Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-98724/2024

01 ноября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2025 года.  

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2025 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Парнюк Н.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:  

истец: товарищество собственников жилья «Садовая,42» (адрес: Россия, 190031, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2006, ИНН: 

<

***>);  

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, 

<

...>, литера А, помещ. 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>),  

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Проектное бюро Каскад» (адрес: Россия, 190031, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.07.2008, ИНН: 

<

***>),  

о признании права общей долевой собственности, при участии 

- от истца: представители ФИО1, по паспорту, ФИО2, на основании доверенности от 21.01.2023,  

- от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 31.07.2025,  

- от третьего лица: представитель не явился, извещен, 

установил:

Товарищество собственников жилья «Садовая, 42» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации губернатора Санкт-Петербурга, к Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга с требованием признать право общей долевой собственности за собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> на нежилое помещение 11-Н (площадью 38.4 м2., с кадастровым номером 78:32:0001060:9) и нежилое помещение 18-Н (площадью 31,9 м2 с кадастровым номером 78:32:0001060:20).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).  

Администрация губернатора Санкт-Петербурга и Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга заменены на Комитет.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Проектное бюро Каскад».  

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы. По мнению Товарищества, в помещениях 11-Н и 18-Н расположены общедомовые инженерные коммуникации, а равно помещения 11-Н и 18-Н предназначены для обслуживания МКД и не предполагают самостоятельного использования.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.  

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, при этом назначение экспертизы является правом суда.  

По смыслу приведенных положений закона формирование предмета доказывания при рассмотрении конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.  

Таким образом, исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, в случае необходимости применения специальных знаний для правильного разрешения дела суд предпринимает меры к назначению экспертизы.  

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции не установил обстоятельств, которые не могут быть исследованы и оценены без проведения по делу экспертизы.  

Кроме того, правовое значение экспертного заключения определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.  

Истец предлагает поставить перед экспертом вопрос о наличии в спорных помещениях несущих стен, общедомового оборудования, инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания дома.  

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 г. № 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться исходя из данных об учете, назначении и использовании спорных помещений на дату приватизации первой квартиры в доме. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.  

Таким образом, вопросы, которые предлагает поставить истец, не относятся к кругу обстоятельств, которые подлежат установлению по данному спору.  

В связи с изложенным в удовлетворении заявленного ходатайства следует отказать.  

Представитель Товарищества поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.  

Представитель Комитета просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.  

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.  

Как следует из материалов дела, по адресу: 

<

...>, расположен многоквартирный дом, построенный в 1870 году (далее - многоквартирный дом), управление которым осуществляет Товарищество. В многоквартирном доме в том числе расположены: нежилое помещение 11-Н площадью 38.4 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001060:9 (далее - помещение 11-Н) и нежилое помещение 18-Н площадью 31,9 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001060:20 (далее - помещение 18-Н). Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 11.09.2024 собственником спорных помещений является Санкт- Петербург (Комитет). Государственная регистрация права собственности на спорные помещения осуществлена 08.10.2023 на помещение 18-Н и 15.09.2021 на помещение 11-Н, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 11.09.2024.  

Товарищество указывает на то, что данные помещения предназначены для обслуживания помещений в многоквартирном доме и не имеют самостоятельного назначения. Помещение 11-Н является техническим и вспомогательным для осуществления обслуживания многоквартирного дома, через помещение 11-Н проходят следующие общедомовые коммуникации: трубопровод разлива ХВС диаметром 75 мм, а также трубопровод основного канализационного лежака диаметром 110 метров, высота помещения в самой высокой точке равна: 1, 73 м., что подтверждается справкой (ответом на запрос) № б/н от 01.07.2024. Помещение 18-Н является техническим помещением, в котором проходит канализационный лежак диаметром 110 мм, к которому подключены 3 канализационных стояка, обслуживающих 5 этажей многоквартирного дома, что подтверждается справкой (ответом на запрос) № б/н от 01.07.2024. Товарищество считает, что вышеуказанные помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, поскольку помещения 11-Н и 18-Н используются для обслуживания многоквартирного дома и не предназначены для самостоятельного использования, а также доступ к некоторым помещениям многоквартирного дома возможен только через помещение 18-Н. Кроме того, Комитет никогда ранее не использовал данные помещения.  

При таких обстоятельствах, указывая на то, что вышеуказанные помещения предназначены для обслуживания более одной квартиры и на момент приватизации первой квартиры не были предназначены для самостоятельного использования, Товарищество считает, что права собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, нарушаются зарегистрированным правом Санкт-Петербурга.  

В связи с этим Товарищество просит признать право общей долевой собственности за собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.  

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.  

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и  

иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.  

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).  

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).  

Из пункта 9 Постановления N 64 следует, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).  

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.  

Оценив представленные в материалы дела документы, заслушав пояснения сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.  

Право собственности Санкт-Петербурга на спорные помещения возникло в силу закона в 1992 году.  

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» год ввода многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 42, лит. А в эксплуатацию - 1870.  

В соответствии с пунктом 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление № 3020-1) объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к Постановлению № 3020-1, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) (в Санкт-Петербурге - в государственную собственность Санкт-Петербурга в соответствии с частью 3 статьи 79 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и статьей 37 Закона Санкт-Петербурга от 23.09.2009 № 420-79 «Об организации местного самоуправления в Санкт-Петербурге»).  

В абзаце 2 пункта 1 Приложения 3 к Постановлению № 3020-1 указан жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно- пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентн^1х отчислений на строительство объектов социально- культурного и бытового назначения.  

Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 № 15 разъяснено, что объекты, указанные в Приложении № 3 к Постановлению № 3020-1, являются объектами муниципальной (в случае Санкт-Петербурга - государственной) собственности непосредственно в силу прямого указания закона.  

Таким образом, Санкт-Петербург является собственником спорных Помещений с момента вступления в силу Постановления № 3020-1, то есть с 21.01.1992, в силу закона, независимо от того оформлено ли это право в установленном порядке. Государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на Помещения носит правоподтверждающий характер, поскольку право собственности Санкт-Петербурга на него возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  

Согласно части 2 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.  

Учитывая изложенное, спорные помещения перешли в собственность Санкт-Петербурга в силу закона и из собственности Санкт-Петербурга никогда не выбывали, собственник помещения - Санкт-Петербург не отказывался от права собственности на помещения и не утрачивал права на помещения по основаниям, предусмотренным законом.  

Право собственности Санкт-Петербурга на спорные помещения зарегистрировано в установленном порядке.  

Регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, перешедшие к Санкт-Петербургу или созданные им до 31.01.1998,  

осуществляется в порядке, предусмотренном распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 № 1357-р «О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости» (далее - Распоряжение № 1357-р).  

Пунктом 3 Распоряжения № 1357-р установлено, что документом, подтверждающим право государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты, перешедшие к Санкт-Петербургу или созданные им до 31.01.1998, является выписка по объектам недвижимости из Реестра собственности Санкт-Петербурга (Часть 1. Недвижимое имущество).  

Помещения учтены в Реестре собственности Санкт-Петербурга.  

Государственная регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на помещение по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 42, литера А, пом. 11-Н площадью 38,4 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001060:9 произведена 15.09.2021, № записи 78:32:0001060:9-78/011/2021-1.  

Государственная регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на помещение по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 42, литера А, пом. 1 8-Н площадью 31,9 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001060:20 произведена 08.10.2003, № записи 78-01-207/2003-72.2.  

На дату приватизации первой квартиры в доме помещения были учтены с самостоятельным назначением, не связанным с обслуживанием дома.  

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, по смыслу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно- техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.  

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.  

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 г. № 13391/09, такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1  

Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.  

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.  

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.  

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.  

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.  

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.  

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 2 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.  

Таким образом, для правильного рассмотрения настоящего дела надлежит выяснить, было ли спорное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данное помещение к общему имуществу дома.  

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» дата приватизации первой квартиры в МКД по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 42, лит. А - 27.09.1995.  

Согласно справке, отражающей хронологию формирования и использования объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 42, лит. А, пом. 11-Н, выполненной ПИБ Центральное департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН» от 01.02.2021, помещение 11-Н было учтено со следующими характеристиками:  

По данным текущей инвентаризации 1984 года: адрес: Ленинград, Садовая улица, дом 42, литера А, номер Объекта: 11-H, площадь объекта: 49,8 кв.м, назначение Объекта: нежилое, использование Объекта: сарай, кадастровый (условный) номер: - оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): отсутствует сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе Объекта): отсутствуют. По данным текущей инвентаризации 1996 года: адрес: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 42, литера А, номер Объекта: 11-Н, площадь Объекта: 49,8 кв.м, назначение Объекта: нежилое, использование Объекта: мастерская РЭУ, кадастровый (условный) номep: - оборудование в объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): отсутствует. Сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе объекта): отсутствуют. По данным текущей инвентаризации 1998 года: адрес: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 42, литера А, номер Объекта: 11-H, площадь объекта: 49,8 кв.м, назначение Объекта: нежилое использование Объекта: торговое: кадастровый (условный) номер: - оборудование в объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): отсутствует, сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе Объекта): отсутствуют. По данным текущей инвентаризации 2000 года: адрес: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 42, литера A, номер объекта: 11-H, площадь объекта: 38,4 кв.м, назначение объекта: нежилое, использование объекта: торговое кадастровый (условный) номер: - оборудование в объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): отсутствует, сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе объекта): отсутствуют.  

Таким образом, согласно справке ГУП «ГУИОН» от 01.02.2021, объект недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 42, лит. А, пом. 11-Н, с момента первичного учета в 1984 году был учтен с самостоятельным назначением: нежилое и использованием: сарай, мастерская РЭУ, торговое (в том числе на дату инвентаризации 1984 г., предшествующую приватизации первой квартиры в доме: сарай, на дату последующей инвентаризации 1996 г.: мастерская РЭУ).  

Существовавшая до 1991 года система эксплуатации и обслуживания жилищного фонда подразумевала наличие специализированных государственных организаций (жилконтора, ЖЭК, РЭУ), функции которых заключались в обслуживании определенной закрепленной за этими организациями территории (квартала, двора, улицы, района), в отличие от существующей в настоящее время системы обслуживания единичного дома управляющей организацией или товариществом собственников жилья.  

Использование спорных помещений жилконторой, ЖЭК, РЭУ как специализированными организациями, осуществлявшими обслуживание районного жилищного хозяйства, не указывает на то, что спорные помещения использовались исключительно в целях обслуживания именно того дома, в котором данное помещение расположено, а указывает на то, что помещение использовалось государственной организацией (жилконторой, ЖЭК, РЭУ) в уставных целях, которые заключались в обслуживании не только одного дома, в котором расположено спорное помещение, но и других домов на обслуживаемой территории.  

Согласно заключению ГБУ «ГУИОН» от 08.07.2022 об объекте, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 42, лит А, пом. 18-Н, содержащему сведения об истории технического учета объекта, по архивным данным ГБУ «ГУИОН»:  

По состоянию на 1952 год (первичная инвентаризация) в составе здания по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 42, литера А, учтено, в том числе, помещение б/н 12 общей площадью 104,71 кв.м, этаж расположения – подвал.  

При проведении текущей инвентаризации в 1955 году в помещении б/н 12 зафиксирована закладка оконного проёма. Общая площадь и наружные границы помещения не изменились. Документы, подтверждающие правомерность выполненных работ, не предоставлены.  

По состоянию на 1957 год в помещении зафиксирован демонтаж части капитальной стены. Документы, подтверждающие правомерность выполненных работ, не представлены. По результатам инвентаризации ранее учтенное помещение б/н 12 разделилось на два помещения: б/н 4 общей площадью 85,07 кв.м 2 и помещение 14-Н общей площадью 21,22 кв.м, использование - складочное. Совокупные наружные границы вновь образованных помещений б/н 4 и 14-Н соответствуют наружным границам ранее учтенного помещения б/н 12.  

В дальнейшем (дата внесения изменений не определена) согласно листу обмера нежилого помещения помещение 14-Н учтено с номером б/н 2, использование - сарай. По состоянию на 1977 год помещения б/н 4 и б/н 2 учтены в качестве нежилого помещения с номером 24-Н. При проведении текущей инвентаризации в 1998 году ранее учтенное помещение 24-Н учтено с общей площадью 106,2 кв.м, использование«складское», помещению присвоен номер 18-Н. Наружные границы не изменились.  

Для изготовления плана вторичного объекта недвижимости в 2002 году проведено обследование помещения 18-Н. В экспликации, изготовленной по результатам обследования, имеется отметка «В ч.п 1 (часть), 2 и 3 высота составляет 1,25».  

Помещение 18-Н общей площадью 106,2 кв.м прошло процедуру кадастрового учета 15.04.2002 с присвоением Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ СПб) кадастрового номера 78:1060:1:1:23.  

При проведении текущей инвентаризации в 2005 году в помещении 18-Н была зафиксирована перепланировка (оборудование дверного проёма на месте оконного проема в наружной капитальной стене с оборудованием спуска в подвал, закладка/пробивка оконного проёма, увеличение дверного проёма, монтаж перегородки, демонтаж дверных полотен, оборудование ниши в капитальной стене, оборудование приямка). Документы, подтверждающие правомерность выполненных работ, не представлены.  

В результате выполненных работ, исключения площади частей помещения высотой менее 1,80 м. общая площадь помещения изменилась и составила 31,9 кв.м, использование - магазин. Наружные границы помещения не изменились.  

28.12.2005 помещение 18-Н общей площадью 31,9 кв.м прошло процедуру кадастрового учета с подтверждением КЗРиЗ СПб кадастрового номера 78:1060:1:1:23.  

При проведении текущей инвентаризации в 2006 году зафиксирована перепланировка (зашивка дверного проема в наружной капитальной стене).  

Общая площадь и наружные границы помещения не изменились. Актом МВК Адмиралтейского района от 10.02.2006 работы по оборудованию изолированного входа приняты в эксплуатацию.  

16.03.2006 помещение 18-Н общей площадью 31,9 кв.м прошло процедуру кадастрового учета с подтверждением КЗРиЗ СПб кадастрового номера 78:1060:1:1:23.  

Таким образом, согласно заключению ГУП «ГУИОН» от 08.07.2022, объект недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 42, лит. А, пом. 18-Н, на протяжении своего технического учета был учтен с назначением нежилое и использованием: складочное, сарай, складское, магазин (в том числе на дату инвентаризации 1977 г., предшествующую приватизации первой квартиры в доме: сарай, на дату последующей инвентаризации 1998 г.: складское).  

Комитет осуществлял полномочия собственника в отношении помещения 18-Н: сдавал в аренду, организовывал обследование помещения, принимал решения в отношении помещения.  

Между КУГИ и ФИО4 был заключен договор аренды № 11-А248504 от 08.04.2003 в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д.42, лит.А, в помещении 18-Н площадью 106,2 кв.м, подвал, кадастровый № 78:1060:1:1:23 часть помещения 18-Н (ч.п. 3, 4) площадью 35,3 кв.м. Договор был заключен сроком на 3 года и по истечении срока действовал как заключенный на неопределенный срок. Действие договора прекращено 30.06.2021 в связи со смертью арендатора.  

Комитетом в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» было проведено обследование помещения 18-Н с составлением акта обследования от 27.09.2022.  

В результате обследования установлено, что помещение не используется, свободно от имущества третьих лиц. В ч.п.2 по потолку проходит транзитный электрический кабель.  

Распоряжением Комитета от 29.05.2024 № 563-рк «О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 26.12.2008» помещение 18-Н включено в перечень имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге.  

Таким образом, распоряжением Комитета от 29.05.2024 № 563-рк помещение 18-Н, предназначено для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.  

Истец ссылается на наличие в помещениях оборудования, предназначенного для обслуживания дома.  

Вместе с тем, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 г. № 13391/09, для определения правового режима подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.  

Как следует из документов ГБУ «ГУИОН», спорные помещения были выделены для самостоятельного использования до даты приватизации первой квартиры в доме.  

Истцом не представлено сведений о балансовой принадлежности оборудования, расположенного в помещениях, об организациях, осуществляющих эксплуатацию и техническое обслуживание данного оборудования.  

Документами ГБУ «ГУИОН» не подтверждается наличие в помещениях оборудования, предназначенного для обслуживания дома.  

Согласно акту обследования помещения 18-Н от 27.09.2022, в помещении проходит транзитный электрический кабель.  

Учитывая положения СНиП 31 -01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация», СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 22.09.2003 № 170, Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации от 24.03.2003 № 115, инженерное оборудование, расположенное в многоквартирном доме и предназначенное  

для его обслуживания, подразделяется на инженерное оборудование, не влияющее на статус помещения (транзитные инженерные коммуникации), и инженерное оборудование, служащее основанием для признания помещения предназначенным для обслуживания многоквартирного дома (технологическое оборудование).  

При этом под технологическим оборудованием понимаются инженерные узлы, предназначенные для обеспечения технологических процессов функционирования инженерных систем здания. Помещение в целом классифицируется как технологическое (предназначенное для обслуживания многоквартирного дома), в случае, если в нем расположено технологическое оборудование, в силу чего, помещение имеет единственную цель использования - размещение такого оборудования. Это связано с тем, что для размещения технологического оборудования в обязательном порядке выделяются специально предназначенные помещения. Помещение же, в котором находятся лишь транзитные инженерные коммуникации, может использоваться самостоятельно, и в целом технологическим помещением не является.  

Из приведенных норм законодательства и разъяснений следует, что к общему имуществу собственников помещений в здании относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение (такие как коридоры, лестничные клетки и пр.), а также технологические помещения, имеющие единственное назначение - размещение технологического оборудования, предназначенного для обслуживания указанного здания.  

Как указывают суды, существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, в том числе, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием МКД (определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.11.2010 N 33-15443/2010).  

Истцом не представлено доказательств владения помещениями.  

Как указано выше, в отношении помещения 18-Н Комитетом был заключен договор аренды № 11-А248504 от 08.04.2003 с ФИО4, который действовал до 30.06.2021 в связи со смертью арендатора.  

Согласно акту обследования помещения 18-Н СПб ГКУ «Имущество Санкт- Петербурга» от 27.09.2022 помещение не используется, свободно от имущества третьих лиц. Данные обстоятельства опровергают то, что помещение 18-Н находится во владении Товарищества.  

Истцом не представлено доказательств владения спорными помещениями. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

решил:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.  

Судья Парнюк Н.В.