ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-29022/17-133-273

02 июня 2017  г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2017  г.

Решение в полном объеме изготовлено  02 июня 2017  г.

 

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО2

с участием представителей: 

от АО "СКО" – ФИО3, дов – ть № 024-1-17-Ю от 01.01.2017г.

от ООО "УК "ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" – ФИО4, дов-ть №УК-ДУ/17-17 от 09.03.17г., ФИО5, дов – ть  №УК-ДУ/17-17 от 09.03.17г.

представитель третьего лица не явился, извещен,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ ОПОРА" (390000,ОБЛАСТЬ РЯЗАНСКАЯ,,

<

...>,,ПОМЕЩЕНИЕ Н118, ИНН 

<

***>,   дата регистрации 05.02.2003)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (119270,ГОРОД МОСКВА,,,,НАБЕРЕЖНАЯ ЛУЖНЕЦКАЯ,ДОМ 2/4,СТРОЕНИЕ 4,ЭТАЖ 4 КОМН. №19, ИНН  

<

***>, дата регистрации 09.03.2007)

о взыскании обеспечительного платежа

и по встречному иску о взыскании  с АО "СКО"  арендной платы за период за период с 01.11.2016 по 28.02.2017 на сумму 3 658 908,06 рублей, а также пени размере 166 350,80 рублей, начисленных за период с 08.11.2016 по 22.03.2017.

 

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ ОПОРА" (далее также истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (далее также ответчик, арендодатель) о взыскании денежных средств  в размере  1 942 783,04 рублей, составляющих сумму не зачтенной части обеспечительного платежа

Мотивируя заявленное требование, истец пояснил, что в связи с прекращением арендных правоотношений на стороне ответчика, являющегося арендодателем по Договору, возникло обязательство по возврату перечисленной истцом спорной суммы  денежных средств.

Ответчик против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве, пояснил, что договор является действующим, поскольку права на односторонний отказ условиями обязательства не предусмотрено. По мнению ответчика, истцом не доказано обстоятельств, свидетельствующих о наличии правовых оснований для возврата уплаченного ответчиком обеспечительного платежа.

Определением суд принял, для рассмотрения совместно с первоначальным, встречное исковое заявление предметом которого является материально-правовое требование ООО "УК "ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ"  о взыскании с АО "СКО" денежных средств арендной платы за период за период с 01.11.2016 по 28.02.2017 на сумму 3 658 908,06 рублей, а также пени размере 166 350,80 рублей, начисленных за период с 08.11.2016 по 22.03.2017.

В обоснование иска арендодатель пояснил, что  договор является действующим, в рамках сложившихся с ответчиком арендных правоотношений, последним ненадлежащее исполняются денежное обязательство, по внесению арендной платы, при этом односторонний отказ истца от Договора, не влечет последствий прекращения правоотношения. 

Отзыв на встречное исковое заявление представитель АО "СКО" не представил, расчет  не оспорил, мотивированных возражений в ходе судебного заседания не заявил.

Изучив представленные доказательства и выслушав представителей сторон, суд пришёл к нижеизложенному выводу.

Как следует из материалов между сторонами спора сложились  арендно - правовые отношения, оформленные договором от 09 июня 2015 г. № А15-05-05  (далее также Договор), в соответствии с которым Арендодатель обязался передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение № 601, включающее в себя комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, общей площадью 623,56 кв. м (Шестьсот двадцать три целых 56/100) (далее - «Помещение»), находящееся на 4-м этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, на срок 3 (Три) года: с 01 июня 2015 г. по 31 мая 2018 года включительно.

Согласно Акту приема-передачи от 09 июня 2015 года года объект аренды был передан во временное владение и  пользование ответчику, в целях использования на условиях согласованных в Договоре.

10 августа 2015 г. Договор был зарегистрирован в установленном порядке, запись регистрации 77-77/005-77/005/011/2015-687/1.

В указанном договоре была установлена обязанность арендатора (истца), по внесению денежных средств, в качестве обеспечения исполнения обязательств возникших из договора, которые в свою очередь, при отсутствии неисполненных финансовых обязательств последнего, подлежали возврату арендодателем (ответчиком) по факту прекращения арендных правоотношений. (п.5.9 Договора)

Положениями раздела 7 Договора, стороны предусмотрели право арендодателя на односторонний внесудебный отказа от исполнения Договора.

Так, согласно пункту 7.3 Договора, исходя из его буквального толкования по правилам ст. 431 ГК РФ, любая из сторон обязательства, вправе в любое время расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив об этом другую Сторону не менее чем за 90 календарных дней до даты предполагаемого расторжения Договора. Право, указанное в настоящем пункте, возникает у Сторон не ранее чем через 1 (один) год с даты заключения настоящего Договора.

При этом в силу п. 7.5 Договора Договор считается расторгнутым по основаниям, предусмотренным п. 7.3. Договора, с даты, указанной в Уведомлении о расторжении Договора. 

В судебном заседании представитель арендодателя указал, что данное условие является несогласованным, поскольку право немотивированно отказаться от договора нарушает интересы арендодателя.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

 В соответствии с  ПЛЕНУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 14 марта 2014 г. N 16 О СВОБОДЕ ДОГОВОРА И ЕЕ ПРЕДЕЛАХ, 

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В ст. 619 и 620 ГК РФ содержатся перечни оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию каждой из сторон.

При этом указанные статьи допускают установление в договоре и других оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. ВАС РФ отмечает, что данные основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (п. 25 27 информационного письма N 66). 

В ГК РФ односторонний отказ от договора аренды предусмотрен лишь для договоров, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Учитывая существо договорных отношений по аренде, которые изначально предполагают имущество во временном пользовании, при заключении договора аренды на неопределенный срок стороны не вправе своим соглашением исключить право безмотивного одностороннего отказа от договора.

Применительно же к договорам аренды, заключенным на определенный срок, пусть даже достаточно длительный, закон не предусматривает возможности досрочного расторжения по заявлению одной из сторон, поэтому, данное условие стороны своей волей и интересе могут предусмотреть в договоре.

С учетом  ст. 310 ГК РФ условие договора аренды об одностороннем безмотивном отказе от договора аренды, в т.ч. заключенного на определенный срок, не противоречит действующему законодательству. Включение в договор такого условия позволит арендатору выйти из договорных отношений в случае утраты необходимости в использовании имущества, а арендодателю - в случае возникновения необходимости в объекте аренды.

Между тем,   включение в договор  такого условия об одностороннем отказе от договора должно обеспечивать соблюдение баланса интересов сторон, при этом условие об одностороннем отказе от договора в пользу только одной из сторон, явно ухудшающее положение другой стороны, необходимо рассматривать как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон, и расценивать как злоупотребление правом.

Однако,  данное  право, в спорном договоре, предусмотрено для обеих сторон, что и сохраняет  баланс интересов.

Таким образом, согласование сторонами в соответствии с п.3. ст.450 ГК РФ  в договоре аренды условия предусматривающего право любой из его сторон, на отказ от его исполнения не является противоречащим действующему Законодательству РФ.

Стороны, руководствуясь пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, согласовали в спорном договоре условие, предусматривающее право одностороннего внесудебного отказа арендодателя от исполнения договора. При этом сторонами также было определено основание для такого отказа.

Реализуя право на односторонний отказ от арендного обязательства, предоставленное ему положениями пунктов 7.3, 7.5 Договора, истец действовал разумно и руководствовался согласованным сторонами условиями Договора.

Гражданско-правовое значение наличия условий, являющихся основанием для одностороннего расторжения Договора  арендодателем, заключается в том, что не будучи самостоятельными юридическими фактами, такого рода условия  составляют элемент необходимый для возникновении на  стороне обязательства соответствующего права.

В данном случае право арендатора на отказ от Договора не является безусловным, оно поставлено в зависимость от истечения срока, с которого такое право возникает (год аренды).

При этом, договор может быть расторгнут не ранее чем через  90 календарных дней с момента уведомления стороны о предполагаемой дате расторжения Договора.

Письмом от 09.08.2016 № 2390, то есть по истечении годичного срока аренды, истец уведомил сторону о расторжении Договора аренды с 07.11.2016.

Таким образом, как полагает суд, Договор следует считать расторгнутым с указанной в данном письме даты, то есть 07.11.2016

В то же время, суд приходит к выводу, что в данном случае, после расторжения договора аренды, с истца  подлежат взысканию установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ). (п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Сторонами, в разделе 9 Договора, был согласован порядок возврат помещения из аренды.

Так, согласно п. 9.1 Договора в день прекращения действия настоящего Договора Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю.

Помещение считается переданным Арендатором и принятым Арендодателем с момента подписания Сторонами соответствующего акта приема-передачи (возврата) Помещения.  До подписания акта приема-передачи (возврата).

В данном случае, письмо Истца, датированное 15.11.2016 г., с требованием подписать Акт о приеме-передачи помещения 07.11.2016 г., было направлено в адрес Ответчика только 20.12.2016 г., что подтверждается штампами почтового отделения, принявшего письмо к отправке.

До направления 20.12.2016 г. в адрес Ответчика письма с требованием подписать Акт приема-передачи помещения Истец не извещал Ответчика о готовности передать Помещение, не направлял Ответчику письмо/телеграмму с предложением обеспечить явку для возврата Помещения. А после якобы передачи Помещения не передал Арендодателю (Ответчику) ключи от Помещения.

Неподписание  акта приема передачи со стороны арендодателя  юридически безразлично.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязанность по внесению платы за объект аренды прекратилась 31.12.2016 с учетом срока, установленного ст.314 ГК РФ.

Письмо арендатора  от 04.10.2016 г. (т.2.л.д.34) после получения  в декабре 2016 г. акта приема передачи от 07.11.2016 г , не может быть истолковано арендодателем как действия, направленные на сохранение арендных отношений.

Доказательств уклонения арендодателя от приемки имущества,  или иного препятствования в возвращении объекта аренды истец не представил.

Поскольку оплата аренды в период с 01.11по 31.12 2016 истцом не вносилась, суд приходит к выводу о правомерности требования ответчика в части взыскания долга и неустойки на сумму 1 818 363,98 рублей согласно расчету, представленного во встречном исковом заявлении (том  3 л.д.11), который не оспорен другой стороной.

Таким образом, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в части, а именно взысканию подлежит с  АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ ОПОРА" (390000,ОБЛАСТЬ РЯЗАНСКАЯ,,

<

...>,,ПОМЕЩЕНИЕ Н118, ИНН 

<

***>,   дата регистрации 05.02.2003) в пользу  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (119270,ГОРОД МОСКВА,,,,НАБЕРЕЖНАЯ ЛУЖНЕЦКАЯ,ДОМ 2/4,СТРОЕНИЕ 4,ЭТАЖ 4 КОМН. №19, ИНН  

<

***>, дата регистрации 09.03.2007) 1 818 363,98 руб.

 В отношении обеспечительного платежа .

Отмечая надлежащее исполнение обязательств со своей стороны, истец обратился к ответчику с требованием о возврате обеспечительного платежа, что оставлено без удовлетворения, что и явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно п 5.9. Договора по окончанию срока действия Договора в случае расторжения в соответствии с п.7.3 Арендодатель обязан в течении 5 дней после даты подписания акта приема передач   возврата помещения вернуть арендатору сумму гарантийного взноса , за вычетом всех сумм, подлежащих уплате арендодателю по договору.

По общему правилу гражданского законодательства акцессорное обязательство существует лишь постольку, поскольку имеется главное обязательство, и автоматически прекращается с его прекращением.

При прекращении обязательства обеспеченного обеспечительным платежом, то есть прекращении Договорного правоотношения сторон, прекращается и дополнительное обязательство истца по обеспечению исполнения условий Договора.

Следовательно, и поскольку сторонами не установленного иное(381.1 ГК РФ), в данном случае с момента прекращения Договора у ответчика возникло обязательство обусловленное самим существом обеспечительного платежа, по его возврату части обеспечительного платежа составляющую  положительную разницу между ранее внесенным обеспечительным платежом и оставшейся, не зачтенной части данной денежной суммы, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности имущественного притязания истца.

 Таким образом, учитывая обеспечительную функцию данного платежа,  арендатор, уплативший арендодателю денежный депозит по договору аренды, получает право на его возврат по истечении определенного срока и при выполнении предусмотренных договором аренды условий, при этом,  при невыполнении предусмотренных договором аренды условий депозит может быть зачтен арендодателем в счет исполнения обязательств арендатора. 

Между тем,  судом установлено ненадлежащее исполнение арендатором при  исполнении  обязанности по возврату помещения, в связи с чем, основания  для взыскания всей суммы обеспечительного платежа отсутствовали на дату подачи иска,    а требования  по первоначальному иску  АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ ОПОРА" полежат удовлетворению  частично  в размере   1 942 783,04 рублей минус задолженность по арендной плате 1 818 363,98 руб.

Таким образом,  после зачета  первоначальных и  встречных требований й  с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (119270,ГОРОД МОСКВА,,,,НАБЕРЕЖНАЯ ЛУЖНЕЦКАЯ,ДОМ 2/4,СТРОЕНИЕ 4,ЭТАЖ 4 КОМН. №19, ИНН  

<

***>, дата регистрации 09.03.2007)  подлежит взысканию 1 942 783,04 рублей минус задолженность по арендной плате 1 818 363,98 руб. =124 419,06 рублей составляющих сумму обеспечительного платежа, а также  расходы по оплате госпошлины 15 734 рублей, учитывая, что требования по встречному и первоначальному иску удовлетворены частично.

Руководствуясь ст.ст. 11,12, 183, 309, 310, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171 АПК РФ, суд

                                                          Р Е Ш И Л :

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (119270,ГОРОД МОСКВА,,,,НАБЕРЕЖНАЯ ЛУЖНЕЦКАЯ,ДОМ 2/4,СТРОЕНИЕ 4,ЭТАЖ 4 КОМН. №19, ИНН  

<

***>, дата регистрации 09.03.2007) в пользу  АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ ОПОРА" (390000,ОБЛАСТЬ РЯЗАНСКАЯ,,

<

...>,,ПОМЕЩЕНИЕ Н118, ИНН 

<

***>,   дата регистрации 05.02.2003) задолженность в размере 124 419,06 рублей, а также  расходы по оплате госпошлины 15 734 рублей

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я                                     ФИО1