АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-26992/2017

г. Владивосток

23 марта 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Парфеновой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724) к обществу с ограниченной ответственностью юридическая компания "Госмедстрах" (ИНН 2540037633, ОГРН 1022502260087), с привлечением в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-Сервисная компания «Корпус» о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной неустойке по договору аренды в сумме 1257125руб.79коп., в том числе по арендной плате 389437руб.87коп., по пени 867687руб.92коп. 

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2, доверенность № 20/4308 от 14.02.2018, паспорт; 

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 06.02.2018, паспорт;

от третьего лица – представитель ФИО4, доверенность от 04.05.2017, паспорт,

установил:

истец - департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью юридическая компания "Госмедстрах" (далее – общество) о взыскании 1257125руб.79коп. задолженности по договору от 09.02.2004 № 01-001201-Ч-Д-0920 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010017:0014, в том числе 389437руб.87коп. основного долга за период с 19.09.2008 по 26.05.2016 и 867687руб.92коп. пени за период с 20.09.2008 по 20.06.2017.

Определением суда от 16.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-Сервисная компания «Корпус» (далее – ООО «Экспертно-Сервисная компания «Корпус»).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору аренды.

Ответчик, не отрицая факта наличия задолженности в размере 50511руб.50коп. за период с 1 квартала 2015 по 1 квартал 2016 и пени в сумме 5360руб.09коп. на 27.02.2018, требования оспорил, по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск. Заявил суду о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. Кроме того, полагает не подлежащими удовлетворению требования истца за период с 22.03.2016 - с момента подписания ответчиком и третьим лицом акта-приема передачи, по договору купли продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке. Ходатайствовал о снижении неустойки, применении статьи 333 ГК РФ.

ООО «Экспертно-Сервисная компания «Корпус» против удовлетворения требований истца не возражало, представило в материалы дела отзыв.

В настоящем судебном заседании лица участвующие в деле поддержали ранее изложенные позиции по делу.

Судом из материалов дела установлено, 09.02.2004 Администрация г.Владивостока (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключили договор № 01-001201-Ч-Д-0920 (далее – договор аренды) аренды земельного участка площадью 826 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 25:28:010017:0014 (далее - земельный участок, спорный земельный участок), для использования в целях дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания с подвалом (мастерская).

04.06.2004 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, регистрационная запись №25-1/00-74/2004-396.

03.04.2006 ФИО5 и ООО «Ренессанс» заключили соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 09.02.2004 № 01-001201-Ч-Д-0920 ООО «Ренессанс» с 11.04.2006 (доля аренды 1/1), регистрационная запись от 11.04.2006 № 25-25-01/058/2006-267.

06.06.2006 ООО «Ренессанс» и ООО «ГосЮрИнвест», ООО «Альбатрос» заключили соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 09.02.2004 № 01-001201-Ч-Д-0920 ООО «ГосЮрИнвест», ООО «Альбатрос» с 07.07.2006 (в равных долях (1/2), регистрационная запись от 07.07.2006 № 25-25-01/095/2006-280.

01.07.2008 ООО «ГосЮрИнвест» и ООО «Страховая медицинская организация «Госмедстрах», ООО «Грац» заключили соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 09.02.2004 № 01-001201-Ч-Д-0920 ООО «Страховая медицинская организация «Госмедстрах», ООО «Грац» с 19.09.2008 (в равных долях (1/2), регистрационная запись от 19.09.2008 за № 25-25-01/129/2008-478, срок аренды по договору установлен с 19.09.2008 по 05.06.2018.

27.02.2015 ООО «Грац» и ООО «Экспертно-сервисная компания «Корпус» заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 09.02.2004 № 01-001201-Ч-Д-0920 ООО «Экспертно-сервисная компания «Корпус», регистрационная запись от 20.03.2015 за  № 25/011/001/2015-7037/1.

16.03.2016 в соответствии с договором № 29/13382 купли- продажи нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, находящихся на арендованном земельном участке с кадастровым номером 25:28:010017:0014, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 01-001201-Ч-Д-0920 от 09.02.2004 перешли к ООО «Корпус». 

24.01.2017 в соответствии с выпиской из единого государственного реестра юридических лиц ООО «Страховая медицинская организация «Госмедстрах» переименована в ООО «Юридическая компания «Госмедстрах».

В соответствии с пунктом 2.1.1 положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па (далее – положение), департамент осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края.

Согласно п. 2.1.1.8 положения, департамент заключает договоры купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края, и контролирует исполнение их условий.

Пунктом 3.1 спорного договора аренды установлена арендная плата в размере 52051руб.27коп. в квартал на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа первого месяца квартала. За неполный квартал в начале периода арендная плата вносится не позднее 15 дней с даты государственной регистрации, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора.

По договору аренды производились перерасчеты арендной платы, в результате которых установлена арендная плата для ответчика (исходя из  ¼ доли аренды), в следующих размерах в соответствующие периоды: с 19.09.2008 по 31.12.2010 в размере 23243руб.79коп. в квартал; с 01.01.2011 по 26.05.2016 в размере 10102руб.31коп. в квартал.

Как указывает истец, в результате неисполнения ответчиком обязанностей по договору аренды, в части внесения арендных платежей за последним образовалась задолженность в сумме 389437руб.87коп. за период с 19.09.2008 по 26.05.2016, на которую начислена пеня в сумме 867687руб.92коп. за период с 20.09.2008 по 20.06.2017. 

05.07.2017 департамент направил ООО «Медицинская страховая организация «Госмедстрах» предупреждение № 20/04/07-12/28462 о необходимости исполнения обязательств.

В связи с уклонением ответчика от исполнения обязательств по оплате арендной платы истец обратился настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 308, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В период действия договора у ответчика сложилась задолженность по арендным платежам сумме 389437руб.87коп. за период с 19.09.2008 по 26.05.2016.

Пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей, в размере и на условиях установленных договором.

Факт пользования, в указанный период переданным в аренду земельным участком с кадастровым номером 25:28:010017:0014, подтверждается самим договором аренды, выпиской из ЕГРП, актом приема передачи, договором купли-продажи и актом приема передачи к нему.

Сумма задолженности подтверждена расчетом и справочным расчетом истца, размер арендных платежей не оспаривается ответчиком.

Ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендным платежам по договору в размере 389437руб.87коп. за период с 19.09.2008 по 26.05.2016.

Вместе с тем, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, полагает, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований о взыскании суммы основного долга и пени.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности, распространяющийся и на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, составляет три года.

В силу ст.196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

С настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края истец обратился 13.11.2017 согласно оттиску штампа «входящие» канцелярии суда.

В силу п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд считает необходимым отказать во взыскании  исковых требований в части суммы основного долга, за период с 19.09.2008 по 4 квартал 2014  включительно, поскольку установил, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований о взыскании суммы основного долга за данный период с учетом условий о сроках и периодичности внесения арендных платежей, предусмотренных сторонами в пункте 3.3 спорного договора, следовательно истцом обоснованно предъявлены требования о взыскании основного долга в сумме 56703руб.29коп. за период с первого квартала 2015 по 26.05.2016.

Ответчик в порядке ст.65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства оплаты задолженности по договору от 09.02.2004 № 01-001201-Ч-Д-0920 в размере 56703руб.29коп. за период с 1 квартала 2015 по 26.05.2016.

Довод ответчика о необоснованности требований об уплате арендной платы и пени за 2 квартал 2016, то есть с момента подписания акта приема-передачи от 22.03.2016, во исполнение договора купли-продажи № 29/13382 (далее – договор купли-продажи) объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010017:0014, заключенного между ответчиком (продавец) и третьим лицом (покупатель), поскольку указанный земельный участок с момента подписания акта – приема передачи фактически не использовался ответчиком, отклоняется судом по следующим основаниям.

По условиям, указанного договора покупатель  обязуется уплатить на счет продавца 21985000 руб. по оплате нежилые помещения в здании с пристройкой и надстройкой (административное, лит. А, А1-пристройка, А2-надстройка), этаж 3 номера на поэтажном плане 1-20 (11), общей площадью 294,80 кв. м, находящееся по адрееу, 

<

...> д.27-6, кадастровый (условный) номер 25-25-01Л 50/2007-321, право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010017:0014, площадью 826 кв. м., сроком с 06.06.2003 по 05.06.2018

Передача имущества оформляется актом приема-передачи. Передача недвижимого имущества осуществляется но месту его нахождения. Акт приема-передачи является приложением к договору (пункт 2.1 договора купли-продажи).

В соответствии с пунктом 2.2 акт приема-передачи подписывается представителями сторон в 3-х экземплярах, по одному для покупателя, продавца и регистрирующего органа. 

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания (пункт 4.2.).

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 14 постановления Пленума № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В этой связи расчет задолженности департамента произведен верно, по дату государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Поскольку государственная регистрации права осуществлена 27.05.2016 свидетельство № 25-25/001-25/011/201/2016-4017/2 следовательно, срок аренды спорного земельного участка ООО «Страховая медицинская организация «Госмедстрах» установлен с 19.09.2008 по 26.05.2016.

Исходя из изложенного, учитывая пропуск срока исковой давности истцом, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка в размере 56703руб.29коп.

Истцом так же заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 867687руб.92коп. за период с 20.09.2008 по 20.06.2017 начисленной на основании пункта 3.4 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Пунктом 3.4 договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для начисления пени в сумме 38289руб.40коп. за период с 16.01.2015 по 15.10.2017 с учетом пропуска срока исковой давности.

Вместе с тем ответчик  просит суд снизить размер пени заявленной к взысканию,  применив  статью 333 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В соответствии с  пунктом 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 №293-0, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Исследовав материалы дела, суд полагает чрезмерно завышенной установленный в договоре размер неустойки, поскольку указанный размер составляет более 36 % годовых, принимая во внимание сумму задолженности, период просрочки исполнения обязательств, исходя из сохранения баланса интересов сторон, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки, применив положения статьи 333 ГК РФ.

Кроме того, как установлено судом, в период образования задолженности по договору аренды решением Арбитражного суда Приморского края от 14.08.2013 по делу А51-13382/2013 ответчик признан (несостоятельным) банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство.

Постановлением арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.12.2016 по делу № А51-13382/2013 оставлено в силе определение Арбитражного суда Приморского края от 30.08.2016 о прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО СМО «Госмедстрах».

Таким образом, в период с 14.08.2013 по 30.08.2016 нарушение ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы было обусловлено в том числе его несостоятельностью (банкротством).

Таким образом, суд, учитывая условие договора о сроках внесения арендной платы (пункт 3.1  договора), пропуск истцом срока исковой давности, для предъявления требований за период с 19.09.2008 по четвертый квартал 2014 включительно, факт признания ответчика в период с 14.08.2013 по 30.08.2016 несостоятельным (банкротом) применив статью 333 ГК  считает обоснованными исковые требования истца о взыскании пени в размере 15000руб.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ. В остальной части исковые требования в части взыскания пени удовлетворению не подлежат в связи с явной несоразмерностью предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства и пропуском срока исковой давности.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового Кодекса  Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально удовлетворенным требованиям.

При этом согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81от 22.12.2011, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью юридическая компания "Госмедстрах" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края основной долг в сумме 56703руб.29коп. и пеню в сумме 15000руб., а всего 71703руб.29коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью юридическая компания "Госмедстрах" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1918руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Лошакова А.А.