21.06.2005 № 00/ЗК-04049(12) в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 8.

Определением от 21.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Автодом» (далее – АО «Автодом»).

Определением от 10.12.2019 объединены в одно производство настоящее дело и дело № А56-107477/2019, в котором заявлен иск Комитета о взыскании с Общества 10 400 695 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 по договору аренды от 21.06.2005 № 00/ЗК-04049(12), 439 718 руб. 31 коп. пеней за период с 11.07.2019 по 07.08.2019, а также пеней, начисленных на сумму долга по дату фактической оплаты суммы долга.

Комитет требования поддержал, просил отказать во встречном иске. Общество, в свою очередь, просило удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении требований Комитета.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явилось.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 21.06.2005 между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета, арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Адамант» (арендатор) заключен договор № 00/ЗК-04049 (12) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 55 897 кв.м с кадастровым номером 78:7686:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр., участок 1 (северо-восточнее пересечения Дунайского проспекта и Пулковского шоссе), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального культурно-досугового центра.

Срок действия договора определен до 07.03.2009 (пункт 3.1 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрен размер арендной платы в размере 10 117.357 у.е. на период проектирования и строительства (реконструкции) с 08.01.2005 по 07.03.2009; по окончании указанного периода - 101 103.699 у.е.

С момента приемки законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования либо его части в эксплуатацию государственной комиссией арендодатель вправе изменить размер арендной платы за участок в одностороннем порядке с учетом функционального назначения результата инвестирования; арендная плата может быть пересчитана на основании ведомости по функциональному использованию земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.

Согласно пункту 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.10.2008 № 3 права и обязанности арендатора по договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Компания «Пулковская» (далее - Компания).

Согласно дополнительному соглашению от 04.06.2009 № 4 срок действия договора продлен до 08.06.2010, величина квартальной арендной платы за участок установлена в размере 10 117,357 у.е., предусмотрено, что с момента получения разрешения на ввод результата инвестирования либо его части в эксплуатацию арендодатель вправе изменить размер арендной платы за участок в одностороннем порядке с учетом функционального назначения результата инвестирования; арендная плата может быть пересмотрена на основании ведомости по функциональному использованию участка.

В соответствии с пунктом 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января).

Дополнительным соглашением от 10.06.2009 установлен срок перечисления арендатором задолженности, образовавшейся на дату заключения соглашения, неустоек, предусмотрена неустойка за просрочку исполнения названного обязательства.

Дополнительным соглашением от 08.10.2009 № 6 изменен раздел 9 договора, в частности, пунктом 9.3 договора предусмотрено, что за нарушение условий пункта 3.8 договора начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 28.07.2010 № 7 срок действия договора продлен до 30.06.2014.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 № 193 между Комитетом по управлению городским имуществом и Компанией заключено дополнительное соглашение № 8, которым срок действия договора продлен до 30.12.2018, установлено, что сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы в соответствии с названным постановлением составляет 500 000 000 руб. за период с 01.07.2014 по 30.12.2018, в том числе 56 100 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 1-й очереди строительства (автовыставочные комплексы «Мерседес-Бенц» и «Порше»); 84 400 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 2-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей); 70 600 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 3-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей); 74 300 000 руб. - денежные средства в части, касающиеся 4-й очереди строительства (бизнес-центр со встроенным кинотеатром); 214 600 000 руб. - денежные средства в части, касающиеся 5-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест) (пункт 3.3 договора), перечисление арендной платы осуществляется в соответствии с графиком перечисления денежных средств (приложение № 2 к дополнительному соглашению) в следующем порядке: в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в соответствии с пунктом 3.3 договора в месячный срок после заключения договора единовременно; в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в соответствии с пунктом 3.3 договора поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга.

В силу пункта 3.5 договора в редакции этого дополнительного соглашения на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату подписания дополнительного соглашения, за период со дня подписания соглашения до даты платежа, установленной в соглашении.

Согласно пункту 3.7 договора в редакции дополнительного соглашения проценты, указанные в настоящем пункте, не являются неустойкой и применяются для целей определения размера арендной платы по договору.

Названным соглашением также внесены изменения в пункт 3.8 договора, предусмотрено, что размер квартальной арендной платы после истечения срока его действия, то есть с 31.12.2018 определяется исходя из размера платы за заключение договора, указанной в пункте 3.3 соглашения посредством сложения 50% от 500 000 000 руб. / 5105 (168 мес.) *91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале), где: 5 105 дней (168 мес.) - количество дней (месяцев) реализации инвестиционного проекта в соответствии с постановлением о предоставлении земельного участка, и 50% от 500 000 000 руб. / 5105 (168 мес.) *91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале) плюс проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 8 к договору, за период с подписания дополнительного соглашения до даты платежа.

На основании дополнительного соглашения от 30.08.2016 № 9 права и обязанности арендатора по договору переданы Обществу.

В связи с наличием задолженности по внесению арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.09.2019, а также по уплате неустойки Комитет направил Обществу претензию, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Заявляя встречный иск, Общество ссылается на недействительность пункта 3.8 договора аренды от 21.06.2005 № 00/ЗК-04049(12) в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 8 ввиду включения пункта 3.8 в договор в отсутствие постановления Правительства Санкт-Петербурга о корректировке арендной платы.

Как указано в пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 7.2.23 договора в случае изменений площади фактического землепользования арендатор обязан за свой счет обеспечить проведение землеустроительных работ (закрепление новых границ земельного участка в натуре с последующим оставлением плана участка и обозначением на нем границ участка поворотными точками) и предоставить арендодателю уточненный кадастровый план земельного участка, ведомость площадей по функциональному использованию. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

Во исполнение вышеуказанного пункта ООО «Союз-строй Инвест» согласовало с Комитетом схему раздела земельного участка в соответствии с функциональным использованием участка и полученными разрешениями на ввод вновь построенных объектов недвижимости и поставило вновь образованные земельные участки на временный кадастровый учет.

В результате раздела были образованы следующие участки:

- земельный участок площадью 9 197 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007686:3386,  для эксплуатации автовыставочного комплекса  «Мерседес-Бенц» по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 14, литера А (1 этап строительства);

- земельный участок площадью 6 709 кв.м,  кадастровый номер 78:14:0007686:3385, для эксплуатации автовыставочного комплекса «Порше» по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом № 14, литера  Б (1 этап строительства);

- земельный участок площадью 9 354 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007686:3383, для эксплуатации двух зданий гостиницы по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом № 14, литеры  Г и Д (2 этап строительства);

- земельный участок площадью 30 637  кв.м, кадастровый номер 78:14:0007686:3384, для строительства 3, 4, 5 этапа.

Из материалов дела следует, что ООО «Союз-строй Инвест» использует только часть изначально предоставленного земельного участка. Так,  начиная с 01.01.2016 земельными участками площадью 9 197 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007686:3386 и площадью 6 709 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007686:3385 пользуется собственник зданий автовыставочных комплексов  «Мерседес-Бенц» и «Порше» по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 14, литеры А и Б - АО «Автодом», что подтверждается свидетельствами  о государственной регистрации права от 21.12.2015 № 78-78/034-78/034/100/2015-2275/2 и  от 21.12.2015 78/034-78/034/100/2015-2276/2 и выписками из ЕГРН от 19.08.2015 в отношении данных участков, сформированных в целях последующего использования собственниками объектов недвижимости. Строительный адрес указанных выше зданий следующий: многофункциональный культурно-досуговой центр (1 этап): автовыставочные комплексы Мерседес-Бенц» и «Порше»: Санкт-Петербург, Московский район, Дунайский проспект, участок 1 (северо-восточнее пересечения Дунайского проспекта и Пулковского шоссе.

Как пояснило АО «Автодом», указанное Общество 28.03.2016 (вх. №№ 33478-25/16 и 33489-25/16) обратилось в Комитет с заявлениями № 22/4 и № 23/4 от 22.03.2016 с целью предоставления земельных участков в аренду на 49 лет. Однако до сегодняшнего дня данный вопрос не решен.

Далее, начиная с 01.01.2016 земельным участком площадью 9 354 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007686:3383 пользуются собственники помещений, расположенных в двух зданиях по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 14,  литеры Г и Д.  Согласно выписке из ЕГРН от 19.08.2015 этот земельный участок сформирован в целях использования двух зданий по адресам: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 14,  литеры Г и Д.  

Строительство  этих двух зданий по адресам: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 14,  литеры Г и Д (строительный адрес: многофункциональный культурно-досуговой центр (2 этап):  гостиничный комплекс, состоящий из двух зданий: Санкт-Петербург, Московский район, Дунайский проспект, участок 1 (северо-восточнее  пересечения Дунайского проспекта и Пулковского шоссе) осуществлялось за счет привлечения денежных средств участников долевого участия в соответствии  с Федеральным  законом от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что подтверждается договором долевого участия в строительстве  № Д-2-С/1002 от 31.07.2013, дата государственной регистрации 12.09.2013, номер государственной регистрации 78-78-34/035/2013-391.

В каждом здании расположено 300 гостиничных номеров и 131 нежилое помещение, а всего 600 гостиничных номеров и 262 нежилых помещения, что подтверждается справками по данным технической инвентаризации от 25.11.2014, составленными ООО «МАЯК» (№ строк 12, 14, 15, 16).

Все 862 объекта недвижимости были построены с привлечением денежных средств участников долевого участия в строительстве и переданы им в период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 25.12.2015, что подтверждается реестром участников долевого строительства по состоянию на 31.12.2015, представленным в Комитет по строительству Санкт-Петербурга в соответствии со статьей 23 Федерального  закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ.

О том, что ООО «Союз-строй Инвест» привлекает денежные средства в соответствии  с Федеральным  законом от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» истцу было известно, что подтверждается письмом от 29.09.2014 № 10463-12/14.

Начиная с 01.04.2017 земельным участком площадью 6 488 кв.м пользуются собственники помещений, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 14,  литера Е. Согласно положительному заключению № 78-1-4-0330-14 от 11.09.2014 (стр. 16 заключения) в разделе «Схема планировочной организации земельного участка» площадь участка в границах проектирования и строительства 3 этапа установлена в размере 6 488 кв.м.

Строительство   здания по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 14,  литера Е (строительный адрес: многофункциональный культурно-досуговой центр (3 этап):  гостиница с выставочной галереей: Санкт-Петербург, Московский район, Дунайский проспект, участок 1 (северо-восточнее  пересечения Дунайского проспекта и Пулковского шоссе) осуществлялось за счет привлечения денежных средств участников долевого участия в соответствии  с Федеральным  законом от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что подтверждается договором долевого участия в строительстве  № Д-3-15 от 11.04.2014, дата государственной регистрации 29.04.2014, номер государственной регистрации 78-78-34/007/2014-204.

В здании расположено 588 гостиничных номеров и 71 нежилое помещение, а всего 659 помещений, что подтверждается справкой по данным технической инвентаризации от 27.06.2016, составленной ООО «МАЯК» (№ строк 12, 14, 15, 16).

Все 659 объектов недвижимости были построены с привлечением денежных средств участников долевого участия в строительстве и переданы им в период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 31.03.2017, что подтверждается реестром участников долевого строительства по состоянию на 31.03.2017, представленным в Комитет по строительству Санкт-Петербурга.

Таким образом, из материалов дела следует, что за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 ООО «Союз-строй Инвест»  пользовалось всем земельным участком площадью 55 897 кв.м. Начиная с 01.01.2016 по 31.03.2017 ООО «Союз-строй Инвест» использовало земельный участок площадью  30 637 кв.м (55 897 - 9 197 – 6 709 - 9 354), поскольку остальной частью земельного участка пользовались собственники зданий, занимающих участок. За период с 01.04.2017 по сегодняшний день ООО «Союз-строй Инвест»  использует земельный участок площадью  24 149  кв.м (30 637 – 6 488).

В соответствии с  пунктом  1 статьи  6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

У ответчика в соответствии со статьями 6 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации прекращено право пользования и, соответственно, обязанность по внесению арендной платы в отношении вновь образованных земельных участков, ранее являвшихся частями земельного участка площадью 55 897 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007686:8, в связи с изменением функционального использования и смены собственников вновь построенных объектов:

Так, земельными участками площадью 9 197 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007686:3386 и площадью 6 709 кв.м с  кадастровым номером 78:14:0007686:3385 с 01.01.2016 пользуется собственник автосалонов «Мерседес-бенц» и «Порше» (1 очередь)  АО «Автодом».

Земельный участок площадью 9 354 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007686:3383 с 01.01.2016 перешел в пользование собственников помещений в двух зданиях по адресам: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 14,  литеры Г и Д (2 очередь).

Земельный участок площадью 6 488 кв.м с 01.04.2017 перешел в пользование собственников помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом № 14,  литер Е (3 очередь).

В соответствии с пунктами 3.3, 3.4, 3.5 договора в редакции дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015 арендная плата за период с 01.01.2015 – 30.12.2018 составляет 500 000 000 руб.  При этом 50% оплачивается в течение 1 календарного месяца с момента подписания дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015, а оставшиеся 50% квартальными платежами с уплатой процентов за пользования данными  денежными средствами  в размере ставки рефинансирования на день подписания дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015.

Согласно пункту 3.8 договора в редакции дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015 размер квартальной арендной платы по договору (Акв) после истечения срока его действия, т.е. с 31.12.2018 определяется исходя из размера платы за заключение договора, указанной в пункте 3.3 настоящего дополнительного соглашения посредством сложения: 50% от 500 000 000 руб./5105 дней (168 мес.) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом  квартале), где: 5105 дней (168 мес.) количество дней (месяцев) реализации инвестиционного проекта в соответствии с постановлением о предоставлении земельного участка, и 50% от 500 000 000 руб./ 5105 дней (168 мес.) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом  квартале) плюс проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка РФ на день подписания дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015 к договору, за период времени с даты подписания дополнительного соглашения до даты платежа.

На день подписания дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015 ставка рефинансирования составляла 8,25 годовых, что подтверждается приложением № 2 к дополнительному соглашению № 8 от 27.02.2015.

Обществом произведен контррасчет арендной платы в соответствии с фактически занимаемой площадью земельного участка.

Арендная плата за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 (365 календарных дней) исходя из площади используемого участка в размере 55 897 кв.м  и положений  пунктов  3.3 – 3.5 договора (здесь и далее в редакции дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015) составила 129 174 076,61 руб. (62 414 500,68   + 66 759 575,92 ):

62 414 500,68 =  55 897  кв.м * 3,06 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м/1462 дн (48 месяцев))* 365  дн.   

66 759 575,92 р.= 55 897  кв.м * 3,06 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м/1462 дн (48 месяцев)) *365 дн + (8,25 % за 308  дн. (27.02.2015 – 31.12.2015)).

Арендная плата за период с 01.01.2016 по 31.03.2017 (456 календарных дней)  исходя из площади используемого участка в размере 30 637 кв.м (55 897 -9 197 (1 очередь) – 6 709 (1 очередь)  - 9 354 (2 очередь) и положений  пунктов  3.3 – 3.5  договора составила 92 856 426,84 руб. (42 738 400,44  р. + 50 118 326,39 р.):

42 738 400,44  р. =  30 637  кв.м * 3,06 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м/1462 дн (48 месяцев))* 456 дн.   

50 118 326,39  р.= 30 637  кв.м * 3,0 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м/1462 дн (48 месяцев)) *456 дн + (8,25 % за 764  дн. (27.02.2015 – 31.03.2017).

Арендная плата за период с 01.04.2017 по 30.12.2018 (639 календарных дней) исходя из площади используемого участка в размере 24 149  кв.м (55 897 - 9 197 (1 очередь) – 6 709 (1 очередь)  - 9 354 (2 очередь) - 6 488 (3 очередь) и положений пунктов  3.3 – 3.5  договора составила 109 383 547,47 руб. (47 206 754,77р. + 62 176 792,71 р.):

47 206 754,77 р. =  24 149   кв.м * 3,06 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м/1462 дн (48 месяцев))*639 дн. 

62 176 792,71  р. =  24 149   кв.м * 3,06 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м./1462 дн (48 месяцев))*639 дн. + (8,25 %  за 1403 дн. (27.02.2015 – 30.12.2018)).

Арендная плата за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 исходя из площади используемого участка  в размере 24 149  кв.м и положений пункта 3.8. Договора (в редакции дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015) составляет 4 513 087,61 руб. (1 930 579,93 + 2 582 507,68):

1 930 579,93 р. =  24 149  кв.м (4 и 5 этап) * 0,88 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м/5105 дн (168 месяцев))*91,25 дн. 

2 582 507,68 р. = 24 149  кв.м (4 и 5 этап) * 0,88 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м./5105 дн (168))*91,25 дн + (8,25 % за 1494 дн (27.02.2015 – 31.03.2019)).

Арендная плата за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 исходя из площади используемого участка  в размере 24 149  кв.м и положений пункта 3.8 договора (в редакции дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015) составляет 4 552 796,73 руб. (1 930 579,93 + 2 622 216,8):

1 930 579,93 р. =  24 149  кв.м (4 и 5 этап) * 0,88 руб. (250 000 000 р./55 897 кв.м/5105 дн (168 месяцев))*91,25 дн. 

2 622 216,8 р. = 24 149  кв.м (4 и 5 этап) * 0,88 руб. (250 000 000 р./55 897 кв.м./5105 дн (168 месяцев))*91,25 дн + (8,25 % за 1585 дн (27.02.2015 – 30.06.2019)).

Арендная плата за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 исходя из площади используемого участка  в размере 24 149  кв.м и положений пункта 3.8 договора (в редакции дополнительного соглашения № 8 от 27.02.2015)  составляет 4 592 942,22 руб. (1 930 579,93+ 2 662 362,29):

1 930 579,93 р. =  24 149  кв.м (4 и 5 этап) * 0,88 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м./5105 дн (168 месяцев))*91,25 дн. 

2 662 362,29  р. = 24 149  кв.м (4 и 5 этап) * 0,88 руб. (250 000 000 р./ 55 897 кв.м./5105 дн (168 месяцев))*91,25 дн + (8,25 % за 1677 дн (27.02.2015 – 30.09.2019)).

Итого размер арендной платы за спорный период с 01.01.2019 по 30.09.2019 составляет  13 658 826,56  руб. (4 513 087,61 + 4 552 796,73 +4 592 942,22).

Всего арендная плата за период с 01.01.2015 по 30.09.2019 составила  345 072 877,48 руб.  (129 174 076,61 + 92 856 426,84 + 109 383 547,47 + 4 513 087,61 + 4 552 796,73 +4 592 942,22).

Ответчик по договору за период с 01.01.2015 по 30.09.2019 оплатил арендную  плату в размере 553 679 959,84 руб., что подтверждается представленными в дело платежными поручениями.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за спорный период.

При таком положении оснований для удовлетворения иска Комитета не имеется.

Рассмотрев встречный иск Общества, суд также не находит оснований для его удовлетворения.

Порядок предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для осуществления инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга, регламентирован Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 (принят ЗС СПб 26.05.2004).

Согласно части 1 статьи 12 указанного Закона предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных настоящим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством. По решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде: 1) платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга; 2) предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях; 3) передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях. Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы.

Частью 3 той же статьи предусмотрено, что если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, размеры платы с учетом положений пункта 1 настоящей статьи устанавливаются: 1) при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов; 2) при целевом предоставлении - на основе рыночной стоимости права на заключение инвестиционного договора, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок. При предоставлении объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности Санкт-Петербурга и иных сособственников, размеры платы устанавливаются с учетом доли Санкт-Петербурга в праве собственности на объект недвижимости.

Правительство Санкт-Петербурга принимает решение о корректировке размера платы в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади и т.д.) по отношению к параметрам, учтенным при определении стоимости права на заключение инвестиционного договора, стоимости арендной платы, а также в случае иного ненадлежащего исполнения обязательств инвестора в соответствии с требованиями настоящей статьи в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

В обоснование встречного иска Общество указывает, что пункт 3.8 включен в договор в отсутствие соответствующего решения Правительства Санкт-Петербурга о корректировке арендной платы.

Однако данный довод Общества не следует из представленных доказательств. Материалами дела подтверждается, что дополнительное соглашение № 8, которым пункт 3.8 договора изложен в оспариваемой Обществом редакции, заключено на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 № 193 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 02.11.2004 № 1797», которое, в свою очередь, также было принято в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43.

Первоначально установленный срок строительства объектов и срок договора истекли, в связи с чем и было издано постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 № 193.

В этом постановлении в порядке, установленном частью 3 статьи 12 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43, был определен размер арендной платы и новый срок строительства – 30.12.2018.

После 30.12.2018 договор в соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на неопределенный срок на тех же условиях.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.