ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Москва

24.10.2019                                                         Дело №  А41-97614/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2019

Полный текст постановления изготовлен 24.10.2019

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.,

судей Кольцовой Н.Н., Крекотнева С.Н.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Лазурь»: ФИО1 по доверенности от 20.05.2019,  

от Компании с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед»: ФИО2 по доверенности от 03.09.2019,

рассмотрев 17.10.2019 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лазурь» 

на решение от 28.02.2019

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Гриневой А.В., 

постановление от 26.06.2019 

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Семушкиной В.Н., Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лазурь»

к Компании с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед»

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,

третьи лица - Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Управление Росреестра по Московской области, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лазурь» (далее – ООО «Лазурь», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Компании с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед» (далее – ответчик) с исковыми требованиями о признании недействительными одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 20.07.2012 №1-07А, заключенного между ООО «Лазурь» и Компанией с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед», по уведомлению Компании с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед» от 31.10.2017 № 20171031 об отказе от договоров аренды; одностороннего  отказа от договора аренды земельного участка от 20.07.2012 № 2-07А, заключенного между ООО Лазурь и Компанией с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед», по уведомлению Компании с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед» от 31.10.2017 № 20171031 об отказе от договоров аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2019 в удовлетворении исковых требований ООО «Лазурь» отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 решение Арбитражного суда Московской области от 28.02.2019 оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО «Лазурь», которое просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований полностью.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, судом не учтен баланс интересов арендатора, арендодателя и третьих лица. Истец ссылается на то, что расторжение договоров аренды с застройщиком влечет за собой невозможность исполнения им обязательств перед участниками долевого строительства. Кроме того, судами не исследованы обстоятельства допущения просрочки по арендным платежам, в действиях Компании с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед» имеются признаки недобросовестности и злоупотребления правами.

До судебного заседания от ответчика поступил отзыв на кассационную жалобу, в приобщении которого к материалам дела, судебной коллегией отказано. 

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «Лазурь» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

Представитель Компании с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ООО «Лазурь» к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Управление Росреестра по Московской области явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций,  20.07.2012 между ООО «Управляющая компания «Михайловский» Д.У. ЗПИФ рентным «Михайловский-Рентный» (арендодатель) и ООО «Лазурь» (арендатор) были заключены следующие договоры аренды:

– № 1-07А, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:0005, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования», сроком на 5 лет и 8 месяцев с момента его государственной регистрации.

–  №  2-07А, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:0007, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования», сроком на 5 лет и 8 месяцев с момента его государственной регистрации.

Договоры аренды земельных участков зарегистрированы в установленном порядке.

В дальнейшем вид разрешенного использования земельных участков был изменен на «под комплексное освоение в целях жилищного строительства».

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2012 №17-12/КП земельные участки с кадастровыми номерами 50:41:0020610:5 и 50:41:0020610:7 перешли в собственность Компании с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед».

На основании решения собственника земельных участков от 01.11.2013 земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:5 был разделен на 43 земельных участка, а земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:7 разделен на 15 земельных участков.

В том числе, при разделе земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020610:5 и внесения в ЕГРН сведений о вновь образованных земельных участках в ЕГРН, в том числе были внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 50:41:0020610:389, 50:41:0020610:396, 50:41:0020610:404, 50:41:0020610:406, 50:41:0020610:409, 50:41:0020610:411, 50:41:0020610:417, 50:41:0020610:420, 50:41:0020610:399, 50:41:0020610:400, 50:41:0020610:423, 50:41:0020610:414.

При внесении в ЕГРН сведений о вновь образованных земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020610:7, в ЕГРН, в том числе внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 50:41:0020610:382, 50:41:0020610:375, 50:41:0020610:379, 50:41:0020610:378.

В отношении указанных участков сведения об аренде в пользу истца не внесены. ООО «Лазурь» стало известно о том, что основанием послужило заявление третьего лица об отказе от договоров аренды, который был выражен в уведомлении от 31.10.2017 № 20171031.

Истец, считая данные отказы недействительными, а свои права и законные интересы нарушенными, обратился в суд с настоящими требованиями.

Суды обеих инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия договоров с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 166–168, 309–310, 450.1, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимания разъяснения, содержащиеся в пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исходя из того, что арендодатель обратился к арендатору с иском о взыскании задолженности по арендной плате за второй, третий и четвертый кварталы 2017 года, установив, что имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2019 по делу № А40-189076/2018 между теме же лицами, в рамках которого суд подтвердил наличие задолженности по арендной плате, тем самым, установил факт возникновения оснований для одностороннего отказа от договоров аренды, пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом, судами первой и апелляционной инстанций учтено, что до даты расторжения договоров аренды между сторонами существовало надлежащим образом оформленное обязательство по выкупу только в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:5 и 50:41:0020610:7.

Срок выкупа обоих земельных участков – до 31.10.2014 (пункт 4 дополнительных соглашений от 30.06.2014 № 1 к договорам аренды).

В связи с неисполнением обязанности по выкупу земельных участков и руководствуясь пунктами 7.2, 7.5 инвестиционного контракта и пункта 5.2.1 договоров аренды, Компания с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед» была вынуждена отказаться от договоров в одностороннем (внесудебном) порядке.

Истец не представил доказательств, что до 31.10.2014 им была внесена:

– выкупная цена за участок с кадастровым номером 50:41:0020610:5 в размере 31 454 961,34 долларов США (пункт 3 дополнительного соглашения № 1 от 30.06.2014 к договору аренды № 1-07А).

– выкупная цена за участок с кадастровым номером 50:41:0020610:7 в размере 9 382 488,47 долларов США (пункт 3 дополнительного соглашения № 1 от 30.06.2014 к договору аренды № 2-07А).

Истец не представил доказательств, что задолженность по арендной плате, указанная в уведомлении об отказе от договоров аренды исх. № 20171031/1 от 31.10.2017, в действительности отсутствует.

Как следует из пункта 7.4 инвестиционного контракта, на истца возлагалась обязанность получить разрешения на строительство с площадью строительства не менее 50 000 квадратных метров в течение 18 месяцев после даты получения Компанией «Шавара Лимитед» свидетельств о государственной регистрации права на все земельные участки, содержащие сведения о новом виде разрешенного использования (пункт 6.2.6 инвестиционного контракта). В случае нарушения данной обязанности Компания «Шавара Лимитед» получала право на односторонний отказ от инвестиционного контракта.

Истец не представил доказательств, что разрешения на строительство, полученные истцом в течение 18 месяцев с указанной даты, содержали сведения о площади строительства 50 000 квадратных метров.

При этом Компания с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед» представила доказательства, что разрешения на строительство, полученные истцом в течение 18 месяцев с указанной даты, содержали сведения о площади строительства менее 50 000 квадратных метров.

Согласно пункту 7.5 инвестиционного контракта, прекращение отношений по данному контракту влечет автоматическое прекращение прав и обязанностей сторон по всем договорам, заключенным сторонами во исполнение инвестиционного контракта. Договоры аренды (с выкупом) в отношении земельных участков, предоставляемых для строительства, заключались в развитие инвестиционного контракта (пункт 4.2 инвестиционного контракта).

Таким образом, пункт 7.5 инвестиционного контракта также подтверждает прекращение договоров аренды.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, что судом первой инстанции не дана оценка обстоятельству повышения арендодателем в одностороннем порядке ставки арендной платы в 2017 году в два раза, в отсутствие направленного арендатору уведомления о повышении ставки, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку ни договоры от 20.07.2012 № 1-07А и 2-07А в целом, ни отдельные их пункты в судебном порядке не обжаловались.

Доводы кассационной жалобы относительно того, что судом было принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, также был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен, поскольку наличие права залога у участников долевого строительства в отношении земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.

Доводы кассационной жалобы, что судами не исследованы обстоятельства допущения просрочки по арендным платежам, рассмотрены судебной коллегией и подлежат отклонению, поскольку не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции учитывает, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции арендатор признал наличие задолженности по арендной плате, что подтверждается аудиозаписью судебного заседания от 27.02.2019 по делу № А40-189076/2018.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не усматривает нарушений судами обеих инстанций норм материального права, в том числе в неприменении положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суды обеих инстанций обоснованно исходили из возложения законодателем бремени доказывания недобросовестности и неразумности действий субъекта гражданских правоотношений на ту сторону, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий.

Таким образом, доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводящиеся к несогласию с выводами суда, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и отклонены, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, повторяют истца, приводимые истцом при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, которым дана соответствующая оценка, и по существу доводы истца основаны на несогласии с данной судами оценкой установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательства, направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие истца с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.02.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019  по делу № А41-97614/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лазурь»  – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                           М.Д. Ядренцева

 

Судьи:                                                                                       Н.Н. Кольцова

 

                                                                                                    С.Н. Крекотнев