АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-17143/2023

16 июля 2024 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 04 июля 2024 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Мнацаканян, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Москва) к ООО «ПОБЕДА» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Московская г. Санкт-Петербург), ООО «Антарес», о взыскании задолженности по договору № 03/64 от 01.02.2020 в размере 434802,97 руб., неустойки,

а также по встречному исковому заявлению ООО «ПОБЕДА» к ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» о признании вывода отчета №92-05/2022 ООО «Антарес» не действительными, признании неправомерным установление арендной платы ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» в размере 104403 руб. в месяц и начисления задолженности ООО «Победа» по арендным платежам, взыскании с ответчика в пользу истца судебные расходы: уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

01.02.2020 федеральным государственным унитарным предприятием по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» (Арендодатель) и ООО «ПОБЕДА» (Арендатор), заключен договор аренды № 03/64 (далее - Договор), по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование заглубленный склад ГО; назначение; нежилое; этаж; подвал; номера на поэтажном плане №1-5,13-35,37-46, общей площадью 803,1 кв. м.; номер в реестре федерального имущества П12640008892; кадастровый номер 64:48:050219:83, расположенный по адресу: 

<

...>. Согласно п. 4.4.3 Договора Арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В соответствии с п. 5.6 Договора размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке без согласия Арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год и с обязательным предварительным уведомлением Арендатора. 20.10.2022 Арендодатель уведомил арендатора об изменении арендной платы, в соответствии с которым размер арендной платы составил 104 403 руб. в месяц без учета коммунальных услуг. Арендатор не исполнял взятых на себя обязательств по уплате арендных платежей. По состоянию на 23.06.2023 у Арендатора образовалась задолженность по уплате арендной платы по Договору в размере 434802 ,97 руб. за период с 1 ноября 2022 года по 21 марта 2023 года. Арендодатель направил 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что за период с 01.11.2022 исполнил свою обязанность по внесению арендной платы на сумму 199612,28 руб. за счет платежей осуществленных по поручению ООО «Полигон» ФИО1. Платежи осуществились исходя из ежемесячной арендной ставки в размере 24 802,55 руб. не включая 20% НДС. Ответчик считал необоснованным повышение размера арендной платы, а также считал, что Истец нарушил порядок, предусмотренный п.5.6 Договора № 03/64 от 01.02.2020 года, так как не привел доказательств изменений рыночной конъюнктуры в отношении роста стоимости арендной платы за право пользования объектом аренды, как и не привел факта введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Утверждал, что отчет, на основании которого истец увеличил размер арендной платы, содержит ошибочные данные. В связи с чем, представитель ответчика заявил встречные исковые требования и просил признать выводы отчета №92-05/2022 ООО «Антарес» не действительными; признать неправомерным установление арендной платы ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» в размере 104 403 (сто четыре тысячи четыреста три) рубля в месяц и начисления задолженности ООО «Победа» по арендным платежам.

Представитель истца возражал против удовлетворения встречных исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск. Поддержал уточненные исковые требования, согласно которым просил взыскать задолженность за период с 01.11.2022 по 21.03.2023 в размере 424483,12 руб., неустойку за период с 11.11.2022 по 26.06.2024 в размере 88938,85 руб., а также расходы по государственной пошлине.

Ознакомившись с исковым заявлением, встречным исковым заявлением после соотнесения их с доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд приходит к следующим выводам.

Правоотношения сторон, возникшие из договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 01.02.2020 ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности»  (Арендодатель) и ООО «ПОБЕДА» (Арендатор), заключили договор аренды № 03/64, по которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное владение и пользование заглубленный склад ГО; назначение; нежилое; этаж; подвал; номера на поэтажном плане №1-5,13-35,37-46, общей площадью 803,1 кв. м.; номер в реестре федерального имущества П12640008892; кадастровый номер 64:48:050219:83, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 4.4.3 Договора Арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Порядок изменения арендной платы установлен пунктом 5.6 Договора.

В соответствии с пунктом 5.6 Договора размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке без согласия Арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год и с обязательным предварительным уведомлением Арендатора. Увеличение размера арендной платы происходит в случае изменения рыночной стоимости арендной платы за право пользования объектом аренды (конъюнктуры рынка), определяемое в соответствии с отчетом независимого оценщика; в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика.

Уведомление об изменении арендной платы вместе с отчетом независимого оценщика направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 10 дней с даты его отправки. Дополнительным соглашением изменение размера величины ежемесячной арендной платы не оформляется.

В соответствии с условиями договора истец изменил размер арендной платы. Изменение осуществлено ФГУП «ДИД» на основании отчета об оценке от 27.05.2022 № 92-05/2022 (далее - Отчет), подготовленного оценщиком ООО «Антарес». 20.10.2022 № исх-3442/2022 истец уведомил ответчика об уведомления об изменении арендной платы, ставка арендной платы по Договору с 03.11.2022 составила 104 403 руб. в месяц без учета коммунальных услуг. НДС начисляется дополнительно по ставке.

По состоянию на 23.06.2023 у Арендатора образовалась задолженность по уплате арендной платы по Договору в размере 434 802,97 руб. за период с 1 ноября 2022 года по 21 марта 2023 года.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая осталась без удовлетворения.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований. Утверждал, что за период с 01.11.2022 исполнил свою обязанность по внесению арендной платы на сумму 199612,28 руб. Платежи осуществились исходя из ежемесячной арендной ставки в размере 24802,55 руб. не включая 20% НДС. Также ответчик отрицал возникновение задолженности в следствии повышения размера арендной платы, на основании выводов отчета № 92-05/2022 ООО «Антарес». Указал на то, что отчет №92-05/2022 содержит ошибочные данные и не может быть положен в основу при определении стоимости арендной платы. 

Истец возражал против доводов ответчика, пояснил, что все платежи, совершенные ООО «Победа» были приняты истцом и учтены. Относительно довода о допущенных при составлении Отчета №92-05/2022 ошибках пояснил следующее. ООО «Победа» не является субъектом оценочной деятельности и приведенные обществом доводы не могут быть признаны допустимыми доказательствами необъективности новой арендной ставки по Договору. В связи с чем, доказательства того, что Отчет необъективен и не соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в материалах дела ответчиком не представлены.

Для проверки обоснованности доводов сторон, относительно изменения размера арендной платы на основании отчета №92-05/2022, суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную экспертизу, поручив её проведение эксперту ООО «Бюро Независимой оценки» - ФИО2. На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы: Соответствовал ли размер арендной платы за право пользования объектом аренды, рассчитанный 27 мая 2022, действующему на дату определения стоимости  законодательству об оценочной деятельности? Какова месячная величина арендной платы за пользование объектом аренды по состоянию на 03.11.2022 г.?

Согласно выводов заключения эксперта № 5281/2024 от 28.05.2024 размер арендной платы за пользование объектом аренды, рассчитанный 27 мая 2022, действующему на дату определения стоимости законодательству об оценочной деятельности не соответствует; месячная величина арендной платы за пользование объектом аренды по состоянию на 03.11.2022 г. составляет 46 руб./ кв. м, или 42 564 (сорок две тысячи пятьсот шестьдесят четыре) руб. за нежилое помещение в месяц.

Судом данное экспертное заключение признано надлежащим доказательством по делу.

Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование, фото-таблицы. Заключение эксперта содержит все необходимые сведения и реквизиты, предусмотренные ст. 86 АПК РФ. 

Судом установлено, что экспертом не нарушены положения статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 31.05.2001 № 73), в заключении отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рассматриваемое заключение содержит мотивы, методы, использованные при исследовании

У суда не имеется оснований ставить экспертное заключение под сомнение и полагать, что заключение по результатам экспертизы содержат неправильные по существу выводы и не считать данное заключение надлежащим доказательством.

Оснований для признания заключения эксперта ненадлежащим доказательством судом не усматривается, в связи с чем, принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Истец с учетом заключения эксперта по судебной экспертизе, пояснил следующее. 

Согласно заключению эксперта, месячная величина арендной платы за пользование объектом аренды по состоянию на 03.11.2022 г. составляет 46 руб./ кв. м, или 42 564 (сорок две тысячи пятьсот шестьдесят четыре) руб. за нежилое помещение в месяц (51 076 руб. 80 коп. с учетом НДС). Предприятие несогласно с оценкой, данной экспертом, при этом, с учетом ставки, предложенной экспертом, размер задолженности по невнесению арендных платежей составляет 92 653 (девяносто две тысячи шестьсот пятьдесят три) рубля 76 копеек.

Вместе с тем, с учетом проведенной судебной экспертизы, истцом в материалы дела предоставлен перерасчет неустойки и перерасчет задолженности.

Исходя из расчета истца, с учетом судебной экспертизы, по результатам которой, размер месячной платы составляет 42 564 руб. в месяц (51 076 руб. 80 коп. с учетом НДС), а также с учетом оплат ответчика, размер задолженности по арендной плате составил 82333,92 руб.

С учетом установленных обстоятельств, а также принимая во внимание результат проведенной по делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды № 03/64 от 01.02.2020 за период с 01.11.2022 по 21.03.2023 в размере 82333,92 руб. В удовлетворении остальной части требований о взыскании задолженности следует отказать.

Также за нарушение сроков внесения арендной платы истцом начислена неустойка по договору по договору аренды № 03/64 от 01.02.2020 года за период с 11.11.2022 по 26.06.2024 в размере 88938,85 руб.

В соответствии с п. 6.1. при неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Руководствуясь условиями договора, истец определил начало периода начисления неустойки с 11.11.2022 по 26.06.2024 в размере 88938,85 руб.

Суд не соглашается с представленным истцом расчетом неустойки, поскольку последний произведен без учета результатов судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки за период с 12.12.2022 по 26.06.2024 в размере 17511,58 руб. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Встречный иск о признании выводов отчета №92-05/2022 ООО «Антарес» не действительными; признании неправомерным установление арендной платы ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» в размере 104 403 (сто четыре тысячи четыреста три) рубля в месяц и начисления задолженности ООО «Победа» по арендным платежам, удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Ответчик во встречном исковом заявлении считал необоснованным размер повышения арендной платы, а также указал, что ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» не имеет достаточных оснований на одностороннее увеличение размера арендной ставки в размере 104 403 (сто четыре тысячи четыреста три) рублей в месяц в порядке, предусмотренном п.5.6 Договора № 03/64 от 01.02.2020 года, так как Истец по первоначальному иску не привел доказательств изменений рыночной конъюнктуры в отношении роста стоимости арендной платы в 4 раза по сравнению с предыдущими условиями Договора аренды за право пользования объектом аренды, как и не привел факта введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Также утверждал, что отчет №92-05/2022 подготовленный ООО «Антарес» содержит недочеты.

Истец возражал против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснил, что ответчиком в материалы дела не представлено доказательств о том, что отчет необъективен и не соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно п. 5.6. размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке без согласия Арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год и с обязательным предварительным уведомлением Арендатора. Увеличение размера арендной платы происходит в случае изменения рыночной стоимости арендной платы за право пользования объектом аренды (конъюнктуры рынка), определяемое в соответствии с отчетом независимого оценщика; в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика.

Как следует из материалов дела, истец, изменяя размер арендной платы, действовал в соответствии с условиями договора, а именно с п. 5.6. В связи с чем, суд не усматривает нарушений условий договора со стороны истца. Также суд отмечает, что спорный отчет составлен не ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности», а ООО «Антарес».

Более того, ООО «ПОБЕДА» в установленном законом порядке отчет №92-05/2022 подготовленный ООО «Антарес» не обжаловало.

Согласно ч. 1 ст. 47 АПК РФ в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

В материалах дела отсутствует информация, подтверждающая факт сделанного истцом заявления о замене ненадлежащего ответчика, до принятия судебного решения.

Установив фактические обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 71 АПК РФ суд пришел к выводу о предъявлении встречного иска к ненадлежащему ответчику, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

При обращении в суд с исковым заявлением истец оплатил государственную пошлину в размере 11986 руб. по платежному поручению № 3447 от 26.06.2023.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований (19,45%) государственная пошлина подлежит распределению по правилам ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2580 руб.

С учетом удовлетворенных требований с истца в пользу ООО «Бюро Независимой оценки» подлежит взысканию стоимость судебной экспертизы в размере 8055 руб.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» к ООО «ПОБЕДА» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ПОБЕДА» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Московская г. Санкт-Петербург) в пользу ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Москва) задолженность по договору аренды № 03/64 от 01.02.2020 за период с 01.11.2022 по 21.03.2023 в размере 82333,92 руб., неустойку за период с 12.12.2022 по 26.06.2024 в размере 17511,58 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2580 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «ПОБЕДА» к ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» о признании выводов отчета № 92-05/2022 ООО «Антарес» недействительными; признании неправомерным установление арендной платы ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» в размере 104403 руб. в месяц и начисление задолженности ООО «ПОБЕДА» по арендным платежам - отказать.

Взыскать с ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Москва) в пользу ООО «Бюро Независимой оценки» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Санкт-Петербург) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 8055 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. 

<

***>).

Судья                                                                           В.Е. Бондаренко