/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-13186/2017

15 февраля 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     08 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 февраля 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Винниковым А.В.

при участии:  

от истца: Прошкина О.Г. (доверенность от 20.12.2016)

от ответчика: Короткова С.С. (доверенность от 22.12.2017)

от 3-их лиц: не явились, извещены.

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-26918/2017)  ООО "Объединение строительного развития"

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2017 по делу № А56-13186/2017(судья  Заварзина М.А.), принятое 

 

по иску ООО "Объединение строительного развития"

к администрации Красносельского района Санкт-Петербурга

3-и лица: 

1.Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, 

2.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 

3.ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт-Петербургу, 

4.Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, 5.Комитет по градостроительству и архитектуре, 

6.акционерное общество "Фонд Имущества Санкт-Петербурга"

 

о прекращении права собственности на многоквартирный жилой дом общей площадью 492,5 кв.м., с кадастровым номером 78:40:0851705:73 и снятии его с кадастрового учета,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Объединение строительного развития" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Красносельского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 843 кв.м., с кадастровым номером 78:40:0851705:86, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Володарский, ул. Молодежная, дом 14, лит. А; о прекращении права собственности на многоквартирный жилой дом общей площадью 492,5 кв.м., с кадастровым номером 78:40:0851705:73; о снятии с кадастрового учета многоквартирного жилого дома, общей площадью 492,5 кв.м., с кадастровым номером 78:40:0851705:73. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитета), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт- Петербургу (далее – Кадастровая палата), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба государственного контроля), Комитет по градостроительству и архитектуре (далее - КГА), акционерное общество "Фонд Имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд имущества).

Решением от 29.08.2017 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.

Податель жалобы сославшись на пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, истец при выборе ответчика по настоящему спору исходил из правового режим объекта капитального строительства, поскольку в результате реализации проекта реконструкции созданию подлежал индивидуальный (одноквартирный) жилой дом, то у Службы государственного контроля не имелось оснований для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Соответствующими полномочиями, по мнению истца, обладает  администрация Красносельского района Санкт-Петербурга.

В судебном заседании представитель истца заявила ходатайство о приобщении дополнительных документов и отложении судебного заседания.

Апелляционный суд отклонил заявленные ходатайства, поскольку истец заблаговременно не раскрыл дополнительные документы перед лицами, участвующими в деле и не обосновал причин для отложения судебного заседания. 

Документы, в приобщении которых отказано, возвращены истцу в судебном заседании.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Комитет и Фонд имущества представили отзывы на жалобу, в которых просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили.

Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 13.01.2015 между Комитетом в лице Фонда имущества и обществом с ограниченной ответственностью «АрхГарант» заключен договор № 001-АЗ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:40:0851705:86, площадью 1 128 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Володарский, Молодежная ул., д. 14, лит.А, с расположенным на нем многоквартирным жилым домом с кадастровым номером 78:40:0851705:73, общей площадью 492,5 кв.м, по тому же адресу. 

Как указывает истец, многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт- Петербург, Володарский, Молодежная ул., дом 14, лит. А, был признан аварийным и подлежащим сносу согласно Заключению № 25/09 от 23.10.2009 года. Многоквартирный жилой дом расселен в 2009 году. 

Согласно договору купли-продажи от 13.01.2015 № 001-АЗ на участок наложены обременения. В соответствии с п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ, п. 6.2 приложения к распоряжению Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 г. № 33-рп, распоряжением Комитета от 30.04.2014 № 721-рз, договором от 13.01.2015 № 001-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием участок ограничен следующим условием начала и завершения застройки/освоения: осуществить снос здания в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения договора от 13.01.2015 № 001-АЗ и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Ограничение установлено бессрочно и сохраняется при переходе права собственности не земельный участок к другому лицу. 

В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, здание и земельный участок находятся в жилой зоне «1ЖД» - зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. 

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», действующим с учетом решений Санкт-Петербургского городского суда от 01.10.2010 № 3-209/10, от 20.12.2010 № 3-311/10, Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 16.11.2011 № 16пв11, решений Санкт-Петербургского городского суда от 22.06.2012 № 3-102/12, от 23.05.2013 № 3-58/13, земельный участок находится в территориальной зоне «Т1Ж2-2» - жилой зоне индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м., с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а так же объектов инженерной инфраструктуры. 

18.11.2015 между Обществом (покупатель) и ООО «АрхГарант» (продавец) заключен договор № 96/001-АЗ купли-продажи указанного выше земельного участка с расположенным на нем жилым многоквартирным домом. 

17.12.2015 года за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:40:0851705:86 и на многоквартирный дом, находящийся на этом участке. Третьей стороной в договоре № 96/001-АЗ купли-продажи являлся Комитет в лице Фонда имущества. 

Согласно п. 1.1.2. договора № 96/001-АЗ на участок наложены обременения в силу условий договора купли-продажи от 13.01.2015 № 001-АЗ. Обременения могут быть сняты в случае исполнения установленных в нем условий (абз. 2 п. 3.2.3. договора № 96/001-АЗ). 

Ссылаясь на то, что расположенный на земельном участке многоквартирный жилой дом был реконструирован в дом ИЖС, без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Отказывая в иске, суд руководствовался следующим.

Согласно разъяснениям, данным  в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела усматривается, что 17.09.2015 ООО «АрхГарант» обратилось в Администрацию Красносельского района Санкт-Петербурга по вопросу получения разрешения на реконструкцию МКД, расположенного на спорном участке. Письмом от 22.09.2015 Администрация отказала в выдаче разрешения на реконструкцию, сославшись на отсутствие у нее соответствующих полномочий. 

Вместе с тем, из материалов дела, в том числе представленных самим Обществом квартальных отчетов, усматривается, что к моменту обращения в Администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию реконструкция объекта была фактически полностью завершена ООО «АрхГарант».

Таким образом, исходя из содержания понятия реконструкция, предусмотренного Градостроительным кодексом Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу, что сами работы по реконструкции спорного здания произведены без получения какой-либо разрешительной документации, более того, практически все работы, относящиеся к реконструкции, произведены до обращения в Администрацию за получением разрешения на строительство, в связи с чем у суда отсутствовали основания полагать, что истцом или его правопредшественником предприняты необходимые и достаточные меры, направленные на получение разрешительной документации.

Кроме того, договор купли- продажи между Обществом и ООО «АрхГарант» заключен 18.11.2015, то есть после завершения всех работ, связанных с самовольной реконструкцией МКД. В связи с проведением самовольной реконструкции МКД прекратил свое существование как объект недвижимости. В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. С учетом изложенного, суд правомерно указал, что договор купли-продажи от 18.11.2015 № 96/001-АЗ совершен в отношении объекта, являющегося самовольной постройкой, что прямо запрещено положениями пункта 2 статьи 222 ГК РФ.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, реконструкция МКД повлекла за собой создание нового объекта самовольного строительства с новым функциональным назначением и новыми техническими параметрами.

Одним из условий признания права собственности на самовольную постройку является установление судом вопроса о соответствии объекта самовольного строительства (реконструкции) требованиям градостроительных, строительных, санитарно- эпидемиологических норм и правил, требованиям пожарной безопасности и установление вопроса о том, не создает ли сохранение самовольной постройки угрозы жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд согласен с выводом суда, что истец в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представил достоверных, относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что объект самовольного строительства соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам и требованиям пожарной безопасности, а также доказательств, что сохранение указанного здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку из представленного истцом экспертного заключения ООО «Партнерство экспертов Северо-Запада от 03.02.2017 № 11  предметом исследования специалиста являлось на здание в целом, а его основные конструктивные элементы. К таким элементам эксперт относит фундаменты, станы, перекрытия, отдельные опоры, крышу, перегородки, лестницы, окна и двери (стр. 7 заключения). Таким образом, инженерные коммуникации, в том числе электропроводка, система водоснабжения канализации и так далее, предметом исследования не являлись. В заключении не имеется ссылок на какие-либо требования пожарной безопасности. Данных о том, что во время исследования специалист проводил проверку указанных выше систем, на соответствие требованиям норм пожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности, в материалах дела не имеется и в заключении не содержится. 

Истец неоднократно отказывался от предложения суда о проведении судебной экспертизы и в соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ несет риск последствий несовершения процессуальных действий.

В отношении исковых требований о прекращении права собственности на многоквартирный жилой дом и снятии с кадастрового учета многоквартирного жилого дома, Администрация является ненадлежащим ответчиком.

Поскольку указанные исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, оснований для их удовлетворения у суда не имелись.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения жалобы.

Приведенные в жалобе доводы основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, по существу направлены на иную оценку доказательств и переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и  всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.  Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 29.08.2017 по делу №  А56-13186/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

В.М. Горбик

 

Т.А. Кашина