АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А13-11511/2023

город Вологда

27 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения вынесена 16 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Фадеевой А.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Золотовой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области к обществу с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» о взыскании 531 861 руб. 14 коп. и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области об уменьшении размера арендной платы,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» ФИО1 по доверенности от 12.01.2024,

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (ОГРН 

<

***>, далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» (ОГРН 

<

***>, далее – Общество) о взыскании 531 861 руб. 14 коп., из них: 509 307 руб. 32 коп. основного долга по арендной плате за 2 квартал 2023 года, 22 553 руб. 82 коп. неустойки за просрочку оплаты, начисленной за период с 14.04.2023 по 15.09.2023.

В обоснование заявленных исковых требований Управление сослалось на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы, а также статьи 12, 264, 309, 314, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Определением суда от 16 января 2024 года к производству принято встречное исковое заявление Общества к Управлению об уменьшении размера арендной платы за 2 квартал 2023 года до 0 руб.

Представитель Общества в судебном заседании в удовлетворении иска Управления просил отказать, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для формирования позиции по встречному иску.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом не установлено. Встречное исковое заявление принято определением суда от 16 января 2024 года и у Общества было достаточно времени для формирования по нему позиции. Суд расценивает заявленное ходатайство как направленное на дальнейшее затягивание рассмотрения дела.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ при имеющейся явке. 

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Общества, оценив собранные по делу доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования Управления подлежат частичному удовлетворению, в удовлетворении встречного иска Общества надлежит отказать. 

Как следует из материалов дела, 07 февраля 2013 года между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью СКК «Стройальянс» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности № 381, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, общей площадью 8566 кв.м. с кадастровым номером 35:24:0303001:90, местоположение: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание нежилых зданий. 

Согласно договору арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее десятого числа первого месяца, текущего квартала. 

18.08.2014 сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение № 1, которым изменено разрешенное использование земельного участка на многоэтажные жилые дома.

В рамках дела № А13-4780/2016 о несостоятельности (банкротстве) ООО СКК «Стройальянс» по результатам торгов по продаже имущества должника конкурсный управляющий (организатор торгов) и Общество  (покупатель) 16.11.2020 заключили договор о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 07.02.2013 № 381.

На основании указанного договора 15.01.2021 осуществлена государственная регистрация уступки прав и обязанностей по договору аренды, все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:90 перешли к Обществу.

Уведомлением от 20.03.2023 №35-НМ-03/2118 арендодатель проинформировал Общество об изменении арендной платы начиная с 01.01.2023, годовой размер арендной платы за пользование земельным участком за 2023 год составляет 2 037 229 руб. 23 коп. 

Управление, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной договором, оставление требований, изложенных в претензии, без удовлетворения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Общество, полагая, что не имело возможности пользоваться земельным участком в заявленный период взыскания в соответствии с его назначением обратилось в суд со встречным иском.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами. 

На основании пунктов 2, 3 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

Пунктом 3 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель освобождается от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

По общему правилу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Факт передачи предмета аренды во владение и пользование арендатору последним не оспаривается, подтверждается материалами дела (договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.11.2020). 

Доказательства возврата имущества арендатором арендодателю в заявленный период взыскания в материалах дела отсутствуют. 

На момент рассмотрения дела задолженность по арендной плате Обществом не погашена, долг составляет по расчетам Управления 509 307 руб. 32 коп. за 2 квартал 2023 года.

Общество указало, что в связи с недостатками переданного в аренду земельного участка Администрация города Вологды отказала в разрешении на строительство, для других целей использовать земельный участок невозможно. Невозможность строительства на земельном участке исключает использование его арендатором в целях, предусмотренных договором, а, соответственно, и внесение арендной платы.

Вместе с тем доводы Общества о юридической невозможности использования земельного участка для строительства среднеэтажных жилых домов подлежат отклонению с учетом обстоятельств, установленных имеющими преюдициальное значение для настоящего дела судебными актами по иным делам, и содержащихся в них выводов. 

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 27 декабря 2023 года по делу № А13-17655/2022 с Общества в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате за 4 квартал 2022 года и пени за просрочку оплаты, решением Арбитражного суда Вологодской области от 11 сентября 2023 года по делу № А13-3805/2023 в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате за 1 квартал 2023 года и пени за просрочку оплаты.

Предметом рассматриваемого дела является задолженность по арендной плате за 2 квартал 2023 года.

Заключая договор от 16.11.2020 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.02.2013, Общество знало об указанном в договоре аренды разрешенном использовании земельного участка «эксплуатация и обслуживание нежилых зданий», а также о дополнительном соглашении от 18.08.2014 об изменении разрешенного использования на «многоэтажные жилые дома».

Приобретая права на земельный участок Общество вступило в договорные отношения, принимая на собственный предпринимательских риск последствия такого решения.

При этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, в связи с чем дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, и заключенное в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство. 

Каких-либо конкретных причин, свидетельствующих о невозможности использовать участок в спорный период по вине арендодателя не приведено. Доводы арендатора не имеют значения, поскольку земельный участок не возвращен по акту приема-передачи, находился в спорный период у него в аренде, Общество продолжило его использовать.

Учитывая изложенное, правовые основания для освобождения арендатора от арендной платы в данном случае отсутствуют.

Как следствие, исковое требование Управления о взыскании основного долга подлежит удовлетворению, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Управление начислило неустойку в сумме 22 553 руб. 82 коп. за период с 14.04.2023 по 15.09.2023 за просрочку внесения арендной платы за 2 квартал 2023 года в соответствии с пунктом 6.1 договора. 

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что в случае несоблюдения арендатором порядка и срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку со стороны ответчика имеет место просрочка в исполнении обязательства по оплате, то начисление истцом договорной неустойки следует признать обоснованным. 

Ответчиком расчет пеней не оспорен, контррасчет не представлен. 

Расчет пеней, произведенный истцом, судом проверен, является верным.

Доказательств того, что просрочка исполнения обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или иных обстоятельств, исключающих ответственность за неисполнение обязательства, ответчиком не представлено, судом не установлено. 

Оснований для применения статьи 333 ГК РФ и уменьшении размера пеней не имеется. 

При таких обстоятельствах неустойка в сумме 22 553 руб. 82 коп. подлежит взысканию с Общества в пользу Управления.

Управление при подаче иска освобождено от уплаты государственной пошлины. 

Размер государственной пошлины по первоначальному иску составляет 13 637 руб.

В связи с удовлетворением первоначального иска государственную пошлину следует взыскать в доход федерального бюджета с ответчика.

Размер государственной пошлины по встречному иску составляет 6000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении встречного иска понесенные встречным истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в указанном размере отнесению на встречного ответчика не подлежат, излишне уплаченную по встречному иску государственную пошлину в сумме 7186 руб. следует вернуть из федерального бюджета.

Поскольку в рамках первоначального иска с Общества подлежит взысканию в бюджет государственная пошлина в сумме 13 637 руб., а по встречному иску – подлежит возврату государственная пошлина в сумме 7186 руб., окончательно в результате проведенного судом зачета с Общества в федеральный бюджет надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 6451 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области 531 861 руб. 14 коп., из них: 509 307 руб. 32 коп. основного долга, 22 553 руб. 82 коп. неустойки.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6451 руб.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья        А.А. Фадеева