АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-10535/2020

г. Ставрополь

29 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2020 года

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря  2020 года 

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда дело  по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Курортные товары», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

 к обществу с ограниченной ответственностью «Курортное Управление» (Холдинг)                        г. Кисловодск», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск 

- об изменении обязательств сторон, договора аренды нежилого недвижимого имущества, 

- о признании недействительным одностороннего отказа ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск»  от исполнения договора аренды и требования к ООО «Курортные товары» освободить не позднее 31.07.2020 нежилое помещение площадью 157 кв.м (кадастровый номер 26:34:020217:36) в здании по адресу 

<

...>, заявленные ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» в письме № 01-011/126 от 27.02.2027,  

- о взыскании в порядке п. 3 ст. 434.1 ГК РФ убытков  в размере 2 382 000 рублей,  

- о взыскании судебных расходов по оказанию юридических услуг в размере 62 000 рублей, госпошлины в размере 40 910 рублей, 

- об установлении в 2020 году месячной арендной платы за пользование                           ООО «Курортные товары» нежилым помещением площадью 157 кв.м, кадастровый номер 26:34:020217:36, в здании по адресу 

<

...> на уровне среднего размера арендных ставок, применяемых ООО «Курортное управление» (холдинг)                г. Кисловодск» для арендаторов, использующих помещения в исторической части города Кисловодска, но не более 274 286,67 рубля в месяц,

-  об обязании ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» заключить с ООО «Курортные товары» соглашение:

-    об отсрочке уплаты, установленной судом, месячной арендной платы за период с 28.03.2020 по 15.06.2020;

-    об уплате с 15.06.2020 по 01.10.2020 ежемесячной арендной платы в объеме                       50 процентов от установленной судом месячной арендной платы;

-    о поэтапной выплате задолженности за периоды с 28.03.2020 года по 01.10.2020 ежемесячными платежами в срок с 01.01.2021 года по 01.01.2023 года по согласованному сторонами графику, где ежемесячная выплата не должна превышать половину ежемесячной арендной платы,

встречное исковое заявление ООО «Курортное управление» (Холдинг),                                   г. Кисловодск», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск 

к ООО  «Курортные товары», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

- об истребовании из чужого незаконного владения у ООО «Курортные товары»  принадлежащего ООО «Курортное управление» (холдинг г. Кисловодск» недвижимого имущества - нежилых помещений № 1, 2, 25-29 на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 26:34:020217:36, расположенного в 

<

...>;  

- возложении на ООО «Курортные товары» обязанности освободить путем выселения принадлежащее ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск недвижимое имущество - нежилые помещения № 1, 2, 25-29 на первом этаже нежилого здания с кадастровым  номером  26:34:020217:36, расположенного в 

<

...> и передать их собственнику по акту приема-передачи   (возврата) в течение 7 (семи) календарных дней с даты вступления в силу решения суда,

 - взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» ФИО1 по доверенности от 11.08.2020, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Курортные товары» (далее – ООО «Курортные товары») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к обществу с ограниченной ответственностью «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» (далее – 

 

ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск») с требованиями: 

1.     о признании недействительным одностороннего отказа ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск от исполнения договора аренды и требования к ООО «Курортные товары» освободить не позднее 31.07.2020 нежилое помещение площадью 157 кв.м (кадастровый номер 26:34:020217:36) в здании по адресу 

<

...>, заявленные ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» в письме № 01-011/126 от 27.02.2027,  

2.     о взыскании в порядке п. 3 ст. 434.1 ГК РФ убытков  в размере 2 382 000 рублей,  

3.     о взыскании судебных расходов по оказанию юридических услуг в размере 62 000 рублей, госпошлины в размере 40 910 рублей. 

В рамках дела № А63-10535/2020 также было принято к производству встречное исковое заявление ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» к ООО «Курортные товары» о возложении на ООО «Курортные товары» обязанности освободить путем выселения принадлежащее ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» недвижимое имущество - нежилые помещения №1, 2, 25-29 на первом этаже нежилого здания с кадастровым  номером 26:34:020217:36, расположенного в 

<

...>, и передать их собственнику по акту приема-передачи (возврата) в течение 7 (семи) календарных дней с даты вступления в силу решения суда (с учетом уточненных требований).

Поскольку Холдинг отказался от требования об истребовании объекта из чужого незаконного  владения, производство по делу в данной части подлежит прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.    

В рамках дела № А63-11206/2020 ООО «Курортные товары» обратилось с требованиями к ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск»:

1.  Об установлении в 2020 году месячной арендной платы за пользование                           ООО «Курортные товары» нежилым помещением площадью 157 кв. м  (кадастровый номер 26:34:020217:36) в здании по адресу 

<

...> на уровне среднего размера арендных ставок, применяемых ООО «Курортное Управление» (Холдинг)   г. Кисловодск» для арендаторов, использующих помещения в исторической части города Кисловодска, но не более 274 286,67 рубля в месяц.

2.  Об обязании в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» заключить с ООО «Курортные товары» соглашение:

-    об отсрочке уплаты, установленной судом, месячной арендной платы за период с 28.03.2020 по 15.06.2020;

-    об уплате с 15.06.2020 по 01.10.2020 ежемесячной арендной платы в объеме                       50 процентов от установленной судом месячной арендной платы;

-    о поэтапной выплате задолженности за периоды с 28.03.2020 года по 01.10.2020 ежемесячными платежами в срок с 01.01.2021 года по 01.01.2023 года по согласованному сторонами графику, где ежемесячная выплата не должна превышать половину ежемесячной арендной платы.

Определением от 26.10.2020 названные дела были объединены в одно производство с присвоением делу единого номера А63-10535/2020.

Определением от 26.10.2020 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального при рассмотрении данного дела произведена замена судьи Гладских Н.В. на судью Керимову М.А.

Ответчики взаимные требования по исковым и встречным заявлениям не признавали, ссылаясь на доводы, изложенные в отзывах.

ООО «Курортные товары», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проводится в отсутствие неявившихся лиц.

К дате заседания представило ходатайство об истребовании у ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» договора аренды № 4/2020-К, заключенного с ООО «Сосновый бор» для установления порядка, условий и сроков, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 4 статьи 66 АПК РФ лицо, лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

Изучив заявленное ходатайство, суд отказывает в его  удовлетворении, считая, что указанные доказательства не имеют отношения к предмету рассматриваемого спора, поскольку помещения арендуемые истцом могут иметь отличные характеристики недвижимого имущества, определяющие установление арендной платы, отличных от других, а также в силу норм ст. 421 ГК РФ устанавливающих свободу договора.

ООО «Курортные товары» заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела, в связи с невозможностью явки представителя в заседание, находящегося в г. Санкт-Петербурге с целью сбора доказательства подтверждающих размер убытков, в истребовании которых по ходатайству истца определением от 20.10.2020 было отказано.  

Суд, изучив заявленное ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Поскольку обязанность по представлению доказательств в обоснование заявленных требований законодательно возложена на истца, суд, учитывая время нахождения искового заявления в производстве, полагает, что у общества имелось достаточное время для сбора, обоснования и подтверждения заявленного размера убытков.

В судебном заседании, проводимом 15.12.2020, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 22.12.2020. 

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru. 

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время при участии представителя  ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск».

От ООО «Курортные товары» поступило ходатайство о приостановлении производства по данному делу до обращения ООО «Курортные товары» в суд по делу  № А63-16987/2020 с ходатайством об объединении дел № А63-16987/2020 и А63-10535/2020 в одно производство, указывая в обоснование на идентичные фактические обстоятельства дела и правовую природу. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае  невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Обязательным условием приостановления производства по делу является установление объективной невозможности рассмотрения и разрешения арбитражным судом спора до разрешения другого дела. Приостановление производства по делу в этом случае преследует цель недопустимости принятия незаконного судебного акта или противоречащих судебных актов.

Судом, установлено, что  в рамках дела № А63-16987/2020  рассматривается требование об урегулировании разногласий по заключению договора от 01.01.2020 № 106/2020-К аренды нежилых помещений 1,2,25-29 в здании по адресу: 

<

...> и обязании к заключению между сторонами письменного договора аренды на установленных судом условиях.

Сопоставив заявленные требования в рамках названных дел, суд приходит к выводу, что требования, заявленные по данному делу, не зависят от результата рассмотрения требований по делу № А63-16987/2020 и напротив являются первоочередными, имеющими существенное значение при рассмотрении спора в рамках дела № А63-16987/2020.  

Исследовав материалы дела, выслушав доводы ООО «Курортное Управление» (Холдинг)                 г. Кисловодск», суд считает, что требования, заявленные по встречному исковому заявлению подлежат удовлетворению, в удовлетворении основных следует отказать, по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.02.2011 № 26-АЗ 257666, ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» на праве собственности  принадлежат нежилые помещения 1, 2, 12, 13, 18, 21-29, 34-96, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 26:34:020217:36, по адресу: 

<

...>.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в Единый государственный реестр недвижимости  внесена соответствующая запись от 21.02.2011 № 26-26-15/009/2011-082.

Между ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» (арендодатель)  и ООО «Курортные товары» 01.01.2019 был  заключен договор № 82/2019-К аренды нежилых помещений №№ 1, 2, 25-29 на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 26:34:020217:36, расположенного в 

<

...>.

Срок действия договора установлен пунктом 4.1 договора с 01.01.2019 по 29.12.2019.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено право досрочного расторжения, по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством  Российской Федерации, либо по соглашению сторон.

По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений от 01.01.2019 указанные помещения были переданы арендатору во временное пользование.

Пунктом 2.3.8 договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К установлена обязанность арендатора по окончании срока аренды возвратить арендодателю арендуемое имущество в исправном состоянии в срок не позднее даты окончания срока аренды (расторжения, прекращения договора) по акту приема передачи. 

ООО «Курортные товары» 13.01.2019 обратилось к ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» с письмом № 1/1-я, в котором указало об истечении срока действия договора № 82/2019-К, и об отсутствии возражений со стороны арендодателя в связи с чем просило считать договор аренды помещений площадью 157 кв.м, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 26:34:020217:36, по адресу: 

<

...>, заключенным на неопределенный срок на условиях последнего действующего в 2019 году договора аренды №  82/2019-К.

Заявлением от 10.02.2020 и предложением от  20.02.2020 ООО «Курортные товары» обращалось к ответчику с предложениями о внесении изменений в договор № 82/2019-К и заключении дополнительного соглашения к нему.

В ответ на указанное обращение ООО «Курортное Управление» (Холдинг)                                        г. Кисловодск» в письме от 27.02.2020 № 01-11/126  уведомило ООО «Курортные товары» об отклонении предложений о внесении изменений в договор от 01.01.2019 № 82/2019-К, об отказе с 01.08.2019 от его исполнения, расторжении с указанной даты и обязаниии не позднее 31.07.2020 освободить недвижимое имущество.

Ссылаясь на прекращение арендных отношений по договору от 01.01.2019 № 82/2019-К ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» обратилось к ООО «Курортные товары» с требованием о возложении на ответчика обязанности освободить путем выселения недвижимое имущество - нежилые помещения № 1, 2, 25-29 на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 26:34:020217:3, ООО «Курортные товары» в свою очередь о признании недействительным одностороннего отказа ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» от исполнения договора аренды и требования к ООО «Курортные товары» освободить не позднее 31.07.2020 нежилое помещение площадью 157 кв.м (кадастровый номер 26:34:020217:36) в здании по адресу 

<

...> взыскании убытков, установлении размера арендной платы, предоставлении отсрочки по ее уплате.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекс Российской Федерации).

Из анализа данной нормы, а также статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено договором.

Анализ материалов дела, позволяет суду установить, что договор от 01.01.2019                         № 82/2019-К был возобновлен сторонами на неопределенный срок. 

В обоснование заявленных требований общество сослалось на односторонний отказ от договора, выраженный в письме от 27.02.2020 № 01-11/126, полученный ответчиком 04.03.2020, право на который предусмотрено в пункте 4.3, заключенного сторонами договора аренды, ст. 610 ГК РФ. 

Таким образом, спорный договор прекратил действие с 01.08.2019. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом на основании статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В материалах дела отсутствуют доказательства, объективно свидетельствующие о возврате арендуемого помещения арендодателю, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных встречных исковых требований.

При обращении с основным иском ООО «Курортные товары» в обоснование указывало на расторжение договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К с 07.02.2020, ссылаясь на явное поведение сторон намеренных заключить новый письменный договор аренды № 106/2020-К, вступивших в переговорный процесс, в связи с чем, по мнению заявителя, стороны перестали быть связанными условиями ранее действовавшего договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность собственника объекта недвижимого имущества заключить договор аренды в отношении объекта недвижимости законодательством не предусмотрена, следовательно, в данном случае Холдинг свободен в заключении договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В то же время, пунктом 1 статьи 435 ГК РФ определено, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение, оферта должна содержать существенные условия договора.

Указание истца  на заявление от 20.12.2019, полученное ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» 23.12.2019, не может быть расценено в качестве его оферты, поскольку не содержит существенные условия договора, к числу которых среди прочего законодательством (пунктом 1 статьи 654) отнесено условие о размере арендной платы.

Не может быть расценен в качестве оферты арендодателя и проект договора аренды от 01.01.2020 № 106/2020-К, поскольку он не отражал волю юридического лица ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» на заключение договора аренды, поскольку не подписан руководителем, являющимся в силу Устава и сведений Единого государственного реестра юридических лиц единственным лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица.

Вместе с тем, пунктами 1 и 2 статьи 438 ГК РФ предусмотрено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии, акцепт должен быть полным и безоговорочным, а молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Кроме того, пунктом 4 статьи 434 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. При этом пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено императивное требование о том, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Ссылка истца на молчание ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» не может признаваться акцептом какой либо оферты ООО «Курортные товары», более того, фактически, ни от одной из сторон не исходило надлежащим образом оформленной письменной оферты о заключении договора аренды недвижимого имущества ответчика на 2020 год. Письменный договор аренды на срок с 01.01.2020 по 29.12.2020, в том числе проект договора аренды от 01.01.2020 № 106/2020-К, сторонами не подписан, следовательно, не заключен, в то время, как фактически продолженные арендные отношения регулировались договором аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, факт вступления ответчика по встречному иску в переговоры по заключению договора аренды на 2020 год материалами дела не подтвержден.

ООО «Курортные товары» заявлено требование о взыскании с ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» убытков (упущенной выгоды) в размере 2 382 000 рублей, связанных с неисполнением истцом договорных обязательств по договору с ООО «Бюро решений Армор», вызванных недобросовестным поведением холдинга.

Пунктами 1-3 статьи 434.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1)  предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2)              внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Как указано выше и подтверждено материалами дела, действия, и воля сторон были направлены на возобновление договора от 01.01.2019 № 82/2019-К на неопределенный срок.

Холдинг фактически не вступал в переговоры с ООО «Курортные товары» о заключении договора аренды нежилого помещения на 2020 год, не допускал продолжения переговоров при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной, что подтверждается ответными действиями ответчика на заявление ООО «Курортные товары» от 20.12.2019 не соответствовавшего признакам оферты (отсутствие существенных условий о цене договора), при этом проект договора холдингом был подготовлен, однако уведомлением от 13.01.2020 № 1/1 я, ООО «Курортные товары» фактически отказалось от заключения нового договора аренды на 2020 год, прямо изложив своё волеизъявление на возобновление договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К на прежних условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Следовательно, данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что именно ООО «Курортные товары» утратило интерес к заключению отдельного договора на 2020 год, в том числе и на условиях проекта договора от 01.01.2020 № 106/2020-К, который мог быть заключен после возобновления договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К на неопределенный срок только по обоюдному согласию сторон на согласованных условиях. Законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя в обязательном порядке заключать договор аренды на новый срок в случае недостижения согласия с арендатором по всем существенным условиям договора.  

Ссылка истца на устные договоренности о  заключении договора аренды на 2020 год с представителем ответчика в лице начальника хозяйственного отдела ФИО2 не может быть принята судом во внимание, поскольку устные высказывания, не подтвержденные документально, не имеют юридической силы и не относятся к доказательственной базе. Более того, начальник хозяйственного отдела не является лицом, имеющим право действовать от имени холдинга без доверенности.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные  последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия); наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера; наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками; наличие вины лица, допустившего правонарушение.

Исходя из указанных положений закона, в предмет доказывания по требованиям о возмещении убытков включается совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков и их размер, противоправность действий (бездействия) обязанного лица, причинившего убытки, причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и возникшими убытками. Поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также размер подлежащих возмещению убытков. Отсутствие одного из вьпшеназванных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.

Исследовав представленные доказательства, руководствуясь вышеназванными положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суд установил, что истцом доказательства, подтверждающие совершение ответчиком по встречному иску  противоправных действий, наличие причинно-следственной связи между его действиями и наличием причиненных убытков, в виде  упущенной выгоды в заявленном размере, истцом не представлено.

 Кроме того, требование об установлении в 2020 году месячной арендной платы за пользование ООО «Курортные товары» нежилым помещением площадью 157 кв.м  на уровне среднего размера арендных ставок, применяемых ООО «Курортное Управление» (Холдинг)   г. Кисловодск» для арендаторов, использующих помещения в исторической части города Кисловодска, но не более 274 286,67 рубля в месяц, а также предоставления льготных условий для внесения арендных платежей, в связи с введением в действие ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции, также не подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность собственника объекта недвижимого имущества заключить договор аренды в отношении объекта недвижимости законодательством не предусмотрена, следовательно, в данном случае холдинг свободен в заключении договора аренды.

ООО «Курортные товары» также равным образом, как и холдинг свободно в заключении договора, следовательно, при несогласии с предложенной арендодателем ценой аренды нежилых помещений ООО «Курортные товары» могло отказаться от заключения договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К. 

Указание на недобросовестность арендодателя ввиду установления для истца  арендной платы, отличной от иных арендаторов, не может быть принята судом во внимание, поскольку занимаемые ООО «Курортные товары» нежилые помещения обладает техническими характеристиками ставящими в преимущественное положение истца перед иными арендаторами, поскольку  представляют собой просторный торговый зал, оборудованный большими панорамно-витринными окнами, отдельным входом , расположенного в центре Курортного бульвара, выходящего на большую площадь, разделяющую Курортный бульвар на части, соответственно, указанными помещениями предоставляются расширенные возможности для осуществления предпринимательской деятельности, поскольку магазин «Курортные товары» попадает в поле зрения гостей и жителей Кисловодска.,

Учитывая изложенное, сравнение цены аренды с другими арендаторами недвижимого имущества холдинга является некорректным.

Суд критически относится к доводам истца о снижении арендной  платы до размера                          274 286,67 рубля (арендная плата до налогообложения), учитывая, что  холдинг в силу 143 НК РФ является плательщиком налога на добавленную стоимость.

Пунктом 1 статьи 168 НК РФ установлено, что при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую   сумму   налога.   

Каких-либо исключений в исполнении обязанности покупателя услуг по оплате продавцу-налогоплательщику соответствующей суммы налога, в зависимости от статуса покупателя (плательщик НДС/не плательщик НДС) статья 168 НК РФ не содержит. 

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года

Частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Частью 4 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Доказательств заключения между сторонами соглашения об изменении размера арендной платы, обращения с требованием о снижении  в связи с невозможностью использования имущества ООО «Курортные товары» в досудебном порядке, в материалы дела не представлено.

Требования в части  возложения на холдинг обязанности по заключению  с ООО «Курортные товары» соглашения об отсрочке арендных платежей, также не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций  природного  и  техногенного  характера»   (в  редакции  настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, при этом требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Губернатора Ставропольского края от 16.03.2020 № 101 «О введении на территории Ставропольского края режима повышенной готовности» (ред. от 25.06.2020) с 18.03.2020 до особого распоряжения на территории Ставропольского края введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Ставропольской краевой территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, согласно которым отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

- задолженность по арендной по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

- отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020.

Как установлено из материалов дела, холдинг имел намерения предоставить                           ООО «Курортные товары» по договору аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, возобновленному на прежних условиях на неопределенный срок, отсрочку уплаты арендной платы:

-             исчисленной за период с 18.03.2020 до даты отмены режима повышенной готовности на территории Ставропольского края – в размере 100 % арендной платы, приходящейся на данный период;

- исчисленной за период со дня прекращения режима повышенной готовности на территории Ставропольского края до 01.10.2020 - в размере 50 % арендной платы, приходящейся на данный период.

Ответчиком был подготовлен и письмом от 10.07.2020 № 01-11/428 направлен в адрес ООО «Курортные товары» проект дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, возобновленному на тех же условиях на неопределенный срок, о предоставлении арендатору отсрочки в уплате арендных платежей, на условиях, установленных Требованиями  № 439.

Вместе с тем, ООО «Курортные товары» предложенными условиями отсрочки не воспользовалось.

Кроме то, поскольку основной договор аренды на момент рассмотрения спора прекратил свое действие, требование о включении в него дополнительных условий не подлежит удовлетворению.

Остальные доводы  ООО «Курортные товары» были предметом исследования и признаны судом необоснованными, поскольку суд пришел к выводу о прекращении действия  договора аренды и отсутствии воли холдинга на возобновление арендных отношений.   

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении  первоначальных исковых требований и удовлетворяет встречное исковое заявление. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на общества с ограниченной ответственностью «Курортные товары».

Руководствуясь статьями 65, 110, 143, 144, 150, 167-170, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Курортные товары» об истребовании доказательств отклонить.   

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Курортные товары», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, о приостановлении производства по делу        № А63-10535/2020 отказать. 

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Курортные товары», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, отказать.

Принять частичный отказ общества с ограниченной ответственностью «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, от требований по встречному иску об истребовании из чужого незаконного владения у ООО «Курортные товары» принадлежащего ООО «Курортное управление» (Холдинг) г. Кисловодск» недвижимого имущества - нежилых помещений № 1, 2, 25-29 на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 26:34:020217:36, расположенного в 

<

...>.

Производство по делу в данной части прекратить.  

В остальной части встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, удовлетворить.

Обязать ООО «Курортные товары», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск  освободить принадлежащее ООО «Курортное управление» (Холдинг) г. Кисловодск недвижимое имущество - нежилые помещения № 1, 2, 25-29 на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 26:34:020217:36, расположенное в 

<

...>, передав их собственнику по акту приема-передачи (возврата) в течение                    7 (семи) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортные товары»,          ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск», ОГРН 

<

***>, 

<

...> 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                М.А. Керимова