АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1286/2019

г. Чебоксары

29 января 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  22 января 2020 года. 

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стальской К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 429951, 

<

...>

к обществу с ограниченной ответственностью "СУОР", ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 428022, 

<

...>,

о взыскании 127 331 руб. 65 коп.,

при участии

от истца ФИО1 по доверенности от 16.04.2019 № 0652,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее – Управление) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "СУОР" (далее – Общество) о взыскании 127 331 руб. 65 коп., в том числе задолженность по договору аренды от 10.07.2006 № 96/5 в размере 124666 руб. 64 коп. за период с 01.04.2018 по 30.11.2018 и пени в размере 2665 руб. 01 коп. за период с 11.04.2018 по 12.11.2018.

Иск основан на нормах статей 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что у ответчика перед истцом имеется непогашенная задолженность по договору аренды земельного участка от 10.07.2006 № 96/5 (далее – Договор).

Определением суда от 15.02.2019 исковое заявление принято к производству и рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 21.03.2019 суд в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

21.03.2019 определением суда Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики в удовлетворении заявления об обеспечении иска отказано.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 15.01.2020 по 22.01.2020.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представленными через электронную систему подачи документов "Мой арбитр" отзывами на исковое заявление и дополнением к отзыву просил в удовлетворении иска отказать, ходатайствовал об уменьшении размер подлежащей уплате государственной пошлины и пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указал, что изменение истцом способа расчета размера арендной платы и исчисление размера арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды является неправомерным, кроме того размер заявленных требований явно не соответствует последствиям нарушения обязательства.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Новочебоксарский домостроительный комбинат" (арендатор) заключен договор № 96/5 аренды земельного участка г. Новочебоксарска от 10.07.2006, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок площадью 0,5254 га из земель поселений города Новочебоксарска для содержания и эксплуатации комплекса ЖБИ-100, имеющий кадастровый номер 21:02:010614:0132, расположенный по адресу: 

<

...>, в VIII территориально-экономической зоне города Новочебоксарска, в границах, указанных на прилагаемом к Договору плане земельного участка (приложение №1) (л.д. 11-14).

Договор заключен на срок с 10.07.2006 по 09.06.2011 (пункт 1.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 10.07.2006 (л.д. 15). 

Государственная регистрация договора произведена 15.08.2006.

29.06.2007 Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (арендодатель), открытым акционерным обществом "Новочебоксарский домостроительный комбинат" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Индустриально-строительный комбинат" (новый арендатор) заключено соглашение о переводе права и обязанностей по договору № 96/5 аренды земельного участка от 10.07.2006, согласно которому арендатор передает новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 10.07.2006 № 96/5 (л.д. 16).

Государственная регистрация соглашения произведена 03.08.2007.

Пунктом 2.2 Договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 28.05.2008 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.4 Договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в Договор и подлежит обязательной уплате арендатором в случаях централизованного изменения базовой ставки арендной платы, коэффициентов к ставкам арендной платы, ставок земельного налога, устанавливаемых нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Чувашской Республики и Новочебоксарским городским Собранием депутатов Чувашской Республики. 

Размер арендной платы может быть пересмотрен не чаще одного раза в год.

В случаях, указанных в пункте 2.4 Договора, арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы. Публикация информационного сообщения в средствах массовой информации об изменении ставок арендной платы также является надлежащим уведомлением (пункт 2.5 Договора).

По договору купли-продажи от 26.12.2012 общество с ограниченной ответственностью "Индустриально-строительный комбинат" (продавец) передало обществу с ограниченной ответственностью "СУОР" (покупатель), в том числе, право аренды земельного участка площадью 5254 кв.м. для содержания и эксплуатации комплекса ЖБИ-100.

Государственная регистрация права пользования земельным участком произведена 27.02.2013.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 25.10.2018 № 10-26-5, составленному индивидуальным предпринимателем ФИО2, годовой размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 5254 кв. м. с кадастровым номером 21:02:010614:132 составляет 187000 руб. (л.д. 22-23).

Управление в письме от 09.11.2018 № 1305, полученном ответчиком 14.11.2018, уведомило Общество об  увеличении с 01.01.2018  размера  годовой арендной платы за земельный участок до 187000 руб., ежемесячной – до 15583 руб. 33 коп. (л.д. 25-26).

В претензии от 09.11.2018 № 1307 истец потребовал от ответчика погасить образовавшуюся за период с 05.02.2015 по 30.11.2018 задолженность по названному Договору и выплатить пени (л.д. 27). 

Оставление претензии без ответа послужило основанием обращения в суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

 Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского  кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение  и  пользование     или   во  временное  пользование.  

В   силу   пункта   1   статьи   614   Гражданского   кодекса   Российской  В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то  государственными  органами  и  (или)  органами  местного самоуправления (пункт 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном  законом порядке (пункт 2). 

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Если иное не установлено  данным  кодексом  или  другими  федеральными  законами,  порядок  определения  размера арендной платы  в отношении земельных участков, находящихся в собственности  субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на  которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в  постановлении  от  17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил следующее. 

В  предусмотренных  законом  случаях  плата  по  договору  аренды  может  устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если  федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения  договора  аренды,  то  условия  этого  договора  об  арендной плате сохраняют силу,  поскольку  в  законе  не  установлено,  что  его  действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному до вступления  в  силу  федерального  закона, предусматривающего необходимость государственного  регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было  сделано  арендодателем  и  получено  арендатором  (пункт  16).

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные  участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики,  и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без  торгов (далее – Порядок). 

Согласно пункту  1.4 данного Порядка арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 Порядка, рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определяемой в  соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка. 

В связи с принятием постановления Кабинета Министров Чувашской  Республики  №349  от  08.09.2017  изменен  порядок  определения  размера  арендной  платы  за  землю,  а  именно  в  основу  расчета  положена  рыночная  стоимость права аренды. 

В ходе судебного разбирательства  установлено, что размер арендной  платы за спорный земельный участок по спорному периоду определен истцом по Договору исходя из рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (отчет об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы от 25.10.2018 № 10-26-5ф).

Суд не соглашается с применением указанного расчета арендной платы  за период с 01.04.2018 по 30.11.2018 ввиду следующего.

Арендная плата определяется, исходя, в том числе, из принципа  предсказуемости расчета размера арендной платы – в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления  определяются  порядок  расчета  арендной  платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Данный принцип закреплен в Основных принципах определения  арендной платы при аренде земельных  участков,  находящихся в  государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением  Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 

Ухудшение положения  арендатора  земельного  участка  в  результате  возложения на  него  обязанности  внести  арендную  плату  за  прошедший  период  в увеличенном размере противоречит принципу предсказуемости расчета    арендной платы, установленного названным постановлением (определение  Верховного  Суда  Российской  Федерации  от  22.08.2019 № 25-АПА19-3). 

Стороны  в  договоре  согласовали,  что  арендная  плата  становится  обязательной  к  уплате с момента получения уведомления, содержащего расчет арендной платы (пункт 2.5  Договора).

В указанной ситуации следует признать, что само по себе изменение порядка расчета  арендной  платы  не  повлекло  одновременное  изменение  арендной  платы  по  спорному Договору  аренды.  

Новая  редакция  пункта  1.4  Порядка  предполагает  предварительное определение рыночной стоимости права аренды в соответствии с законодательством Российской  Федерации  об  оценочной  деятельности. Таким  образом,  внесение  таких  изменений в Порядок на тот момент не позволяло точно определить новый размер арендной платы. Только после того, как такая оценка была проведена Управлением, и оно определило новый размер арендной платы для Общества, а затем уведомило последнего об этом размере, арендую плату можно считать измененной. После получения такого  уведомления  у  ответчика не было оснований вносить арендную плату по старой ставке.

При указанных обстоятельствах суд не соглашается с расчетом истца и полагает, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки (15583 руб. 33 коп. в месяц), подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем  изменении, а именно с 14.11.2018. 

Иной подход противоречит принципу правовой определенности и  принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.  

Действующим законодательством не предусмотрена возможность  ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы. 

При  этом  у  истца было  достаточно  времени,  чтобы  провести    оценку  заблаговременно,  и  к  моменту  вступления   изменений в законную силу рассчитать размер арендной платы и довести это изменение до арендатора. 

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 19.04.2018 по делу № А79-14561/2017 принято к производству заявление акционерного общества "Зеленстрой" о признании ООО "СУОР" банкротом.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 24.05.2019 по делу № А79-14561/2017 ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении ответчика введена процедура банкротства конкурсное производство.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002  №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

С учетом положений статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" предъявленная к взысканию задолженность по арендной плате в сумме 51203 руб. 08 коп., образовавшаяся за период с 01.04.2018 по 30.11.2018, истекший после возбуждения дела о банкротстве, является текущей и подлежит взысканию в общем порядке.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца по Договору от 10.07.2006 № 96/5 подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 51203 руб. 08 коп. за период с 01.04.2018 по 30.11.2018, определенная на основании формулы расчета, базовым показателем в которой являлась    кадастровая стоимость земельного участка (5700 руб. 34 коп. в месяц).

Данный подход в полной мере соответствует вышеназванному принципу предсказуемости расчета размера арендной платы. 

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что при нарушении сроков внесения арендной платы, установленных разделом 2 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, действующей в момент исполнения денежного обязательства от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Материалы дела свидетельствуют о несвоевременном  внесении  ответчиком  арендной  платы за период с 01.04.2018 по 30.11.2018, в связи с чем требование  истца о взыскании пени за просрочку оплаты является законным,  обоснованным  и  подлежащим  удовлетворению  в  сумме  1056 руб.  94 коп.  за  период с 11.04.2018 по 14.11.2018, исходя из следующего расчета.

Период

Долг

Кол-во дней

%

Пени

11.04.2018

10.05.2018

5700,34

30

6,25

35,63

11.05.2018

10.06.2018

11400,68

31

6,25

73,63

11.06.2018

10.07.2018

17101,02

30

6,25

106,88

11.07.2018

10.08.2018

22801,36

31

6,25

147,26

11.08.2018

10.09.2018

28501,70

31

6,25

184,07

11.09.2018

10.10.2018

34202,04

30

6,25

213,76

11.10.2018

10.11.2018

39902,38

31

6,25

257,70

11.11.2018

14.11.2018

45602,72

4

6,25

38,00

Итого:

1056,94

Ответчик ходатайствовал об уменьшении размера неустойки, полагая ее несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В случае подачи ответчиком заявления о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. 

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление) указано на то, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пункту 75 Постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что предъявленная истцом к взысканию сумма неустойки является соразмерной и адекватной последствиям нарушения обязательства, поэтому оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки суд не усматривает.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства явной несоразмерности неустойки в сумме 1056 руб. 94 коп. последствиям ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Учитывая вышеизложенное, ходатайство ответчика подлежит отклонению.

Государственная пошлина относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство ответчика об уменьшении размера подлежащей взысканию государственной пошлины удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СУОР" в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики 52 260 (Пятьдесят две тысячи двести шестьдесят) руб. 02 коп., в том числе 51 203 (Пятьдесят одна тысяча двести три) руб. 08 коп. долга, 1 056 (Одна тысяча пятьдесят шесть) руб. 94 коп. пени.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СУОР" в федеральный бюджет 2 090 (Две тысячи девяносто) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

Б.Н. Филиппов