АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

        Дело А59-860/2020

25 июня 2020 года           г. Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 июня 2020  года, решение в полном объеме изготовлено 25 июня 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319650100013630 ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> адрес регистрации: 693000, 

<

...>) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права, оформленного уведомлением от 09 января 2020 года № КУВД-001/2019-12433607/5, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права предпринимателя на помещение, встроенное в жилом доме, этаж 1, назначение: нежилое, с кадастровым номером 65:01:0601002:2850, общей площадью 232,1 кв.м., адрес: 

<

...>,

при участии в судебном заседании:

представитель заявителя ФИО3, по доверенности от 16 декабря 2019 года,

представитель ответчика Управления Росреестра по Сахалинской области ФИО4, по доверенности № 46 от 30 декабря 2019 года,

представитель третьего лица администрации города Южно-Сахалинска ФИО5, по доверенности № Д07-0160 от 12 июля 2019 года (сроком действия по 12 июля 2020 года),

третье лицо ООО «СахМедПом» – представителя не направило,

у  с  т  а  н  о  в  и  л  :

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права, оформленного уведомлением от 09 января 2020 года № КУВД-001/2019-12433607/5, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права предпринимателя на помещение, встроенное в жилом доме, этаж 1, назначение: нежилое, с кадастровым номером 65:01:0601002:2850, общей площадью 232,1 кв.м., адрес: 

<

...>.

В обоснование заявленных требований предприниматель указала, что в связи с тем, что на имущество, являющееся объектом регистрации прав, не было предъявлено требований залогового кредитора, и оно было реализовано с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «2О несостоятельности (банкротстве) (далее – Закон № 127-ФЗ, Закон о банкротстве), то продажа такого имущества приводит к прекращению залога в силу закона. 

Определением суда от 12 марта 2020 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Сахалинская медицинская помощь», конкурсный управляющий ООО «СахМедПом» ФИО6, Администрация города Южно-Сахалинска.

Представитель Управления заявление предпринимателя не признала по доводам отзыва. Указала, что оспариваемое решение принято в соответствии с требованиями действующего законодательства, в пределах полномочий регистрирующего органа, в связи, с чем исключена возможность нарушения управлением прав и законных интересов заявителя (том 2 л.д. 21-26).

Конкурсный управляющий ООО «СахМедПом» ФИО6 в представленном отзыве поддержал требования заявителя (том 2 л.д. 5-6).

Администрация города Южно-Сахалинска в представленном отзыве с требованиями заявителя не согласилась (том 2 л.д. 11-15).

В судебном заседании представитель предпринимателя заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. 

Представитель Администрация города Южно-Сахалинска в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве.

ООО «СахМедПом», конкурсный управляющий ООО «СахМедПом»  в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 26 апреля 2018 года по делу А59-3354/2017 общество с ограниченной ответственностью «СахМедПом» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6.

02 сентября 2019 года в соответствии с протоколом о результатах торгов от 02 сентября 2019 года, проведенных в порядке и на условиях, установленных статьями 110, 111, 139 Закона о банкротстве, между ООО «СахМедПом» (Продавец) и ИП ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи № 1, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает, принадлежащее продавцу на основании права собственности лот 1: помещение, встроенное в жилом доме, этаж 1, назначение: нежилое, с кадастровым номером 65:01:0601002:2850, общей площадью 232,1 м2, адрес: 

<

...> (том 1 л.д.36-39)

04 октября 2019 года ООО «СахМедПом» через отделение по городскому округу город Южно-Сахалинск ГБУ СО «МФЦ» обратилось в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: помещение, встроенное в жилом доме, этаж 1, назначение: нежилое, с кадастровым номером 65:01:0601002:2850, общей площадью 232,1 м2, адрес: 

<

...>. Время приема заявления 15:36. (том 2 л.д.48-52). 

К заявлению были приложены следующие  документы: доверенность от 27.07.2019 № 82/202-н/82-2019-1-797; договор купли-продажи от 02 сентября 2019 года №1; акт приема-передачи имущества по договору  купли-продажи № 1 от 02 сентября 2019 года от 12 сентября 2019 года; определение о продлении срока конкурсного производства от 25 сентября 2018 года; определение о продлении срока конкурсного производства от 03.06.2019; решение о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства от 26 апреля 2018 года; определение о признании требований заявителя обоснованными и введение наблюдения от 01 декабря 2017 года.

 

04 октября 2019 года предприниматель через отделение по городскому округу город Южно-Сахалинск ГБУ СО «МФЦ» обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: помещение, встроенное в жилом доме, этаж 1, назначение: нежилое, с кадастровым номером 65:01:0601002:2850, общей площадью 232,1 м2, адрес: 

<

...>. Время приема заявления 15:55. (том 1 л.д. 40, том 2 л.д.28-32). 

К заявлению приложены документы: договор купли-продажи от 02 сентября 2019 года №1; акт приема-передачи имущества по договору  купли-продажи № 1 от 02 сентября 2019 года от 12 сентября 2019 года;  внесение сведений о заключении договора от 06 сентября 2019 года; решение о признании торгов несостоявшимися от 02 сентября 2019 года, протокол определения участников торгов от 02 сентября 2019 года; доверенность от 10 сентября 2019 года № 65/6-н/65-2019-5-163; платежное поручение от 30 августа 2019 года № 9; платежное поручение от 09 сентября 2019 года № 10, чек от 03 октября 2019 года № 6436461.

Решением (уведомлением) управления от 11 октября 2019 года заявленные регистрационные действия были приостановлены на основании пунктов 5 и 17 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации недвижимости) (не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки) в связи с непредставлением документа, утвержденного собранием кредиторов (комитетом кредиторов) или арбитражным судом о порядке и условиях продажи недвижимого имущества, а так же в связи с неотражением в договоре обременения в виде залога спорного помещения. Действия по регистрации приостановлены до 09 января 2020 года (том 1 л.д.41-43).

29 октября 2019 года ООО «СахМедПом» через отделение по городскому округу город Южно-Сахалинск ГБУ СО «МФЦ» в управление представлены дополнительные документы: доверенность от 27 сентября 2019 года № 82/202-н/82-2019-1-797; положение о реализации имущества ООО «СахМедПом» от 02 ноября 2018 года; положение об изменениях положения реализации имущества ООО «СахМедПом» от 29 апреля 2019 года (том 1 л.д. 44). 

30 октября 2019 года ООО «СахМедПом» через отделение по городскому округу город Южно-Сахалинск ГБУ СО «МФЦ» в управление представлены дополнительные документы: доверенность от 27 сентября 2019 года № 82/202-н/82-2019-1-797; положение о реализации имущества ООО «СахМедПом» от 02 ноября 2018 года; положение об изменениях положения реализации имущества ООО «СахМедПом» от 29 апреля 2019 года (том 2 л.д.90-93). 

По итогам рассмотрения дополнительно представленных документов, управлением принято решение (уведомление) от 12 ноября 2019года, в котором указано на неустранение причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации в связи с неотражением в договоре обременения в виде залога спорного помещения, так же регистрирующий орган напомнил о  приостановлении действий по регистрации до 09 января 2020 года (том 2 л.д.107-108).

09 января 2020 года управлением принято решение (уведомление) об отказе государственной регистрации прав на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ от 08 августа 2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» ( далее Закон № 218-ФЗ) от в связи с истечением срока приостановления и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению  государственной регистрации (том 1 л.д.156-158, том 2 л.д.109-111). 

Мотивом принятия такого решения, как видно из оспариваемого  отказа, явилось следующее основание: при проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации прав, было установлено, что помещение находится в залоге у муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск». Указанное обременение не отражено в договоре, следовательно сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Не согласившись с решением управления об отказе государственной регистрации прав, оформленным уведомлением от 09 января 2020 года № КУВД-001/2019-12433607/5, предприниматель обратилась в суд с настоящим заявлением.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Закон № 218-ФЗ, регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 1).

На основании пункта 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ,  государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет) (часть 7 статьи 1).

Согласно статьям 7,  8 и 9 Закона № 218-ФЗ,  единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:  реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ); реестровых дел; кадастровых карт; книг учета документов.

В  кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:  вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);  кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; описание местоположения объекта недвижимости; 4) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастрового номера либо если условный номер был присвоен при государственной регистрации права (ограничения права) на объект недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке и др. (часть 4 статьи 8).

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (часть 1 статьи 9).

В соответствии с пунктами  1, 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

При осуществлении государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости такая регистрация осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

Положениями частей 1, 4 и 6 статьи 18 Закона № 218-ФЗ установлено, что заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

На основании части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Положениями части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ установлено, что  осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 5); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).

В соответствии с положениями статьи 27 Закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом из материалов дела,  04 октября 2019 года предприниматель, которой в соответствии с договором купли-продажи № 1 от 02.09.2019 приобретен объект недвижимости помещение, встроенное в жилом доме, этаж 1, назначение: нежилое, с кадастровым номером 65:01:0601002:2850, общей площадью 232,1 м2, адрес: 

<

...>, обратилась в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на спорное имущество. 

Решением (уведомлением) отдела от 11 октября 2019 года заявленные регистрационные действия были приостановлены в том числе на основании пунктов 5 и 17 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Впоследствии 09 января 2020 года управлением принято решение (уведомление) об отказе государственной регистрации прав.

Мотивом принятия решения о несоответствии представленных документов пункту 17 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, как видно из оспариваемого уведомления, явилось следующее основание: при проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации прав, было установлено что помещение находится в залоге у муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск». Указанное обременение не отражено в договоре, следовательно, сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки. 

Вместе с тем, принимая оспариваемое решение (уведомление) об отказе в государственной регистрации прав регистрирующим органом не учтено следующее.

Согласно пунктам 11, 12 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ, Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

– в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

– в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ (пункт 4 статьи 25 Закона об ипотеке).

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 ГК РФ).

В соответствии со статьями 126, 131, 132, 139 Федерального закона № 127-ФЗ от 02 октября 2002 года «О несостоятельности (банкротстве)» ( далее Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.

При этом Закон о банкротстве не предусматривает исключений из данного правила для имущества должника, находящегося под залогом. Все имущество должника (за исключением имущества, изъятого из оборота), имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, включается в конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. После оценки имущества конкурсный управляющий приступает к его продаже на открытых торгах, при этом согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Согласно пункту 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве установлено, что продажа заложенного имущества осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 названного Закона.

В пункте 12 Постановления Пленума ВС РФ № 58 от 23 июля 2009 года № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона № 296-ФЗ от 30 декабря 2008 года «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Закона № 218-ФЗ и Закона № 102-ФЗ специальный характер, в связи с чем, подлежат приоритетному применению.

Поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились, в связи с чем, препятствия для осуществления государственной регистрации перехода прав на спорное имущество отсутствовали, несмотря на наличие в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним непогашенной записи об ипотеке.

Следовательно,  оснований  для включения в договор купли-продажи условий, содержащих указание  о  наличии  ограничений права собственности общества – должника в отношении недвижимого имущества, не имелось.

При этом позицию управления об обратном суд находит несостоятельной, противоречащей указанным выше нормам, в том числе содержащимся в Законе о банкротстве, предусматривающих отдельный порядок реализации заложенного имущества в рамках банкротства юридического лица, поскольку поставит покупателя имущества в зависимость от волеизъявления залогодержателя, что приведет к невозможности покупателя зарегистрировать в установленном порядке приобретенное на законных основаниях недвижимое имущество, а следовательно к правовой неопределенности покупателей недвижимого имущества и невозможности им распоряжаться.

Кроме того,  суд полает  необходимым отметить, что администрация МО ГО «Город Южно-Сахалинск», в залоге у которой находилось недвижимое имущество, на основании определения Арбитражного суда Сахалинской области от 18 сентября 2018 года включена в реестр требований кредиторов, однако администрация не воспользовалась представленными в рамках дела о банкротстве правами залогодержателя, статус залогового кредитора кредитору не устанавливался.     

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что у управления не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации права по основанию, предусмотренному пунктом 17 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

На основании вышеизложенного, суд полагает, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации прав, оформленное уведомлением от 09 января 2020 года № КУВД-001/2019-12433607/5, является незаконным и нарушает права заявителя.

Вместе с тем суд не усматривает оснований для удовлетворения требования заявителя о возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию права предпринимателя на спорный объект недвижимости.

По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

При этом требование заявителя о возложении обязанности на уполномоченного органа совершить какие-либо действия не является самостоятельным и рассматривается лишь в качестве предлагаемой им меры по восстановлению нарушенных прав. Суд не связан требованием заявителя о способе устранения его нарушенных прав и может самостоятельно сформулировать соответствующий способ с учетом действующего законодательства и установленных им фактических обстоятельств по делу, не ограничивая при этом прав и обязанностей компетентного органа. Суд также не может подменять собой уполномоченный орган, осуществляющий публичные полномочия, считает, что в рассматриваемом случае способ осуществления действий, связанный с регистрацией прав заявителя на объект недвижимости, уполномоченный орган вправе разрешить самостоятельно, в соответствии с нормативными актами, регламентирующими деятельность управления и с учетом выводов суда.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ определено, что при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, размер государственной пошлины для физических лиц составляет 300 рублей за каждое требование.

Из положений пункта 1 статьи 333.22 НК РФ следует, что окончательный размер госпошлины, подлежащий уплате относительно разрешенного по существу предмета спора, определяется судом.

Поскольку требование заявителя о возложении обязанности на уполномоченный орган совершить какие-либо действия не является самостоятельным, то такое требование не облагается государственной пошлиной.

Согласно материалам дела предприниматель уплатила государственную пошлину по платежному поручению № 10 от 26 февраля 2020 года в размере 600 рублей, то есть переплата составляет 300 рублей. 

Принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего дела, а также то, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов от возмещения судебных расходов в случае принятия решения не в их пользу, суд в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относит 300 рублей государственной пошлины на управление. Излишне уплаченные 300 рублей в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ подлежат возврату заявителю из федерального бюджета.

18 июня 2020 года по настоящему делу объявлена резолютивная часть решения суда.

При изготовлении мотивированного решения судом установлено, что в резолютивной части решения допущена описка, а именно указано о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотреть представленные в регистрирующий орган заявление и документы от 05 октября 2019 года № КУВД-001/2019-12433607, с учетом заявления и документов от 30 октября 2019 года  КУВД-001/2019-13706199 в отношении объекта помещение, встроенное в жилом доме, этаж 1, назначение: нежилое, с кадастровым номером 65:01:0601002:2850, общей площадью 232,1 кв.м., адрес: 

<

...>, с учетом установленным решением суда обстоятельств, в течение 20 дней со дня вступления решения суда в законную силу. 

Однако как установлено судом и следует из материалов дела, указанное заявление подано в регистрирующий орган через отделение по городскому округу город Южно-Сахалинск ГБУ СО «МФЦ» 04 октября 2019 года и согласно отзыву управления заявление поступило 05 октября 2019 года. 

Согласно части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Под исправлением допущенных в решении описок, опечаток и арифметических ошибок понимается изменение решения относительно случайно допущенных, очевидных, не требующих доказывания по правилам рассмотрения дела по существу и пересмотра дела, неточностей текста судебного акта.

Суд полагает возможным при изготовлении решения в полном объеме устранить допущенную в решении суда описку, поскольку выводы суда, содержатся в тексте решения, и указание на иную дату заявления является очевидной опиской.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

р  е  ш  и  л :

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации права, оформленного уведомлением от 09 января 2020 года № КУВД-001/2019-12433607/5, в отношении объекта помещение, встроенное в жилом доме, этаж 1, назначение: нежилое, с кадастровым номером 65:01:0601002:2850, общей площадью 232,1 кв.м., адрес: 

<

...>, как не соответствующее положениям Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области рассмотреть представленные в регистрирующий орган заявление и документы от 04 октября 2019 года № КУВД-001/2019-12433607, поступившие в управление 05 октября 2019 года, с учетом заявления и документов от 30 октября 2019 года  КУВД-001/2019-13706199 в отношении объекта помещение, встроенное в жилом доме, этаж 1, назначение: нежилое, с кадастровым номером 65:01:0601002:2850, общей площадью 232,1 кв.м., адрес: 

<

...>, с учетом установленным решением суда обстоятельств, в течение 20 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 возмещение понесенных судебных расходов на оплату государственной пошлины в сумме 300 (триста рублей).

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 300 (триста рублей) по платежному поручению № 10 от 26 февраля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.

СудьяО.Н. Боярская