АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29381/2020

г. Краснодар

17 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Мастер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания "Мир"», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2022 по делу № А32-29381/2020, установил следующее.

ООО «Мастер» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения от 28.03.2019 к договору от 20.11.1998 № 4900001204 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:100; установлении годовой арендной платы за данный земельный участок: с 12.08.2017 – 88 937 рублей 90 копеек; на 2018 год – 88 937 рублей 90 копеек; на 2019 год – 88 937 рублей 90 копеек; на 2020 год – 88 937 рублей 90 копеек; обязании администрации заключить дополнительное соглашение к договору от 20.11.1998 № 4900001204 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:100, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «2.2. Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора от 20.11.1998 № 4900001204, определяется в размере земельного налога в отношении такого земельного участка, а именно 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка»; взыскании с администрации в пользу общества 1 506 629 рублей 20 копеек неосновательного обогащения за период с 12.08.2017 по 31.12.2019 в виде переплаты по договору от 20.11.1998 № 4900001204, а также 202 045 рублей 63 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.08.2017 по 31.12.2019, а также процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактического исполнения решения суда (с учетом изменения предмета иска – т. 3 л. д. 121 – 125).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Консалтинговая компания "Мир"» (далее – компания).

Решением от 10.03.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.04.2022, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суды исходили из того, что рассматриваемый земельный участок ограничен в обороте; на участке находятся объекты недвижимого имущества (АЗС), принадлежащие обществу. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301001:100 имеет вид разрешенного использования «для размещения автозаправочного комплекса», находится в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. С учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"» (далее – постановление № 531, постановление № 582), с 12.08.2017 размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Таким образом, для участков земель, ограниченных в обороте, на которых расположен недвижимый объект, расчет до 11.08.2017 осуществляется по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, а с 12.08.2017 – по ставке земельного налога. Поскольку включение в спорный договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной в отчете от 27.12.2018 № 03-12-58/18, не соответствовало условиям нормативных правовых актов (постановление № 582, в редакции постановления № 531), суды признали недействительным пункт 1 дополнительного соглашения от 28.03.2019 к договору аренды от 20.11.1998 № 4900001204. В целях определения рыночной стоимости земельного участка по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «НП "ПРОЭКС"». Согласно экспертному заключению от 22.01.2021 № 012221.01-ЗЭ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:100 по состоянию на 26.12.2018 составила 8 033 657 рублей 55 копеек, по состоянию на 18.01.2021 (на момент проведения экспертизы) – 8 484 583 рубля 05 копеек. Поскольку спорный земельный участок предоставлен для размещения автозаправочного комплекса, для которого ставка земельного налога составляет 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, требования истца об установлении годовой арендной платы за земельный участок в размере 88 937 рублей 90 копеек и обязании заключить дополнительное соглашение с применением ставки 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, признаны обоснованными. В связи с применением администрацией неверного расчета годовой арендной платы и произведенными обществом платежами, существенно превышающими годовой размер арендной платы, с администрации взыскана переплата за период с 12.08.2017 по 31.12.2019, а также проценты за указанный период с последующим их начислением до момента фактического исполнения судебного акта.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 10.03.2022 и постановление апелляционного суда от 26.04.2022 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что в соответствии с Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов не являются особо охраняемыми природными территориями. Согласно генеральным планам г. Сочи 1967 года, 1996 года и 2007 года на территории города Сочи предусмотрено размещение объектов промышленности и жилого фонда. При подписании договора истец согласился с условиями о размере арендной платы, который определен на основании отчета об оценке величины годовой арендной платы от 27.12.2018 № 03-12-58/18.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены. Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 20.11.1998 Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 1204 (4900001204), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1238 кв. м, занимаемый автозаправочной станцией по ул. Транспортной, 70 в Центральном районе, для использования автозаправочной станции (пункты 1.1, 1.3). Срок действия договора устанавливается с 01.10.1998 по 01.10.2047 (пункт 2.1).

В пункте 2.2 договора арендная плата определена в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-2 х 1238 х 2,0. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4).

Дополнительным соглашением от 22.10.2012 стороны определили, что арендатор принимает в аренду земельный участок, которому присвоен кадастровый номер 23:49:0301001:100 площадью 1731 кв. м, а также размер арендной платы, исходя из производной площади, базовой ставки, коэффициента целевого использования, коэффициента зональной дифференциации в размере 519 819 рублей 30 копеек (т. 1, л. д. 36).

Дополнительным соглашением от 28.03.2019 в целях приведения правового регулирования договора в соответствие с постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699) , а также Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), стороны внесли изменения в пункт 2.2 договора, которым определили: «1. Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора, определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 27.12.2018 № 03-12-58/18 и составляет 767 069 рублей в год. 2. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 26.12.2018» (т. 1, л. д. 37).

Общество, полагая, что установление размера годовой арендной платы, исходя из отчета об оценке величины годовой арендной платы от 27.12.2018 № 03-12-58/18, неправомерно, обратилось в администрацию с заявлениями о пересмотре и уменьшении размера годовой арендной платы по договору от 20.11.1998 № 4900001204.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, общество обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 16 постановления № 73, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены постановлением № 582 (далее – Основные принципы). Постановлением № 531 (вступившим в силу 12.08.2017) Основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим учет наличия установленных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 указано, что поскольку Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован правовой подход о том, что если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса (статья 1102 Гражданского кодекса).

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованию к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).

На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства (статья 71 Кодекса), включая экспертное заключение от 22.01.2021 № 012221.01-ЗЭ, суды обоснованно указали, что величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете от 27.12.2018 № 03-12-58/18, определена с нарушением норм Закона № 135-ФЗ и не могла быть использована при расчете размера арендной платы. Поскольку земельный участок предоставлен для размещения автозаправочного комплекса и ставка земельного налога для такого вида разрешенного использования составляет 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, суды признали, что на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение в виде разницы между суммой внесенных арендатором платежей и размером земельного налога, полностью удовлетворив иск общества.

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы отзывов на исковое заявление и апелляционной жалобы. Эти доводы проверялись при разрешении спора судами, признавшими их не основанными на нормах действующего законодательства и не соответствующими материалам дела, поэтому не влияющими на вывод о наличии оснований для удовлетворения иска. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2022 по делу № А32-29381/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Кодекса.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Т.Н. Драбо