Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-3085/2022

14 декабря 2023 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 13 декабря 2023 г.

В полном объеме решение изготовлено 14 декабря 2023 г.  

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Акционерного общества Специализированный застройщик ««Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестирования», ОГРН  

<

***>, г. Челябинск,

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района, ОГРН 

<

***>, с. Долгодеревенское Сосновского района Челябинской области

об обязании внести изменения в договор

с участием представителей истца: ФИО2, доверенность от 11.03.2022, ФИО3, доверенность от 01.06.2023, 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестирования» (далее – истец, общество) 04.02.2022 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района (далее- ответчик, Комитет) 

- о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района от заключения дополнительного соглашения к Договору аренды № 37/2008 от 13.05.2008 г. участка с кадастровым номером 74:19:0304003:13 площадью 460 007,65 кв.м., расположенный по адресу Челябинская область, Сосновский район, примерно в 2,5 км от деревни Шигаево об изменении п. 1.1 договора в части вида разрешенного использования земельного участка с «сельскохозяйственного использования» на «Для застройки индивидуальными жилыми домами»; 

- об изменении условия п. 1.1. Договора аренды № 37/2008 от 13.05.2008 г. участка с кадастровым номером 74:19:0304003:13 площадью 460 007,65 кв.м., расположенного по адресу Челябинская область, Сосновский район, примерно в 2,5 км от деревни Шигаево в части вида разрешенного использования земельного участка с «сельскохозяйственного использования» на «Для застройки индивидуальными жилыми домами».

Заявлением от 28.03.2022 истец увеличил количество требований, дополнительно заявив требования о  

- о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района от 28.10.2021 № 4811 о смене вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:13 площадью 460 007,65 кв.м, расположенного по адресу Челябинская область, Сосновский район, примерно в 2,5 км от деревни Шигаево с «сельскохозяйственного назначения» на «для застройки индивидуальными жилыми домами»;

- об обязании Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района в течении 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу внести изменения в ЕГРН о смене вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:13 площадью 460 007,65 кв.м., расположенного по адресу Челябинская область, Сосновский район, примерно в 2,5 км от деревни Шигаево в части вида разрешенного использования земельного участка с «сельскохозяйственного использования» на «Для застройки индивидуальными жилыми домами» (л.д. 81). 

Между тем, решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2022 по делу №А76-455/2022, рассмотрено требование общества о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:13 площадью 460 007,65 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, прим. в 2,5 км., от деревни Шигаево с «сельскохозяйственного использования» на «Для застройки индивидуальными жилыми домами», содержащийся в письме от 28.10.2021 № 4811.

Решение вступило в законную силу, требования истца в указанной части удовлетворены.  

Учитывая вышеизложенное, а также с учётом положений ст. 49 АПК РФ  суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства истца об увеличении количества исковых требований. 

Требование об обязании Комитет внести изменения в ЕГРН принимается судом в качестве последствия признания недействительной односторонней сделки. 

В качестве основания требований указал, что отказ Комитета является незаконным, поскольку сведения в ЕГРН должны являться достоверными и соответствующими реальным существующим правовым режимам. Кроме того, расположение земельного участка в зоне с особыми условиями использования не может являться основанием для отказа.

Комитет с иском не согласился. 

Заслушав доводы представителей истца, исследовав письменные доказательства, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Решением суда по делу №А76-445/2022, вступившего в законную силу, установлены следующие обстоятельства: т

На основании постановления Главы Сосновского муниципального района Челябинской области от 13.05.2008 № 477 между Сосновским муниципальным районом (арендодатель) и АО «ЮУ КЖСИ» (арендатор) 13.05.2008 заключен договор аренды земельного участка № 37/2008, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 74:19:0304003:0013, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 2,5 км. по направлению на северо-восток от деревни Шигаево, общей площадью 460007,65 кв.м (далее – спорный земельный участок), для сельскохозяйственного использования, без права передачи в субаренду (пункт 1.1) со сроком аренды земельного участка с 13.05.2008 по 13.05.2057 (пункт 2.1).

Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 17.11.2017 №88 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304003:0013 включен в границы населенного пункта.

24 апреля 2020 АО «ЮУ КЖСИ» обратилось к Главе администрации Сосновского муниципального района Челябинской области с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка путем его выкупа в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ для сельскохозяйственного производства.

Письмом от 25.05.2020 № 1106 Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями Сосновского муниципального района отказал в предоставлении спорного земельного участка АО «ЮУ КЖСИ» в собственность по следующим основаниям:  согласно Правилам землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденным Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения № 88 от 17.11.2017, спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах: В1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона Д2 – зона озеленения специального назначения. Согласно сведениям публичной кадастровой карты спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», в представленном АО «ЮУ КЖСИ» заявлении указанный вид разрешенного использования не соответствует целям использования земельного участка. Указанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, тогда как в заявлении АО «ЮУ КЖСИ» просит предоставить спорный земельный участок для сельскохозяйственного производства.

Указанный отказ был оспорен обществом в судебном порядке. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-30942/2020 в удовлетворении требований было отказано, решение вступило в законную силу. 

При рассмотрении указанного дела, суд, в том числе, исходил из того, что на момент обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка действующими актами территориального планирования и градостроительного зонирования Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области спорный участок, расположенный в пределах границы деревни Шигаево Сосновского муниципального района Челябинской области, категория земель «земли населенных пунктов», был отнесен к территориальным зонам В1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона Д2 – зона озеленения специального назначения, с учетом положений пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ указанный земельный участок не мог быть предоставлен в собственность в целях сельскохозяйственного производства. При таких условиях, учитывая изменение категории земель спорного земельного участка с «земель сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», а также отнесение спорного земельного участка к территориальным зонам В1 и Д2, оспариваемый отказ является законным и обоснованным.

Кроме того, при рассмотрении указанного дела (А76-30942/2020) судом было установлено следующее - из пояснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области следует, что в отношении спорного земельного участка в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области органом местного самоуправления направлено решение Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения «Об утверждении генерального плана (корректировка), правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, границ деревни Шигаево Сосновского муниципального района Челябинской области» от 17.11.2017 № 88, а также описание местоположения границ деревни Шигаево Сосновского муниципального района Челябинской области. 

10 ноября 2018 Росреестром принято решение о внесении в ЕГРН границ деревни Шигаево Сосновского муниципального района Челябинской области. При этом в список земельных участков, включенных в границы д. Шигаево, сведения о категории земель которых подлежат изменению, включен под пунктом 29 и земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304003:13, 17.10.2018  изменена категория земель спорного земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», при этом вид разрешенного использования («для сельскохозяйственного использования») спорного земельного участка не изменялся.

11 октября 2021 АО «ЮУ КЖСИ» обратилось к Главе Сосновского муниципального района Челябинской области с заявлением о приведении в соответствие с ПЗиЗ вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:0013 (в связи с тем, что на основании решения Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 17.11.2017 №88 земельный участок включен в границы населенного пункта и арендатор не имеет возможности использовать участок по назначению).

Письмом от 28.10.2021 № 4811 Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями Сосновского муниципального района отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:0013, указав, что земельный участок предоставлялся из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным видом использования «для сельскохозяйственного использования», земельный участок расположен в двух территориальных зонах: В1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона Д2 – зона озеленения специального назначения. В настоящее время указанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, следовательно, разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка. Кроме того, Комитет сообщил обществу, что земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304003:0013 находится в зонах с особыми условиями использования (третья, четвертая, пятая, шестая и седьмая подзона приаэродромной территории аэродрома Челябинск (Баландино).

Удовлетворяя требования общества о признании незаконным отказ Комитета о внесении  изменений в ЕГРН о смене вида разрешённого использования спорного участка, суд исходил из того, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, сформулирована правовая позиция, в силу которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Как следует из материалов дела, приняв на себя права и обязанности по договору аренды земельного от 13.05.2008 № 37/2008, общество «ЮУКЖСИ», как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Таким образом, исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В рассматриваемом случае, имело место принятие и изменение правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, на основании Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 17.11.2017 №88, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304003:0013 включен в границы населенного пункта, в связи с чем, и была изменена категория земельного участка.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. 

Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее - Обзор об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно заключенным сторонами без проведения торгов договору аренды разрешенное использование спорного земельного участка – сельскохозяйственное производство. Предоставление обществу в аренду участка сельскохозяйственного назначения обязывает его использовать участок  исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся.

Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части видов использования участков.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством внесения в договор аренды изменений вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для сельскохозяйственного использования, а не по результатам аукциона для целей строительства.

Обращение общества с настоящим иском об обязании арендодателя внести изменения в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования - "для застройка индивидуальными жилыми домами", по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, поэтому изменение указанного в договоре вида использования на иной вид - "для строительства индивидуальных жилых домов" без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.

Таким образом, из указанного следует, что независимо от того, что явилось основанием для внесения изменения вида разрешенного использования земельного участка, внесение изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования участка в том случае, если предоставление участка с измененным видом разрешенного использования возможно только по результатам проведения торгов, недопустимо, так как такое действие влечет за собой нарушение публичного интереса и нарушает права неограниченного круга лиц, имеющих возможность приобрести участок в  аренду при проведении торгов. 

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Пункт 2 указанной статьи не содержит ссылки на возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства жилых домов без проведения торгов. 

Следовательно, в данном случае у Комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка путем внесения в договор соответствующего изменения. 

При этом суд считает необходимым указать следующее, истец является профессиональным участником рынка строительства жилых многоквартирных домов, а следовательно, ему безусловно известны установленные законодательством основания для получения в аренду участка под строительство жилых домов. 

Заключая договора аренды спорного участка с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного использования», при условии, что основным видом деятельности общества является деятельность заказчика- застройщика, генерального подрядчика, а вспомогательные виды деятельности связаны со строительными работами и сделками с недвижимостью, общество изначально не имело намерения использовать участок в соответствии с его установленным на момент заключения договора видом разрешенного использования, но имело намерение с истечением времени осуществить на участке строительство в обход обязательной процедуры проведения торгов. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка в виде внесения изменений вида разрешенного использования. 

Так как решение принято не в пользу истца оснований для распределения в порядке ст. 110 АПК РФ понесённых им расходов по уплате государственной пошлины не имеется.    

Руководствуясь статьями 110, 167-168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

В удовлетворении иска отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путём подачи жалобы через арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

    

 

Судья                                                                               Л.Д. Мухлынина

информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.