АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-13976/2022

17 января 2024 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2024 года, полный текст решения изготовлен 17 января 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 10.01.2024 дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет Республики Коми имущественных и земельных отношений, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Государственное бюджетное учреждение Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми,  Общество с ограниченной ответственностью «ВИЯ» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

в отсутствие представителей в заседании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (Ответчик, Администрация) о признании права собственности на законченный строительством объект капитального строительства: Здание автосервиса по адресу: Республика Коми, городской округ «Сыктывкар», 

<

...> стр. 25/4, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105019:132.

В отзыве на иск Администрация не согласна с заявленными требованиями, просит в иске отказать. Подтвердила, что земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105019:132 находится в собственности истца. Нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> стр. 25/4, находится в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (многофункциональная общественно-деловая зона). Решением совета МОГО «Сыктывкар № 31/04-560 от 30.04.2010 утверждены правила землепользования и застройки МОГО «Сыктывкар», в которых определены границы территориальных зон и разработаны градостроительные регламенты по использованию земельных участков в этих территориальных зонах. 22.09.2022 истцу выдано разрешение на строительство здания автосервиса площадью 206,36 кв.м. 1 этаж, однако в представленном техническом отчете об обследовании указано, что общая площадь здания 329 кв.м., т.е. истцом фактически увеличена площадь застройки. ФИО2 не принимались меры для легализации постройки путем получения разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости в Администрации.

ГБУ РК «РУТИКО» сообщило об отсутствии учетно-технической документации на спорный объект капитального строительства.

В отзыве Управление Росреестра по РК указало, что не оспаривает чьих-либо прав на спорный объект недвижимости, не имеет заинтересованности при рассмотрении данного дела.

ТУ Росимущества в Республике Коми в отзыве на иск сообщило, что спорный объект недвижимости в реестре федерального имущества не учитывается, отсутствуют сведения о том, что данный объект находится в собственности Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного разбирательства. В силу ст.ст. 123, 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителей, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105019:132, категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования цементно-бетонного покрытия, площадью 680 кв.м (т.1.л.д.64). На праве общей долевой собственности Истцу принадлежит цементно-бетонное покрытие на указанном участке (т.1.л.д.45).

Истцом в целях осуществления строительства объекта недвижимости на земельном участке в 2016 году был получен градостроительный план земельного участка. Согласно представленным сведениям в градостроительном плане земельный участок находится в территориальной зоне – О1, в качестве градостроительного регламента предусмотрены виды разрешенного использования – мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки. Градостроительные отступы согласно чертежу градостроительного плана (№007590) составляет по точкам 1-2-3 составляет 1 метр, по точкам 3-4: - 3 метра.

На основании разработанной проектной документации, Истцом получено 17.04.2019 разрешение на строительство №11-RU11301000-118-2019, сроком до 30.01.2020.

29.12.2021 Истец обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на территории МОГО «Сыктывкар».

12.01.2022 исх. № 2-01/255794 Администрация отказала Предпринимателю в выдаче разрешения с указанием ряда нарушений и приведении в соответствии проектной документации

20.01.2022 Истцом получено разрешение №11-RU11301000-118а-2022 на строительство здания автосервиса площадью 206,36 кв.м, сроком до 03.11.2022.

Постановлением от 10.02.2022 № 2/350 зданию автосервиса был присвоен адрес – 

<

...> стр. 25/4.

07.04.2022 Истцом зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0105019:1465, площадью 206,4 кв.м., степенью готовности 96%, наименование – Здание автосервиса по адресу: 

<

...> стр. 25/4.

19.09.2022 Администрация отказала Истцу о выдаче последующего разрешения на завершение строительства объекта капитального строительства на территории МОГО «Сыктывкар» с отражением ряда допущенных нарушений.

05.10.2022 на основании заявления ФИО2 Администрацией выдан градостроительный план земельного участка.

22.09.2022 истцом получено разрешение №11-RU11301000-118б-2022 на строительство Здания автосервиса, площадью 206,36 кв.м., 1 этаж.

Как указывает истец, в связи с отклонением от проектной документации в части застройки истцом направлено заявление в администрацию о внесении изменений в разрешение на строительство. Письмом администрацией было отказано во внесение изменений в разрешение на строительство со ссылкой на нарушение действующих градостроительных норм и правил.

Полученным градостроительным планом земельного участка установлена территориальная зона О1, градостроительный регламент земельного участка в качестве условного вида разрешенного использования предусмотрено размещение автомобильных моек, заправка автотранспортных средств, ремонт автомобилей. Чертежом к градостроительному плану градостроительные отступы были увеличены до 3 метров. Таким образом, в период строительства здания были изменены градостроительные параметры строительства.

При этом, на момент обращения с заявлением на внесение изменений в разрешение на строительство фактически здание в заявленной площади и конфигурации было построено.

Заключением специалиста АС-Проект установлено, что площадь составляет 329 м. здание одно-двухэтажное. В здании предусмотрено более 7 помещений. Назначение основного помещения (208,6 кв.м.) – автосервис. Остальные помещения – вспомогательные, инженерные коммуникации, бытовые помещения, клиентская зона. Высота потолков 3-5 м.

Как указано специалистом в заключении, хранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других граждан. Объект расположен в границах земельного участка, градостроительные регламенты соблюдены и соответствуют разрешению на строительство №11-RU11301000-118-2019 от 17.04.2019.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 01.03.2023 по делу №А29-13976/2022 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ФИО3, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Является ли объект: здание автосервиса по адресу: Республика Коми, городской округ «Сыктывкар», 

<

...> стр. 25/4, кадастровый номер 11:05:0105019:1465, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105019:132 объектом капитального строительства, объектом прочной связи с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению?

- Является ли объект: здание автосервиса по адресу: Республика Коми, городской округ «Сыктывкар», 

<

...> стр. 25/4, кадастровый номер 11:05:0105019:1465, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105019:132 объектом завершенного строительства?

- Соответствует ли объект: здание автосервиса по адресу: Республика Коми, городской округ «Сыктывкар», 

<

...> стр. 25/4, кадастровый номер 11:05:0105019:1465, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105019:132, требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, не создает ли его эксплуатация угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает ли прав и законных интересов других лиц?

Согласно экспертному заключению № 13.04.2023/3 здание автосервиса по адресу: Республика Коми, городской округ «Сыктывкар», 

<

...> стр. 25/4, кадастровый номер 11:05:0105019:1465, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105019:132 является объектом капитального строительства, объект имеет прочную связь с землей и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению; является объектом завершенного строительства; соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, за исключением соответствия нормативным требованиям градостроительного законодательства в части п. 7.1 раздела СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89 Параметры застройки жилых и общественно-деловых зон: «расстояние от границ участка до стены жилого дома должно быть не менее 3 м» и п. 3 таблицы градостроительного плана земельного участка № РФ-11-3-01-0-00-2022-8202, утвержденных решением совета муниципального образования городского округа «Сыктывкар» от 30.04.2010 № 31/04-560 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Сыктывкар»: (зона О-1) «Минимальный отступ здания от границ земельного участка – 3 м», а именно: фактическое расстояние от объекта (с восточной стороны) до границ земельного участка составляет 0,89-0,93м; фактическое расстояние объекта (южной стороны) до границ земельного участка составляет 0,9-2,202м, фактическое расстояние от объекта с западной стороны (по северной точке) до границ земельного участка составляет 2,81 м. эксплуатация объекта не создает угрозы жизни и здоровью граждан, нарушает права и законных интересов других лиц.

По мнению эксперта, с учетом того, что границами участка с кадастровым номером 11:0:0105019:12 являются проезды со всех четырех сторон с твердым асфальто-бетонным покрытием, которые используются для проезда к зданиям, расположенным дальше, данные несоответствия можно признать несущественными.

Ознакомившись с выводами эксперта, истец настаивает на удовлетворении заявленных требований. Поскольку завершение строительства объекта осуществлено в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности, не имеется нарушений строительных и иных правил и требований, имеющиеся незначительные нарушения градостроительных отступов в настоящее время вызвано изменениями градостроительных требований с 2016 год по 2022 год и не угрожают жизни и здоровью третьих лиц.

В отношении довода о наличии нарушения градостроительных отступов.Экспертом указано на наличие нарушений градостроительных отступов, установленных      функциональными зонами О-1, со ссылкой на градостроительныйплан земельного участка (11-3-01-00-2022-8202), размер которых должен составлять не менее 3 м. При этом строительство объекта было начато и окончено на основанииразрешения на строительство от 17.04.2019, а также градостроительного планаземельного участка, утвержденного Постановлением АМО ГО Сыктывкар №2/155 от 01.02.2016, в котором в качестве градостроительного отступа установленорасстояние в 1 м. в части земельного участка, где фактический отступ по итогампроведенной экспертизы установлен в 0,93 м. В указанной части экспертанализировал наличие нарушений в части градостроительных отступов на момент проведения исследования, в то время как истец при возведении строения руководствовался действующими в 2019 году градостроительными предельными параметрами.

Эксперт отразил отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав и законных интересов других лиц.

Согласно разъяснениям Верховного суда, отсутствие разрешения на строительство (но не разрешения на ввод в эксплуатацию) не является основанием для отказа в признании права собственности на объект, при условии наличия попыток к легализации объекта.

В данном случае разрешение на строительство было получено, неоднократно ответчиком продлевалось. При этом в связи с незначительным отклонением от проектного решения при строительстве объекта, было направлено заявление о выдаче разрешения на внесения изменений в разрешение на строительство, в выдаче которого было отказано.

В связи с тем, что здание фактически на момент получения отказа было уже построено, представляло собой объект завершенного строительства, при отказе во внесении изменений в разрешение на строительство, оснований для направления заявления на ввод объекта в эксплуатацию не имелось, и единственным правовым способом Истец считает легализацию законченного объекта путем признания права собственности на него.

Земельный участок находиться на праве собственности истца, строение возведено в границах земельного участка и соответствует всем строительным, противопожарным, экологическим требованиям, градостроительный регламент земельного участка позволяет строительство на нем объекта – автосервис, разрешение на строительство было выдано     и     неоднократно     продлевалось     при     имеющимся      виде разрешенного использования именно ввиду соответствия градостроительному регламенту, здание имеет запись в ЕГРН как объект незавершенного строительства, Истец настаивает на удовлетворении иска, просит признать право собственности на законченный объект строительства.

Ответчик возражает против удовлетворения иска, не согласен в части особого мнения эксперта о том, что нарушение истцом установленного минимального отступа здания от границ земельного участка является несущественным.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусматривает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления (ч. 7 ст. 51 ГрК).

Согласно ч. 1 ст. 55 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума N 44).

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума N 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичные правовые подходы также содержались в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", действовавшего на момент рассмотрения спора судами, и соответствует сложившейся судебной практике.

Таким образом, при рассмотрении спора о самовольной постройке, при наличии требования о сносе объекта строительства, суды должны выяснить добросовестность действий предпринимателя при создании спорного здания.

Суд считает, что Предприниматель действовал добросовестно, неоднократно обращался за получением разрешения на строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

С учетом представленной экспертизы спорный объект является объектом капитального строительства, объект имеет прочную связь с землей и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм. Экспертом установлено, что спорный объект завершенного строительства не соответствует нормативным требованиям градостроительного законодательства, однако допущенные нарушения являются несущественными.

Оценив экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд считает надлежащим доказательством по делу.

Согласно разъяснениям, данным в п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В качестве альтернативного возражения на иск Ответчиком о проведении повторной экспертизы не заявлено, существенность нарушений не доказана.

На основании изложенного суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При подаче искового заявления истцом в качестве доказательства уплаты государственной пошлины представлено платежное поручение № 370 от 24.10.2023 на сумму 9000 руб. Истцу из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) на законченный строительством объект капитального строительства: Здание автосервиса по адресу: Республика Коми, городской округ «Сыктывкар», 

<

...> стр. 25/4, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105019:132.

Возвратить Истцу из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины, перечисленной платёжным поручением 370 от 24.10.2022, на основании вступившего в законную силу решения по настоящему делу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                                                  Е.С. Скрипина