ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А35-10033/2021

г. Воронеж

01 июля 2022 года

Резолютивная часть определения объявлена 24 июня 2022 года

Постановление  в полном объеме изготовлено 01 июля 2022 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

          ФИО1,

судей

                          ФИО2,

 

                          ФИО3,              

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

 

при участии:                      

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5: ФИО6, представителя по доверенности от 03.09.2021,

от Комитета по управлению имуществом Курской области: ФИО7,  представителя по доверенности  № 05.6-01.01-19/12080 от 08.09.2021,

от администрации Поныровского района Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, путем использования системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел»,  апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Курской области и администрации Поныровского района Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 20 апреля 2022 года по делу № А35-10033/2021 (судья Белых Н.Н.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 к Администрации Поныровского района Курской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, 

третье лицо – Комитет по управлению имуществом Курской области, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к администрации Поныровского района Курской области об урегулировании разногласий, возникших между ИП Главой КФХ ФИО5 и администрацией Поныровского района при заключении договора купли-продажи № 10 земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 16 августа 2021 г., изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка в соответствии с заключением эксперта № Т02/02-22 по делу № А35-10033/2021 составляет 809 000 (восемьсот девять тысяч) руб. 00 коп.» (с учетом принятых судом уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20 апреля 2022 года по делу № А35-10033/2021 требование удовлетворено. 

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик и третье лицо обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2022 г. и 22 июня 2022 г. жалобы приняты к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 24 июня 2022 года представитель ответчика не явился.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

В судебном заседании  представитель Комитета по управлению имуществом Курской области доводы своей апелляционной жалобы и жалобы администрации поддержал, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его, принять по делу новый судебный акт.

Представитель индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 в отношении доводов апелляционных жалоб возражал, считал обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Как следует из материалов дела, 18 декабря 2007 г. на основании постановления главы Поныровского района от 18 декабря 2007 г. № 155 между администрацией Поныровского района как арендодателем и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 как арендатором был заключен договор № 94 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (в редакции дополнительного соглашения от 18 декабря 2007 г.), по условиям которого ФИО5 передан во временное пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) с кадастровым номером 46:08:020701:0023, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, установлено относительно ориентира в границах 1-го Поныровского кадастрового блока, СХПК «Заречный», расположенного в границах участка, для использования в целях сельскохозяйственного производства, общей площадью 230 000 кв.м., включающий в себя: обособленный участок №1 с кадастровым номером 46:18:020701:0024, общей площадью 180 000 кв.м., обособленный участок 32, с кадастровым номером 46:18:020701:0025, общей площадью 50 000 кв.м., на срок с 18 декабря 2007 г. по 17 декабря 2027 г.

ФИО5 14 декабря 2020 г. обратился в администрацию Поныровского района с заявлением о предоставлении без проведения торгов в собственность за плату земельных участков, расположенных по адресу: Курская обл., Поныровский р-он, 1-й Поныровский сельсовет, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:23 площадью 230 000 кв.м.

Письмом иcх. № 3790 от 15 декабря 2020 г. администрация сообщила заявителю о невозможности продажи данных земельных участков, в силу статьи 4 Закона Курской области от 19 декабря 2011 г. № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области», которой установлено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области, осуществляется с 01 января 2050 г.

Решением Арбитражного суда Курской области от 04 июня 2021 г. по делу № А35-2008/2021 отказ администрации, выраженный в письме от 15 декабря 2020 г. № 3790 признан незаконным, на уполномоченный орган возложена обязанность предоставить ИП Главе КФХ ФИО5 без проведения торгов в собственность за плату земельный участок кадастровый номер 46:18:020701:23 площадью 230000 кв.м., расположенный по адресу Курская обл., Поныровский р-он, 1-й Поныровский сельсовет, разрешенное использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

На основании постановления администрации Поныровского района от 11 августа 2021 г. № 346 подготовлен проект договора купли-продажи от 16 августа 2021 г.  № 10, согласно пункту 1 которого продавец обязуется предоставить в собственность покупателя за плату земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:020701:23, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, 1-й Поныровский сельсовет, площадью 230000 кв. м, разрешенное использование – для использования в целях сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2.1 и приложению № 1 выкупная цена земельного участка определена на основании постановления администрации Курской области от 27 февраля 2015 г. № 97-па «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, при заключении договоров купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:23 и составляет 1 405 300 руб. 

Предприниматель возвратил в администрацию подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий от 13 сентября 2021 г., согласно которому покупатель предложил изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка составляет 805 000 руб. 00 коп.»

Администрация в письме от 14 октября 2021 г. № 3511 отказалась принять оспариваемый пункт договора в предлагаемой редакции, в связи с тем, что определенная в соответствии с постановлением администрации Курской области от 27 февраля 2015 г. № 97-па стоимость продажи земельного участка является законной и обоснованной.

Предприниматель, ссылаясь на наличие разногласий в части выкупной цены земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав представленные материалы дела и оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании вышеназванной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рассматриваемый спор касается разногласий сторон договора купли-продажи земельного участка относительно условия о выкупной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Администрации Курской области от 27 февраля 2015 г. № 97-па утвержден Порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями истец полагал, что выкупная цена земельного участка должна определяться в соответствии с положениями Порядка, действовавшего на момент подачи заявления истцом.

Так, пунктом 9 Порядка (в первоначальной редакции) предусматривалось, что продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении грех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи нрав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, осуществлялась по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не выше кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которой внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

В свою очередь ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывал, что постановлением администрации Курской области от 15 июня 2021 г. № 628-па пункт 9 Порядка признан утратившим силу, тогда как  пунктом 1 Порядка установлено, что продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, на территории Курской области, если иное не установлено федеральными законами, осуществляется по его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных Порядком.

Поскольку в рассматриваемом случае началом процедуры выкупа земельного участка является получение уполномоченным органом заявления о выкупе земельного участка, отношения истца и ответчика возникли в момент получения администрацией Поныровского района заявления ИП Главы КФХ ФИО5 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:23, то есть 14 декабря 2020 г. При этом изменение срока заключения договора купли-продажи земельного участка произошло в результате незаконных действий ответчика по отказу в предоставлении в собственность земельного участка в установленный законом срок, что подтверждается решением Арбитражного суда Курской области от 04и июня 2021 г. по делу № А35-2008/2021.

При таких обстоятельствах, поскольку негативные последствия поведения уполномоченного органа не могут быть возложены на заявителя, арбитражный суд области пришел к верному выводу о том, что выкупная цена спорного земельного участка подлежит определению в соответствии с законодательством, действующим на момент подачи заявления о выкупе, то есть по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для установления рыночной стоимости земельного участка определением суда от 27 января 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО8.

Согласно заключению эксперта от 24 февраля 2022 г. № Т02/02-22 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:23, площадью 230 000 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, 1-й Поныровский сельсовет, по состоянию на 14 декабря 2020 г. составляет 809 000 руб.

В апелляционных жалобах заявители выражают несогласие с результатами судебной экспертизы.

Так комитет по управлению имуществом Курской области указал, что в нарушение пункта 10 ФСО №1, пункта 22 ФСО №7 при выведении диапазона цен на основании данных о ценах сделках эксперт выводит диапазон для Кореневского района, в таблице № 5 представлены фактические данные по Касторенскому (26 объектов), Хомутовскому (1 объект), Медвенскому (1 объект) районам тогда как объект экспертизы находится в Поныровском районе; эксперт ограничился информацией о ценах состоявшихся сделок купли-продажи объектов из материалов дела, не проанализировав достоверность данной информации; в нарушение пункта 10 ФСО №1, пункта 22 ФСО №7 объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки, так как расположены в значительной удаленности от него; в рассматриваемом сегменте рынка имеются и другие аналоги, которые возможно применить при расчете рыночной стоимости (приложены третьим лицом); при расчете корректировки на местоположение эксперт не обосновал, какой системой координат пользовался, не представил обоснование расчета расстояния до областного центра.

Приведенные обстоятельства комитет полагал достаточными основаниями для назначения по делу повторной экспертизы, в проведении которой арбитражным судом области отказано.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Проанализировав экспертное заключение от 24 февраля 2022 г. № Т02/02-22, судом не установлено в нем неясности в суждениях, заключение выполнено последовательно, с соблюдением требований законодательства, экспертами были даны полные конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначных толкований предмета (обстоятельств) исследования.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 12 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Тем самым, объектом-аналогом в силу приведенной нормы является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 12 Федерального стандарта оценки не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки.

Использованные в ходе проведения экспертизы объекты – аналоги имеют сходные со спорными земельными участками характеристики: разрешенное использование – производственные корпуса завода (индустриальная застройка), категория земель – земли населенных пунктов, транспортная доступность – земельные участки расположены в удалении от автодороги.

Выбор способов и методов исследования объектов исследования (земельного участка), при установлении платы за пользование сервитутом, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с выбранными экспертом аналогами, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования стоимости объекта недвижимого имущества и не может являться основанием для проведения повторной экспертизы.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

В экспертном заключении содержится подробное описание поведенного исследования, полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, обоснована используемая методология, примененные подходы к оценке и конкретные методы в рамках соответствующих подходов, используемые объекты-аналоги и корректировки, даны однозначные ответы и подробные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение эксперта. Исследовательская часть экспертизы является в данной части полной и мотивированной. 

Кроме того, в судебном заседании 13 апреля 2022 г. экспертом также были даны подробные ответы на заданные вопросы и пояснения относительно проведенного экспертного исследования.

Суд апелляционной инстанции полагает экспертное заключение от 24 февраля 2022 г. № Т02/02-22 соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов; в экспертном заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения; эксперт был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; при проведении экспертизы руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой; ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования и методы, использованные при исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам; в экспертном заключении указаны все объекты и исходные данные, на основании которых было выполнено исследование. 

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком и третьим лицом не представлено, достоверность сведений, отраженных в заключении, не опровергнута.

Таким образом, апелляционный суд оснований для проведения дополнительной или повторной экспертизы не имелось.

По совокупности изложенных обстоятельств, судебная коллегия полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, судебный акт является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, а равно для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик и третье лицо освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 20 апреля 2022 года по делу № А35-10033/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Курской области и администрации Поныровского района Курской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                                                                                        

председательствующий судья

ФИО1 

 

судьи

 

ФИО2

 

ФИО3