АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-9651/2020

г. Оренбург

04 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена       27 сентября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено        04 октября 2022 года

          Арбитражный суд Оренбургской области  в составе

судьи Бочаровой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к ответчикам: 1. индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРНИП 316565800117691),

2. Обществу с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис», г.Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. временного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» ФИО3, г.Оренбург 

2. Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г.Оренбург,

3. Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, г.Оренбург

о взыскании 6 346 257 руб. 30 коп.,     

встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРНИП 316565800117691) 

к ответчикам: 1. Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), 

2. Департаменту  градостроительства и земельных отношений администрации  города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

об установлении ставки арендной платы в размере 1,5 % и взыскании 880 678 руб. 35 коп.

а также объединенное с делом №А47-9651/2020 дело №А47-10747/2021 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Оренбург (ОГРНИП 316565800117691, ИНН 

<

***>, г. Оренбург 

к Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным в части договора аренды земельного участка,

и объединенное с делом №А47-9651/2020 дело №А47-16148/2021 по исковому заявлению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

        к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРНИП 316565800117691) 

        с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

        1. Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис»,                        г. Оренбург; 

        2. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург 

        о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки

В судебном заседании участвуют представители:

от Администрации города Оренбурга (истец по первоначальному иску): ФИО4, действующая по доверенности от 01.03.2022 сроком по 31.12.2022 (служебное удостоверение, диплом); после перерыва не явился;

от Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга: ФИО4, действующая по доверенности от 01.07.2022 сроком на 1 год (служебное удостоверение, диплом); после перерыва не явился;

от ответчика 1 (индивидуального предпринимателя ФИО2): ФИО5, действующая по доверенности от 28.09.2020 сроком на 3 года (паспорт, диплом);

от ответчика 2 (Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис»): ФИО6, действующий по доверенности от 03.02.2020 сроком на 3 года (паспорт, диплом).

Третьи лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на сайте арбитражного суда. 

Судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ протокольным определением суда объявлен перерыв с 20.09.2022 по 27.09.2022, 15 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Администрация города Оренбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в ходе судебного заседания 06.09.2022) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и Обществу с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» о взыскании 6 346 257 руб. 30 коп., в том числе: 

-  с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ответчик 1, ИП ФИО2) 3 287 776 руб. 31 коп., составляющих 2 451 501 руб. 02 коп. арендной платы за фактическое пользование земельным участком за период с 25.07.2017 по 04.09.2019 и 687 013 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2017 по 31.05.2022;

- с Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» (далее - ответчик 2, ООО «Дорстройсервис») 3 058 480 руб. 99 коп., составляющих 2 019 861 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате по договору № 4/л-4юр от 26.01.2004 на основании ст. 622 ГК РФ за период с 25.07.2017 по 04.09.2019 и 1 038 619 руб. 22 коп. пени за период с 11.08.2017 по 31.05.2022.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с встречным  исковым заявлением к Администрации города Оренбурга о взыскании 880 678 руб. 35 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося вследствие переплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка № 19/л-280фз от 05.09.2019 за период с 05.09.2019 по 31.05.2021 ввиду необходимости применения ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за земельный участок, а также об установлении ставки арендной платы по договору 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Определением суда от 16.11.2021 удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО2 об объединении дела № А47-10747/2021 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Оренбурга о признании договора аренды земельного участка 19/л-280фз от 05.09.2019 недействительным в части установления ставки арендной платы в размере 2,79 % кадастровой стоимости земельного участка; об установлении ставки арендной платы по договору 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, с делом № А47-9651/2020 в одно производство, дело № А47-10747/2021 объединено в одно производство с делом № А47-9651/2020.

Согласно определению суда от 09.02.2022 удовлетворено ходатайство Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга об объединении дела № А47-16148/2021 по исковому заявлению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды земельного участка 19/л-280фз от 05.09.2019 недействительным (ничтожным) с применением последствием недействительности ничтожной сделки в виде обязания возвратить земельный участок с кадастровым номером 56:44:0274001:2 площадью 74 017 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и погашения регистрационной записи в ЕГРН от 19.09.2019 № 56:44:0274001:2-56/001/2019-1 об аренде земельного участка с кадастровым номером 56:4460274001:2, с делом № А47-9651/2020 в одно производство, дело № А47-16148/2021 объединено с делом № А47-9651/2020.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования, возражал против встречных исковых требований.

Представитель ИП ФИО2 возражал против исковых требований, поддержал встречные исковые требования.

Представитель ответчика ООО «Дорстройсервис» возражал против исковых требований, поддержал заявление о пропуске истцом срока исковой давности, поддержал встречный иск в части установления ставки арендной платы в размере 1,5 %, возражал против исковых требований Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга.

Согласно отзыву Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, спорный земельный участок процедуру учета в реестре федерального имущества не проходил.

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в отзыве на исковое заявление указало, что в результате рассмотрения дела по существу права и интересы указанного лица не затрагиваются.

Временный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» ФИО3, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области правовые позиции в отношении рассматриваемых первоначальных и встречных исковых требований в материалы дела не представили.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно распоряжению Главы города Оренбурга № 5499-р от 05.12.2003 «О предоставлении ООО «Дорстройсервис» земельных участков по ул. Донгузская, 74/1» (т.1 л.д. 38) приняты решения:

1. Прекратить ООО СК «Газпромдорстрой» (ранее ТОО строительная компания «Газпромдорстрой») право бессрочного пользования земельным участком площадью 7,4017га в Южном Зауральном промрайоне.

2. Свидетельство о праве бессрочного пользования землей от 19.08.1993 № 360 и пункты 1, 2, 3 распоряжения Главы города от 06.03.2003г. № 768-р «О внесении изменений в распоряжение администрации г. Оренбурга от 21.12.92г. № 231-п, в постановление администрации г. Оренбурга от 16.03.93г. № 264-п, в свидетельство о праве бессрочного пользования землей от 19.08.93 № 360, распоряжения Главы города от 03.10.02. №№ 4041-р, 4042-р» - отменить.

3. Постановление администрации города Оренбурга от 28.10.92 № 128-п «О закреплении за управлением «Оренбурггазпромдорстрой» территории в Южном Зауральном промрайоне» - отменить в части предоставления земельного участка.

4. Распоряжение администрации города Оренбурга от 21.12.92 № 231-п «О внесении изменения в пункт 1 постановления № 128-п от 28.10.92г. - отменить.

5. Постановление администрации города Оренбурга от 16.03.93 № 264-п «О дополнительном отводе строительной компании «Газпромдорстрой» земельного участка в Южном Зауральном промрайоне» - отменить.

6. Распоряжение Главы города Оренбурга от 15.09.98 № 2404-р «Об отводе Строительной компании Газпромдорстрой земельного участка в Южном зауральном промрайоне» и распоряжение Главы города Оренбурга от 16.02.99 № 458 «О внесении изменений в распоряжение Главы города от 15.09.98г. № 2404-р» - отменить.

7. Договор аренды земельного участка от 11.05.1999г. № 2963 расторгнуть по соглашению сторон.

8. Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» на условиях договора аренды до 01.11.2004г. по ул. Донгузской, 74/1 в г. Оренбурге земельный участок площадью 74017кв.м., с разрешенным использованием: размещение производственной базы. Категория земель: земли поселений.

9. Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» на условиях договора аренды до 01.11.2004г. по ул. Донгузской, 74/1 в г. Оренбурге земельный участок площадью 22363кв.м., с разрешенным использованием: производство строительных материалов и асфальтобетона. Категория земель: земли поселений.

10. Установить срок для заключения договоров аренды по земельным участкам, указанным в пунктах 8, 9 - 15 дней со дня проведения кадастрового учета в ФГУ ЗКП.

11. ООО «Дорстройсервис» заказать установление границ земельных участков на местности, внесение изменений в дело по отводу, организации, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ.

12. Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга:

13. Заключить договоры аренды с ООО «Дорстройсервис» по земельным участкам, указанным в пунктах 8, 9.

14. При не заключении договоров аренды в срок, указанный в пункте 10, настоящее распоряжение признается утратившим силу.

На основании вышеуказанного распоряжения Главы города Оренбурга № 5499-р от 05.12.2003 между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (арендодатель) и ООО «Дорстройсервис» (арендатор) 26.01.2004 заключен договор аренды земельного участка № 4/л-4 юр (далее - договор аренды от 26.01.2004, т.1 л.д. 19-23), согласно условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер: 56:44:02 74 001:0002, площадью 74017 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>, для размещения производственной базы, на основании распоряжения Главы города Оренбурга от 05.12.2003г. № 5499-р, (в дальнейшем именуемый Участок) согласно кадастрового плана и характеристики земельного Участка (приложение 1, приложение 2) (пункт 1.1 договора аренды от 26.01.2004).

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды от 26.01.2004 категория земель - земли поселений.

В силу пункта 1.3 договора аренды от 26.01.2004 на прилагаемом к Договору кадастровом плане и в характеристике участка указаны все иные объекты недвижимости (здания, сооружения, инженерные коммуникации, зеленые насаждения леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, расположенные на участке,  указаны:

- поворотные точки территориальных границ Участка; 

- сервитуты, их границы (оси), площади, а также основания наложения;

- другие ограничения в пользовании Участком.

Земельный участок, указанный в п. 1.1 Договора передается до «01» ноября 2004 г. (пункт 1.4 договора аренды от 26.01.2004).

На основании пункта 2.1 договора аренды от 26.01.2004 арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование Участком в размере согласно прилагаемому к Договору Порядку расчёта арендной платы (приложение 3).

Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, централизованно устанавливающих оценочные зоны, базовые ставки арендной платы, дифференцированные ставки земельного налога, коэффициенты по категориям арендаторов, поправочные коэффициенты и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от неё).

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после изменения оценочной зоны, ставки земельного налога, коэффициента арендатора или поправочного коэффициента.

Пунктом 2.2 договора аренды от 26.01.2004 установлено, что арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до истечения десятого числа следующего месяца.

Арендатор обязан указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 26.01.2004 условия договора по арендной плате в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу пункта 2.5 договора аренды от 26.01.2004 арендатор обязан ежеквартально предоставлять Арендодателю оригиналы (для сверки) и копии платежных документов.

В соответствии с пунктом 2.6 договора аренды от 26.01.2004 в случае несвоевременной уплаты суммы, указанной в п.2.1. договора, Арендатору начисляется пеня в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Арендная плата и пеня может быть взыскана Арендодателем в судебном порядке.

На основании пункта 2.8 договора аренды от 26.01.2004 не использование Участка Арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы.

В силу пункта 7.1 договора аренды от 26.01.2004 соглашения об изменении условий или внесении дополнений к Договору совершаются в той же форме, что и Договор.

Договор подписывается сторонами и вступает в силу после его государственной регистрации. Договор, заключенный на срок менее года вступает в силу после подписания его сторонами (пункт 8.1 договора аренды от 26.01.2004).

В приложении № 2 к договору аренды от 26.01.2004 указана характеристика земельного участка и иных объектов недвижимости, согласно которой на земельном участке расположены следующие здания (сооружения):

- одноэтажное административное здание, литер Е, площадью 252,2 кв.м.;

- одноэтажное арочное здание под теплую стоянку автотранспортной техники, литер В1, площадью 954,6 кв.м.;

- одноэтажный цех по производству бетона, литер В5В28, площадью 2197,4 кв.м.;

- одноэтажное здание - гараж на 24 автомашины, литер В16В8, площадью 831,1 кв.м.;

- одноэтажное здание - блочная котельная ИМПАКТ-3, литер В18В19В25В26, площадью 84,3 кв.м.;

- одноэтажное здание весовой и КПП с подвалом, литер В20, площадью 108,7 кв.м.

В приложении № 3 к договору аренды от 26.01.2004 представлен расчет арендной платы, произведенный в соответствии Постановлением Оренбургского городского Совета от 26.06.1998 № 101 «О методике расчета арендной плати за землю на территории города Оренбурга», с учетом площади земельного участка - 74017 кв.м., коэффициента категории арендаторов (Ккар) - 1,5 % (произв.строит.матер. расп.Главы от 10.02.2003 № 430-р).

Дополнительным соглашением от 29.11.2004 к договору аренды от 26.01.2004 срок действия договора аренды продлен до 01.10.2005, внесены изменения в расчет арендной платы, который произведен в соответствии с постановлением Оренбургского городского Совета от 26 06 1998 № 101 «О методике расчета арендной плати за землю на территории города Оренбурга», с учетом площади земельного участка - 74017 кв.м., коэффициента категории арендаторов (Ккар) - 1,5 % (произв.стройматериалов) (т.1 л.д. 24).

В соответствии с пунктом 1 постановления Главы города Оренбурга № 946-п от 07.07.2006 «О внесении изменений в распоряжения Главы города от 05.12.2003 № 5499-р, от 10.09.2004 № 4563-р, от 27.07.2005 № 4224-р, от 07.04.2006 № 1680-р, от 24.04.2006 № 2133-р и в постановления от 27.06.2006 № 667-п, от 27.06.2006 № 668-п» в распоряжении Главы города от 05.12.2003 № 5499-р «О предоставлении ООО «Дорстройсервис» земельных участков по ул. Донгузская, 74/1» внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, а именно: в пункте 8 вместо слов «размещение производственной базы» читать «производство строительных материалов» (т.1 л.д. 40-41).

Согласно дополнительному соглашению от 15.02.2007 к договору аренды от 26.01.2004 срок действия договора аренды продлен до 15.05.2007, внесены изменения в расчет арендной платы, который произведен в период с 12.10.2005 до 31.12.2005 в соответствии с постановлением Оренбургского городского Совета от 26 06 1998 № 101 «О методике расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга», с учетом площади земельного участка - 74017 кв.м., коэффициента категории арендаторов (Ккар) - 1,5 % (произв.стройматериалов); в период с 01.01.2006 по 14.05.2007 в соответствии с методикой расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга, утвержденной постановлением Оренбургского городского Совета № 231 от 10.11.2005 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением от 27.04.2006 № 73), с учетом кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 1062 руб. 15 коп., ставки арендной платы (в % от кадастровой стоимости) за 1 кв.м. - 0,6%, вида функционального использования участка - 7.8. производство строительных материалов (т.1 л.д. 25).

Дополнительным соглашением от 22.10.2007 к договору аренды от 26.01.2004 срок действия договора аренды продлен до 15.05.2008, внесены изменения в расчет арендной платы, который произведен в соответствии с методикой расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга, утвержденной постановлением Оренбургского городского Совета № 231 от 10.11.2005, с учетом кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 1062 руб. 15 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы (в % от кадастровой стоимости) за 1 кв.м. - 0,6%, вида функционального использования участка - 7.8. производство строительных материалов (т.1 л.д. 26).

Согласно дополнительному соглашению от 15.04.2008 к договору аренды от 26.01.2004 срок действия договора аренды продлен до 31.12.2008, внесены изменения в расчет арендной платы, который произведен в соответствии с методикой расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга, утвержденной постановлением Оренбургского городского Совета № 231 от 10.11.2005, постановлением Правительства Оренбургской области № 414-п от 30.11.2007, с учетом кадастровой стоимости участка - 61777548 руб. 88 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 834 руб. 64 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в % от кадастровой стоимости - 0,6%, вида функционального использования участка - 7.8. производство строительных материалов (т.1 л.д. 27).

Дополнительным соглашением от 19.06.2008 к договору аренды от 26.01.2004 срок действия договора аренды продлен до 15.04.2009 (т.1 л.д. 28).

Дополнительным соглашением от 04.09.2009 к договору аренды от 26.01.2004 срок действия договора аренды продлен до 15.04.2010 (т.1 л.д. 29).

Дополнительным соглашением от 25.01.2011 к договору аренды от 26.01.2004 (т.1 л.д. 30) внесены следующие изменения.

В п. 1.1. Договора вместо слов «размещение производственной базы» читать «производство строительных материалов», на основании постановления Главы города Оренбурга от 07.07.2006 №946-п «О внесении изменений в распоряжения Главы города от 05.12.2003 №5499-р, от 10.09.2004 №4563-р, от 27.07.2005 №4224-р, от 07.04.2006 №1680-р, от 24.04.2006 №2133-р и в постановления от 27.06.2006 №667-п, от 27.06.2006 №668-п».

Расчет арендной платы в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 произведен в соответствии Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», с учетом кадастровой стоимости участка - 61777548 руб. 88 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 834 руб. 64 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в % от кадастровой стоимости - 0,6%, вида функционального использования участка - 9.7.2. иные, не перечисленные в данном разделе; в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 произведен в соответствии Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10 2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», а также в соответствии с разделом 11 постановления Правительства Оренбургской области от 17 08 2009г. № 440-и «О сценарных условиях социально-экономического развития Оренбургской области на 2010 год и на период до 2012 года», с учетом кадастровой стоимости участка - 61777548 руб. 88 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 834 руб. 64 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в % от кадастровой стоимости - 0,6%, вида функционального использования участка - 9.7.2. иные, не перечисленные в данном разделе.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 26.01.2004 срок действия договора аренды продлен до 25.05.2013 (т.1 л.д. 31).

В соответствии с дополнительным соглашением от 14.06.2013 в договор аренды от 26.01.2004 внесены следующие изменения (т.1 л.д. 32).

Срок договора аренды продлен до 25.04.2014.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: 

«Арендатор обязуется вносит арендную плату за использование Участка в размере согласно прилагаемому к настоящем; договору Расчету арендной платы (приложение 3), который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменению федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Кроме того, арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем путем увеличения ставок арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

По указанным основаниям, размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений настоящий договор.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

Арендная плата вносится Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы актуальным на текущий период».

Пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции: 

«Расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными долями о суммы указанной и Расчете арендной платы (приложение 3), не позднее десятого числа текущей месяца. Размер арендной платы за неполный месяц исчисляется пропорционально количеств календарных дней аренды в месяце к количеству дней данного месяца.

Арендатор обязан указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

Пункт 4.2 абзац 14 договора изложен в следующей редакции: 

« - не передавать арендные права и обязанности третьим лицам, в том числе в залог и в качестве вклада в уставный кап ига хозяйственного общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срок договора аренды земельного участка без письменного разрешения Арендодателя, в случае заключения договора на срок более 5 лет без письменного уведомления Арендодателя».

Пункт 4.2. абзац 15 изложен в следующей редакции: 

« - не передавать Участок в субаренду без письменного разрешения Арендодателя; при этом размер платы по договору субаренды не должен превышать размер арендной платы но договору аренды земельного участка».

Пункт 4.2 дополнен абзацем 17: 

« - произвести снос зданий, строений, сооружений, возведенных с нарушением действующего законодательства».

Пункт 4.2 дополнен абзацем 18: 

« - не изменять вид разрешенного использование земельного участка без согласия Арендодателя».

Пункт 4.2 дополнен абзацем 19: 

« - письменно известить Арендодателя об отчуждении принадлежащих Арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве собственности на эти объекты в течении 10 дней с момента регистрации перехода права собственности, а также в этот же срок обратиться к Арендодателю с ходатайством о внесении соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор или расторжении договора аренды».

Расчет арендной платы с 01.01.2013 по 31.12.2013 произведен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-и «Об утверждении порядка определении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений Ставок арендной плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки населенных пунктов на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 31.01 2013 № 79-1 «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 №537-1», с учетом кадастровой стоимости участка - 129221839 руб. 28 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 1 745 руб. 84 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в % от кадастровой стоимости - 0,61%, 9.6.2. иные земельные участки, не указанные в данном разделе.

Согласно дополнительному соглашению от 02.11.2015 в договор аренды от 26.01.2004 внесены следующие изменения (т.1 л.д. 33-34).

В абзаце втором пункта 2.1. Договора после слов «Правительства Оренбургской области» дополнено словами «органами местного самоуправления» далее по тексту.

В абзаце третьем пункта 2.1. Договора слова «произошло изменение кадастровой стоимости» заменено словами «утверждены результаты государственной кадастровой оценки».

Абзац четвертый пункта 2.1. Договора изложен в новой редакции: 

«Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты заключения Договора изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор.».

В пункте 2.2. в абзаце 2 Договора после слов «не позднее десятого числа текущего месяца» дополнено словами «в безналичной форме».

Пункт 4.1. раздела 4 Договора дополнен абзацем 6 следующего содержания:

« - направлять до дня истечения срока действия Договора Арендодателю заявление о заключении нового Договора».

Пункт 4.2. Договора дополнен абзацем 20 следующего содержания:

« - обеспечить допуск на Участок представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, в случае, предусмотренном п. 13 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ».

Пункт 4.2. раздела 4 дополнен абзацем 21 следующего содержания:

« - уведомить Арендодателя о намерении заключить новый Договор, путем направления ему заявления о заключении нового договора до дня истечения срока действия настоящего Договора».

В пункте 7.3. Договора после предлога «При» дополнено словом «досрочном» далее по тексту.

Раздел 7 Договора дополнен пунктом 7.4. следующего содержания:

«7.4. В случае отсутствия от Арендатора заявления о заключении нового Договора аренды земельного участка, указанного в п. 1.1. Договора, настоящий Договор считается расторгнутым.

В пункте 9.2. Договора после слов «нормативно-правовых актов» дополнено словами «Правительства Оренбургской области» далее по тексту.

Раздел 9 договора дополнен пунктом 9.2. следующего содержания:

«9.2. К вопросам, не урегулированным настоящим договором, применяются положения нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, регулирующих порядок и сроки размер арендной платы».

Расчет арендной платы произведен следующим образом:

- в период с 01.01.2014 по 25.09.2014 в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-и «Об утверждении порядка определении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений Ставок арендной плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 31.01 2013 N° 79-п «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п», постановлением от 05.11.2013 № 945-п «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области», в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов», с учетом кадастровой стоимости участка - 129221839 руб. 28 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 1 745 руб. 84 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в годовом исчислении - 1,5% (п. 18), уровня инфляции - 5%;

- в период с 26.09.2014 по 31.12.2014 в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-и «Об утверждении порядка определении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений Ставок арендной плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 31.01 2013 N° 79-п «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п», постановлением от 05.11.2013 № 945-п «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области», в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов», с учетом кадастровой стоимости участка - 32079000 руб. (на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 21.07.2014 по делу № А47-3336/2014), кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 433 руб. 40 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в годовом исчислении - 1,5% (п. 18), уровня инфляции - 5%;

- в период с 01.01.2015 по 31.08.2015 в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (в ред. от 25.08.2014), постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537п «об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (в ред. от 25.03.2015), Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», с учетом кадастровой стоимости участка - 32079000 руб., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в годовом исчислении - 1,5% (п. 18 постановления № 537-п от 16.10.2009), уровня инфляции - 5,5%;

- в период с 01.09.2015 по 31.12.2015 в соответствии с постановлением администрации города Оренбурга от 03.09.2015 № 2474-п «Об утверждении значений арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов», Федеральным законом от 01 12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», с учетом кадастровой стоимости участка - 32079000 руб., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в годовом исчислении - 1,5% (п. 18 постановления № 2474-п от 03.09.2015), уровня инфляции - 5,5%.

Из материалов дела следует, что 14.07.2016 произведен переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, а именно:

- здание-гараж на 24 автомашины, с кадастровым номером 56:44:0274001:107, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7114/2 от 14.07.2016;

- здание весовой с КПП с кадастровым номером 56:44:0274001:102, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7113/2 от 14.07.2016;

- административное здание с кадастровым номером 56:44:0284001:70, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7117/2 от 14.07.2016;

- арочное здание под теплую стоянку автотранспортной техники с кадастровым номером 56:44:0284001:120, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7116/2 от 14.07.2016;

- цех по производству бетона с кадастровым номером 56:44:0274001:99, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7118/2 от 14.07.2016;

- здание - блочная котельная ИМПАКТ - 3 с кадастровым номером 56:44:0274001:103, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7115/2 от 14.07.2016.

01.08.2016 между ООО «Дорстройсервис» (арендатор) и ФИО2 (пользователь) заключено соглашение о внесении платы за использование земельного участка (т.1 л.д. 151), согласно условиям которого на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0274001:2, по адресу: 

<

...>, принадлежащем Арендатору на праве аренды согласно Договора аренды земельного участка №4/л-4юр от 26.01.2004г., заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору и Пользователю. Арендатор, действуя согласно положений Договора аренды земельного участка №4/л-4юр от 26.01.2004г. и расчетам, предоставленным в его адрес Арендодателем, производит внесение в адрес Арендодателя - Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга платежей за аренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0274001:2 до момента заключения отдельного договора аренды земельного участка между Пользователем и Арендодателем.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 04.09.2019 № 4/ИСХ/19-402061 земельный участок с кадастровым номером 56:44:0274001:2 обладает следующими характеристиками: поставлен на государственный кадастровый учет 19.08.1993; адрес: 

<

...>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производство строительных материалов; площадь: 74017 кв.м.; кадастровая стоимость: 111571005,29 руб. (т.1 л.д. 36).

05.09.2019 между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) и ООО «Дорстройсервис» (арендатор) подписано соглашение № 183 от расторжении договора аренды от 26.01.2004 (т.1 л.д. 35), согласно которому договор аренды земельного участка № 4/л-4юр от 26.01.2004 расторгается 14.07.2016 по соглашению сторон в связи с переходом права собственности № 56-56/001-56/001/105/2016-7114/1 от 14.07.2016, № 56-56/001-56/001/105/2016-8298/1 от 20.07.2016, № 56-56/001-56/001/105/2016-7117/2 от 14.07.2016, № 56-56/001-56/001/105/2016-7118/2 от 14.07.2016, № 56-56/001-56/001/105/2016-7115/2 от 14.07.2016.

Расчет арендной платы за период с 01.01.2016 по 13.07.2016 произведен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», постановлением администрации города Оренбурга от 03.09.2015 № 2474-п «Об утверждении значений арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов». Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год», с учетом кадастровой стоимости участка - 32079000 руб., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы - 1,5% на уровне земельного налога по п. 18 постановления № 2474-п от 03.09.2015, уровня инфляции - 6,4 %.

Между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 05.09.2019 заключен договор аренды земельного участка № 19/л-280фз (далее - договор аренды от 05.09.2019, т.1 л.д. 16-18), согласно условиям которого Арендодатель сдал. а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок (далее - Участок), площадью 74017 кв. м., с кадастровым номером 56:44:0274001:2, с разрешенным использованием: производство строительных материалов, адрес (описание местоположения): 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды от 05.09.2019 категория земель - Земли населенных пунктов.

В силу пункта 1.4 договора аренды от 05.09.2019 земельный участок передается до 04.09.2068.

Пунктом 2.1 договора аренды от 05.09.2019 установлено, что размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего договора пределен Сторонами в приложении № 1 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы. Арендная плата исчисляется и оплачивается с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов.

Кроме того, арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, не проводится.

Изменение размера арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты, указанной в п. 2.3. Договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем путем увеличения размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор.

Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

По указанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно, по письменном) заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

Арендная плата вносится Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на расчетный период.

Согласно пункту 2.2 договора аренды от 05.09.2019 арендная плата перечисляется ежемесячно равными долями о г суммы, указанной и Расчете арендной платы, не позднее 10 числа текущего месяца.

Арендаторы обязаны указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды от 05.09.2019 стороны установили, что условия настоящего договора, в т.ч. по арендной плате, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ, применяются к отношениям, возникшим с 05.09.2019. Арендная плата за период, предшествующий заключению Договора, подлежит уплате не позднее 10 числа текущего месяца (либо следующего месяца).

На основании пункта 2.5 договора аренды от 05.09.2019 арендная плата за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней в месяце к количеству дней данного месяца.

Неиспользование участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (пункт 2.6 договора аренды от 05.09.2019).

Пунктом 7.1 договора аренды от 05.09.2019 установлено, что соглашения об изменении условий или внесении дополнений к Договору совершаются в той же форме, что и Договор.

В силу пункта 7.5 договора аренды от 05.09.2019 он может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Договор, заключаемый на срок год и более, подписывается сторонами и вступает в силу после его государственной регистрации. Договор, заключенный на срок менее года, вступает в силу после подписания его сторонами (пункт 8.2 договора аренды от 05.09.2019).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "19" декабря 2011 года № П/510 в Оренбургской области при Управлении Pocpeecтpa по Оренбургской области (далее - комиссия) № 02-11-22/19-428 от 10.12.2019 по результатам рассмотрения заявления представителя ФИО2. по доверенности № 56 АА 2272526 от 23.08.2019 в лице ФИО7. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного  участка  56:44:0274001:2, поступившего 21.11.2019, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0274001:2 определена в размере рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете об оценке № 336/2 от 22.10.2019, равной 47 127 000 руб. (сорок семь миллионов сто двадцать семь тысяч руб.) (т.1 л.д. 37).

Администрация города Оренбурга в обоснование исковых требований к ООО «Дорстройсервис», к ИП ФИО2 ссылается на то, что размер арендной платы за спорный земельный участок является регулируемым и с 14.07.2016 при определении ставки арендной платы следует руководствоваться постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов». Учитывая вид разрешенного использования земельного участка: производство строительных материалов, при расчете арендной платы подлежит применению ставка в размере 2,79% (код 6.0, в соответствии с приказом от 01.09.2014 № 540). С учетом того, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ИП ФИО2, а также объекты, находящиеся в фактическом владении и пользовании ООО «Дорстройсервис», площади участка определены истцом пропорционально площадям объектов недвижимости согласно представленной в материалы дела схеме (т. 8 л.д. 25), истец полагает, что у ООО «Дорстройсервис» имеется задолженность по договору аренды № 4/л-4юр от 26.01.2004 в размере 2 019 861 руб. 77 коп., которую он просит взыскать на основании ст. 622 ГК РФ за период с 25.07.2017 по 04.09.2019, а у ИП ФИО2 - задолженность за фактическое пользование земельным участком в размере 2 451 501 руб. 02 коп. за период с 25.07.2017 по 04.09.2019 (согласно уточненным исковым требованиям, принятым судом в ходе судебного заседания 06.09.2022).

Возражая против исковых требований, ИП ФИО2 ссылается на то, что права на земельный участок перешли к ней на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущему пользователю - ООО «Дорстройсервис», соответственно, подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5 %, определенная сторонами в договоре аренды № 4/л-4юр от 26.01.2004. По мнению ответчика 1, расчет задолженности необходимо производить пропорционально площади объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке и принадлежащих ИП ФИО2, поскольку на земельном участке также располагаются здания, находящиеся в пользовании ООО «Дорстройсервис». Ответчик полагает, что взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами незаконно. ИП ФИО2 указывает на необходимость применения новой кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 2018 год, поскольку с заявлением о заключении договора аренды ответчик обратился в Администрацию города Оренбурга в 2018 году, однако, договор аренды заключен лишь в 2019 году по вине Администрации.

ООО «Дорстройсервис» так же возражало против исковых требований, ссылаясь на то, что ежегодно Администрация города Оренбурга направляла в адрес ООО «Дорстройсервис» расчеты платежей по договору аренды (в том числе, в 2017-2019 гг. (т.2 л.д. 54-58, 70-72)), в которых указана ставка арендной платы 1,5%, рассчитанная в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 №110-п, постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 №2004-п (п. 18, а с 2018 года - п. 13 Приложения к постановлению). 

01.08.2016 между ФИО2 и ООО «ДСС» заключено соглашение о внесении платы за использование земельного участка. Ежемесячно ООО «Дорстройсервис» производило платежи за аренду земельного участка по договору №4/л-4юр, а также выставляемые Администрацией г. Оренбурга пени. 

09.08.2018 ФИО2 через МФЦ подала документы о предоставлении земельного участка в аренду (т.1 л.д. 106). Письмом от 27.08.2018 исх. №7427/18 Администрация г. Оренбурга сообщила, что у нее отсутствуют полномочия по распоряжению земельным участком кадастровым номером 56:44:02 74 001:0002, и вопрос о предоставлении в аренду земельного участка либо отказе в предоставлении будет решен после урегулирования данного вопроса Истцом с территориальным управлением Росимущества по Оренбургской области (т.1 л.д. 107). Данное письмо ФИО2 направила в адрес ООО «Дорстройсервис». Соответственно, с момента получения указанного письма ООО «Дорстройсервис» прекратило перечисление в адрес Администрации города Оренбурга платежей за пользование земельным участком. 

29.03.2019 ФИО2 повторно через МФЦ подала документы о предоставлении земельного участка в аренду (т.1 л.д. 108-109, т.2 л.д. 1, 3), 05.09.2019 между ИП ФИО2 и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга заключен договор аренды земельного участка №19/л-280фз.

05.09.2019 между ООО «Дорстройсервис» и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №4/л-4юр от 26.04.2004. 

Письмом от 12.09.2019 №01-24-01/4759 Администрация сообщила ООО «Дорстройсервис» об имеющейся переплате по договору аренды земельного участка №4/л-4юр от 26.04.2004 в размере 3 094 538,27 руб. за период с 14.07.2016 по текущую дату. На основании заявления ООО «Дорстройсервис» от 03.10.2019 №27 Администрация зачла 15.10.2019 указанную переплату в счет платежей ФИО2 по договору аренды земельного участка 56:44:0274001:0002 от 05.09.2019 №19/л-280фз (приложение к ходатайству ИП ФИО2 о приобщении дополнительных документов, поступившее в суд 12.07.2021 посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» (т.2 л.д. 125-126)).

По мнению ООО «Дорстройсервис», ни правовых, ни фактических оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Арендная плата за пользование земельным участком была внесена ООО «Дорстройсервис» в адрес Администрации города Оренбурга, повторная оплата действующим законодательством не предусмотрена. Кроме того, истцом не представлено доказательств площади занятия объектами ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0274001:0002, а также пропорционального соотношения с объектами иных собственников.

ООО «Дорстройсервис» ссылается на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности с ООО «Дорстройсервис» за период, ранее 21.09.2018, поскольку ООО «Дорстройсервис» привлечено к участию в деле № А47-9651/2020 в качестве соответчика определением от 21.09.2021.

В обоснование встречных исковых требований к Администрации города Оренбурга, к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга ИП ФИО2 ссылается на то, что права на земельный участок перешли на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущему пользователю - ООО «Дорстройсервис», соответственно, подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5 %, а не 2,79 %, установленная в договоре аренды от 05.09.2019. В связи с этим полагает, что у ИП ФИО2 образовалась переплата по договору аренды от 05.09.2019 в размере 880 678 руб. 35 коп., что является неосновательным обогащением на стороне ответчиков - Администрации города Оренбурга и Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга.

Администрация города Оренбурга возражала в отношении встречных исковых требований ИП ФИО2 по основаниям, изложенным в первоначальном исковом заявлении и дополнениях к нему, ссылаясь на то, что в рассматриваемом случае, с учета вида разрешенного использования, при расчете арендной платы  подлежит применению ставка 2,79%, а не 1,5 %. Соответственно, оснований для взыскания денежных средств в размере 880 678 руб. 35 коп. у ИП ФИО2 не имеется.

Предметом исковых требований ИП ФИО2 к Администрации города Оренбурга, заявленных в ходе производства по делу № А47-10747/2021, объединенного впоследствии с настоящим делом, является признание недействительным договора аренды от 05.09.2019 в части установления ставки арендной платы в размере 2,79 %, а также определение ставки арендной платы в размере 1,5 % в договоре аренды от 05.09.2019, по тем же основаниям, изложенным в возражениях на первоначальные исковые требования Администрации города Оренбурга по делу № А47-9651/2020, а также во встречном исковом заявлении ИП ФИО2 по делу № А47-9651/2020.

В обоснование исковых требований к ИП ФИО2 Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, заявленных в ходе производства по делу № А47-16148/2021, объединенного впоследствии с настоящим делом, о признании договора аренды от 05.09.2019 недействительным и о применении последствий недействительности сделки ссылается на то, что договор аренды от 05.09.2019 является ничтожным в связи с его несоответствием требованиям статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку на момент заключения договора ИП ФИО2 было известно о расположении на земельном участке объектов недвижимости, находящихся в пользовании ООО «Дорстройсервис», в связи с чем, у ИП ФИО2 не возникло право на использование всего земельного участка. По мнению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, необходимо было заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (ИП ФИО2, ООО «Дорстройсервис»).

В материалы дела № А47-16148/2021, объединенного впоследствии с настоящим делом, поступил отзыв от ИП ФИО2, согласно которому указано на то, что истец осведомлен о наличии иных объектов недвижимости на территории земельного участка, что подтверждается актами проверок земельного законодательства, проведенными сотрудниками Администрации города Оренбурга, от 03.03.2004 (21 объект), № 23/6 от 06.02.2006 (т.5 л.д. 49-50).

Согласно отзыву Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, спорный земельный участок процедуру учета в реестре федерального имущества не проходил.

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в отзыве на исковое заявление указало, что в результате рассмотрения дела по существу права и интересы указанного лица не затрагиваются.

Временный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» ФИО3, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области правовые позиции в отношении рассматриваемых первоначальных и встречных исковых требований в материалы дела не представили.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Администрации города Оренбурга к Обществу с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Из материалов дела следует, что правоотношения с ООО «Дорстройсервис» возникли из договора аренды земельного участка № 4/л-4 юр от 26.01.2004 и подлежат правовому регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Довод ответчика 2 о том, что Администрация г.Оренбурга не является надлежащим истцом по иску к ответчику 2 о взыскании арендной платы, является необоснованным в силу следующего.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0274001:2 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ст. 9 Закона Оренбургской области от 03.07.2015 N 3303/903-V-ОЗ (ред. от 18.08.2021) "О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области" (принят постановлением Законодательного Собрания Оренбургской области от 24.06.2015 N 3303) органы местного самоуправления:

предоставляют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Разграничение полномочий между представительными и исполнительными органами местного самоуправления устанавливается уставами муниципальных образований.

Согласно ст. 35 Устава муниципального образования "город Оренбург" (принят решением Оренбургского городского Совета от 28.04.2015 N 1015) (ред. от 29.03.2022) (Зарегистрировано в Управлении Минюста России по Оренбургской области 30.04.2015 N RU563010002015002) к полномочиям Администрации города Оренбурга в области  земельных отношений и градостроительства относится, в частности, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и землями, находящимися в государственной собственности, на территории муниципального образования "город Оренбург" до разграничения государственной собственности на землю. 

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следует отметить, что 05.09.2019 соглашением № 183 стороны расторгли договор аренды земельного участка № 4/л-4юр от 26.01.2004, в связи с переходом права собственности на объекты к ИП ФИО2

Из материалов дела следует, что 14.07.2016 произведен переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, а именно:

- здание-гараж на 24 автомашины, с кадастровым номером 56:44:0274001:107, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7114/2 от 14.07.2016;

- здание весовой с КПП с кадастровым номером 56:44:0274001:102, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7113/2 от 14.07.2016;

- административное здание с кадастровым номером 56:44:0284001:70, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7117/2 от 14.07.2016;

- арочное здание под теплую стоянку автотранспортной техники с кадастровым номером 56:44:0284001:120, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7116/2 от 14.07.2016;

- цех по производству бетона с кадастровым номером 56:44:0274001:99, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7118/2 от 14.07.2016;

- здание - блочная котельная ИМПАКТ - 3 с кадастровым номером 56:44:0274001:103, что подтверждается записью о государственной регистрации прав № 56-56/001-56/001/105/2016-7115/2 от 14.07.2016.

Стороны в ходе судебного разбирательства подтвердили, в том числе, документально, тот факт, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0274001:2, помимо объектов, принадлежащих на праве собственности ИП ФИО2, расположены объекты, находящиеся в фактическом владении и пользовании ООО «Дорстройсервис», при этом, права на такие объекты за Обществом не оформлены.

Указанное подтверждается описанием объекта недвижимости, подготовленным ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 25.09.2004 (т.1 л.д. 71-76). Наименование объекта недвижимости - производственная база; соглашением о внесении платы за использование земельного участка от 01.08.2016, заключенным между ООО «Дорстройсервис» и ФИО2; актами проверки соблюдения земельного законодательства от 03.03.2004 и 06.02.2006; досудебной перепиской сторон. 

Протокольным определением суда от 28.04.2022 об отложении судебного заседания суд предложил сторонам представить в материалы дела совместный акт осмотра спорного земельного участка с определением фактически используемой площади участка каждым из ответчиков (инициатива составления акта возложена на Администрацию г.Оренбурга с обязательным  заблаговременным извещением ответчиков о дате и времени осмотра).

30.05.2022 в материалы дела Администрацией г.Оренбурга представлена схема расположения объектов капитального строительства и производственных сооружений на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0274001:2 от 19.05.2022.

В соответствии с ходатайством № б/н от 25.05.2022 Администрация г.Оренбурга указала, что ИП ФИО2 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0274001:2, а именно:

- литер Е (административное здание), площадью 529 кв.м.;

- литер В1 (арочное здание под теплую стоянку автотранспортной техники), площадью 1006 кв.м.;

- литер В5В28 (цех по производству бетона), площадью 2309 кв.м.;

- литер В8В16 (гараж на 24 автомашины), площадью 904 кв.м.;

- литер В18В19В25В26 (блочная котельная ИМПАКТ-13), площадью 114 кв.м.;

- литер В 20 (здание весовой с КПП), площадью 76 кв.м., 

итого, общая площадь объектов недвижимости составляет 4938 кв.м.

В пользовании Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» находятся следующие объекты:

- литер Е1 (здание КПП (проходная)), площадью 17 кв.м.;

- литер Е2 (здание КПП (АЗС), топливо-заправочный пункт), площадью 27 кв.м.;

- литер В2 (холодный склад №1), площадью 732 кв.м.;

- литер В3 (холодный склад № 2), площадью 733 кв.м.;

- литер В4 (склад КИПиА (утепленный склад), площадью 309 кв.м.;

- литер В6 (деревообрабатывающая мастерская РММ), площадью 468 кв.м.;

- литер В7 (здание зимнего бетонного узла), площадью 1383 кв.м;

- литер В9 (здание компрессорной сжатого воздуха), площадью 311 кв.м.;

- литер В10 (разгрузочный пункт для цемента), площадью 38,2 кв.м. (площадь взята из описания объекта);

- литер В12 (склад легких механизмов), площадью 456 кв.м.;

- литер В13В14 (автомастерская с пунктом смены масла), площадью 730 кв.м. (302 + 428);

- литер В15 (пункт техосмотра транспорта (диспетчерская), площадью 38 кв.м.;

- литер В17 (здание теплодувки), площадью 32 кв.м.,

итого, общая площадь объектов незавершенного строительства – 5274,2 кв.м. 

Все указанные объекты незавершенного строительства принадлежат ООО «Дорстройсервис» на основании договора № 19 купли-продажи незавершенного строительства от 05.08.2003, который указан в Описании объекта недвижимости, подготовленным ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 25.09.2004 (т.1 л.д. 71-76). 

Кроме того, на земельном участке расположена асфальтосмесительная установка, принадлежащая ООО «Дорстройсервис», площадь земельного участка, занимаемая ею, составляет 6061 кв.м.

Общая площадь объектов составляет 4938 + 5274,2 = 10 212,2 кв.м.

Общая площадь земельного участка – 74017 кв.м. 

Земельный участок имеет ограждение, доступ посторонних лиц невозможен.

Площадь земельного участка, за минусом площади земельного участка под асфальтосмесительной установкой, составляет 74017 – 6061 = 67 956 кв.м.

На кв.м. строений приходится 6,654 кв.м. земельного участка.

67956 / 10 212,2 = 6,654 кв.м.

Таким образом, по расчету истца ИП ФИО2 использует земельный участок площадью 6,654 х 4938 = 32 857,45 кв.м.

ООО «Дорстройсервис» использует земельный участок площадью 

6 061 + (6,654 х 5274,2) = 6 061 + 35 094,53 = 41 155,53 кв.м.

В ходе судебного заседания ответчики пояснили, что с определенной на данной схеме площадью участка под объектами ИП ФИО2 и объектами ООО «Дорстройсервис», согласны, возражений не имеют. 

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из содержания пунктов 13, 37 и 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Сам по себе факт неиспользования арендатором имущества, с учетом невозврата имущества арендодателю, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Учитывая вышеприведенные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принимая во внимание буквальное толкование условий соглашения № 183 от 05.09.2019, суд приходит к выводу о том, что после расторжения договора аренды  № 4/л-4юр от 26.01.2004 ООО «Дорстройсервис» продолжило пользование земельным участком с кадастровым номером 56:44:0274001:2 в части площади 41 155,53 кв.м., занимаемой объектами, находящимися в его фактическом владении, то есть, земельный участок в этой части фактически не был возвращен арендодателю, следовательно, на стороне ООО «Дорстройсервис» имеется обязательство по внесению арендной платы за эту площадь земельного участка согласно условиям договора № 4/л-4юр от 26.01.2004.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно абзацу 2 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Исходя из положений статей 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, в соответствии с пунктом 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Предмет договора аренды земельного участка № 4/л-4 юр от 26.01.2004 согласован сторонами в пункте 1.1 договора.

Условия о размере арендной платы согласованы сторонами в разделе 2 договора аренды земельного участка № 4/л-4 юр от 26.01.2004.

Из распоряжения № 5499-р от 05.12.2003 «О предоставлении ООО «Дорстройсервис» земельных участков по ул.Донгузская, 74/1» следует, что земельный участок был предоставлен Обществу на условиях договора аренды в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее.

         Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. 

В силу положений п. 2 ст. 422, п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.7 ЗК РФ в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие ЗК РФ, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

С учетом изложенных норм права, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка № 4/л-4юр от 26.01.2004 заключен после вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, исходя из условий договора аренды, суд приходит к выводу, что законом не предусмотрено внесение каких-либо платежей арендатором, кроме арендной платы за земельный участок, которая, в свою очередь, является регулируемой и ее расчет производится в соответствии с решениями органа местного самоуправления, независимо от механизма ее расчета, предусмотренного договором.

Согласно разъяснениям пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с названным Кодексом; изменения регулируемой арендной платы применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, поскольку в рассматриваемой ситуации ставки арендной платы в отношении спорного земельного участка являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, в связи с чем, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 2.1 договора аренды от 26.01.2004 арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование Участком в размере согласно прилагаемому к Договору Порядку расчёта арендной платы (приложение 3).

Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, централизованно устанавливающих оценочные зоны, базовые ставки арендной платы, дифференцированные ставки земельного налога, коэффициенты по категориям арендаторов, поправочные коэффициенты и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от неё).

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после изменения оценочной зоны, ставки земельного налога, коэффициента арендатора или поправочного коэффициента.

Пунктом 2.2 договора аренды от 26.01.2004 установлено, что арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до истечения десятого числа следующего месяца.

Арендатор обязан указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 26.01.2004 условия договора по арендной плате в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу пункта 2.5 договора аренды от 26.01.2004 арендатор обязан ежеквартально предоставлять Арендодателю оригиналы (для сверки) и копии платежных документов.

В соответствии с пунктом 2.6 договора аренды от 26.01.2004 в случае несвоевременной уплаты суммы, указанной в п.2.1. договора, Арендатору начисляется пеня в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Арендная плата и пеня может быть взыскана Арендодателем в судебном порядке.

На основании пункта 2.8 договора аренды от 26.01.2004 не использование Участка Арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы.

В приложении № 3 к договору аренды от 26.01.2004 представлен расчет арендной платы, произведенный в соответствии Постановлением Оренбургского городского Совета от 26 06 1998 № 101 «О методике расчета арендной плати за землю на территории города Оренбурга», с учетом площади земельного участка - 74017 кв.м., коэффициента категории арендаторов (Ккар) - 1,5 % (произв.строит.матер. расп.Главы от 10.02.2003 № 430-р).

Дополнительным соглашением от 29.11.2004 к договору аренды от 26.01.2004 внесены изменения в расчет арендной платы, который произведен в соответствии с постановлением Оренбургского городского Совета от 26 06 1998 № 101 «О методике расчета арендной плати за землю на территории города Оренбурга», с учетом площади земельного участка - 74017 кв.м., коэффициента категории арендаторов (Ккар) - 1,5 % (произв.стройматериалов) (т.1 л.д. 24).

В соответствии с пунктом 1 постановления Главы города Оренбурга № 946-п от 07.07.2006 «О внесении изменений в распоряжения Главы города от 05.12.2003 № 5499-р, от 10.09.2004 № 4563-р, от 27.07.2005 № 4224-р, от 07.04.2006 № 1680-р, от 24.04.2006 № 2133-р и в постановления от 27.06.2006 № 667-п, от 27.06.2006 № 668-п» в распоряжении Главы города от 05.12.2003 № 5499-р «О предоставлении ООО «Дорстройсервис» земельных участков по ул. Донгузская, 74/1» в пункте 8 вместо слов «размещение производственной базы» читать «производство строительных материалов» (т.1 л.д. 40-41).

Согласно дополнительному соглашению от 15.02.2007 к договору аренды от 26.01.2004 внесены изменения в расчет арендной платы, который произведен в период с 12.10.2005 до 31.12.2005 в соответствии с постановлением Оренбургского городского Совета от 26 06 1998 № 101 «О методике расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга», с учетом площади земельного участка - 74017 кв.м., коэффициента категории арендаторов (Ккар) - 1,5 % (произв.стройматериалов); в период с 01.01.2006 по 14.05.2007 в соответствии с методикой расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга, утвержденной постановлением Оренбургского городского Совета № 231 от 10.11.2005 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением от 27.04.2006 № 73), с учетом кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 1062 руб. 15 коп., ставки арендной платы (в % от кадастровой стоимости) за 1 кв.м. - 0,6%, вида функционального использования участка - 7.8. производство строительных материалов (т.1 л.д. 25).

Дополнительным соглашением от 22.10.2007 к договору аренды от 26.01.2004 внесены изменения в расчет арендной платы, который произведен в соответствии с методикой расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга, утвержденной постановлением Оренбургского городского Совета № 231 от 10.11.2005, с учетом кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 1062 руб. 15 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы (в % от кадастровой стоимости) за 1 кв.м. - 0,6%, вида функционального использования участка - 7.8. производство строительных материалов (т.1 л.д. 26).

Согласно дополнительному соглашению от 15.04.2008 к договору аренды от 26.01.2004 внесены изменения в расчет арендной платы, который произведен в соответствии с методикой расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга, утвержденной постановлением Оренбургского городского Совета № 231 от 10.11.2005, постановлением Правительства Оренбургской области № 414-п от 30.11.2007, с учетом кадастровой стоимости участка - 61777548 руб. 88 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 834 руб. 64 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в % от кадастровой стоимости - 0,6%, вида функционального использования участка - 7.8. производство строительных материалов (т.1 л.д. 27).

Дополнительным соглашением от 25.01.2011 к договору аренды от 26.01.2004 (т.1 л.д. 30) внесены следующие изменения.

В п. 1.1. Договора вместо слов «размещение производственной базы» читать «производство строительных материалов», на основании постановления Главы города Оренбурга от 07.07.2006 №946-п «О внесении изменений в распоряжения Главы города от 05.12.2003 №5499-р, от 10.09.2004 №4563-р, от 27.07.2005 №4224-р, от 07.04.2006 №1680-р, от 24.04.2006 №2133-р и в постановления от 27.06.2006 №667-п, от 27.06.2006 №668-п».

Расчет арендной платы в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 произведен в соответствии Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», с учетом кадастровой стоимости участка - 61777548 руб. 88 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 834 руб. 64 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в % от кадастровой стоимости - 0,6%, вида функционального использования участка - 9.7.2. иные, не перечисленные в данном разделе; в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 произведен в соответствии Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10 2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», а также в соответствии с разделом 11 постановления Правительства Оренбургской области от 17 08 2009г. № 440-и «О сценарных условиях социально-экономического развития Оренбургской области на 2010 год и на период до 2012 года», с учетом кадастровой стоимости участка - 61777548 руб. 88 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 834 руб. 64 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в % от кадастровой стоимости - 0,6%, вида функционального использования участка - 9.7.2. иные, не перечисленные в данном разделе.

В соответствии с дополнительным соглашением от 14.06.2013 в договор аренды от 26.01.2004 внесены следующие изменения (т.1 л.д. 32).

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: 

«Арендатор обязуется вносит арендную плату за использование Участка в размере согласно прилагаемому к настоящем; договору Расчету арендной платы (приложение 3), который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменению федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Кроме того, арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем путем увеличения ставок арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

По указанным основаниям, размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений настоящий договор.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

Арендная плата вносится Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы актуальным на текущий период».

Пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции: 

«Расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными долями о суммы указанной и Расчете арендной платы (приложение 3), не позднее десятого числа текущей месяца. Размер арендной платы за неполный месяц исчисляется пропорционально количеств календарных дней аренды в месяце к количеству дней данного месяца.

Арендатор обязан указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

Расчет арендной платы с 01.01.2013 по 31.12.2013 произведен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-и «Об утверждении порядка определении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений Ставок арендной плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки населенных пунктов на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 31.01 2013 № 79-1 «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 №537-1», с учетом кадастровой стоимости участка - 129221839 руб. 28 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 1 745 руб. 84 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в % от кадастровой стоимости - 0,61%, 9.6.2. иные земельные участки, не указанные в данном разделе.

Согласно дополнительному соглашению от 02.11.2015 в договор аренды от 26.01.2004 внесены следующие изменения (т.1 л.д. 33-34).

В абзаце втором пункта 2.1. Договора после слов «Правительства Оренбургской области» дополнено словами «органами местного самоуправления» далее по тексту.

В абзаце третьем пункта 2.1. Договора слова «произошло изменение кадастровой стоимости» заменено словами «утверждены результаты государственной кадастровой оценки».

Абзац четвертый пункта 2.1. Договора изложен в новой редакции: 

«Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты заключения Договора изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор.».

В пункте 2.2. в абзаце 2 Договора после слов «не позднее десятого числа текущего месяца» дополнено словами «в безналичной форме».

В пункте 9.2. Договора после слов «нормативно-правовых актов» дополнено словами «Правительства Оренбургской области» далее по тексту.

Раздел 9 договора дополнен пунктом 9.2. следующего содержания:

«9.2. К вопросам, не урегулированным настоящим договором, применяются положения нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, регулирующих порядок и сроки размер арендной платы».

Расчет арендной платы произведен следующим образом:

- в период с 01.01.2014 по 25.09.2014 в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-и «Об утверждении порядка определении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений Ставок арендной плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 31.01 2013 N° 79-п «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п», постановлением от 05.11.2013 № 945-п «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области», в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов», с учетом кадастровой стоимости участка - 129221839 руб. 28 коп., кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 1 745 руб. 84 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в годовом исчислении - 1,5% (п. 18), уровня инфляции - 5%;

- в период с 26.09.2014 по 31.12.2014 в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-и «Об утверждении порядка определении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений Ставок арендной плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», постановлением Правительства Оренбургской области от 31.01 2013 N° 79-п «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п», постановлением от 05.11.2013 № 945-п «О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области», в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов», с учетом кадастровой стоимости участка - 32079000 руб. (на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 21.07.2014 по делу № А47-3336/2014), кадастровой стоимости участка за 1 кв.м. - 433 руб. 40 коп., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в годовом исчислении - 1,5% (п. 18), уровня инфляции - 5%;

- в период с 01.01.2015 по 31.08.2015 в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (в ред. от 25.08.2014), постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537п «об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (в ред. от 25.03.2015), Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», с учетом кадастровой стоимости участка - 32079000 руб., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в годовом исчислении - 1,5% (п. 18 постановления № 537-п от 16.10.2009), уровня инфляции - 5,5%;

- в период с 01.09.2015 по 31.12.2015 в соответствии с постановлением администрации города Оренбурга от 03.09.2015 № 2474-п «Об утверждении значений арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов», Федеральным законом от 01 12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», с учетом кадастровой стоимости участка - 32079000 руб., площади земельного участка - 74017 кв.м., ставки арендной платы в годовом исчислении - 1,5% (п. 18 постановления № 2474-п от 03.09.2015), уровня инфляции - 5,5%.

Согласно заключительному дополнительному соглашению от 02.11.2015 в договор аренды от 26.01.2004 расчет арендной платы производился в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (в ред. от 25.08.2014), постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537п «об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (в ред. от 25.03.2015), Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов».

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0274001:2 относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена.

Из материалов дела не следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:4460274001:2 относится к федеральной собственности либо собственности Оренбургской области, на что указывают в отзывах Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в своих отзывах (т.7 л.д. 130-131, 147). Обратного в материалы дела не представлено

Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов.

Согласно пункту 5 указанного Порядка арендная плата определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы (процентов). Значения ставок арендной платы устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, на территории которых расположены земельные участки, и действуют с 1 сентября 2015 г.

За период с 01.01.2016 по 13.07.2016 по договору аренды от 26.01.2004 № 4/л-4юр расчет арендной платы для ООО «Дорстройсервис» производился в соответствии с постановлением администрации города Оренбурга от 03.09.2015 № 2474-п «Об утверждении значений арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов».

Ставка арендной платы определена в договоре в размере 1,5%, согласно п. 18 постановления № 2474-п - «иные земельные участки», поскольку постановлением № 2474-п не установлена ставка для земельных участков с разрешенным использованием - «производство строительных материалов».

С 24.09.2014 вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Согласно приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» кодом 6.0 «производственная деятельность» предусмотрено размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.

В материалы дела представлено Описание объекта недвижимости, подготовленное ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 25.09.2004 (т.1 л.д. 71-76). Наименование объекта недвижимости - производственная база.

По договору аренды земельного участка от 26.01.2004, заключенного с ООО «Дорстройсервис», разрешенное использование земельного участка: производство строительных материалов (с учетом дополнительных соглашений к договору).

Такому разрешенному использованию согласно приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 соответствует вид разрешенного использования «строительная промышленность».

Согласно описанию данного вида разрешенного использования на земельном участке предусмотрено размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции (код 6.6).

В соответствии с приказом от 01.09.2014 № 540 принято постановление администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов», вступившее в силу с 14.07.2016.

Учитывая изложенное, при расчете арендной платы подлежит применению ставка в размере 2,79% (код 6.0. производственная деятельность).

В пункте 2.1 договора аренды от 26.01.2004 (с учетом дополнительных соглашений к нему), предусмотрено условие об изменении арендной платы по договору аренды в одностороннем порядке в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Пунктом 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеприведенные нормы гражданского и земельного законодательства, разъяснения высшей судебной инстанции, суд приходит к выводу о том, что ставка арендной платы в размере 1,5% не может быть применена, поскольку постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п утверждена иная ставка арендной платы для земельных участков, предоставленных для производственной деятельности, а именно, 2,79 %, подлежащая применению с 14.07.2016 (с момента вступления в силу постановления администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п).

Таким образом, Администрацией города Оренбурга при расчете арендной платы за спорный период правомерно применена ставка в размере 2,79 %.

Согласно расчету истца задолженность Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» по арендной плате за пользование земельным участком по договору № 4/л-4юр от 26.01.2004 составляет 3 058 480 руб. 99 коп., из которых: 2 019 861 руб. 77 коп. основного долга за период с 25.07.2017 по 04.09.2019 и 1 038 619 руб. 22 коп. пени за период с 11.08.2017 по 31.05.2022 (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в ходе судебного заседания 06.09.2022).

ООО «Дорстройсервис» заявило о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности с ООО «Дорстройсервис» за период, ранее 21.09.2018, поскольку ООО «Дорстройсервис» привлечено к участию в деле № А47-9651/2020 в качестве соответчика определением от 21.09.2021.

Администрация города Оренбурга возражала в отношении доводов ООО «Дорстройсервис» о пропуске срока исковой давности, ссылаясь на то, что Администрация города Оренбурга узнала о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, находящихся в пользовании ООО «Дорстройсервис», лишь в ходе рассмотрения настоящего дела.

Глава 12 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует правоотношения, связанные с исковой давностью.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются названным Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» (далее - Постановление № 43) срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, не подлежит восстановлению, независимо от причин его пропуска, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что юридическое лицо - сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 Постановления              № 43).

Довод Администрации города Оренбурга о том, что ей стало известно о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, находящихся в пользовании ООО «Дорстройсервис», лишь в ходе рассмотрения настоящего дела, опровергается представленными в материалы дела доказательствами, а именно: актами проверок земельного законодательства, проведенными сотрудниками Администрации города Оренбурга, от 03.03.2004 (21 объект), № 23/6 от 06.02.2006 (т.5 л.д. 49-50), описанием объекта недвижимости, подготовленным ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 25.09.2004 (т.1 л.д. 71-96), досудебной перепиской сторон.

Из материалов дела следует, что ходатайство о привлечении к участию в рассматриваемом деле в качестве соответчика ООО «Дорстройсервис» заявлено Администрацией города Оренбурга в ходе судебного заседания 21.09.2021. Определением суда от 21.09.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Дорстройсервис».

По смыслу пункта 1 статьи 204 ГК РФ предъявление иска к другому ответчику не может рассматриваться как обращение в суд в установленном порядке с целью приостановления течения срока исковой давности. В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 указано на то, что в случае замены ненадлежащего ответчика надлежащим исковая давность по требованию к надлежащему ответчику не течет только с момента заявления ходатайства истцом или выражения им согласия на такую замену (статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и 47 АПК РФ), то есть не с момента предъявления первоначального иска. Аналогичная позиция изложена ранее в Постановлении совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 8 пункта 15 совместного Постановления от 12.11.2001 N 15, от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", а именно: течение срока исковой давности по требованию к привлеченному судом другому ответчику или второму ответчику прерывается в день заявления истцом соответствующего ходатайства, а при отсутствии такого ходатайства - с момента привлечения судом этого ответчика к участию в деле.

С учетом изложенного, на дату привлечения судом ООО «Дорстройсервис» к участию в деле в качестве соответчика - 21.09.2021, трехлетний срок исковой давности по требованиям за период с 25.07.2017 по 20.09.2018 истек.

Наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве или приостановлении течения срока исковой давности в соответствии со статьями 202, 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не доказано.

С учетом пропуска истцом срока исковой давности, судом произведен расчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 4/л-4юр от 26.01.2004 за период с 21.09.2018 по 30.09.2018 следующим образом.

Расчет арендной платы в 2018 году производится, исходя из следующих показателей

Кадастровая стоимость участка - 111571005,29 руб. 

Ставка арендной платы - 2,79% (п. 6 постановления № 2004-п) 

Площадь участка: 74017 кв.м.

Используемая ООО «Дорстройсервис» площадь земельного участка - 41 155,53 кв.м.

Уровень инфляции - 4% (Федеральный закон от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый 2018 и 2019 год) 

Расчет в годовом исчислении 111571005,29: 74017х 41 155,53 х 2,79% + 4% = 1 800 054,31 руб. 

Арендная плата в месяц - 150 004,53 руб.

(150 004,53 руб. : 30 дней) х 10 дней (с 21.09.2018 по 30.09.2018) = 50 001,50 руб. (задолженность за период с 21.09.2018 по 30.09.2018)

50 001,50 руб. (задолженность за период с 21.09.2018 по 30.09.2018) + 150 004,53 руб. (задолженность за октябрь 2018 года) + 150 004,53 руб. (задолженность за ноябрь 2018 года) + 150 004,53 руб. (задолженность за декабрь 2018 года) = 500 015,09 руб. (задолженность за период с 21.09.2018 по 31.12.2018)

Таким образом, задолженность за период с 21.09.2018 по 31.12.2018 составляет 500 015,09 руб.

Расчет арендной платы в 2019 году производится, исходя из следующих показателей:

Кадастровая стоимость участка - 47 127 000 руб. (решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10.12.2019 № 02-11-22/19-428)

Ставка арендной платы - 2,79% (п. 6 постановления № 2004-п)

Площадь участка: 74017 кв.м.

Используемая ООО «Дорстройсервис» площадь земельного участка - 41 155,53 кв.м.

Уровень инфляции - 4,3% (уровень инфляции на 2019г. - установлен ФЗ от 29.11.2018 № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 и на плановый период 2020 и 2021 годов»)

47 127 000 руб. : 74017 кв.м. х 41 155,53 руб. х 2,79% + 4,3% = 762 526,65 руб. (арендная плата за 2019 год)

Арендная плата в месяц - 63 543,89 руб.

((63 543,89 руб. : 30) х 4 дня (с 01.09.2019 по 04.09.2019)) + (63 543,89 х 8 месяцев (с января 2019 года по август 2019 года)) = 516 823,64 коп. (задолженность за период с 01.01.2019 по 04.09.2019)

Таким образом, задолженность за период с 01.01.2019 по 04.09.2019 составляет 516 823,64 коп.

Итого, задолженность ООО «Дорстройсервис» за период с 21.09.2018 по 04.09.2019 составляет 1 016 838 руб. 73 коп.

Из материалов дела следует, что в адрес ООО «Дорстройсервис» 19.02.2019 от Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга поступила претензия №01-24-01/891 с требованием оплаты задолженности в размере 892864,21 руб., в том числе: основной долг 874302,21 руб., пени 18562 руб. (приложение к дополнительному отзыву ООО «Дорстройсервис», поступившему в суд 30.05.2022 посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой арбитр», т.8 л.д. 9-11).

16.05.2022 ООО «Дорстройсервис» платежным поручением № 21 на сумму 1 050 761 руб. оплатило задолженность по состоянию на 05.09.2019 перед Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга за аренду всего земельного участка с кадастровым номером 56:44:027001:2.

Учитывая произведенную ООО «Дорстройсервис» оплату задолженности на сумму 1 050 761 руб., которая превышает размер исковых требований - 1 016 838 руб. 73 коп., требования Администрации города Оренбурга о взыскании с ООО «Дорстройсервис» основного долга по арендной плате не подлежат удовлетворению.

Нарушение сроков оплаты арендной платы по договору послужило основанием для предъявления Администрацией города Оренбурга о взыскании с ООО «Дорстройсервис» 1 038 619 руб. 22 коп. пени за период с 11.08.2017 по 31.05.2022 (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в ходе судебного заседания 06.09.2022).

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с пунктом 2.6 договора аренды от 26.01.2004 в случае несвоевременной уплаты суммы, указанной в п.2.1. договора, Арендатору начисляется пеня в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку обязательство по уплате арендной платы за пользование земельным участком ООО «Дорстройсервис» не исполнено надлежащим образом, что было установлено судом, требование Администрации о взыскании финансовой санкции (пеней) по договору является обоснованным.

В соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям. К числу таких дополнительных требований относится и рассматриваемое требование о взыскании неустойки.

Срок исковой давности по дополнительному требованию должен исчисляться по общим правилам, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 названного Кодекса, в редакции, действующей в рассматриваемый период).

Исходя из сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 11778/08 подхода срок исковой давности по требованию об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

С учетом этого, правила подлежит исчислению и трехлетний срок исковой давности по предъявленному требованию о взыскании начисляемой ежедневно неустойки.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.) (статья 207 ГК РФ, пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 15.11.2001 г. № 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

В соответствии с положениями ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

С учетом истечения срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору аренды от 26.01.2004, пени подлежат взысканию с 11.10.2018 (с учетом пункта 2.2 договора аренды 26.01.2004).

Согласно уточненным исковым требованиям, Администрацией города Оренбурга начислены пени за период по 31.05.2022.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (начало действия документа - 01.04.2022 - опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 01.04.2022, срок действия документа ограничен 01.10.2022) введен мораторий сроком на 6 месяцев (до 01.10.2022) на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в соответствии с которым мораторий применим, в том числе, и к ответчику.

Как установлено пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ), для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

При этом пунктом 3 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ установлено, что на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ, в частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Согласно пункту 7 вышеназванного Постановления в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона N 127-ФЗ) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Таким образом, пени в период действия и до окончания действия моратория, могут быть рассчитаны до 01.04.2022 (по 31.03.2022).

С учетом изложенного, суд полагает необходимым указать, что в связи с принятием Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», в период действия указанного моратория пени в период с 01.04.2022 по 31.05.2022 не подлежат начислению.

Таким образом, судом произведен перерасчет пени за период с 11.10.2018 по 31.03.2022, которая составляет 284 274 руб. 23 коп.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

1 016 838,73

11.10.2018

Новая задолженность на 1 016 838,73 руб.

1 016 838,73

11.10.2018

16.12.2018

67

7.5

1 016 838,73 × 67 × 1/300 × 7.5%

17 032,05 р.

1 016 838,73

17.12.2018

16.06.2019

182

7.75

1 016 838,73 × 182 × 1/300 × 7.75%

47 808,37 р.

1 016 838,73

17.06.2019

28.07.2019

42

7.5

1 016 838,73 × 42 × 1/300 × 7.5%

10 676,81 р.

1 016 838,73

29.07.2019

08.09.2019

42

7.25

1 016 838,73 × 42 × 1/300 × 7.25%

10 320,91 р.

1 016 838,73

09.09.2019

27.10.2019

49

7

1 016 838,73 × 49 × 1/300 × 7%

11 625,86 р.

1 016 838,73

28.10.2019

15.12.2019

49

6.5

1 016 838,73 × 49 × 1/300 × 6.5%

10 795,44 р.

1 016 838,73

16.12.2019

09.02.2020

56

6.25

1 016 838,73 × 56 × 1/300 × 6.25%

11 863,12 р.

1 016 838,73

10.02.2020

26.04.2020

77

6

1 016 838,73 × 77 × 1/300 × 6%

15 659,32 р.

1 016 838,73

27.04.2020

21.06.2020

56

5.5

1 016 838,73 × 56 × 1/300 × 5.5%

10 439,54 р.

1 016 838,73

22.06.2020

26.07.2020

35

4.5

1 016 838,73 × 35 × 1/300 × 4.5%

5 338,40 р.

1 016 838,73

27.07.2020

21.03.2021

238

4.25

1 016 838,73 × 238 × 1/300 × 4.25%

34 284,41 р.

1 016 838,73

22.03.2021

25.04.2021

35

4.5

1 016 838,73 × 35 × 1/300 × 4.5%

5 338,40 р.

1 016 838,73

26.04.2021

14.06.2021

50

5

1 016 838,73 × 50 × 1/300 × 5%

8 473,66 р.

1 016 838,73

15.06.2021

25.07.2021

41

5.5

1 016 838,73 × 41 × 1/300 × 5.5%

7 643,24 р.

1 016 838,73

26.07.2021

12.09.2021

49

6.5

1 016 838,73 × 49 × 1/300 × 6.5%

10 795,44 р.

1 016 838,73

13.09.2021

24.10.2021

42

6.75

1 016 838,73 × 42 × 1/300 × 6.75%

9 609,13 р.

1 016 838,73

25.10.2021

19.12.2021

56

7.5

1 016 838,73 × 56 × 1/300 × 7.5%

14 235,74 р.

1 016 838,73

20.12.2021

13.02.2022

56

8.5

1 016 838,73 × 56 × 1/300 × 8.5%

16 133,84 р.

1 016 838,73

14.02.2022

27.02.2022

14

9.5

1 016 838,73 × 14 × 1/300 × 9.5%

4 507,99 р.

1 016 838,73

28.02.2022

31.03.2022

32

20

1 016 838,73 × 32 × 1/300 × 20%

21 692,56 р.

Сумма основного долга: 1 016 838,73 руб.

Сумма неустойки: 284 274,23 руб.

Учитывая произведенную ООО «Дорстройсервис» оплату задолженности на сумму 1 050 761 руб. на основании платежного поручения № 21 от 16.05.2022, которая превышает размер основного долга - 1 016 838 руб. 73 коп. на 33 922 руб. 27 коп., с ООО «Дорстройсервис» в пользу Администрации города Оренбурга подлежат взысканию пени в размере 250 351 руб. 96 коп. за период с 11.10.2018 по 31.03.2022 (284 274, 23 – 33 922, 27).

В отношении исковых требований Администрации города Оренбурга к индивидуальному предпринимателю ФИО2 суд приходит к выводу об их частичном удовлетворении по следующим основаниям.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации за использование земли предусмотрены такие формы платы как земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 42  Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с правовой позицией, изложенной  пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Таким образом, приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения. 

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Факт сбережения ответчиком денежных средств, при отсутствии оплаты за пользование землей, является неосновательным обогащением ответчика за счет истца.

При этом, отсутствие договорных отношений между сторонами не исключает необходимость соблюдения принципа платности пользования земельным участком и не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату за пользование земельным участком в размере, соответствующем размеру арендной платы, определяемой в порядке, установленном государственными органами, органами местного самоуправления.

Аналогичные правовые подходы приведены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, от 15.11.2011 № 8251/11, от 17.12.2013 № 12790/13, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442 и от 27.08.2015 № 306-ЭС15-3428.

Факт пользования земельным участком с кадастровым номером 56:44:0274001:2 в части площади 32 857,45 кв.м. согласно схеме расположения объектов капитального строительства т производственных сооружений на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0274001:2, индивидуальным предпринимателем  ФИО2 в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

Закрепленный статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности использования земли заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.

Расчет стоимости неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 56:44:0274001:2 в период с 25.07.2017 по 04.09.2019 (до даты заключения договора аренды № 19/л-280фз от 05.09.2019) произведен Администрацией города Оренбурга в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов», постановлением Администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург», Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год», исходя из следующих показателей (согласно уточнению исковых требований, принятому судом в ходе судебного заседания 06.09.2022):

Кадастровый номер участка 56:44:0274001:2 

Площадь участка - 74017 кв.м.

Используемая ИП ФИО2 площадь земельного участка - 32 857,45 кв.м. 

Кадастровая стоимость участка 111571005,29 руб. (до 01.01.2019), 47 127 000 руб. (с 01.01.2019 на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10.12.2019 № 02-11-22/19-428).

Ставка арендной платы - 2,79% (п. 6 постановления № 2004-п)

Возражений в отношении определенной используемой площади земельного участка, указанной в уточненных исковых требованиях, принятых судом в ходе судебного заседания 06.09.2022, ИП ФИО2 не заявлено. Кроме того, указанный размер площади земельного участка, используемого ИП ФИО2 для размещения объектов недвижимости, принадлежащей ей на праве собственности, не противоречит документам, представленным в материалы дела: заключению кадастрового инженера № 480 от 30.11.2020 и приложенной к нему схеме земельного участка (т.1 л.д. 131-133), акту от 10.09.2021, заключению кадастрового инженера № 519 от 10.09.2021 (приложение к ходатайству ИП ФИО2 о приобщении дополнительных документов к материалам дела, поступившее в суд 20.09.2021 посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой арбитр», т.7 л.д. 13-25), схемам расположения объектов капитального строительства и производственных сооружений на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0274001:2 от 19.05.2022 (т.8 л.д. 25-27).

Довод ИП ФИО2 о необходимости применения кадастровой стоимости в размере 47 127 000 руб. с 2018 года отклоняется судом ввиду следующего.

Как было указано ранее судом, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "19" декабря 2011 года № П/510 в Оренбургской области при Управлении Pocpeecтpa по Оренбургской области (далее - комиссия) № 02-11-22/19-428 от 10.12.2019 по результатам рассмотрения заявления представителя ФИО2. по доверенности № 56 АА 2272526 от 23.08.2019 в лице ФИО7. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного  участка  56:44:0274001:2, поступившего 21.11.2019, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0274001:2 определена в размере рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете об оценке № 336/2 от 22.10.2019, равной 47 127 000 руб. (сорок семь миллионов сто двадцать семь тысяч руб.) (т.1 л.д. 37).

Порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости урегулирован статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции, действовавшей до вступления в силу Закон N 269-ФЗ), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведений о том, что кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в публичный реестр, была пересмотрена в установленном законом порядке в период с 25.07.2017 по 21.11.2019 (дату подачи заявления ИП ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости), суду не представлено, равно не было представлено сведений о том, что в 2018 (или ранее) подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка подано ИП ФИО2 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 21.11.2019. 

С учетом изложенного, кадастровая стоимость, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 02-11-22/19-428 от 10.12.2019, в размере 47 127 000 руб. подлежит применению с 01.01.2019.

При таких обстоятельствах, оснований для перерасчета неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 01.10.2018 по 31.12.2018, с учетом кадастровой стоимости в размере 47 127 000 руб., не имеется.

Возражения ФИО2 в отношении необоснованного применения Администрации города Оренбурга при расчете неосновательного обогащения ставки арендной платы в размере 2,79 % и необходимости применения ставки арендной платы в размере 1,5 % отклоняются судом на основании изложенного ранее вывода суда о том, что ставка арендной платы в размере 1,5% не может быть применена, поскольку постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п предусмотрена иная ставка арендной платы - 2,79 %, подлежащая применению с 14.07.2016 (с момента вступления в силу постановления администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п), с учетом вида разрешенного использования земельного участка (код 6.0. производственная деятельность, исходя из представленного Описания объекта недвижимости, подготовленного ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 25.09.2004 (т.1 л.д. 71-76), где указано наименование объекта недвижимости - производственная база.).

Доводы ООО «Дорстройсервис» о том, что обществом  производилась оплата за пользование земельным участком за ИП ФИО2 в спорный период, с учетом заключенного между ними соглашения о внесении платы за использование земельного участка от 01.08.2016, в обоснование чего представлены письма ООО «Дорстройсервис» № 19 от 31.07.2019 (т.2 л.д. 2), № 19 от 31.07.2019 (т.2 л.д. 4), Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга № 27 от 03.10.2019 (приложение к ходатайству ИП ФИО2 о приобщении дополнительных документов, поступившее в суд 12.07.2021 посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» (т.2 л.д. 125-126)), отклоняется судом на основании следующего.

Согласно письму ООО «Дорстройсервис» № 19 от 31.07.2019, направленному в адрес Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, ООО «Дорстройсервис» просило, в связи с расторжением Договора аренды земельного участка № 4/л-5юр от 26.01.2004 на основании Соглашения № 161 от 17.06.2019 переплату по Договору аренды земельного участка № 4/л-5юр от 26.01.2004 после 13.07.2006 засчитать в счет уплаты арендной платы за фактическое использование земельного участка по Соглашению № 395фз от 17.06.2019 за ФИО2 (т.2 л.д. 2).

Из письма ООО «Дорстройсервис» № 19 от 31.07.2019, направленного в адрес Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, следует, что в связи с расторжением Договора аренды земельного участка № 4/л-5юр от 26.01.2004 на основании Соглашения № 161 от 17.06.2019 ООО «Дорстройсервис» просило переплату по арендным платежам, уплаченным ООО «Дорстройсервис» по Договору аренды земельного участка № 4/л-5юр от 26.01.2004 после 13.07.2016, в размере 1 195 381,82 руб. засчитать в счет следующих платежей: 

- уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 19/л-224фз от 17.06.2019, арендатор - ФИО2, в размере 1 000 000 руб.;

- уплаты арендной платы за фактическое использование земельного участка по соглашению № 395фз от 17.06.2019 за ФИО2, в размере 195 381,82 руб. (т.2 л.д. 4).

Вместе с тем, основанием исковых требований в рамках настоящего дела является договор аренды № 4/л-4 юр от 26.01.2004. Соглашение № 395фз от 17.06.2019 и договор аренды земельного участка № 19/л-224фз от 17.06.2019 не имеют отношения к рассматриваемому предмету спору, поскольку заключены в отношении иного земельного участка.

Согласно письму Департамента градостроительства и земельных отношений № 01-24-01/5729 от 15.10.2019, направленному в ответ на заявление ООО «Дорстройсервис» от 03.10.2019 № 27, переплата по расторгнутому договору от 26.01.2004 № 4/л-4юр в размере 3 094 538 руб. 27 коп. зачтена в счет договора аренды от 05.09.2019 № 19/л-280фз, а также в счет соглашения № 395фз от 17.06.2019 за ФИО2 согласно заявлению (приложение к ходатайству ИП ФИО2 о приобщении дополнительных документов, поступившее в суд 12.07.2021 посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» (т.2 л.д. 125-126)).

Вместе с тем, в рамках настоящего спора Администрацией города Оренбурга заявлены требования о взыскании с ИП ФИО2 неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период с 25.07.2017 по 04.09.2019 (до заключения договора аренды от 05.09.2019 № 19/л-280фз).

Представленные в материалы дела соглашение об оплате за фактическое использование земельного участка № 2 от 05.09.2019, заключенное между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Дорстройсервис» (арендатор) (т.7 л.д. 17), соглашение о размещении на земельном участке оборудования от 05.09.2019, заключенное между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Дорстройсервис» (арендатор) (т.7 л.д. 18), не относятся к предмету спора в рамках настоящего дела, поскольку заключены за пределами спорного периода взыскания задолженности как с ИП ФИО2, так и с ООО «Дорстройсервис».

Соответственно, выводы судов при рассмотрении обособленного спора по делу № А47-7953/2020 (определение суда от 24.07.2021) по заявлению ИП ФИО2 о включении в реестр требований кредиторов должника - ООО «Дорстройсервис», не носят преюдициальный характер и не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела.

Кроме того, определением суда от 29.03.2021 по делу № А47-7953/2020 ходатайство временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» ФИО3 об утверждении мирового соглашения по делу удовлетворено, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» прекращено.

Согласно уточненному расчету Администрации города Оренбурга (т.8 л.д. 16, уточнения приняты судом в ходе судебного заседания 06.09.2022) неосновательное обогащения за фактическое пользование ИП ФИО2 земельным участком с кадастровым номером 56:44:0274001:2 в период с 25.07.2017 по 04.09.2019 составляет 2 451 501 руб. 02 коп.

Расчет указанных исковых требований судом проверен, признан обоснованным и арифметически верным.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лицо, участвующее в деле, несет риск наступления неблагоприятных последствий в результате не совершения им процессуальных действий.

Поскольку материалами дела подтверждается наличие неосновательного обогащения на стороне ИП ФИО2 в заявленный период, доказательства погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности в дело не представлено, суд считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании суммы  неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком ИП ФИО2 в размере 2 451 501 руб. 02 коп.

Нарушение сроков оплаты послужило основанием для обращения истца с требованием о взыскании с ИП ФИО2 в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 687 013 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2017 по 31.05.2022 (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в ходе судебного заседания 06.09.2022).

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

В соответствии с пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Указанием Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнено к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (начало действия документа - 01.04.2022 - опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 01.04.2022, срок действия документа ограничен 01.10.2022) введен мораторий сроком на 6 месяцев (до 01.10.2022) на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в соответствии с которым мораторий применим, в том числе, и к ответчику.

Как установлено пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ), для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

При этом пунктом 3 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ установлено, что на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ, в частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Согласно пункту 7 вышеназванного Постановления в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона N 127-ФЗ) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Таким образом, проценты за период с 01.04.2022 по 31.05.2022 в период действия и до окончания действия моратория, могут быть рассчитаны до 01.04.2022 (по 31.03.2022).

С учетом изложенного, суд полагает необходимым указать, что в связи с принятием Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», в период действия указанного моратория проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 01.04.2022 по 31.05.2022 не подлежат начислению.

Таким образом, судом произведен перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2017 по 31.03.2022, размер которых составляет 620 991 руб. 24 коп.

С учетом изложенного, с индивидуального предппринимателя ФИО2 в пользу Администрации города Оренбурга взыскивается 3 072 492 руб. 26 коп., составляющих 2 451 501 руб. 02 коп. неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком и 620 991 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении исковых требований в остальной части судом отказывается.

Учитывая установленные судом при рассмотрении первоначальных исковых требований Администрации города Оренбурга к ИП ФИО2 и ООО «Дорстросервис» обстоятельства дела и сделанные на основе их оценки выводы, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО2 к Администрации города Оренбурга о взыскании 880 678 руб. 35 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося вследствие переплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка № 19/л-280фз от 05.09.2019 за период с 05.09.2019 по 31.05.2021 ввиду необходимости применения ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за земельный участок, а также об установлении ставки арендной платы по договору 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Оснований для удовлетворения предъявленных в рамках дела № А47-10747/2021, объединенного с настоящим делом, исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Оренбурга о признании договора аренды земельного участка 19/л-280фз от 05.09.2019 недействительным в части установления ставки арендной платы в размере 2,79 % кадастровой стоимости земельного участка; об установлении ставки арендной платы по договору 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, так же не имеется, в связи с указанным выше.

Помимо установленного, суд обращает внимание на следующее.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Исходя из названных норм и разъяснений, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю объекта недвижимости земельный участок переходит на том же праве, которым обладал продавец. Однако, ставка арендной платы, которая в рассматриваемом случае, относится к категории регулируемых цен, подлежит определению в размере, согласно нормативно-правовым актам публично-правового образования, действующим на момент перехода права собственности. Таким образом, доводы ИП ФИО2, положенные в основу как встречных исковых требований, так и требований в рамках объединенного с данным делом дела №А47-10747/2021, являются ошибочными и не могут быть основанием для признания договора аренды недействительным в оспариваемой части.

При рассмотрении объединенного с данным делом дела № А47-16148/2021 по исковому заявлению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды земельного участка № 19/л-280фз от 05.09.2019 недействительным (ничтожным) с применением последствием недействительности ничтожной сделки в виде обязания возвратить земельный участок с кадастровым номером 56:44:0274001:2 площадью 74 017 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и погашения регистрационной записи в ЕГРН от 19.09.2019 № 56:44:0274001:2-56/001/2019-1 об аренде земельного участка с кадастровым номером 56:4460274001:2, суд приходит к следующему.

В обоснование исковых требований к ИП ФИО2 Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, заявленных в ходе производства по делу № А47-16148/2021, объединенного впоследствии с настоящим делом, о признании договора аренды от 05.09.2019 недействительным и о применении последствий недействительности сделки ссылается на то, что договор аренды от 05.09.2019 является ничтожным в связи с его несоответствием требованиям статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку на момент заключения договора ИП ФИО2 было известно о расположении на земельном участке объектов недвижимости, находящихся в пользовании ООО «Дорстройсервис», в связи с чем, у ИП ФИО2 не возникло право на использование всего земельного участка. По мнению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, необходимо было заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (ИП ФИО2, ООО «Дорстройсервис»).

В материалы дела № А47-16148/2021, объединенного впоследствии с настоящим делом, поступил отзыв от ИП ФИО2, согласно которому указано на то, что истец осведомлен о наличии иных объектов недвижимости на территории земельного участка, что подтверждается актами проверок земельного законодательства, проведенными сотрудниками Администрации города Оренбурга, от 03.03.2004 (21 объект), № 23/6 от 06.02.2006 (т.5 л.д. 49-50).

Указанные возражения ИП ФИО2 нашли свое документальное подтверждение в ходе рассмотрения первоначальных исковых требований Администрации города Оренбурга.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктами 2, 3, 4 данной статьи предусмотрены случаи, при которых имеется право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду, в том числе, в случае если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления (пункт 3 статьи 39.20 ЗК РФ).

В рассматриваемой ситуации доказательств невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0274001:2 Департаментом в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ). 

Кроме того,  в ходе судебного разбирательства установлено, что часть объектов, находящихся на данном участке, принадлежит ИП ФИО2 на праве собственности, а часть объектов – в фактическом владении и пользовании ООО «Дорстройсервис», при этом, право собственности на эти объекты за Обществом «Дорстройсервис» не зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Таким образом, совокупность условий, предусмотренных положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые могут являться основанием для заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в данном случае отсутствует.

Учитывая изложенное, оснований для признания договора аренды земельного участка № 19/л-280фз от 05.09.2019 ничтожным и применении последствий ничтожности недействительной сделки,  не имеется.

Более того, суд полагает, что неосведомленность арендодателя о наличии на арендуемом одним лицом (собственником объектов) земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих другому лицу, не является основанием для признания сделки ничтожной, как не соответствующей норме статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о признании договора аренды земельного участка № 19/л-280фз от 05.09.2019 недействительным и о применении последствий недействительности сделки, отказывается. 

          Истец (Администрация города Оренбурга, ДГиЗО) на основании подпункта 1 пункта 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты госпошлины освобожден, соответственно государственная пошлина, подлежащая уплате по делу в сумме 36 857 руб. в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика 1, в сумме  3 134 руб.

 на ответчика 2 пропорционально удовлетворенным исковым требованиям и взыскивается в доход федерального бюджета.

          Расходы по уплате государственной пошлины по встречным исковым требованиям и исковым требованиям, предъявленным ИП ФИО2 в рамках дела №А47-10747/2021, относятся на нее, поскольку в удовлетворении этих требований отказано.

          Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации города Оренбурга к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить частично.

           Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации города Оренбурга 3 072 492 руб. 26 коп., составляющих 2 451 501 руб. 02 коп. неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком и 620 991 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. 

          В удовлетворении исковых требований Администрации города Оренбурга к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в остальной части, отказать.

          Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 36 857 руб.

          Исковые требования Администрации города Оренбурга к Обществу с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» удовлетворить частично.

          Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» в пользу Администрации города Оренбурга 250 351 руб. 96 коп. пени.

          В удовлетворении исковых требований Администрации города Оренбурга к Обществу с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» в остальной части, отказать.

          Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 134 руб.

          Исполнительные листы выдать взыскателю и налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

         В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

         В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Оренбурга о признании недействительным договора аренды земельного участка № 19/л-280фз от 05.09.2019 в части установления ставки арендной платы в размере 2,79% от кадастровой стоимости земельного участка и определении ставки арендной платы в размере 1,5% в договоре № 19/л-280фз от 05.09.2019, отказать.

         В удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 19/л-280фз от 05.09.2019 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать.

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                              О.В. Бочарова