АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гоголя, 18, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-8980/2021

г. Уфа

30 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2022

Полный текст решения изготовлен 30.11.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании материалы дела по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к открытому акционерному обществу Управление жилищного хозяйства Орджоникидзевского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 294 366 руб. 67 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере  106 874 руб. 10 коп.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, временного управляющего открытого акционерного общества Управление жилищного хозяйства Орджоникидзевского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО3,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, паспорт, доверенность от 21.06.2022,

от ответчика – ФИО5, паспорт, доверенность № 7 от 10.01.2022.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением  к муниципальному унитарному предприятию «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа Республики Башкортостан о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 294 366 руб. 67 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере  106 874 руб. 10 коп.

Определением суда от 05.10.2021 произведена замена ответчика муниципального унитарного предприятия «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа Республики Башкортостан на открытое акционерное общество Управление жилищного хозяйства Орджоникидзевского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЖХ Орджоникидзевского района).

До рассмотрения спора по существу, истец уточнил заявленные требования, просит взыскать с УЖХ Орджоникидзевского района задолженность по текущим платежам (неосновательное обогащение) за период с 16.03.2020 по 16.06.2022 в размере 1 017 900 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 96 368 руб. 29 коп. 

УЖХ Орджоникидзевского района полагает, что является ненадлежащим ответчиком по заявленному иску, поскольку не владеет собственностью в многоквартирном доме № 160 по Проспекту  Октября в г. Уфе, индивидуальный тепловой пункт на баланс управляющей компании не передавался.

В ходе производства по делу ответчиком было заявлено  ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, собственников помещений в МКД. 

Согласно статье 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

По смыслу приведенной правовой нормы обязательное участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на его права или обязанности, то есть приведет к возникновению, изменению или прекращению соответствующих правоотношений между третьим лицом и стороной судебного спора.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица, должно иметь объективно выраженный материальный интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

По смыслу положений статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочиями действовать от имени всех собственников в многоквартирном доме обладает только товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ), у управляющей компании подобные права отсутствуют.

Между тем, как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в Определении от 17.06.2020 № 305-ЭС19-20516(5), отсутствие товарищества собственников жилья не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

По смыслу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации существует три способа управления многоквартирным домом: 1) с помощью ТСЖ; 2) через управляющую организацию; 3) непосредственное управление жильцами.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию (при её наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме. 

При рассмотрении заявленного ответчиком ходатайства о привлечении к участию в настоящем деле всех собственников помещений суд руководствовался приведенной правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, в связи с чем оснований для его удовлетворения не усмотрел.

 В удовлетворении ходатайства отказано.

Исследовав материалы дела, суд УСТАНОВИЛ:

Между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и муниципальным образованием городской округ город Уфа Республики Башкортостан заключен договор № 1739 от 31.01.2006, согласно условиям которого  Минимущество РБ передает, а Муниципальное образование принимает государственное имущество Республики Башкортостан балансовой стоимостью имущества 53 220 838 140 руб.

Согласно п. 3690 акта приема-передачи № 1739 от 31.01.2006, в том числе, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 2085 от 21.05.2014 Муниципальному унитарному предприятию Единый расчетно-кассовый центр городского округа город Уфа Республики Башкортостан разрешено реализовать объекты недвижимого имущества, находящиеся в хозяйственном ведении предприятия, не ниже рыночной стоимости, путем проведения торгов, в том числе: нежилое помещение (центральный тепловой пункт), расположенный по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д. 160, общей площадью 132,9 кв.м., инвентарный номер 6997, кадастровый номер 02:55:020210:132 (пункт 1.7). 

Между МУП Единый расчетно-кассовый центр городского округа город Уфа Республики Башкортостан (продавец) и ФИО2 (покупатель) на основании протокола об итогах торгов по продаже в собственность объекта муниципального нежилого фонда № 3 от 15.09.2014 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 204юр от 19.09.2014. 

Согласно условиям договора продавец передает в собственность покупателя объект недвижимого имущества - центральный тепловой пункт общей площадью 132,9 кв.м., инвентарный номер 6997, кадастровый номер 02:55:020210:132 (лот № 10), расположенный в подвале пятиэтажного жилого дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020210:4, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, просп. Октября д. 160 (пункт 1.1. договора).

Покупатель уплачивает продавцу за приобретаемый объект недвижимого имущества в безналичной форме 3 605 400 руб. (пункт 2.1 договора).

Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимого имущества, указанный в п.1.1  договора, на основании соответствующего акта приема-передачи недвижимого имущества непосредственно после полной оплаты, в течение 5 дней (пункт 3.2 договора).

Покупатель принимает объект с обременением (беспрепятственный допуск в нежилое помещение организациям, осуществляющим эксплуатацию инженерного оборудования) (пункт 3.3. договора).

Объект, указанный в пункте 1.1 договора, реализуется продавцом с обременением:

- обеспечивать беспрепятственный доступ в помещение специализированным организациям для обслуживания инженерных систем до их вывода из эксплуатации;

- покупатель обязуется не нарушать целостность инженерного оборудования и сетей находящегося в реализуемом помещении, без согласования со специализированной организацией и продавцом (пункт 4.1 договора).

В стоимость объекта не включаются затраты, которые покупатель в дальнейшем может понести: для вывода ЦТП из эксплуатации необходимо выполнить комплекс мероприятий по демонтажу оборудования и переключению инженерных сетей (пункт 4.2 договора).

При выполнении работ по демонтажу оборудования, расположенного в ЦТП, в период отопительного сезона, а также его подготовке, на покупателя возлагается ответственность по бесперебойному обеспечению коммунальных услуг в жилые дома (пункт 4.3 договора).

Между МУП Единый расчетно-кассовый центр городского округа город Уфа Республики Башкортостан  и ФИО2 подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 24.09.2014, согласно которому покупатель претензий к техническому состоянию объекта не имеет.

Между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.04.2018, согласно условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил  помещение, назначение: нежилое, общая площадь 89,8 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: 

<

...> кадастровый номер 02:55:020210:1179.

Таким образом, согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 принадлежит на праве собственности нежилое помещение, площадью 43,1 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: 

<

...>, номер на этаже 2, дата государственной регистрации права 22.09.2017, документ-основание – договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2014 № 204юр, зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости – аренда в пользу ООО «Лабиринт-Уфа» на основании договора аренды нежилого помещения от 27.04.2017 № ЛФ-153-10/2017. 

Согласно доводам искового заявления в период времени с 22.09.2017 в помещении, принадлежащем истцу, находится индивидуальный тепловой пункт без каких-либо оснований, УЖХ Орджоникидзевского района  оплату за пользование нежилым помещением не осуществляет. 

В связи с нахождением в помещении истца индивидуального теплового пункта, он не может пользоваться данным помещением по назначению, а так же не может сдавать его в аренду.

Таким образом, пользуясь помещением истца для размещения общедомового имущества – индивидуального теплового пункта, УЖХ Орджоникидзевского района сберегло денежные средства, которые подлежали уплате за пользование помещением.

В качестве обоснования расчета стоимости неосновательного обогащения, истец ссылается на отчет № 19-04-26 от 26.04.2019, согласно которому рыночная стоимость права аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 02:55:020210:1178 общей площадью 43,1 кв.м., составляет 37 700 рублей в месяц.

Исследовав материалы дела, суд на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения  необходимо: во-первых, чтобы обогащение одного лица (приобретателя (ответчика) произошло за счет другого (потерпевшего (истца), и, во-вторых, чтобы такое обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. При этом не имеет значения, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения обогатившегося, самого потерпевшего или третьих лиц либо произошло помимо их воли.

В предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества, факт приобретения или сбережения имущества именно за счет истца, его размер. Наличие указанных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся с соответствующими исковыми требованиями (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Содержанием обязательств вследствие неосновательного обогащения  являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного  обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить  неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно  полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

В рассматриваемом случае на истца возлагается бремя доказывания факта обогащения ответчика, включая количественную характеристику размера обогащения, и факта наступления такого обогащения за счет истца.

Бремя доказывания наличия какого-либо правового основания для получения спорных денежных средств возлагается в данном случае на ответчика, как на лицо, заинтересованное в сохранении данных денежных средств, перечисленных истцом, за собой.

Таким образом, ответчик должен доказать, что денежные средства получены при наличии на то оснований.

В материалы дела представлен акт допуска № 15-56/251 от 24.04.2009 на постоянную эксплуатацию тепловой установки, ИТП по адресу: г. Уфа, проект Октября, д. 160 Орджоникидзевском районе г. Уфы с тепловой нагрузкой 0,420 Гкал/час.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.04.2012 № 991 «О создании Муниципального унитарного предприятия «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа РБ создано МУП УИС. 

На основании Постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24.08.2012 № 3727 «О приеме в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан оборудования индивидуальных тепловых пунктов, установленных в зданиях муниципального жилого фонда» в хозяйственное ведение МУП УИС передано имущество согласно приложению с целью обеспечения его сохранности и надлежащего содержания. О приеме-передаче переданного в соответствии с постановлением Администрации ГО город Уфа РБ № 3727 от 24.08.2012 имущества, 01.10.2012 составлен соответствующий акт приема-передачи. 

Прокуратурой Республики Башкортостан организована внеплановая проверка по факту законности действий (бездействий) Администрации городского округа города Уфа в части сохранения на своем балансе индивидуальных тепловых пунктов (ИТП). В ходе проверки Прокуратурой Республики Башкортостан установлено, что ИТП в многоквартирных домах (МКД) установлены в целях энергоснабжения, повышения энергетической эффективности и сокращения потерь энергетических ресурсов у потребителей. Данные ИТП приобретены за счет заемных средств Европейского Банка реконструкции и развития и средств бюджета городского округа города Уфа. 

Изложенное послужило основанием для вынесения прокуратурой города Уфы Республики Башкортостан протеста об отмене постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 3727 от 24.08.2012, поскольку, по мнению Прокуратуры, в силу пункта 3 постановления Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации. Независимо от наличия решения собственников об отказе во включении индивидуального теплового пункта в состав общего имущества, а также нахождения этого имущества на балансе иного лица, индивидуальный тепловой пункт в силу пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 № 10545/12.

По результатам рассмотрения указанного протеста, Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан 10.01.2020 принято Постановление № 5 «Об отмене постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24.08.2012 № 3727 «О приеме в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан оборудования индивидуальных тепловых пунктов, установленных в зданиях муниципального жилищного фонда», согласно которому Постановление № 3727, на основании которого МУП УИС было передано в хозяйственное ведение имущество, отменено; Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поручено внести соответствующие изменения в реестр муниципального имущества городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Указанные обстоятельства нашли свое отражение в определении Арбитражного суда Республика Башкортостан от 28.12.2020 по делу № А07-13106/2018 в рамках рассмотрения дела о признании МУП УИС несостоятельным (банкротом).

Статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Таким образом, критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме распространяется на обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Состав общего имущества многоквартирного дома определяется в порядке, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно подпунктам «е» и »ж» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Подпунктом «д» пункта 2 Правил установлено, что в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, включаются в состав общего (пп. «ж» п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановление Правительства России от 13.08.2006 № 491).

Возведение дома за счет средств города, не изменяют правовой режим имущества, который в данном случае определяется его предназначением, а не созданием.

Таким образом, право собственности на оборудование индивидуального теплового пункта является общедолевым, возникло в силу закона при создании объекта и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона – подпункта «ж» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Поскольку ИТП является частью системы инженерной инфраструктуры МКД и используется для обслуживания более одного помещения в одном МКД, имущество по своему функциональному назначению является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Следовательно, ИТП, расположенные в подвальных помещениях многоквартирных домов, в соответствии с действующим законодательством, относятся к внутридомовому инженерному оборудованию общего пользования, которое необходимо для экономии энергоресурсов в интересах потребителей одного конкретного дома. Обязанность по содержанию общедомового имущества законодательством возлагается на управляющую организацию, ТСЖ, строительные кооперативы. То есть компенсация затрат на техническое обслуживание ИТП должна осуществляться со статьи «Содержание» многоквартирного дома.

Из представленных документов следует, что управляющей организацией многоквартирного дома по адресу 

<

...> является УЖХ Орджоникидзевского района.

Между УЖХ Орджоникидзевского района и ФИО2 (потребитель) заключен договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных и иных услуг № 157/ТК от 04.01.2017, согласно которого потребитель обязуется:

- содержать инженерные коммуникации в занимаемом помещении в полной исправности, надлежащем санитарно-техническом состоянии (п. 6.1.2),

- обеспечить доступ в занимаемое помещение, а так же к общедомовым инженерным коммуникациям, представителям Исполнителя, для осмотра приборов учета и контроля, а также для выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома и работ по ликвидации аварий. В случае, если доступ к общедомовым инженерным коммуникациям отсутствует Потребитель производит разбор препятствующих конструкций в течение трех суток за свой счет, затраты по восстановлению Исполнитель не возмещает (п. 6.1.7).

Кроме того, аналогичный договор № 185/23/19 от 09.08.2019 также заключен между УЖХ Орджоникидзевского района и ФИО6

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Поскольку указанный ИТП расположен в МКД, находящихся в управлении УЖХ Орджоникидзевского района, ИТП является общим имуществом собственников помещений МКД, последние, т.е. все собственники помещений, как жилых, так и нежилых, обязаны нести расходы на их содержание.

Исходя из пунктов 10, 11 Правил № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 Правил № 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 11(1) Правил № 491).

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170).

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома придается обязательный характер, независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Данный вывод основан на правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 29.09.2010 № 6464/10.

Таким образом, обслуживание общедомового имущества входит в обязанности управляющей организации – в рассматриваемом деле УЖХ Орджоникидзевского района, которая, как профессиональный участник правоотношений по управлению многоквартирными домами, обладающий, в силу осуществляемой им деятельности, возможностями и ресурсами для выполнения таких работ (трудовыми, профессиональными, финансовыми и так далее), на которого такие обязанности возложены действующим законодательством, может и должен соответствующее обслуживание выполнять.

Критерии указанной «обычной» степени заботливости и осмотрительности частично уже изложены выше, а также подробно раскрыты в Правилах № 170, которыми установлено, что техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

Таким образом, использование УЖХ Орджоникидзевского района ИТП, расположенного в помещении по адресу: 

<

...> является выполнением своих обязанностей, как управляющей организации, которые в силу его статуса возложены на ответчика действующим законодательством. 

При таких обстоятельствах ответчик (а равно собственники помещений в указанном многоквартирном доме) не может быть признан лицом, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет истца (потерпевшего). В той же степени истец не может быть признан лицом, претерпевшим уменьшение своей имущественной сферы в связи с внедрением в неё отвечающей стороны.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 204юр от 19.09.2014 стороны прямо оговорили, что покупатель принимает объект с обременением (беспрепятственный допуск в нежилое помещение организациям, осуществляющим эксплуатацию инженерного оборудования).

Кроме того, покупатель обязался обеспечивать беспрепятственный доступ в помещение специализированным организациям для обслуживания инженерных систем до их вывода из эксплуатации.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно ч. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Покупатель приобретает имущество, обремененное правами третьих лиц, потому как подобные обременения очевидно влияют на стоимость приобретаемого имущества.

Действующее законодательство обязывает продавца предоставить покупателю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения не только относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования, но и относительно юридически значимых фактов о товаре, о которых продавец знал или не мог не знать и о которых он не сообщил покупателю.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при  исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В случае несоблюдения данных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Положения указанной нормы предполагают недобросовестное поведение (злоупотребление правом) обеих сторон сделки, а также осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом, на момент заключения договора 19.09.2014 истцу было известно о нахождении в приобретаемом им помещении теплового пункта, относящегося к общему имуществу собственников помещений в МКД, а также о необходимости обеспечить использование указанного ИТП, для чего в договоре прямо оговорено право беспрепятственного доступа к ИТП.

Действуя разумно и добросовестно, обладая информацией о наличии в отношении имущества обременений, истец заключил договор купли-продажи 19.09.2014, при этом суд учитывает, что  исковое заявление со ссылкой на незаконное, по мнению истца, использование ИТП, находящееся на территории помещения истца, подано только 21.04.2021, т.е. по истечении почти 7 лет с момента заключения договора и принятия имущества в собственность. 

 Кроме того, истец ссылается на нормы ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что обременение предполагает соразмерную плату собственнику помещений. 

По правилам статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (статья 277 ГК РФ).

Сервитут может быть установлен как по соглашению сторон, так и в судебном порядке (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации), инициатором установления сервитута может быть, как владелец земельного участка, на территории которого подлежит установлению сервитут, так и собственник соседнего участка, в интересах которого подлежит установлению сервитут. 

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 

Таким образом, согласие (несогласие) на установление сервитута на принадлежащем им участке или же установление сервитута на соседнем участке может быть принято только общим собранием собственников МКД.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11, по смыслу указанных правовых норм условием установления сервитута в судебном порядке является установленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом. Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

При этом суд учитывает, что как таковое требование об установлении сервитута, об определении платы за пользование имуществом  истцом не заявлено. 

Сторонами не оспаривается, что в принадлежащем истцу на праве собственности нежилом помещении располагается ИТП, входящий в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Как  было указано выше, на основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Управляющей организации, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования, при осуществлении возложенных на нее функций имеется право требования допуска своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение и устранения нарушений сохранности и пригодности общего имущества (часть 1 статьи 3 ГПК РФ; подпункт «б» пункта 32, подпункты «е», «ж(1)» пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354); пункты 11, 13 Правил № 491; определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6).

Разделом IV Правил № 354 предусмотрено, что исполнитель вправе требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время в занимаемое им жилое помещение работников или представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время (подп. «б» п. 32).

В силу подпункта «е» пункта 34 данных Правил № 354 потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Истец как собственник помещения в МКД несет обязанность по содержанию общедомового имущества, следовательно, расходы по оплате услуг по управлению многоквартирным домом, за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возлагаются, в том числе, на истца.

Приобретая нежилое помещение, истцу было известно о нахождении в нем общедомового имущества, соответственно, о необходимости предоставлять доступ обслуживающей организации для осуществления эксплуатационного контроля за техническим состоянием инженерных сетей.

Таким образом, обязанность истца предоставить доступ ответчику в свое помещение закреплена нормами жилищного законодательства, а не нормами о сервитуте.

Таким образом, учитывая, что ИТП расположен в нежилом помещении истца в соответствии с проектом на МКД, обязанность обслуживания указанного имущества возложена на ответчика в силу закона, равно как обязанность истца не чинить препятствий ответчику в содержании инженерных сетей и предоставлять доступ в нежилое помещение в установленных законом случаях, основания для установления платного сервитута для использования части нежилого помещения истца отсутствовали, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к открытому акционерному обществу Управление жилищного хозяйства Орджоникидзевского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 017 900 руб.,  процентов за пользование чужими средствами в размере  96 368 руб. 26 коп. отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  из федерального бюджета госпошлину в сумме 2 869 руб., уплаченную по платежному поручению № 111 от 26.03.2021.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Л.В. Салиева