АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-8700/2017

г. Ставрополь

23 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2018 года

                        Решение изготовлено в полном объеме 23 августа 2018 года   

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания            ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании исковое заявление 

администрации города Пятигорска, г. Пятигорск,  ОГРН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственность «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>,

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 21.05.2009         № 41/09ю в сумме 7 017 061,40 рубля за 2016 год и пени в сумме 357 134,81 рубля за период с 26.03.2016 по 31.12.2016,

при участии представителя администрации ФИО2 по доверенности от 29.12.2017 № 6443/01-4, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 05.02.2018 №01-24/06х, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственность «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 21.05.2009 № 41/09ю в сумме 7 017 061,40 рубля за 2016 год и пени в сумме 357 134,81 рубля за период с 26.03.2016 по 31.12.2016.

Ответчик в отзыве просил в иске отказать, сообщил о несогласии с расчетами истца в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Ставропольского краевого суда 22.03.2018 по делу № 3а-27/2018. Считает необоснованным применение в расчетах арендной платы ставки в размере 11%, установленной в подпункте 17 пункта 7 Порядка, утвержденного решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД, признанного  решением Ставропольского краевого суда от 28.08.2017 по делу № За-699/2017 недействующим. По мнению общества, арендная плата должна исчисляться с применением ставки 1,5%, которая установлена для земельных участков здравоохранения, поскольку принадлежащие обществу объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, переданные в аренду лечебно-профилактическому учреждению, используются в целях оказания медицинской помощи на основании выданной лицензии, учредительных документов и видов деятельности, определенных в выписке из ЕГРЮЛ. 

В судебном заседании представитель администрации настаивал на удовлетворении исковых требований, посчитал неприменимой в расчетах арендной платы кадастровой стоимости, установленной решением Ставропольского краевого суда в размере рыночной, до внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, полагал, что ставка арендной платы в размере 11% является обоснованной. 

Представитель ответчика просил в иске отказать, возражал по расчету арендной платы, поддержал доводы отзыва, сообщил, что в связи с оплатой аренды в 2016 году задолженность  у общества отсутствует, в связи с чем, оснований для начисления пени не имеется. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что общество на основании договора аренды от 21.05.2015  № 41/09Ю является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:33:140101:44 общей площадью 44 764 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, под столовой, проходной галереей, спальными лечебными корпусами, спортзалом, складским зданием, насосной водопроводной станцией.

Постановлением администрации от 20.03.2017 № 998 земельному участку с кадастровым номером 26:33:140101:44, и расположенным на нем нежилым зданиям изменен адрес: 

<

...>.

Срок аренды определен с  29.12.2008 по 29.12.2033 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется запись о регистрации от 23.06.2009 № 26-26-33/026/2009-254.

Согласно пункту 3.1.2 договора размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке в связи с изменением  нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за землю. Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, суммы, указанной расчете арендной платы (пункт 3.3 договора). 

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки.

 Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, администрация направила ответчику претензию от 16.01.2017 № 1025, в которой предложила погасить задолженность в течение 10 дней с момента ее получения. Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд. 

 На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как указано в статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Арендная плата за 2016 год рассчитана истцом на основании Решения Думы города-курорта Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска» (далее – Порядок № 115-35 ГД) как произведение кадастровой стоимости земельного участка (129 345 578 рубля) и ставки арендной платы от кадастровой стоимости (11%), исходя из вида разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов санаторно-курортного назначения», и  составила 14 228 013,58 рубля. С учетом поступавшей оплаты задолженность ответчика определена истцом в размере 7 017 061,4 рубля.

В ходе судебного разбирательства по делу общество обращалось в Ставропольский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка  с кадастровым номером 26:33:140101:44 в размере рыночной.

Решением Ставропольского краевого суда от 22.03.2018 по делу № 3а-27/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 05.06.2018, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:140101:44 по состоянию на 01.01.2015 в размере равном его рыночной стоимости 28 405 000 рублей. 

В решении краевого суда указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка считать дату обращения общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ставропольскому краю 15.08.2016.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65, 66 ЗК РФ и Закона об оценочной деятельности. 

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено следующее. Для целей определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

Заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной поступило в комиссию 15.08.2016, о чем указано в резолютивной части решения от 06.09.2017.  Таким образом, в расчетах арендной платы с 01 января 2016 года подлежала применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 28 405 000 рублей.

Суд признал ошибочным довод администрации о необходимости расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости, установленной решением суда не ранее даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Из содержания статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности следует, что под датой внесения в Единый государственный реестр недвижимости подразумевается дата внесения кадастровой стоимости, утвержденной по результатам очередной кадастровой оценки земель, и которая являлась предметом оспаривания в суде, а не дата внесения кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной судом.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровая стоимости земельного участка в размере рыночной, является достаточным основанием для расчета арендной платы в соответствии с той кадастровой стоимостью, которая была определена решением суда.

 Также суд принял во внимание, что в расчетах арендной платы истцом применена ставка в размере 11%, установленная подпунктом 17 пункта 7 Порядка        № 115-35 ГД (в редакции решения Думы города Пятигорска от 19.12.2013 № 49-36 РД «О внесении изменений в решение Думы города Пятигорска «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска»), для земельных участков, предназначенных для размещения объектов санаторно-курортного назначения.

Решением Ставропольского краевого суда от 28.08.2017 по делу № За-699/2017  подпункт 17 пункта 7 Порядка № 115-35 ГД в части установления ставки арендной платы в размере 11% за аренду земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, предназначенных для размещения объектов санаторно-курортного назначения, признан не действующим с 01.01.2016. Краевой суд исходил из того, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе необходимо учитывать государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 № 19-АПП7-11 решение Ставропольского краевого суда от 28.08.2017 изменено в части срока, с которого нормативный акт признан не действующим, а именно со дня вступления решения суда в законную силу. 

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (раздел IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам»), пункт 1 статьи 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену. Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

По утверждению общества, на спорном земельном участке осуществляется деятельность в сфере здравоохранения. Принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:33:140101:44, переданы Лечебно-профилактическому учреждению профсоюзов «Центр восстановительной медицины - Санаторий «Лесная поляна» (далее - санаторий «Лесная поляна»)  по договору аренды от 01.01.2012 № 08-08/14-П для осуществления уставной деятельности.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 14.08.2018 № ЮЭ9965-18-7058725 основным видом деятельности санатория «Лесная поляна» является деятельность санаторно-курортных организаций (ОКВЭД 86.90.4). При этом согласно части 3 статьи 40 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» санаторно-курортное лечение включает в себя медицинскую помощь, осуществляемую медицинскими организациями (санаторно-курортными организациями) в профилактических, лечебных и реабилитационных целях на основе использования природных лечебных ресурсов, в том числе в условиях пребывания в лечебно-оздоровительных местностях и на курортах.

Медицинская деятельность осуществляется санаторием «Лесная поляна» на основании лицензии от 24.11.2015 № ЛО-26-01-003304, выданной комитетом Ставропольского края по пищевой и перерабатывающей промышленности, торговле, и лицензии от 25.08.2017 № ЛО-26-01-004173, выданной министерством здравоохранения Ставропольского края.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что санаторий «Лесная поляна» является учреждением здравоохранения, медицинской организацией, осуществляющей медицинскую помощь и оказывающей медицинские услуги на основании соответствующих лицензий на осуществление медицинской деятельности с использованием объектов недвижимости общества, расположенных на  земельном  участке с кадастровым номером 26:33:140101:44.

Таким образом, в расчетах арендной платы следует применять ставку в размере 1,5%, установленную в подпункте 17 пункта 7 Порядка № 115-35 ГД для земельных участков с видом функционального использования «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Произведя перерасчет арендной платы с учетом названных обстоятельств, суд пришел к выводу, что в 2016 году годовой размер арендной платы составил 426 075 рублей (28 405 000*1,5%).

 Платежными поручениями от 22.03.2016 № 437 на 500 000 рублей, от 24.03.2016 № 450 на 1 000 000 рублей, от 25.03.2016 № 465 на 300 000 рублей, от 26.05.2016 № 1006 на 500 000, от 21.06.2016 № 1209 на 500 000 рублей,  от 22.06.2016 № 1223 на 775 842, от 29.09.2016 № 2172 на 500 000 рублей, от 30.09.2016 № 2180 на 1 317 555 рублей, от 15.12.2016 № 2886 на 1 000 000 рублей, от 21.12.2016 № 2909 на 817 555 рублей, от 15.03.2017 № 427 на 879 327,93 рубля общество внесло арендную плату на общую сумму 8 090 279,93 рубля.

период

срок оплаты

сумма 

дата оплаты

фактически оплачено

 

 

22.03.2016

500 000

 

 

24.03.2016

1 000 000

 

 

25.03.2016

300 000

1 кв 2016 г.

25.03.2016

106 518,75

 

 

 

26.05.2016

500 000

 

 

21.06.2016

500 000

 

 

22.06.2016

775 842

2 кв 2016 г.

25.06.2016

106 518,75

 

 

 

29.09.2016

500 000

 

 

30.09.2016

1 317 555

3 кв 2016 г.

25.09.2016

106 518,75

 

 

 

15.12.2016

1 000 000

 

 

21.12.2016

817 555

4 кв 2016 г.

25.12.2016

106 518,75

 

 

 

15.03.2017

879 327,93

 

426 075

 

8 090 279,93

Таким образом, с учетом состоявшихся оплат суд пришел к выводу, что у ответчика за период, заявленный в иске, задолженность по арендной плате отсутствует. 

При этом следует отметить, что при расчете арендной платы с применением ставки 11% (28 405 000*11% = 3 124 550 рублей), как настаивает истец, задолженности у общества также не имеется. 

 В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

За период с 26.03.2016 по 31.12.2016 администрация на основании пункта 5.2 договора начислила обществу пени в размере 357 134,81 рубля.

В связи с неправильным определением истцом суммы основного долга  неустойка рассчитана администрацией тоже неверно. Учитывая состоявшиеся переплаты, начисление пени в спорный период неправомерно.

Таким образом, исковые требования администрации не подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что решение вынесено в пользу ответчика, расходы по  государственной пошлине относятся на истца. При этом судом учтено, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 Судья                                                                                             В.Л. Карпель