ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17469/2022

город Ростов-на-Дону

13 сентября 2024 года

15АП-9484/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности № 52-43-17-1/24 от 09.01.2024, паспорт (до и после перерыва); 

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 30.12.2023, паспорт; ФИО3 лично, паспорт (до перерыва); 

от ФИО4: представитель ФИО2 по доверенности, паспорт (до перерыва); 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представителей не направил, извещен надлежащим образом (до и после перерыва); 

от акционерного общества «Альфа-Банк»: представителей не направил, извещен надлежащим образом (до и после перерыва); 

от общества с ограниченной ответственностью «ПВ-Юг»: представителей не направил, извещен надлежащим образом (до и после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  25.04.2024 по делу № А32-17469/2022 

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО3

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; акционерного общества «Альфа-Банк»; ФИО4; общества с ограниченной ответственностью «ПВ-Юг»

о признании здания самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки, о взыскании судебной неустойки,

 

                               УСТАНОВИЛ:

 

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - предприниматель, ответчик) о признании здания с кадастровым номером 23:42:0302001:146, общей площадью 1284,2 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11 площадью 12046 кв. м, расположенном по адресу: край Краснодарский, р-он Ейский, 

<

...>, самовольной постройкой; указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для снятия с государственного кадастрового учета здания с кадастровым номером 23:42:0302001:146 и погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк», записи о государственной регистрации права аренды ФИО4; снятия с государственного кадастрового учета помещений с кадастровыми номерами 23:42:0302001:478, 23:42:0302001:479, 23:42:0302001:480, 23:42:0302001:481, 23:42:0302001:482, 23:42:0302001:483, 23:42:0302001:484, 23:42:0302001:485 и погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО3, записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк», записи о государственной регистрации права аренды ФИО4; об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 23:42:0302001:11 площадью  12046 кв. м, расположенный по адресу: край Краснодарский, р-он Ейский, 

<

...>, от расположенных на нем:

1. самовольной постройки - здания с кадастровым номером 23:42:0302001:146, путем ее сноса;

2. навесов из металлических опор, покрытых металлопрофилем площадью 719,8 кв. м и площадью 25,5 кв. м, сооружения из сэндвич-панелей площадью 79,5 кв. м путем их демонтажа и вывоза с территории земельного участка, осуществив указанные работы по сносу самовольной постройки и демонтажу объектов собственными силами или за счет собственных средств в течение одного месяца со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

О взыскании судебной неустойки в размере 30 000 руб. за каждый день по истечении месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 49-53, т. 8).

Определениями от 20.04.2022, от 17.04.2023, от 14.08.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО «ПВ-ЮГ», ФИО4, АО «Альфа Банк».

Решением от 25.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

         Не согласившись  с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой (с учетом дополнений к ней), в которой просит  решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные департаментом исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что спорные объекты возведены на земельном участке,  не предоставленном ответчику для целей строительства спорных объектов. Договор аренды и вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает возможность строительства на земельном участке склада и магазина.  В рамках проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы проводилось исследование спорного объекта только на предмет соответствия выданным разрешениям на строительство (реконструкцию нежилого здания под склад) от 05.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018, и на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2018 №23-RU23509111-101-2018. Вместе с тем, в ходе анализа технико-экономических показателей спорного объекта до и после его реконструкции следует, что в результате реконструкции (перестройки) возник новый объект капитального строительства. Выводы проведенной по делу судебной экспертизы, в том числе по соблюдению пожарных отступов, положенные в основу обжалуемого решения суда, нельзя признать обоснованными. 

           В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента - без удовлетворения. Ответчик указывает, что судом первой инстанции в полном объеме исследованы обстоятельства заключения договора аренды земельного участка на основании решения Ейского городского суда Краснодарского края от 07.02.2017 по делу № 2-284/17, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.05.2017 по делу № 33-11964/2017 и приказа Департамента от 23.10.2017 № 2428, согласно которым между департаментом и ответчиком - ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 0000005415 от 24.10.2017 сроком до 25.07.2026 с назначением участка - «гаражи». Спорное нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 общей площадью 1284,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11, было построено ответчиком и введено в гражданский оборот с соблюдением требований действующего законодательства. В установленном законом порядке было получено разрешение на реконструкцию объекта № 23-RU23509111-101-2018 от 08.05.2018 года. После завершения реконструкции было получено разрешение на ввод в эксплуатацию №23-RU23509111-101-2018 от 25 июля 2018 года. Сведения о строительстве на земельном участке склада в соответствии с разрешением на реконструкцию нежилого здания под склад от 08.05.2018 года были известны истцу с 17.05.2018 года, что подтверждается Актом обследования земельного участка № 287 от 17 мая 2018 года, составленным специалистом Ейского ОЗК ГКУ КК «Кубаньземконтроль», имеющимся в материалах дела. Располагая сведениями о том, что на земельном участке ведется строительство объекта «Склад», по мнению департамента, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка, а впоследствии о регистрации права за конкретными лицами на возведенный объект недвижимости, основаниях такой регистрации, истец имел возможность и был обязан дать им правовую оценку, а также предпринять действия, отвечающие интересам собственника земельного участка. Бездействие департамента имущественных отношений Краснодарского края, не предъявлявшего претензий с 2018 года в отношении строящегося, а впоследствии построенного склада, объективно свидетельствует об отсутствии нарушения интересов собственника земельного участка строительством на нем арендатором здания с назначением «склад». Только когда спорный склад стал использоваться ответчиком для ведения торговли, истец предъявил требования о признании его самовольной постройкой. Апеллянт утверждает, что выводы проведенной по делу судебной экспертизы, положенные в основу обжалуемого решения, нельзя признать обоснованными. Однако, приводя доводы о якобы необоснованности выводов экспертизы, представитель истца при неоднократных допросах эксперта соответствующих вопросов эксперту не задавал, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлял,   на стр. 61-62 заключения судебной строительно-технической экспертизы содержатся выводы, дополнительно подтвержденные экспертами НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» в форме письменных ответов на вопросы во исполнение определения от 14.06.2023 г. по арбитражному делу № А32-17469/2022.   Судебными экспертами был проведен подробный анализ соответствия спорного здания противопожарным нормам в части минимальных противопожарных расстояний между жилыми и общественными зданиями. Эксперты установили отсутствие нарушений обязательных требований по пожарным отступам от рядом находящихся капитальных строений. Эксперты фиксировали, что одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером  23:42:0302001:146 литер Г1 отвечает требованиям СП 56.13330.2021 «Производственные здания» и СП 364.1311500.2018 «Здания и сооружения для обслуживания автомобилей. Требования безопасности» и может быть использовано как объект по обслуживанию и ремонту автотранспорта - гараж.

В судебном заседании объявлено о замене в составе суда на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2024 года судьи Сороки Я.Л. на судью Баранову Ю.И. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, акционерное общество «Альфа-Банк» и общество с ограниченной ответственностью «ПВ-Юг» явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца и ответчика в апелляционный суд поступили письменные дополнительные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали свои правовые позиции и высказались относительно представленных дополнительных пояснений.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 09.09.2024 до 12 час. 15 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда 09.09.2024 года в 12 час. 26 мин. при участии прежнего представителя истца.

Представитель истца в судебном заседании дал дополнительные пояснения, поддержал свою правовую позицию.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000005415 от 24.10.2017 ответчику - ФИО3 принадлежит на праве аренды земельный участок, находящийся в собственности Краснодарского края, площадью 12046 кв. м с кадастровым номером 23:42:0302001:11, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гаражи, по адресу почтового ориентира: 

<

...>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 28.04.2022, от 16.05.2023.

Согласно представленным выпискам из ЕГРН от 16.05.2023, на вышеуказанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:42:0302001:118, 23:42:0302001:146, 23:42:0302001:150, 23:42:0302001:151.

Право собственности на нежилое здание - склад, общей площадью 1284,2 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302001:146, количество этажей - 1, в том числе подземных - 0, 2007 года постройки, было зарегистрировано в ЕГРН за ответчиком 16.05.2016.

В указанном здании на основании решения собственника о разделе недвижимого имущества от 14.03.2023 были образованы нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:42:0302001:478, 23:42:0302001:479, 23:42:0302001:480, 23:42:0302001:481, 23:42:0302001:482, 23:42:0302001:483, 23:42:0302001:484, 23:42:0302001:485, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком - ФИО3 с 07.04.2023 (выписки из ЕГРН от 03.10.2023).

Также согласно выпискам из ЕГРН и материалам регистрационного дела, нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 и образованные в нем нежилые помещения переданы в аренду ФИО4 с 13.12.2019 сроком на 10 лет и в последующем на основании договора N 26 от 20.01.2020 в субаренду ООО «ПВ-Юг», имеется обременение в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк».

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 29.04.2022, сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:42:0302001:150, 23:42:0302001:151 в ЕГРН отсутствуют.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.10.2023 нежилое здание - склад стройматериалов, общей площадью 48,8 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302001:118 снято с кадастрового учета 07.08.2023.

При этом, ответчиком произведены строительные работы, в результате которых прекратили существование отдельные помещения и как установлено из выписок из ЕГРН на нежилые помещения 23:42:0302001:478, 23:42:0302001:479, 23:42:0302001:480, 23:42:0302001:481, 23:42:0302001:482, 23:42:0302001:483, 23:42:0302001:484, 23:42:0302001:485, 23:42:0302001:486 сняты с кадастрового учета. Вышеуказанные обстоятельства подтверждает технический паспорт, составленный 24.01.2024, изготовленный АО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ.

Ответчиком было заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы на предмет установления фактических характеристик спорного объекта в настоящее время, которое, по сути, сводится к необходимости повторного осмотра спорного объекта.

Определением от 06.03.2024 суд предложил эксперту НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» обеспечить повторный осмотр.

Результатом экспертного осмотра 15.03.2024 нежилого здания с к/н 23:42:0302001:146 (литер П), расположенного на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...> установлено, что его объемно-планировочные и технические параметры и характеристики соответствуют объемно-планировочным и техническим параметрам и характеристикам, установленным судебной строительно-технической экспертизой, проведенной специалистами НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» на основании определения арбитражного суда от 18 ноября 2022 года. Нарушений не выявлено.

С целью обеспечения на территории Краснодарского края рационального и эффективного использования земель работниками ГКУ КК «Кубаньземконтроль» было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11, по результатам которого выявлены признаки нарушения земельного законодательства, связанного с использованием земельного участка с нарушением разрешенного вида использования.

Так, согласно акту обследования от 28.05.2021 N 284 ГКУ КК «Кубаньземконтроль» установлено, что на земельном участке расположено здание магазина «Добро цен», принадлежащее на праве собственности ФИО3, на участке также находится часть здания ориентировочной площадью 17,8 кв. м смежного земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:34; на участке имеются строительные отходы после реконструкции зданий, имеется локально расположенные: битый кирпич, шифер, отсев, щебень, обломки бетона, ведется планировка земельного участка; также на земельном участке установлены навесы из металлических опор, покрытые металлопрофилем, площадью 719,8 кв. м, площадью 25,5 кв. м, сооружение из сэндвич-панелей, площадью 79,5 кв. м.

В ходе обследования земельного участка ФИО3 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:42:0302001:146 представлено разрешение на строительство (реконструкцию нежилого здания под склад) от 05.05.2018 N 23-RU23509111-101-2018, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2018 г. N 23- RU23509111-101-2018.

При этом, как указывает истец, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11 (гаражи), а также предмет договора аренды N 0000005415 от 24.10.2017 не предусматривают строительство на участке вышеуказанных спорных объектов.

Согласно письму межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 29.12.2020, в отношении ФИО3 вынесено постановление о назначении административного наказания по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и выдано предписание об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства РФ.

08.06.2021 департамент направил в адрес ответчика уведомление от 03.06.2021   N 52-38-05-22739/21 с требованием устранить допущенные нарушения земельного законодательства, предоставив документы, подтверждающие размещение спорных объектов на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11 или осуществить снос самовольно возведенных на участке зданий, строений, сооружений в тридцатидневный срок с даты уведомления.

Указанные требования департамента ответчиком исполнены не были, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

  Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 10 Земельного кодекса РФ, к полномочиям субъектов Российской Федерации относятся резервирование, изъятие земельных участков для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления. Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

Статьей 125 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345 департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края.

В силу п. 4.5 вышеуказанного Положения департамент имеет право обращаться в суд от имени Краснодарского края в защиту его имущественных прав и законных интересов в области имущественных и земельных отношений.

В случае возведения самовольной постройки на земельном участке, находящемся в собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края имеет место нарушение прав субъекта Российской Федерации по распоряжению земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом, либо за его счет.

В обоснование исковых требований департамент ссылается на то, что объекты, строительство которых осуществлено ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11, имеют признаки самовольных, поскольку выданное разрешение на строительство не соответствует тем целям, для которых предоставлялся земельный участок.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:42:0302001:11 находится в собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края, о чем в ЕГРН сделана запись государственной регистрации от 21.11.2006 г. N 23-23-20/093/2006-327.

На основании решения Ейского городского суда Краснодарского края от 07.02.2017 по делу N 2-284/17, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.05.2017 по делу N 33-11964/2017 и приказа департамента от 23.10.2017 N 2428, между департаментом и ответчиком - ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000005415 от 24.10.2017 сроком до 25.07.2026 с назначением участка - «гаражи».

Указанным решением Ейского городского суда Краснодарского края от 07.02.2017 по делу N 2-284/17 установлены следующие обстоятельства.

Ранее, приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 151-з от 25.07.2006 ЖСК «Юпитер Плюс» был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 12046 кв. м с кадастровым номером 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...> для эксплуатации производственной базы склада строительных материалов.

25.07.2006 между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЖСК «Юпитер Плюс» был заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000001587 об аренде сроком на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11.

В результате заключения нескольких последующих соглашений об уступке прав с 24.06.2010 права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11 перешли к ФИО3

29.10.2007 ФИО3 было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на склад стройматериалов, площадью 48,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 23:42:332002-24 по адресу: 

<

...>, который им был приобретен в собственность на основании договора купли-продажи недвижимости N 1 от 21.09.2007 (л.д. 109, т.4).

25.12.2007 администрацией муниципального образования город Ейск ФИО3 было выдано разрешение на строительство N 23305000-528 (продление разрешения на строительство от 19.09.2005 N 34), согласно которому ответчику разрешено возведение гаражных боксов в количестве 11 штук на земельном участке площадью 12 046 кв. м по адресу: 

<

...> (л.д. 111, т.2).

17.02.2009 ФИО3 получил разрешение на ввод в эксплуатацию N 23509111018 гаражных боксов, общей площадью 317,4 кв. м по адресу: 

<

...>.

20.05.2015 на государственный кадастровый учет поставлено нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146, общей площадью 317,4 кв. м, 2007 года постройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11.

16.05.2016 ФИО3 было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 317,4 кв. м с кадастровым номером 23:42:0302001:146.

Распоряжением начальника управления архитектуры администрации Ейского городского поселения Ейского района от 18.07.2016 N 285 утвержден градостроительный план земельного участка N RU23509111-042-0001-0003135.

21.07.2016 Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района ФИО3 были выданы разрешения на строительство:

- N 23-RU 23509111-113-2016 на строительство гаражного комплекса (1-й очереди), общей площадью застройки - 1365 кв. м по адресу: 

<

...>;

- N 23-RU 23509111-114-2016 на строительство гаражного комплекса (2-й очереди), общей площадью застройки - 1445,6 кв. м по адресу: 

<

...>.

На основании указанных разрешений на строительство ФИО3 приступил к строительству гаражей, возведя фундаменты.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от 07.02.2017 по делу N 2-284/17 было установлено, что по состоянию на февраль 2017 года с учетом сданных в эксплуатацию гаражных боксов, вновь возводимых гаражных боксов вся территория земельного участка площадью 12046 кв. м с кадастровым номером 23:42:0302001:11 задействована ФИО3

Таким образом, при передаче по договору аренды земельного участка решением суда общей юрисдикции было установлено, что на данном земельном участке имеются объекты недвижимости общей площадью 884,3 кв. м (технический паспорт от 25.07.2016), а также выданы разрешения на строительство гаражных комплексов.

08.05.2018 Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района ответчику - ФИО3 выдано разрешение N 23-RU23509111-101-2018 на реконструкцию нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11 под склад, общей площадью 1471,5 кв. м, площадью застройки 1499,8 кв. м сроком действия до 08.05.2020 (л.д. 33-35, т.1).

По окончании реконструкции спорного объекта, на основании технического плана от 27.06.2018 Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района ответчику выдано разрешение от 25.07.2018 N 23-RU23509111-101-2018 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - склада, общей площадью 1284,2 кв. м.

Согласно техническому паспорту, подготовленному АО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ, по состоянию на 23.06.2022, нежилое здание - склад, общей площадью 1284,2 кв. м, 2007 года постройки, имеет следующие характеристики: фундамент - бетонный, стены - сэндвич-панели, перегородки - металлический каркас обш. металлопрофилем, внутренняя отделка - обшито металлопрофилем. В указанном техническом паспорте отражены также объекты - навес, лит. Г2, площадью 33,6 кв. м; навес лит. Г3, площадью 783,7 кв. м, склад лит. Г4, площадью 76,3 кв. м.

Согласно акту обследования земельного участка N 287 от 17.05.2018, составленному ГКУ КК «Кубаньземконтроль», на момент проверки участок используется ФИО3 под объектами недвижимости (гаражи, 2 фундамента); на земельном участке имеются: фундамент под склад площадью 1471,5 кв. м (расположен на месте сноса (реконструкции) нежилого здания площадью 317,4 кв. м, незавершенные строительством объекты (гаражи), фундамент объекта (технические характеристики и размеры установить не представляется возможным, документы не представлены).

В акте обследования земельного участка N 516 от 10.09.2019, составленном ГКУ КК «Кубаньземконтроль», установлено, что на момент проверки участок используется ФИО3 под объектами недвижимости (гаражи 1 фундамент, склад), при этом склад площадью 1471,5 кв. м расположен на месте сноса (реконструкции) нежилого здания площадью 317,4 кв. м.

В подтверждение соответствия спорного объекта с кадастровым номером 23:42:0302001:146 проектной документации, разрешению на строительство и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком в материалы дела представлено заключение N 378 от 24.06.2022, подготовленное ИП ФИО5, согласно которому на объекте исследования не было произведено строительных работ, приведших к изменению площади здания, здание соответствует выданным разрешениям, а также строительным, пожарным, санитарным и иным нормам и требованиям, предъявляемым к объектам данного вида.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 18.11.2022 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» ФИО6, ФИО7.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Описать расположение всех объектов в границах земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11, с указанием отступов от границ и, при наличии, заступов. Указать, соблюдены ли минимальные отступы от границ участка. Представить схему расположения спорных объектов. В границах какого земельного участка расположен спорный объект - 23:42:0302001:146, навесы из металлических опор, покрытые металлопрофилем площадью 719,8 кв. м, площадью 25,5 кв. м, сооружения из сендвич-панелей площадью 79,5 кв. м?

2. Каковы технические, конструктивные показатели спорных объектов (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации и т.д.)? Являются ли спорные строения объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать, почему эксперт пришел к такому выводу.

3. Чем является указанное строение по своим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению: индивидуальным жилым домом, объектом вспомогательного назначения, объектом временного назначения или объектом коммерческого назначения? Имеются нарушения разрешенного вида использования земельного участка?

4. Соответствуют ли спорные объекты разрешению на строительство от 08.05.2018 N 23-RU23509111-101-2018, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2018 N 23-RU23509l 11-101-2018, договору аренды N 0000005415? Имелась ли реконструкция сорного объекта с кадастровым номером 23:42:0302001:146 после ввода его в эксплуатацию? Соответствуют ли спорные объекты проектной и технической документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки город Ейск, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан? Нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?

В экспертном заключении N 842/16.1 от 27.02.2023 экспертами ФИО6, ФИО7 сделаны следующие выводы:

1. По результатам данных, полученных в процессе проведения геодезических измерений, их камеральной обработки и сведений государственного кадастра недвижимости по Краснодарскому краю определено, что на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...> расположены:

- одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146 площадью застройки 1296,6 кв. м;

- одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м;

- навес площадью застройки 729,0 кв. м;

- навес площадью застройки 25,8 кв. м;

- септик;

- яма для емкости;

- колодец смотровой;

- опоры воздушной линии электропередачи;

- металлическая антенная опора сотовой связи.

Установлено, что с северной стороны на территорию земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...>, заступает одноэтажное здание.

Схема расположения объектов, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...> по отношению к границам земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 площадью 12046 кв. м, показана на рис. 3 стр. 19 закл. Схема разработана в лицензионном программном комплексе «ZWcad+» 2015.

Ответ на вопрос суда в части соблюдения минимальных отступов спорных объектов, расположенных на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11, от границ участка приведен в ответе на вопрос суда N 4.

2. Результатами экспертного осмотра экспертами установлены следующие технические характеристики спорных объектов, расположенных на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...>:

одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1

- назначение - магазин розничной торговли;

- надземных этажей - 1;

- подземных этажей - 0;

- площадь застройки - 1296,6 кв. м;

- размеры в плане - 21,77(22,03)х57,47 м;

- высота по наружному обмеру - 4,7 м;

- высота по внутреннему обмеру - 4,5 м;

- общая площадь - 1284,2 кв. м;

- фундамент - ленточный, монолитный железобетонный, глубина заложения 0,8 м;

- конструктивная система здания - металлический каркас;

- колонны - трубы стальные квадратные сечением 140х140 мм, связи и распорки по колоннам из труб стальных квадратных сечением 80х80 мм, все соединения сварные;

- фермы - треугольные, нижние пояса, стойки, раскосы и связи по нижним поясам из труб стальных квадратных, верхние пояса и прогоны из труб стальных прямоугольных, все соединения сварные;

- стены наружные - сэндвич-панели толщиной 100 мм;

- выгородки - металлопрофиль по металлическому каркасу;

- кровля - сэндвич-панели, водосток организованный;

- окна - ПВХ профиль;

- двери - наружные служебные металлические; наружные для посетителей ПВХ остеклено;

- ворота - металлические;

- полы - шлифованный бетон;

- электричество - да;

- канализация - местная;

- водопровод - центральный;

- отмостка - да;

одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м, литер Г4

- назначение - склад;

- надземных этажей - 1;

- подземных этажей - 0;

- площадь застройки - 77,6 кв. м;

- размеры в плане - 6,26х12,4 м;

- высота по наружному обмеру - 3,0 м;

- высота по внутреннему обмеру - 2,74 м;

- общая площадь - 73,9 кв. м;

- фундамент - ленточный, кирпичный, глубина заложения 0,35 м;

- конструктивная система сооружения - металлический каркас;

- стойки - трубы стальные квадратные сечением 100х100 мм;

- обвязка по оголовкам стоек из труб стальных квадратных сечением 100х100 мм;

- распорки покрытия из труб стальных квадратных сечением 50х50 мм;

- все соединения сварные;

- стены наружные - сэндвич-панели толщиной 100 мм;

- кровля - утеплитель, металлический профнастил, водосток неорганизованный;

- двери - металлические;

- ворота - металлические;

- полы - керамическая плитка по бетону;

- электричество - да;

навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3

- назначение - стоянка автомашин;

- площадь застройки - 729,0 кв. м;

- размеры в плане - 10,12(10,13)х71,82(72,25) м;

- высота - 4,2 м, в коньке - 4,75 м;

- фундамент под стойки - бетонный, столбчатый, глубиной заложения 0,4 м;

- стойки - трубы стальные квадратные сечением 100х100 мм с шагом 6,0 м;

- фермы - треугольные, нижние пояса, стойки и раскосы из труб стальных квадратных, верхние пояса из труб стальных прямоугольных,

- бортовые фермы - с параллельными поясами, нижний пояс из стальных квадратных труб, верхний пояс из стальных прямоугольных труб;

- прогоны - трубы стальные прямоугольные;

- кровля - металлический профнастил;

- все соединения сварные;

навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2

- назначение - служебный вход;

- площадь застройки - 25,8 кв. м;

- размеры в плане - 4,44(4,43)х5,72(5,92) м;

- высота - односкатное покрытие от 4,4 до 4,7 м;

- фундамент под стойки - бетонный, столбчатый;

- стойки - трубы стальные квадратные сечением 60х60 мм;

- фермы - с параллельными поясами, из стальных квадратных труб;

- прогоны - трубы стальные квадратные;

- кровля - металлический профнастил;

- все соединения сварные;

септик, литер Е (по данным тех. паспорта по состоянию на 23.06.2022);

- материал - кирпич;

- размеры - 1,8х1,43 м;

яма для емкости, литер Е1 (по данным тех. паспорта по состоянию на 23.06.2022 г.);

- материал - кирпич;

- размеры - 5,8х2,15 м;

колодец смотровой, литер I (по данным тех. паспорта по состоянию на 23.06.2022);

- материал - кирпич;

- размеры - 6,3х2,57 м;

ЛЭП

- воздушная линия электропередач - опоры железобетонные, 4 шт.;

антенная опора

- материал - стальная, круглого сечения;

- высота - до 30 м.

Установлено, что в соответствии с понятиями и определениями, приведенными в Градостроительном кодексе РФ от 2912.2004 N 190-ФЗ, Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» исследованные объекты, расположенные на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...> являются:

одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1 (магазин):

- в соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание относится к нормальному уровню ответственности, поскольку не является зданием пониженного уровня ответственности, предназначенным для временного (сезонного) назначения и вспомогательного использования, связанного с осуществлением строительства или реконструкции здания и не расположено на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, а также не является зданием повышенного уровня ответственности поскольку не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом;

- в соответствии с ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» здание относится к классу КС-2, т.е. к зданию не входящему в классы КС-1 и КС-3, поскольку оно не является теплицей, парником, мобильным зданием (сборно-разборным и контейнерного типа), складом временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей, а также не является особо опасным и технически сложным объектом;

- в соответствии с п. 4.1.1 СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции» не допускается предусматривать бывших в употреблении видов металлоконструкций, в проектной и рабочей документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений повышенного и нормального уровней ответственности, следовательно, его перемещение без несоразмерного ущерба не возможно (могут быть демонтированы и перемещены только стеновые и кровельные сэндвич-панели);

- проектной документацией на объект «Проект реконструкции нежилого здания под склад по адресу: 

<

...>» здание идентифицировано как объект капитального строительства.

Исходя из вышеизложенного одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146 (магазин) является объектом капитального строительства и не может быть перемещено без нанесения ему  без соразмерного ущерба;

одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м литер Г4 (склад):

- в соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» сооружение относится к пониженному уровню ответственности;

- в соответствии с ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» здание относится к классу КС-1 - склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянное пребывание людей;

- в соответствии с п. 4.1.1 СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции» допускается предусматривать бывших в употреблении видов металлоконструкций, в проектной и рабочей документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений пониженного уровней ответственности, следовательно, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба (могут быть демонтированы сэндвич-панели и металлический каркас, перемещены на новое место строительства и смонтированы без изменения основных характеристик сооружения).

Исходя из вышеизложенного, одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м (склад) не является объектом капитального строительства и может быть перемещено без нанесения ему соразмерного ущерба;

навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3:

- в соответствии с п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 2912.2004 N 190-ФЗ классифицируется как некапитальное сооружение, поскольку является навесом, а в силу п. 4.1.1 СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции», допускающего предусматривать бывшие в употреблении металлоконструкции в проектной и рабочей документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт сооружений пониженного уровней ответственности, может быть перемещен на новое место строительства и смонтирован без изменения основных характеристик и несоразмерного ущерба;

навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2:

- в соответствии с п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 2912.2004 N 190-ФЗ классифицируется как некапитальное сооружение, поскольку является навесом, а в силу п. 4.1.1 СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции», допускающего предусматривать бывшие в употреблении металлоконструкции в проектной и рабочей документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт сооружений пониженного уровней ответственности, может быть перемещен на новое место строительства и смонтирован без изменения основных характеристик и несоразмерного ущерба;

септик литер Е, яма для емкости литер Е1, колодец смотровой литер I:

- являются подземными сооружениями и в силу примененных строительных материалов (кирпич) демонтаж строительных конструкций может быть осуществлен путем их разрезания на отдельные блоки или разламывания на глыбы, и, следовательно, их перемещение с последующей сборкой на новом месте невозможно;

- данные объекты по своему фактическому использованию предназначены для обслуживания основного здания с к/н 23:42:0302001:146 (магазин), следовательно, рассматриваемые сооружения являются вспомогательными (служебными) объектами недвижимого имущества по отношению к основному зданию;

антенная опора:

- антенные опоры не являются объектами капитального строительства, относятся к сооружениям временного назначения с возможным демонтажем и последующим повторным применением;

- в соответствии с п. 4.5 ст. 17 РФ от 2912.2004 N 190-ФЗ выдача разрешения на строительство не требуется в случае размещения антенных опор высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи.

3. В процессе проведения экспертного осмотра, а также по результатам изучения представленного в материалах арбитражного дела N А32-17469/2022 копии технического паспорта, подготовленного АО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ Южный филиал по состоянию на 23.06.2022, установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...>, основного объекта недвижимого имущества - одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146 (магазин), литер Г1, общей площадь 1284,2 кв. м, год постройки 2007, реконструировано в 2018 г.

Определено, что здание с к/н 23:42:0302001:146 (магазин), литер Г1, общей площадь 1284,2 кв. м, является основным (главным) объектом недвижимого имущества, возведенным на территории земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...>, образующее инвентарный объект и определяющее его назначение.

Исследованные объекты - одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м, литер Г4 (склад); навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3 (стоянка автомобилей); навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2 (навес над служебным входом); септик, литер Е; яма для емкости, литер Е1; колодец смотровой, литер I, по своему назначению и фактическому использованию, предназначены для эксплуатации, функционирования и обслуживания основного (главного) здания, связаны с ними общим назначением и следуют его судьбе. Следовательно, эти сооружения являются вспомогательными (служебными) объектами движимого и недвижимого имущества по отношению к основному зданию литер Г1, входящими с ними в состав единого инвентарного объекта.

Таким образом, сооружения литер Г4, Г3, Г2, Е, Е1, I не могут использоваться в качестве самостоятельных объектов по той причине, что они являются вспомогательными объектами.

Исследованные объекты - опоры воздушной линии электропередачи (4 шт.) и антенная опора сотовой связи, расположенные на территории земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...>, являются объектами самостоятельного назначения и не связаны с функционированием основного главного объекта - здания с к/н 23:42:0302001:146 (магазин), литер Г1.

Таким образом, сооружения литер Г4, Г3, Г2, Е, Е1, I не могут использоваться в качестве самостоятельных объектов по той причине, что они являются вспомогательными объектами.

Ответ на вопрос суда в части, имеются ли нарушения разрешенного вида использования земельного участка, приведен в ответе на вопрос суда N 4.

4. В материалах арбитражного дела N А32-17469/2022 представлены копии следующих документов:

- договор от 24.10.2017 N 0000005415 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ФИО3;

- проектная документация на объект «Проект реконструкции нежилого здания под склад по адресу 

<

...>» шифр 2804/2018, выполненная ИП ФИО8 в 2018 г.;

- разрешение на строительство от 08.05.2018 N 23-RU23509111-101-2018, выданное управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района;

- разрешение на ввод в эксплуатацию от 25.07.2018 N 23-RU23509111-101-2018, выданное управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района;

- технический паспорт по состоянию на 23.06.2022, подготовленный АО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ Южный филиал.

Сведения о спорном объекте - здание с к/н 23:42:0302001:146 (магазин), представленные в вышеуказанных документах, а также сведения, полученные в результате экспертного осмотра, выполненного в рамках настоящего заключения, приведены в табл. 2 стр. 36 закл.

Установлено, что такие показатели объекта как площадь участка, количество этажей, материал фундамента, стен, перекрытий, кровли и заполнение световых проемов совпадают, а такие показатели как площадь застройки, общая площадь здания, высота объекта и его строительный объем не совпадают.

Анализ технических параметров объекта, приведенных в табл. 2 показал следующее:

- в разрешении на строительство от 08.05.2018 N 23-RU23509111-101-2018, выданном управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района, в сведениях о проектной документации указана проектная документация на реконструкцию выполненная ИП ФИО8 в 2018 г., свидетельство СРО N 2244.01-2016-041100258949-П-133 и проектная документация, выполненная ООО «Атлант» в 2018 г., свидетельство СРО N 0445.05-2010-23310110980-П-33 от 02.06.2015. При этом согласно Техническому отчету об инженерно-строительных изысканиях на объекте «Застройка жилого квартала по ул. Армавирской, 2351 в г. Ейске», выполненному ООО ПКФ «Изыскатель», ООО «Атлант» подготовил техническое задание к изысканиям. Определено, что в разрешении на строительство такие технические параметры объекта как площадь застройки, общая площадь здания, высота объекта и его строительный не соответствуют техническим параметрам, установленным проектной документации, все параметры завышены. Эксперты отмечают, что эти несоответствия, по-видимому, объясняют необходимость управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского, внесения изменений в Разрешение на строительство от 08.05.2018 N 23-RU23509111-101-2018, что отражено в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2018 N 23-RU23509111-101-2018, представленном в материалах арбитражного дела N А32-17469/2022, т. 1, л.д. 37-41, т. 1, л.д. 85-89, т. 1, 137-138;

- площадь застройки указанная в проектной документации, равная 1327,0 кв. м, больше площади застройки установленной техническим паспортом как 1309,5 кв. м на 17,5 кв. м, а площадь застройки, установленная в процесс проведения экспертного осмотра в рамках настоящего заключения, равная 1296,6 кв. м, меньше площади застройки, указанной в проектной документации на 32,8 кв. м. Несоответствие площади застройки, приведенной в техническом паспорте (1309,5 кв. м) и полученной в процессе экспертного осмотра (1296,6 кв. м) объясняется ошибкой измерений при составлении технического паспорта (при натурных измерениях объектов при составлении технического паспорта геодезическая аппаратура не используется);

- различие между площадью застройки, установленной в проектной документации (1327 кв. м), которая должна была быть указана в разрешении на строительство, и площадью застройки, установленной экспертным осмотром, проведенным в рамках настоящих исследований (1296,6 кв. м) составляет 2,3%, что не превышает 5% и в соответствии с п. 6.2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 2912.2004 N 190-ФЗ не является нарушением;

- общая площадь здания, установленная проектной документацией, равная 1301,8 кв. м, больше общей площади здания, установленной разрешением на ввод в эксплуатацию, техническим паспортом и экспертным осмотром, равной 1284,2 кв. м, на 17,6 кв. м;

- различие между общей площадью здания, установленной в проектной документации (1301,8 кв. м), которая должна была быть указана в разрешении на строительство, и площадью здания установленной разрешением на ввод в эксплуатацию, техническим паспортом и экспертным осмотром, проведенным в рамках настоящих исследований (1284,2 кв. м) составляет 1,4%, что не превышает 5% и в соответствии с п. 6.2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 2912.2004 N 190-ФЗ не является нарушением;

- строительный объем здания указанный в проектной документации, равный 5916,0 куб. м, меньше строительного объема установленного разрешением на ввод в эксплуатацию, равного 6220,0 куб. м, техническим паспортом как 6155,0 куб. м и экспертным осмотром проведенным в рамках настоящих исследований и равным 6094,0 куб. м, на 304 куб. м, 239 куб. м и 178 куб. м, соответственно;

- различие между строительным объемом, указанным в проектной документации (5916,0 куб. м), который должен был быть указан в разрешении на строительство, и строительными объемами установленными разрешением на ввод в эксплуатацию (6220,0 куб. м), техническим паспортом (6155,0 куб. м) и экспертным осмотром, проведенным в рамках настоящих исследований (6094,0 куб. м) объясняются различиями между площадями застройки объекта, установленными этими документами.

Исходя из изложенного установлено, что после ввода объекта в эксплуатацию 25.07.2018 и на момент экспертного осмотра, проведенного в рамках настоящих исследований 10.01.2023, реконструкция спорного объекта с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1, общей площадь 1284,2 кв. м, расположенного на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...>, не проводилась.

Проектная документация:

Анализ проектной документации «Проект реконструкции нежилого здания под склад по адресу 

<

...>» шифр 2804/2018, выполненной ИП ФИО8 в 2018 г. и технического отчета об инженерно-строительных изысканиях, выполненного на объекте «Застройка жилого квартала по ул. Армавирской, 235/1 в г. Ейске», и ее сравнение с результатами, полученными в результате экспертного осмотра и натурных измерений исследуемого объекта - одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1, расположенное по адресу: 

<

...>, выполненного в рамках настоящего заключения, показал что:

- такие технические характеристики как площадь застройки, общая площадь и строительный объем здания, принятые в проекте, соответствуют этим характеристикам, полученным в результате натурных измерений в пределах не превышающих требований п. 6.2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 2912.2004 N 190-ФЗ;

- материалы конструкций фундамента (железобетон), каркаса (металл), наружных стен (сэндвич-панели), принятые в проекте, соответствуют строительным материалам, установленным экспертным осмотром.

Строительные, санитарные и противопожарные нормы.

На основании проведенных исследований определено, что спорные объекты - одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин), одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м, литер Г4 (склад), а также навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3 и навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2 в части принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, санитарных и противопожарных норм соответствует требованиям сводов правил СП 118.13330.2022, СП 14.13330.2018, СП 28.13330.2017 и СП 52.13330.2016, СП 1.13130.2020, СП 3.13130.2009, СП 4.13130.2013, а в части безопасности соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Возведенное здание в части примененных строительных материалов соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ, а в части требований безопасности для пользователей зданием соответствует Федеральному закону от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ.

Соответствие спорных объектов требованиям сейсмобезопасности не рассматривались, поскольку исследуемый земельный участок с к/н 23:42:0302001:11, расположенный по адресу: 

<

...>, в соответствии с Приложением А СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» расположен в районе с нормативной интенсивность воздействий 6 баллов и, следовательно, на него не распространяются правила проектирования зданий и сооружений в сейсмических районах.

Градостроительные требования Генерального плана и ПЗиЗ МО г. Ейск:

Согласно Карте (схеме) Генерального плана г. Ейск функционального зонирования территорий земельный участок с к/н 23:42:0302001:11 находится в границах зоны промышленно-производственных предприятий.

Согласно Карте градостроительного зонирования территории МО Ейское городское поселение к Правилам землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения, утвержденным решение Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29.01.2013 N 52/4, в редакции от 23.12.2015 г. N 18/5 действовавшей на момент подготовки градостроительного плана земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 от 18.07.2016 N RU23509111-042-0001-0003135, земельный участок находится в границах территориальной зоны ПК2 «Зона размещения производственных объектов IV - V класса опасности».

Установлено, что функциональное назначение земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...>, с расположенными на нем спорными объектами, Генеральным планом г. Ейск регламентировано как промышленно-производственная зона, а Правилами землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения как зона размещения производственных объектов IV-V класса опасности, и не противоречат друг другу.

Сравнивая фактический вид использования земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 с расположенным на нем одноэтажным зданием магазина розничной торговли с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1, общей площадью 1284,2 кв. м, с разрешенными видами использования земельного участка, установленными Правилами землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения от 29.01.2013 N 52/4 видно, что одноэтажное здание с к/н 23:42:0302001:146 не противоречит условно разрешенному виду использования земельного участка, установленному Правилами землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения для территориальной зоны ПК2 «Зона размещения производственных объектов IV-V класса опасности», как объект розничной и мелкооптовой торговли.

Геодезическими измерениями спорных объектов и их камеральной обработки, расположенных на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11 площадью 12046,0 кв. м по адресу: 

<

...>, установлено следующее:

- отступ одноэтажного здания с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1, от северо-западной границы земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 составляет от 1,03 м до 1,63 м, что не соответствует требованиям ПЗЗ на территории Ейского городского поселения устанавливающим минимальный отступ от границ соседнего земельного участка величиной 3 м. При этом эксперты отмечают, что одноэтажное здание с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1, согласно данным технического паспорта по состоянию на 23.06.2022, было возведено в 2007 г., а в 2018 г. было реконструировано. То есть на момент возведения здания Правила землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения, принятые 29.01.2013 не действовали, и предельные параметры разрешенного строительства на здание, которое было возведено до принятия этих правил, не могут распространяться. Следовательно, установленный отступ от границы земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 равный 1,03-1,63 м не является нарушением Правил землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения;

- отступ одноэтажного сооружения из сэндвич-панелей общей площадью 73,9 кв. м, литер Г4 (склад) от юго-западной границы земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 составляет 0,17 м. Градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения устанавливают предельные параметры разрешенного строительства на объекты капитального строительства, а настоящими исследованиями установлено, что сооружение литер Г4 не является объектом капитального строительства и следовательно на него эти параметры не распространяются. Поэтому отступ одноэтажного сооружения литер Г4 общей площадью 73,9 кв. м не нарушает требований Правил землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения. Также эксперты отмечают, что Правила землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения не устанавливают требований к отступам объектов от границы территории общего пользования, а сооружение литер Г4 стоит вдоль границы земельного участка с к/н 23:42:0302001:11 с территорией общего пользования (проезда);

- здание с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1, общей площадью 1284,2 кв. м одноэтажное, что не противоречит требованиям Правил землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения, устанавливающим максимальное количество этажей равное 2;

- результатами геодезических измерений установлены площади застройки спорных объектов, расположенных на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11, которые составили:

одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 площадью застройки 1294,2 кв. м;

одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей литер Г4, площадью застройки 77,6 кв. м;

навес литер Г3, площадью застройки 729,0 кв. м;

навес литер Г2, площадью застройки 25,8 кв. м;

септик литер Е, площадью застройки 2,6 кв. м;

яма для емкости литер Е1, площадью застройки 12,5 кв. м;

колодец смотровой литер I, площадью застройки 16,2 кв. м;

антенная опора площадь застройки с учетом ограждения 14,2 кв. м, отсюда площадь застройки участка составляет 2172,1 кв. м, а процент застройки земельного участка составит 18%, что соответствует требованиям Правил землепользования и застройки на территории Ейского городского поселения, устанавливающим максимальный процент застройки величиной 80%.

Согласно данным Градостроительного плана земельного участка от 18.07.2016 NRU23509111-042-0001-0003135 на земельный участок с к/н 23:42:0302001:11 по адресу 

<

...>, подготовленного управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района, участок попадает в зону ограничений от авиационного шума (зона Г) в соответствии со СНиП 23-02-2003 «Защита от шума».

Согласно ст. 15, часть II ПЗЗ Ейского городского поселения, в зоне ограничения от авиационного шума (зона Г) в соответствии с требованиями норм не разрешается расположение жилых зданий и курортных объектов, а расположение малых предприятий, общественных зданий коммерческого, делового и коммунально-бытового назначения не запрещено. Следовательно, расположение исследуемого объекта - одноэтажное здание с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1 (магазин) своим расположением в зоне ограничений от авиационного шума (зона Г) не нарушает требований ПЗЗ Ейского городского поселения.

Противопожарные нормы.

Результатами экспертного осмотра установлено следующее:

- от одноэтажного нежилого здания с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) с северной стороны на кратчайшем расстоянии 29,0 м расположен одноэтажный жилой дом по ул. Армавирская, 243;

- от одноэтажного нежилого здания с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) с восточной стороны на кратчайшем расстоянии 16,0 м расположен одноэтажный жилой дом по ул. Безымянная, 84;

- от одноэтажного нежилого здания с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) в южном и юго-западном направлениях на удалении от 95 до 110 м расположена нежилая застройка;

- от одноэтажного нежилого здания с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) с западной стороны на кратчайшем расстоянии 16,5 м расположено одноэтажное здание магазина по ул. Армавирская, 233;

- от одноэтажного сооружения из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м литер Г4 (склад) с северной стороны на кратчайшем расстоянии 8,0 м расположено одноэтажное здание магазина по ул. Армавирская, 233;

- от одноэтажного сооружения из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м литер Г4 (склад) с северо-западной стороны на кратчайшем расстоянии 33,5 м расположено одноэтажное здание по ул. Армавирская, 235.

Исследованиями установлено, что:

- одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности;

- одноэтажный жилой дом по ул. Безымянная, 84 с наружными кирпичными стенами III степени огнестойкости класса С1 конструктивной пожарной опасности;

- противостоящая нежилая застройка, расположенная на удалении от 95 до 110 м от одноэтажного нежилого здания с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) с наружными кирпичными стенами III степени огнестойкости класса С1 конструктивной пожарной опасности;

- одноэтажное здание магазина по ул. Армавирская, 233 с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности;

- одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м литер Г4 (склад) с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности;

- одноэтажное здание по ул. Армавирская, 235 с наружными кирпичными стенами III степени огнестойкости класса С1 конструктивной пожарной опасности.

Сравнивая полученные в результате экспертного осмотра расстояния между исследуемым зданием и сооружением и существующей застройкой, определено следующее:

- расстояние между одноэтажным нежилым зданием с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности и одноэтажным жилым домом по ул. Армавирская, 243 с наружными кирпичными стенами III степени огнестойкости класса С1 конструктивной пожарной опасности определенное величиной 29,0 м удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» устанавливающим минимальное противопожарное расстояние между зданиями в 8,0 м;

- расстояние между одноэтажным нежилым зданием с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности и одноэтажным жилым домом по ул. Безымянная, 84 с наружными кирпичными стенами III степени огнестойкости класса С1 конструктивной пожарной опасности определенное величиной 16,0 м удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» устанавливающим минимальное противопожарное расстояние между зданиями в 8,0 м;

- расстояние между одноэтажным нежилым зданием с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности и нежилой застройкой, расположенной на удалении от 95 до 110 м с наружными кирпичными стенами III степени огнестойкости класса С1 конструктивной пожарной опасности удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», устанавливающим минимальное противопожарное расстояние между зданиями в 8,0 м;

- расстояние между одноэтажным нежилым зданием с к/н 23:42:0302001:146 литер Г1 (магазин) с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности и одноэтажным зданием магазина по ул. Армавирская, 233 с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности определенное величиной 16,6 м удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», устанавливающим минимальное противопожарное расстояние между зданиями в 6,0 м;

- расстояние между одноэтажным сооружением из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м литер Г4 (склад) с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности и одноэтажным зданием магазина по ул. Армавирская, 233 с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности определенное величиной 8,0 м удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» устанавливающим минимальное противопожарное расстояние между зданиями в 6,0 м;

- расстояние между одноэтажным сооружением из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м литер Г4 (склад) с наружными стенами из сэндвич-панелей III степени огнестойкости класса С0 конструктивной пожарной опасности и одноэтажным зданием по ул. Армавирская, 235 с наружными кирпичными стенами III степени огнестойкости класса С1 конструктивной пожарной опасности определенное величиной 33,5 м удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» устанавливающим минимальное противопожарное расстояние между зданиями в 8,0 м.

5. Спорные исследуемые объекты:

- одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1;

- одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м, литер Г4;

- навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3;

- навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2;

- септик, литер Е;

- яма для емкости, литер Е1;

- колодец смотровой, литер I;

- опоры воздушной ЛЭП;

- антенная опора, расположенные на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...>, в соответствии с действующими требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», находятся в работоспособном состоянии - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Следовательно, сохранение спорных объектов

- одноэтажное нежилое здание с к/н 23:42:0302001:146, литер Г1;

- одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м, литер Г4;

- навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3;

- навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2;

- септик, литер Е;

- яма для емкости, литер Е1;

- колодец смотровой, литер I;

- опоры воздушной ЛЭП;

- антенная опора, расположенных на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...>, угрозу для жизни и здоровья граждан не создает.

Вопрос о затрагивании прав третьих лиц выходит за пределы компетенции судебных экспертов - строителей, по причине того, что носит правовой характер, в связи, с чем экспертами не исследовался.

В судебном заседании 14.06.2023 эксперт ФИО6 устно ответил на вопросы лиц, участвующих в деле, относительно заключения судебной экспертизы, а именно:

1. Верно ли, что назначение здания литер В1 является магазином розничной торговли?

- Да.

2. Объект является складом или магазином?

- Объект фактически является магазином, так как идет торговля. Есть складские зоны, где хранится товар, но объект является магазином.

3. Демонтаж данного строения и возведение на его месте нового строения - это реконструкция или возведение нового строения?

- Эксперты данный вопрос не изучали, но, если частично были использованы конструкции предыдущего здания - это реконструкция.

4. Соответствует ли данное здание договору аренды?

- На данный вопрос ответ будет направлен в письменном виде.

5. Площадь объекта по тексту указана 1294,2 и 1284,2 - это является опечаткой? Какая фактическая площадь?

- 1296,6 - площадь застройки, 1284,2 - общая площадь здания, 1294,2 - опечатка.

6. Одноэтажное здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 можно ли использовать как склад в соответствии с договором аренды? Подходит ли помещение по назначению?

- Если вынести торговое оборудование, то да.

7. Может ли использовать объект как гараж? Нужна ли реконструкция или приведение в соответствие?

- На данный вопрос ответ будет направлен в письменном виде

8. Одноэтажное сооружение сендвич-панели определено как некапитальный объект. С учетом указанных характеристик в заключении судебной экспертизы, наличие фундамента не является капитальный объектом?

- Не является капитальным объектом в силу примененных строительных материалов. Каркас сделан металлический, поэтому он может быть демонтирован, заложение фундамента 40 см, таким образом, его можно демонтировать и перенести.

9. Делалось ли шурфирование фундамента?

- Да.

10. В чем выражается несовпадение высоты объекта? Соответствует ли разрешению на строительство?

- В разрешении на строительство общая площадь объекта больше, чем фактическая, высота также в разрешении на строительство больше, чем фактическая. В разрешении на строительство параметры даны больше, чем фактически построены. Несоответствие в сторону уменьшения.

11. Является ли это несоответствия существенными? Влияет ли несоответствие на качественные характеристики объекта?

- В соответствии с градостроительным кодексом площадь расходится между разрешенной и фактической площадью не более 5%.

Определением суда от 14.06.2023 экспертам НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» ФИО6, ФИО7 указано на необходимость представить пояснения по поведенной судебной экспертизе.

Согласно пояснениям экспертов от 26.06.2023, площадь объекта спорного одноэтажного нежилого здания составляет 1284,2 кв. м. На стр. 60 заключения после указания общей площади 1284,2 кв. м в следующем абзаце указана общая площадь здания 1294 кв. м, что является технической ошибкой.

Эксперты пояснили, что спорное здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146, эксплуатируемое как магазин, с учетом его объемно-планировочного решения, а также требований СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СП 56.13330.2021, СП 364.1311500.2018 может использоваться также как склад и как объект по обслуживанию и ремонту автотранспорта - гараж.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленное суду заключение экспертизы N 842/16.1 от 27.02.2023 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено.

На основании изложенного, заключение строительно-технической экспертизы N 842/16.1 от 27.02.2023, выполненное экспертами ФИО6, ФИО7 с учетом письменных пояснений к экспертному заключению принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект с кадастровым номером 23:42:0302001:146 является объектом капитального строительства.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В соответствии с положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В п. 1.1 договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000005415 от 24.10.2017 г. указан вид разрешенного использования земельного участка - «гаражи».

В соответствии с п. п. 4.1.6, 4.1.7 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора; содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок.

Согласно п. 4.1.13 договора аренды арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

При изменении целевого назначения участка зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на участке, арендатор обязан обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор и перерасчета размера арендной платы (п. 4.1.17 договора аренды).

В соответствии с п. 4.2.4 договора аренды арендатор имеет право в соответствии с законодательством возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Срок договора аренды установлен до 25 июля 2026 года (п. 7.2 договора аренды).

Как следует из материалов дела, спорное здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 возведено (реконструировано) на основании разрешения на строительство (реконструкцию) N 23-RU23509111-101-2018 от 08.05.2018 и введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 25.07.2018 N 23-RU23509111-101-2018.

Доводы департамента о том, что указанное разрешение на строительство (реконструкцию) спорного объекта выдано незаконно в отсутствие согласия собственника земельного участка, отклонены судом по следующим основаниям.

Выданное администрацией разрешение на реконструкцию объекта, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке не оспорены, не признаны недействительными.

Из материалов дела усматривается, что на основании п. 4.1.17 договора аренды в 2020 году ФИО3 обратился в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный вид «объекты розничной и мелкооптовой торговли», в связи с чем постановлением администрации N 623 от 08.09.2020 в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ были назначены публичные слушания по проекту постановления «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11, расположенного по ул. Армавирской, 235/1 в г. Ейске».

21.09.2020 ответчиком получено заключение о результатах публичных слушаний по указанному вопросу.

22.06.2022 ответчик обратился в Департамент с заявлением о предоставлении согласия собственника земельного участка на условно разрешенный вид использования земельного участка - магазины (4.4) с сохранением основного вида «гаражи» с последующим внесением изменений в действующий договор аренды земельного участка.

Ответным письмом от 26.07.2022 департамент сообщил об отказе в предоставлении согласия на установление указанного вида разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на выявленное нарушение ответчиком земельного законодательства и рассмотрение судом искового заявления о сносе спорных объектов.

Уведомлением Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 06.03.2023 N КУВД-001/2023-7644131/1 был приостановлен государственный кадастровый учет по заявлению ФИО3 о внесении изменений в виды разрешенного использования спорного земельного участка.

Как указал регистрирующий орган, арендатор не вправе осуществлять распоряжение арендованным земельным участком, которое, в том числе заключается в изменении вида разрешенного использования. Кроме того, максимальный размер участков для выбранного ответчиком вида разрешенного использования составляет 10 000 кв. м, что не соответствует площади участка равной 12 046 кв. м.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Судом отмечено, что решением Ейского городского суда Краснодарского края от 07.02.2017 по делу N 2-284/17 было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11 при заключении договора аренды имелись объекты недвижимости общей площадью 884,3 кв. м (технический паспорт от 25.07.2016), а также выданы разрешения на строительство гаражных комплексов.

Выпиской из ЕГРН от 31.07.2017 N 23/001/079/2017-4794, содержащей сведения об основных характеристиках объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11, являющейся приложением к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 24.10.2017 N 0000005415 подтверждается, что на момент заключения указанного договора аренды земельного участка на данном земельном участке были расположены объекты недвижимого имущества, в том числе склад стройматериалов, назначение: складское, площадью 48,8 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302001:118.

Указанное обстоятельство не стало препятствием для заключения спорного договора аренды земельного участка.

Таким образом, фактически предоставление земельного участка в аренду ответчику производилось департаментом, в том числе для эксплуатации склада.

Согласно сведениям ИСОГД муниципального образования Ейский район, земельный участок с кадастровым номером 23:42:0302001:11 в соответствии с Правилами землепользования и застройки находится в территориальной зоне «ПК2. Зона размещения производственных объектов IV-V класса опасности», предусматривающей в качестве одних из основных видов разрешенного использования хранение автотранспорта (2.7.1), склады (6.9), складские площадки (6.9.1), одним из условно разрешенных видов использования являются магазины.

В связи с указанными обстоятельствами строительство склада ответчиком на территории земельного участка не противоречит градостроительному законодательству и документам территориального зонирования.

В пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, разъяснено, что использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Как было указано выше, экспертами установлено, что спорное здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 с учетом его объемно-планировочного решения может использоваться также как склад и как объект по обслуживанию и ремонту автотранспорта - гараж.

Таким образом, спорный объект фактически может использоваться также в качестве гаража, что отвечает установленному виду разрешенного использования земельного участка и условиям договора аренды.

Заключением судебной экспертизы установлено, спорное нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 соответствует разрешению на ввод в эксплуатацию от 25.07.2018 N 23-RU23509111-101-2018, а также соответствует градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Несоответствие фактически возведенного (реконструированного) здания по площади застройки, указанной в проектной документации на 17,5 кв. м, является несущественным и не превышает 5%, что в соответствии с п. 6.2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ не является нарушением.

Исследованиями, представленными в заключении экспертизы N 824/16.1 от 27.02.2023, установлено, что отступ спорного одноэтажного здания от северо-западной границы земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11 составляет от 1,03 до 1,63 м.

Судом отмечено, что Правила землепользования и застройки Ейского городского поселения, принятые 29.01.2013, на момент возведения здания в 2007 году не действовали и предельные параметры разрешенного строительства на здание, которое было возведено до принятия этих правил, не могут распространяться.

Судом установлено, что в 2018 году здание было реконструировано и действовавшая на указанный момент времени редакция Правил землепользования и застройки не устанавливала требования к минимальному отступу от границы земельного участка до объектов капитального строительства величиной 3,0 м для территориальной зоны ПК2 «Зона размещения производственных объектов IV-V класса опасности». Такое требование появилось в Правилах только в редакции от 25.12.2020 N 20/4.

В ходе рассмотрения настоящего спора в спорном здании на основании решения собственника о разделе недвижимого имущества от 14.03.2023 были образованы нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:42:0302001:478, 23:42:0302001:479, 23:42:0302001:480, 23:42:0302001:481, 23:42:0302001:482, 23:42:0302001:483, 23:42:0302001:484, 23:42:0302001:485, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком - ФИО3 с 07.04.2023 (выписки из ЕГРН от 03.10.2023).

В соответствии с представленным ответчиком техническим заключением от 15.03.2023, подготовленным МУП ЕГП ЕР «Ейская проектная контора», в спорном объекте были выполнены следующие работы:

1. Устройство новых перегородок из ГКЛВ по металлическому каркасу с дверными блоками и глухих в пом. 10 (склад). В результате образовались пом. 10 (нежилое помещение), пом. 10/1 (нежилое помещение), пом. 10/2 (нежилое помещение), пом. 10/3 (нежилое помещение), пом. 10/4 (нежилое помещение), пом. 10/5 (нежилое помещение), пом. 10/6 (нежилое помещение), пом. 10/7 (нежилое помещение), пом. 10/8 (нежилое помещение), пом. 10/9 (нежилое помещение) с новыми площадями.

2. Установка двух оконных блоков в перегородке между пом. 10 (нежилое помещение) и пом. 10/1 (нежилое помещение).

3. В результате капитального ремонта образовались следующие группы помещений:

- нежилое помещение N 1, общей площадью 151,3 кв. м;

- нежилое помещение N 2, общей площадью 144,4 кв. м;

- нежилое помещение N 3, общей площадью 178,4 кв. м;

- нежилое помещение N 4, общей площадью 199,0 кв. м;

- нежилое помещение N 5, общей площадью 199,0 кв. м;

- нежилое помещение N 6, общей площадью 199,9 кв. м;

- нежилое помещение N 7, общей площадью 29,2 кв. м;

- нежилое помещение N 8, общей площадью 152,7 кв. м.

Вышеперечисленные работы не затрагивают несущие конструкции здания и не повлияли на несущую способность здания в целом. В нежилом здании (склад), литер «Г1» произведен капитальный ремонт.

Как указано в техническом заключении от 15.03.2023, в результате выполненных работ не произошло изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций.

В соответствии с Постановлением Правительства N 881 от 16.05.2022  перечень работ, выполненных в спорном нежилом здании, не подходит под понятие «реконструкция» и попадает под понятие «капитальный ремонт».

В соответствии с п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Письмом от 12.03.2023 N 62 Управление архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района сообщило ответчику, что выдача разрешения на капитальный ремонт в спорном здании не предусмотрена градостроительным законодательством.

В соответствии с письменными пояснениями экспертов ФИО6 и ФИО7 на вопросы суда, разделение спорного объекта на помещения не создает препятствий для его использования как гараж.

Как указали эксперты, из плана 1-го этажа технического паспорта по состоянию на 23.06.2022 видно, что в здании есть основное помещение N 10 и расположенные по его периферии, то есть вдоль наружных стен, вспомогательные помещения NN 1,2,3,6,7,8,9,11. Вспомогательные помещения не будут создавать препятствия для проезда транспорта в случае использования здания как гараж. Вспомогательные помещения будут использованы как административные, бытовые, кладовые, санитарные помещения для шиномонтажных работ и т.п.

Экспертами ФИО6 и ФИО7 в вышеуказанных пояснениях сделаны выводы о том, что планировочное решение возведенного здания с момента его ввода в эксплуатацию 25.07.2018 до составления технического паспорта 23.06.2022 и проведенного экспертного осмотра 10.01.2023 не менялось, то есть здание после его возведения не делилось на помещения и, следовательно, в здании не выполнялись работы по его реконструкции и перепланировке.

Кроме того, как указано выше, ответчиком произведены строительные работы, в результате которых прекратили существование отдельные помещения и как установлено из выписок из ЕГРН на нежилые помещения 23:42:0302001:478, 23:42:0302001:479, 23:42:0302001:480, 23:42:0302001:481, 23:42:0302001:482, 23:42:0302001:483, 23:42:0302001:484, 23:42:0302001:485, 23:42:0302001:486 сняты с кадастрового учета.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждает технический паспорт, составленный 24.01.2024 АО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ.

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы на предмет установления фактических характеристик спорного объекта в настоящее время, которое, по сути, сводится к необходимости повторного осмотра спорного объекта.

Определением от 06.03.2024 суд предложил эксперту НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» обеспечить повторный осмотр.

Результатом экспертного осмотра 15.03.2024 нежилого здания с к/н 23:42:0302001:146 (литер П), расположенного на земельном участке с к/н 23:42:0302001:11 по адресу: 

<

...> установлено, что его объемно-планировочные и технические параметры и характеристики соответствуют объемно-планировочным и техническим параметрам и характеристикам, установленным судебной строительно-технической экспертизой, проведенной специалистами НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» на основании определения арбитражного суда от 18 ноября 2022 года.

Таким образом, ответчик привел объект в первоначальное состояние.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела документы и доказательства, суд пришел к выводу, что спорный объект с кадастровым номером 23:42:0302001:146 соответствует градостроительным нормам, возведен (реконструирован) на основании разрешительной документации, на земельном участке, допускающем строительство на нем данного объекта и предоставленном в аренду ответчику в установленном порядке.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки - здания с кадастровым номером 23:42:0302001:146 судом  правомерно отказано.

Кроме того, департаментом были заявлены исковые требования об освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11 от расположенных на нем навесов из металлических опор, покрытых металлопрофилем площадью 719,8 кв. м и площадью 25,5 кв. м, сооружения из сэндвич-панелей площадью 79,5 кв. м путем их демонтажа и вывоза с территории земельного участка.

Заключением судебной экспертизы установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11 расположены данные спорные объекты со следующими характеристиками:

- одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м, литер Г4, назначение - склад, общей площадью 73,9 кв. м;

- навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3, назначение - стоянка автомашин;

- навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2, назначение - служебный вход.

Экспертами сделан вывод о том, что по своим техническим характеристикам указанные объекты не являются объектами капитального строительства и представляют собой вспомогательные конструкции по отношению к спорному зданию склада с кадастровым номером 23:42:0302001:146.

Как следует из разъяснений п. 29 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорные некапитальные объекты соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки Ейского городского поселения, расположение объектов удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что отступ одноэтажного сооружения из сэндвич-панелей общей площадью 73,9 кв. м, литер Г4 (склад) от юго-западной границы земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:11 составляет 0,17 м.

При этом, нарушение норм отступов от смежных земельных участков само по себе не может являться безусловным основанием для удовлетворения требования о сносе (демонтаже) самовольной постройки.

Судам при рассмотрении такого требования следует дать оценку тому, насколько выбранный истцом способ защиты соответствует допущенному ответчиком нарушению, установить влияет ли указанное нарушение на безопасность всех смежных объектов и влечет ли нарушения прав смежных землепользователей.

Доказательства нарушения прав смежных землепользователей в материалы дела не представлены. Отступы от спорного сооружения до ближайших зданий, расположенных на смежных земельных участках, составляют более 8 м, что соответствует нормативно установленным требованиям пожарной безопасности.

Судом также отмечено, что использование спорных некапитальных объектов соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка и договору аренды.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Краснодарского края о демонтаже навесов и сооружения из сэндвич-панелей, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11 судом также отказано.

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований о сносе и демонтаже спорных объектов, требования истца о снятии с государственного кадастрового учета здания с кадастровым номером 23:42:0302001:146, а также помещений с кадастровыми номерами 23:42:0302001:478, 23:42:0302001:479, 23:42:0302001:480, 23:42:0302001:481, 23:42:0302001:482, 23:42:0302001:483, 23:42:0302001:484, 23:42:0302001:485 (учитывая снятие объектов с кадастрового учета 24.01.2024) и погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО3, записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк», записи о государственной регистрации права аренды ФИО4 также отклонены судом.

Кроме того, с учетом отказа в удовлетворении исковых требований также отказано во взыскании с ответчика судебной неустойки за неисполнение решения суда.

         Ссылки апеллянта на то, что эксперты не проверили сносимые спорные строения на предмет соблюдения пожарных отступов  следует отклонить,  поскольку на стр. 61-62 (л.д. 65-66, т.6) заключения дан подробный анализ по соблюдению таких разрывов. 

В абзаце 2 и 3 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 указано, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В данном случае суд не установил существенности допущенных нарушений с учетом вывода экспертов о том, что своим строительно-техническим состоянием, фактическим расположением и эксплуатацией объекты угрозу для жизни и здоровья граждан не создают.

          На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  25.04.2024 по делу № А32-17469/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

 

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

 

П.В. Шапкин