ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-21333/2023

г. Самара

14 декабря 2023 года

11АП-18389/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

с участием в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 22.04.2023,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 05.04.2023,

от третьего лица - ФИО2 по доверенности от 13.09.2023,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 Сирина Кимматовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 октября 2023 года по делу № А65-21333/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО5 Сирина Кимматовича 

к акционерному обществу "Тандер"

о взыскании 943 332 руб. 62 коп. задолженности, 1 101 225 руб. 32 коп. неустойки, расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018,

с привлечением индивидуального предпринимателя ФИО4 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

УСТАНОВИЛ:

Истец - индивидуальный предприниматель ФИО5 Сирин Кимматович (ОГРНИП 314164428700017, ИНН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 789 958 руб. 61 коп. задолженности, 1 441 715 руб. 60 коп. неустойки за период с 18.03.2022 по 30.06.2023, о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018. 

Определением суда Арбитражного суда Республика Татарстан от 01.08.2023 на основании ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП 320121500006578, ИНН 

<

***>). 

Определением суда Арбитражного суда Республика Татарстан от 12.09.2023 судом на основании ст.49 АПК РФ принято увеличение исковых требований в части взыскания долга до 943 332 руб. 62 коп. и уменьшение исковых требований до 1 101 225 руб. 32 коп. в части взыскания неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 октября 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Индивидуальный предприниматель ФИО5 Сирин Кимматович обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 октября 2023 года по делу № А65-21333/2023.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 ноября 2023 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07 декабря 2023 года.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который был приобщен к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Ответчик возражал против заявленного ходатайства.

Согласно ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Заявитель апелляционной жалобы не обосновал причины, объективно препятствовавшие ему представить указанные документы в суд первой инстанции и заявить ходатайство о приобщении документов при рассмотрении спора в суде первой инстанции или об истребовании, апелляционный суд считает, что приложенные документы являются новым доказательством, представленным в материалы дела после принятия судебного акта по настоящему делу и в соответствии со статьей 268 АПК РФ,  пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" не могут являться дополнительным доказательством при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, поскольку не были предметом исследования судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не поддержал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществом с ограниченной ответственностью «Сахарок» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Акация» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 (том 1, л.д.24-39), по условиям которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (объект) - нежилое помещение, общей площадью 702,7 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 16:49:011911:1794, расположенное по адресу: Республика Татарстан, 

<

...> (пункт 1.1 договора).

Договор заключается на 15 лет с даты подписания акта приема- передачи (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора, арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату согласно договору.

Согласно пункту 5.2.1 договора, постоянная часть арендной платы составляет 306 748 руб., в том числе НДС 46 792 руб. 07 коп. в месяц. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энергопринимающими устройствами и теплопотребляющими установками. В случае законодательного изменения ставки НДС сумма постоянной части арендной платы подлежит изменению в части суммы НДС, входящей в суму постоянной части арендной платы, в соответствии с изменением ставки НДС с даты введения в действие изменений в законодательстве. Если арендодатель по каким- либо причинам перестанет быть плательщиком НДС, то сумма постоянной части арендной платы подлежит уменьшению на сумму НДС, входящую в нее, с даты освобождения арендодателя от обязанности по уплате НДС.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункт 5.2.2 договора).

В соответствии с условиями пункта 5.2.3 договора, не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема- передачи, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, не превышая такой уровень.

Счет- фактура на сумму постоянной части аренды выставляется арендодателем в срок не позднее 5 календарных дней после окончания отчетного месяца. Арендодатель до передачи арендатору счета- фактуры направляет его на адрес электронной почты арендатора, указанный в договоре.

Согласно пункту 4.3.5 договора, арендатор обязался не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя.

По условиям пункта 4.4.9 договора, арендатор имеет право сдавать объект в субаренду без согласия арендодателя, при условии, что площадь помещения сдаваемая в субаренду не превышает 20% от площади объекта, в иных случаях (более 20% от площади объекта) требуется получение письменного согласия арендодателя. Арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 7.2 договора, за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать выплаты арендатором неустойки в размере 1% от месячного размера постоянной части арендной платы за каждый день просрочки до фактического исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, в случае нарушения условий договора одной из сторон, другая сторона вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном действующем законодательством и договором.

Согласно договору №КзФ/54900/18 передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2018, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Акация» (первоначальный арендатор) и ответчиком акционерным обществом "Тандер" (новый арендатор) (том 1, л.д.42-48) первоначальный арендатор передал, а новый арендатор принял права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества б/н от 27.09.2018, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Сахарок» и первоначальным арендатором, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, номер регистрации 16:49:011911:1794-16/016/2018-10, дата регистрации 09.10.2018г.

На основании договора №1 купли- продажи нежилого недвижимого имущества от 10.03.2022, заключенного между гражданином РФ ФИО4 (продавец) и гражданином РФ ФИО5 (истец, покупатель) (том 1, л.д.57), истец приобрел в собственность нежилое помещение, площадью 702,7 кв.м., количество этажей - 1, расположенное по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>, кадастровый номер 16:49:011911:1794. Государственная регистрация права собственности произведена 18.03.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2023 по делу №А65-24338/2022, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023, исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО5 Сирина Кимматовича, г.Альметьевск (ОГРНИП 314164428700017, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу "Тандер", Краснодарский край, г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 оставлено без рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.05.2023 по делу №А65-6483/2023 исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО5 Сирина Кимматовича (ОГРНИП 314164428700017, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу "Тандер", Краснодарский край, г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 оставлено без рассмотрения.

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что на момент приобретения объекта ИП ФИО4 не являлся плательщиком налога на добавленную стоимость. Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №б/н от 27.09.2018 о внесении изменений в п. 5.2.1 договора в письменном виде не заключалось. После смены собственника объекта аренды оплата постоянной части арендной платы согласована сторонами в размере 306 748 рублей, без НДС. Также указывает, что ФИО4 17.05.2023 была предоставлена выписка из банка и платежные поручения, а также переписка сторон, из которых, как полагает истец, следует, что оплата по договору производилась в размере 306 748 рублей, без НДС (за период с 01.06.2020 по 10.09.2020). Начиная с октября 2020 года по апрель 2021 года по соглашению сторон была установлена сниженная ставка постоянной части арендной платы 270 747 рублей без НДС. Истец указывает, что также как и ИП ФИО4 не является плательщиком налога на добавленную стоимость.

По мнению истца, фактические обстоятельства указывают на изменение условий договора относительно размера постоянной части арендной платы путем совершения сторонами оферты и акцепта, который выражен в конклюдентных действиях ответчика. Истец считает, что ответчик необоснованно уменьшил размер арендной платы в одностороннем порядке, оплачивая ее истцу за вычетом НДС.

По расчету истца с учетом уточнений исковых требований задолженность ответчика по постоянной части арендной платы составила 943 332 руб. 62 коп. за период с 18.03.2022 по 12.09.2023; неустойка составила 1 101 225 руб. 32 коп. за период с 18.03.2022 по 11.09.2023, исключая период действия моратория, введенного Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022 г.

Истец также указал, что сумма имеющегося у ответчика долга превышает размер арендной платы по договору более чем за два срока оплаты. Истец обращает внимание на то, что нарушение сроков оплаты является систематическим, ранее ответчиком допускалась просрочка исполнения обязанности по внесению постоянной части арендной платы за полный расчетный месяц с марта по июнь 2022 года. Арендатором были допущены и другие нарушения условий договора, а именно: задержка арендных платежей более трех месяцев подряд, несвоевременная оплата коммунальных платежей, продажа непродовольственных товаров, не согласованная и неузаконенная перепланировка нежилого помещения.

В адрес ответчика была направлена претензия б/н от 27.05.2023 (том 1, л.д.129) с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и начисленной договорной неустойки, также в претензии истец указал, что нарушения допущенные ответчиком являются существенными для арендодателя, в связи с чем, предложил расторгнуть договор в течении 10 рабочих дней с даты получения настоящей претензии, однако требование оставлено без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Частью 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с условиями пункту 5.2.3 договора, не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, не превышая такой уровень.

Согласно пункту 6.1 договора, любые изменения и дополнения к договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пунктов 1, 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ); несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность; договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом первой инстанции установлено, что соглашение об изменении договора аренды или порядка внесения арендных платежей сторонами в письменной форме не заключалось.

Доводы истца о том, что ИП ФИО4 и ответчик своими конклюдентными действиями согласовали цену арендной платы в размере 306 748 руб. в месяц без учета НДС, отклонены судом первой инстанции, поскольку размер постоянной части арендной платы определен в пункте 5.2.1 договора и составляет 306 748 руб., в том числе НДС 46 792 руб. 07 коп. в месяц. В случае законодательно изменения ставки НДС сумма постоянной части арендной платы подлежит изменению в части суммы НДС, входящей в сумму постоянной части арендной платы, в соответствии с изменением ставки НДС с даты введения в действие изменений в законодательстве. Если арендодатель по каким- либо причинам перестанет быть плательщиком НДС, то сумма постоянной части арендной платы подлежит уменьшению на сумму НДС, входящую в нее, с даты освобождения арендодателя от обязанности по уплате НДС; соглашений об изменении постоянной части арендной платы в материалы дела не представлено.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего порядок внесения изменений в договор, а также в силу пункта положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходя из конкретных условий договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 (пункт 6.1 договора), предписывающих обязательное заключение изменений и дополнений к договору в письменной форме, изменение или дополнение условий договора аренды возможно только в письменной форме, а не в ином порядке.

Внесение арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором, не является изменением имеющегося между сторонами договора обязательства, в спорном случае сумма в размере 306 748 руб. в месяц без учета НДС не была согласованна сторонами, поскольку согласно пункту 6.1 договора, любые изменения и дополнения к договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, однако доказательства составления соглашений к спорному договору об увеличении размера арендной платы не представлены. Из пояснений ответчика также следует, что оплата арендной платы в указанной размере была обусловлена тем, что ИП ФИО4 не известил ответчика о применяемой системе налогооблажения, в связи с чем арендная плата продолжала вносится новому арендодателю в прежнем размере с учетом НДС и указанные действия не являются согласием на изменение размера арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Начисление к сумме арендной платы налога на добавленную стоимость, когда арендодателем по договору являлось ООО «Сахарок» до перехода права собственности на помещение к ИП ФИО4 (до 02.04.2020), было обусловлено нормами действующего налогового законодательства РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации облагается налогом на добавленную стоимость (далее НДС). В целях налогообложения аренда недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, относится к услугам. При оказании данных услуг налоговая база определяется исходя из суммы арендной платы.

В пунктах 1 и 2 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога. Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля указанных цен (тарифов).

Таким образом, необходимость предъявления продавцом (услугодателем) дополнительно к подлежащей оплате покупателем цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы налога на добавленную стоимость в период, когда истец применял общий режим налогообложения, вытекает из положений пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации.

Соответствующее условие о включении в цену договора НДС не может быть предметом соглашения сторон и является для них обязательным (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" следует, что по смыслу положений пунктов 1 и 4 статьи 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть такую операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет налога по итогам соответствующего налогового периода. То есть, сумма НДС входит в цену, если на это указывается в условиях договора.

В договоре аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 (пункт 5.2.1 договора) постоянная часть арендной платы была установлена 306 748 руб., в том числе НДС 46 792 руб. 07 коп. в месяц.

На основании пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей.

Таким образом, по общему правилу, НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2014 по делу № 306-ЭС14-146 арендодатель, не являющийся плательщиком налога на добавленную стоимость, не вправе требовать с арендатора оплаты налога на добавленную стоимость, входящего в стоимость арендной платы.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 по делу № 305-ЭС14-8805 сформулирована правовая позиция, согласно которой получение налога на добавленную стоимость сверх суммы, которую арендодатель обязан был предъявить арендатору с учетом требований Налогового кодекса Российской Федерации, приводит к получению неосновательного исполнения, которое подлежит возврату, а удержание указанной суммы свидетельствует не только о незаконном, но и о недобросовестном поведении участников гражданского оборота (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае истец не является плательщиком налога на добавленную стоимость, при этом в договоре аренды есть указание на то, что установленная в нем постоянная часть арендной платы включает в себя сумму налога на добавленную стоимость и что в случае законодательного изменения ставки НДС сумма постоянной части арендной платы подлежит изменению в части суммы НДС, входящей в сумму постоянной части арендной платы, в соответствии с изменением ставки НДС с даты введения в действие изменений в законодательстве.

Федеральным законом от 03.08.2018 № 303-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" (далее - Закон № 303- ФЗ) с 01.01.2019 ставка НДС повышена с 18 до 20 процентов.

С учетом положений пункта 4 статьи 5 Закона № 303-ФЗ, разъяснений Министерства финансов Российской Федерации (Письма Минфина России от 06 августа 2018 года № 03-07¬05/55290, от 07 сентября 2018 года № 03-07-11/64045, от 10 сентября 2018 года № 03-07¬11/64576) ставка НДС в размере 20% применяется в отношении товаров (работ, услуг), отгружаемых (выполняемых, оказываемых) с 01 января 2019 года, в том числе на основании договоров, заключенных до указанной даты.

Таким образом, у истца как у арендодателя, отсутствуют основания для включения в состав арендной платы суммы НДС, так как в силу вышеприведенных норм действующего налогового законодательства учет в составе арендной платы размера НДС, определяется прямым указанием закона, а не волеизъявлением сторон.

Соответственно, ответчик с учетом условий договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 за период с 18.03.2022 по 12.09.2023 обязан был вносить ежемесячно арендную плату в размере 255 623 руб. 33 коп. без учета НДС (20%). Споры по расчетам по договору аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором), за исключением спора по уплате арендатором недоплаты арендной плате в размере разницы уплаченной арендной платы ИП ФИО4 с учетом НДС.

Поскольку арендная плата по договору включает в себя сумму НДС, которая является налогом и в силу закона устанавливается сверх цены аренды, а истец налогоплательщиком налога на добавленную стоимость не является, то арендодатель (истец) не вправе требовать от арендатора (ответчика) уплаты спорной суммы независимо от наличия соответствующего условия в договоре (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Таким образом, при отсутствии у истца оснований для включения в размер арендной платы суммы НДС, основания для уплаты ответчиком по договору аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 в спорный период суммы в размере 943 332 руб. 62 коп. отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 943 332 руб. 62 коп. следует отказать.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные требования истца о взыскании задолженности по арендной плате на сумму налога на добавленную стоимость, начисленную за период с 18.03.2022 по 12.09.2023 (с момента перехода права собственности к истцу) необоснованны и не подлежат удовлетворению.

При обращении в суд истцом также заявлены требования о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы в размере 1 101 225 руб. 32 коп. за период с 18.03.2022 по 11.09.2023,    исключая    период    действия    моратория,    введенного    Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Суд первой инстанции, поскольку у истца не возникло право требования с арендатора (ответчика) с 18.03.2022 оплаты суммы основного долга, начисление неустойки на сумму, составляющую сумму начисленного НДС, пришел к выводу о том, что данное требование также является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018.

На основании пункта 1 статьи 450 и положений пунктов 1, 2, 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексами, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пункта 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

Данное нарушение может служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Также согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Истец в адрес ответчика направил претензию б/н от 27.05.2023 (том 1, л.д.129) с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и начисленной договорной неустойки, также в претензии истец указал, что нарушения допущенные ответчиком являются существенными для арендодателя, также указал, что арендатором были допущены и другие нарушения условий договора, а именно: задержка арендных платежей более трех месяцев подряд, несвоевременная оплата коммунальных платежей, продажа непродовольственных товаров, не согласованная и неузаконенная перепланировка нежилого помещения, в связи с чем, предложил расторгнуть договор в течении 10 рабочих дней с даты получения настоящей претензии, что подтверждается описями вложений и почтовыми квитанциями от 27.05.2023.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, суд  первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, в случае нарушения условий договора одной из сторон, другая сторона вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном действующем законодательством и договором.

Суд первой инстанции указал, что в представленных в дело материалах отсутствуют доказательства нарушения ответчиком более двух раз подряд сроков платежей, предусмотренных договором и факта пользования ответчиком имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 1.2 договора, объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Суд первой инстанции указал, что вопреки доводам истца, ответчиком не допущено нарушений целевого использования объекта аренды, ответчиком не производится торговля мебелью, доказательств данного факта в материалы дела не представлено. Объект используется для организации розничной торговли в сети магазинов «Магнит».

Кроме того, арендодателем дано согласие на проведение строительных и отделочных работ, что отражено в пункте 3.5 договора, согласно которому арендатор вправе произвести в объекте подготовительные работ для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно- техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Арендодатель обязуется согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных  работ   (УСР)   и   смету  либо   предоставить   мотивированные   возражения.

Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установки дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит- систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору.

Также согласие арендодателя на проведение работ отражено в согласованном проекте внутренней перепланировке объекта (Приложение №3 к договору аренды), согласованном укрупненном расчете стоимости ремонтных работ (УСР)/смета (Приложение №4 к договору аренды) (том 1, л.д. 54-55).

Из акта ООО «Строй-Ком» от 05 ноября 2018 года о соответствии выполненных работ по капитальному ремонту требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации следует, что ответчиком проведены работы только по перепланировке, работы по реконструкции не проводились. Проведенные работы полностью соответствуют требованиям законодательства и не подлежат согласованию с какими-либо уполномоченными государственными органами (том 3, л.д.65).

Из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что получение разрешения на реконструкцию требуется не во всех случаях, в частности, такое разрешение не требуется при изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, то есть несущие конструкции.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор.

В силу пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Суд первой инстанции указал, что задержка арендной платы истцу за период с марта по июнь 2022 была вызвана тем, что подтверждение перехода истцу права собственности на объект аренды было получено ответчиком только в конце июня 2022 года. В материалах дела отсутствуют доказательства извещения ответчика о смене собственника ранее июня 2022 года.

Доказательств, что ответчика был уведомлен за месяц об отчуждении объекта аренды, как обусловлено пунктом 4.1.14 договора также не имеется.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции не установил оснований для признания действий арендатора существенно нарушающими условия договора об оплате в отсутствие его информированности о смене собственника, что могло бы повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В части несвоевременной оплаты коммунальных платежей суд первой инстанции указал, что на момент направления претензии с предложение расторгнуть спорный договор аренды задолженность по оплате коммунальных платежей за указанный период отсутствовала. Кроме того, из пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что наличие задолженности по возмещению коммунальных услуг не может повлечь за собой расторжение договора аренды.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 октября 2023 года по делу №А65-21333/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                       В.А. Копункин

Судьи                       Д.А. Дегтярев 

 

Л.Л. Ястремский