Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

07 октября 2022 года                                         Дело №А41-22756/22

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 07 октября 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья Н.В. Плотникова ,при ведении протокола судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "Фея" к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ об урегулировании разногласий,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фея" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ об урегулировании разногласий, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, по Договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 90/21 от 15.11.2021 г. - нежилое помещение общей площадью 239,4 кв. м., с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, расположенное по адресу: 

<

...>/39, корп. 2:

- изложить пункт 4.1. договора в следующей редакции:: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы и составляет 6 192 940 (шесть миллионов сто девяносто две тысячи сорок) рублей без учета НДС.

- изложить пункт п. 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет 309 647 (триста девять тысяч шестьсот сорок семь) рублей. Датой платежа считается дата списания денежных средств со счета Покупателя по платежному поручению в адрес Продавца»;

- пункт 7.2.7 договора  исключить.

Определением суда от 16 мая 2022 года к участию в деле привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области в качестве соответчика.

Истец в судебное заседание явился, уточненные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Выслушав сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.02.2021 года ООО «Фея» обратилось в Администрацию городского округа Ступино Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества общей площадью 337,90 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Рассмотрев заявление ООО «Фея», Администрация городского округа Ступино Московской области, письмом от 02.03.2021 за №ИЗ-21/1183 сообщила в адрес истца о принятии положительного решения о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества общей площадью 239,40 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, и в связи с принятым решением о необходимости осуществления юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьей 9 Федерального закона от 03.07.2018 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В указанном письме Администрация городского округа Ступино Московской области также сообщила о том, указанное выше нежилое помещение является частью нежилого помещения общей площадью 337,9 кв.м с кадастровым номером 50:33:0000000:91474.

26.07.2021 года Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области заключил муниципальный контракт от 26.07.2021 №92-А на определение рыночной стоимости объектов недвижимости с победителем аукциона - ООО «РР Групп». Отчет ООО «РР Групп» составлен 05.08.2021 года.

15.11.2021 года Администрация городского округа Ступино Московской области издала постановление от 15.11.2021 №3126-п «Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>», пунктом 1 которого на Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области в установленном законом порядке возложена обязанность осуществить возмездное отчуждение в собственность ООО «Фея» муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 239,4 кв.м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 337,9 кв.м, с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, расположенного по адресу: 

<

...>, рыночная стоимость которого согласно отчету №1124-2/0821 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «РР Групп» составляет 12 245 228 (двенадцать миллионов двести сорок пять тысяч двести двадцать восемь) рублей 19 копеек, без учета НДС.

Письмом от 31.01.2022 года за №150 исх-И1-21/363 Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области направил в адрес ООО «Фея» постановление об условиях приватизации от 15.11.2021 года и проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

В связи с включением администрацией в договор пунктов, прямо противоречащих Федеральному закону от 22.07.2008 г. №159-ФЗ, и несогласием общества по некоторым пунктам, 24 февраля 2022 года ООО "Фея" направило в адрес Администрации городского округа Ступино Московской области Протокол разногласий и все имеющиеся оригиналы Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа №90/21 от 15.11.2021 г.

Письмом №150исх-ИЗ-21/1045 от 15.03.2022 г. Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области направил в ООО "Фея" протокол согласования разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в 3-х экземплярах в сопроводительном письме сообщают следующее:

Протокол разногласий от 14.02.2022 г. к Договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 15.11.2021 г. №90/21 был рассмотрен.

Из содержания протокола следует, что фактически Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области отказал обществу в принятии протокола разногласий в редакции ООО "Фея".

Поскольку ответчик протокол разногласий не согласовал, истец обратился в суд в порядке статьи 445 ГК РФ.

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с Положением о комитете по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Ступино Московской области от 04.03.2021 № 529/55, – Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области является отраслевым органом администрации городского округа Ступино Московской области, который наделен собственными полномочиями по решению вопросов координации и регулирования деятельности в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом. 

В соответствии с п. 3.1.8. указанного положения, Комитет осуществляет от имени городского округа Ступино Московской области управление и распоряжение муниципальным имуществом, заключает в отношении указанного имущества договоры и совершает сделки в соответствии с действующим федеральным законодательством, законодательством Московской области, нормативными правовыми актами городского округа Ступино Московской области.

Согласно п. 3.1.8. указанного положения, Комитет в установленном законом порядке оформляет сделки купли-продажи, мены, дарения, залога муниципального недвижимого имущества, а также перехода права собственности на него.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Так, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Закону об оценочной деятельности, оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения. Такой правовой подход подтверждается судебной практикой (Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12).

На основании положений ч.ч. 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 № 7240/12.

С целью устранения сомнений и противоречий в цене объекта, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В материалы дела представлено Заключение эксперта №79/07-22 от 14.07.2022 г., согласно выводам которого, рыночная стоимость (без НДС) муниципального имущества: нежилого помещения площадью 239,4 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0040134:2260000000:91474, расположенного по адресу: 

<

...>/39, корп. 2 на дату заявления о выкупе – 12 февраля 2021 г.

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Указанное экспертное заключение соответствует требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела.

Отсутствуют основания не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ).

Частью 2 ст. 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы, либо отвод эксперту по результатам исследования судом заключения экспертизы ответчиком не заявлено.

В силу ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Представленная истцом редакция пунктов 4.1, 4.3.1 договора купли-продажи муниципального имущества соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта №78/07-22 от 14.07.2022 г. стоимость имущества является применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, а спорные пункты договора надлежит изложить в следующей редакции:

Пункт 4.1 договора считать заключенным в следующей редакции: " Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы и составляет 6 192 940 (шесть миллионов сто девяносто две тысячи сорок) рублей без учета НДС.".

Пункт 4.3.1 договора считать заключенным в следующей редакции: " Первый платеж составляет 309 647 (триста девять тысяч шестьсот сорок семь) рублей. Датой платежа считается дата списания денежных средств со счета Покупателя по платежному поручению в адрес Продавца".

Пунктом 7.2.7 договора в редакции ответчика предусмотрена следующая обязанность покупателя: «Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца-залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу-залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования». 

Истец просит указанный пункт договора исключить полностью.

Поскольку ответственность Покупателя установлена пунктом 4.4 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе № 159-ФЗ, суд полагает возможным пункт 7.2.7 исключить из текста договора.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия по Договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 90/21 от 15.11.2021г., предмет договора - нежилое помещение общей площадью 239,4 кв. м., с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, расположенное по адресу: 

<

...>/39, корп. 2:

- изложить пункт 4.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы и составляет 6 192 940 (шесть миллионов сто девяносто две тысячи сорок) рублей без учета НДС.»;

- изложить пункт п. 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет 309 647 (триста девять тысяч шестьсот сорок семь) рублей. Датой платежа считается дата списания денежных средств со счета Покупателя по платежному поручению в адрес Продавца»;

- пункт 7.2.7 договора  исключить.

Решение может быть обжаловано.

 

СудьяН.В. Плотникова