﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1523/2021

16 апреля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2021 года.

 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

 

при участии:

от ответчика: А.Ю. Грачёва, представитель, доверенность от 18.12.2020

 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»

на решение от 02.11.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021

по делу №А51-2826/2020

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока                          

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края

об урегулировании разногласий при заключении договора

 

Общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»  (ОГРН 1022500639963, ИНН 2506001789; адрес: 690091, Приморский край,  г. Владивосток, ул. Семеновская, 5, мансарда; далее – истец, ООО «Лев-информ», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока                          (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608; адрес: 690091, Приморский край,        г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – ответчик, УМС, Управление) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №334-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения, площадью 125,8 кв.м, этаж - мансарда, находящегося по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 5, пом. II, кадастровый номер 25:28:020019:172, изложив пункт 3.1 в редакции истца: «3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 8 981 000 (восемь миллионов девятьсот восемьдесят одна тысяча) руб. 00 коп. (без учета НДС)».

 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449; адрес: 690106, Приморский край, г. Владивосток, Партизанский пр-кт, 3; далее – МКУ «АПМЗН»), инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края (ОГРН 1162536099087, ИНН 2540225637; адрес: 690007, Приморский край, г. Владивосток, ул. 1-я морская, д. 2; далее – инспекция).

 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от  25.01.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

 

ООО «Лев-Информ», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт, изложив резолютивную часть в следующей редакции: «Урегулировать разногласия между ООО «Лев-информ» и УМС, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №334-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения 125, 8 кв.м, находящегося по адресу г.  Владивосток, ул. Семеновская, д. 5, пом. II, кадастровый номер 25:28:020019:172, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: «Цена продажи недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 8 981 000 (восемь миллионов девятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

 

В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что к порядку реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения должна применяться редакция статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ), действовавшая на момент заключения договора аренды, т.е. на 03.09.2012. Считает, что отказ в удовлетворении требований по настоящему делу об урегулировании разногласий при заключении договора, противоречит принципу стабильности вступившего в законную силу судебного акта, поскольку обязанность УМС заключить договор купли-продажи с истцом установлена вступившим в законную силу решением по делу №А51-12707/2017 Арбитражного суда Приморского края. Настаивает на том, что положения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) имеют приоритет над способами приватизации государственного и муниципального имущества. Указывает на то, что направленный истцу проект договора купли-продажи содержит все требования по обременению помещений, установленные частью 1 статьи 29 Закона №178-ФЗ, направленные на сохранность объектов культурного наследия.

 

УМС представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, жалобу – без удовлетворения.

 

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель УМС поддержал доводы, изложенные в отзыве.

 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между УМС (арендодатель) и ООО «Лев-Информ» (арендатор) заключен договор аренды от 03.09.2012 №01-02492-001-Н-АР-6789-00 недвижимого имущества (далее - спорный договор), по условиям которого арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), площадью 125,80 кв.м (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12 (II); этаж мансардный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 5, для использования в целях «организация мини-отеля (хостела), офис, оказание социально-бытовых услуг» (пункт 1.1 договора).

 

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды имущества определен сторонами с 03.09.2012 по 02.09.2017.

 

В период арендных отношений общество 10.03.2017 направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность.

 

Письмом от 24.03.2017 №3023/20у УМС отказало заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, в связи с имеющейся у заявителя перед Управлением задолженностью по уплате арендных платежей.

 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2018 по делу №А51-12707/2017 признано незаконным решение УМС об отказе в реализации преимущественного права ООО «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресам: г. Владивосток, ул. Стрельникова, 6а, общей площадью 74,80 кв.м., г. Владивосток, ул. Пограничная, 12а, общей площадью 53,70 кв.м., г. Владивосток, ул. Семеновская, 5, общей площадью 125,80 кв.м., оформленное письмами от 24.03.2017 №3021/20у, 3022/20у, 3023/20у.

 

В качестве правовосстановительной меры на Управление возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, в отношении спорных объектов, в том числе нежилых помещений общей площадью 125,80 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 5, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

 

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 указанное решение отменено в части. Обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения УМС об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного, в том числе по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская (Колхозная), дом 5, общей площадью 125,80 кв.м.

 

Второй абзац резолютивной части решения изложен в следующей редакции: «Обязать УМС совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, в отношении следующего имущества: нежилых помещений общей площадью 74,80 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Стрельникова, дом 6а, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом №135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества». В остальной части решение оставлено без изменения.

 

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.07.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 изменено.

 

Второй абзац резолютивной части решения изложен в следующей редакции: «Обязать УМС совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, в отношении следующего имущества: нежилых помещений общей площадью 74,80 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Стрельникова, дом 6а, нежилых помещений общей площадью 125,80 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская (Колхозная), дом 5, а именно обеспечить заключение договоров на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества». Отказать в удовлетворении требований о признании незаконным решения УМС об отказе в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Пограничная, дом 12а, общей площадью 53,70 кв.м, оформленного письмами от 24.03.2017№ 3021/20у, 3022/20у, 3023/20у. В остальной части решение и постановление оставлены без изменения.

 

ООО «Лев-Информ» 22.11.2019 получен проект договора №334-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, в соответствии с пунктом 3.1 которого цена продажи имущества определена в размере 11 008 333 руб. на основании распоряжения от 06.11.2019 №1246/28.

 

Цена продажи арендуемого имущества установлена на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 26.08.2019 №3878/19, составленного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр».

 

Не согласившись с выкупной стоимостью спорного имущества, ООО «Лев-Информ» направило предложение заключить договор №334-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке в редакции протокола разногласий от 20.12.2019, согласно которому цена продажи арендуемого имущества составила 8 981 000 руб. (пункт 3.1 договора).

 

ООО «Лев-Информ» 23.01.2020 получено письмо МКУ «АПМЗН» №20/57 об отказе в подписании договора купли-продажи №334-ППВ в редакции протокола разногласий от 20.12.2019, в связи с отсутствием у учреждения полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений, с указанием  на пропуск обществом 30-дневного срока на подписание договора купли-продажи, предусмотренного Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества в отношении спорного помещения.

 

Не согласившись заключать договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке на предложенных ответчиком условиях относительно выкупной цены, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались следующим.

 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

 

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными в законе.

 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

 

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

 

В силу части 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

 

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

 

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

 

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона №178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

 

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом №135-ФЗ).

 

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

 

Поскольку в данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ).

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона №178-ФЗ в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

 

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

 

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 №315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №315-ФЗ) внесены изменения, в том числе в Закон о приватизации (Закон №178-ФЗ), Закон №73-ФЗ, которые вступили в силу 22.01.2015.

 

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

 

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона №315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

 

Таким образом, с 22.01.2015 в отношении приватизации объектов культурного наследия установлены особенности (статьи 20, 29 Закона о приватизации), которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона №159-ФЗ, и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение располагается в объекте культурного наследия регионального значения, принятого на государственную охрану постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996 №314 под названием «Здание китайского театра» по улице Семеновская, дом 5, строение 1.

 

Согласно постановлению администрации г. Владивостока Приморского края от 20.11.2001 №1774 «Об упорядочивании адресной нумерации строений, объектов недвижимости г. Владивостока» адрес ул. Семеновская, 5, строение 1, изменен на ул. Семеновская, 5.

 

Дополнительным соглашением от 08.11.2012 к договору аренды от 03.09.2012 №01-024962-001-Н-АР-6789-00 на основании охранного обязательства от 08.10.2013 № 287-12 в раздел 6 договора «Особые условия» дополнен пунктами об обеспечении режима памятника, о сроках действия охранного обязательства, условиях содержания памятника и территории, разрешительными и запретительными условиями и т.д.

 

В данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия.

 

В этой связи суды, установив, что на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендованного имущества статья 29 Закона №178-ФЗ действовала в редакции Закона №315-ФЗ, обоснованно признали, что у Управления отсутствовали правовые основания для принятия положительного решения по заявлению общества о реализации преимущественного права на приватизацию объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ, поэтому отказали в удовлетворении требований ООО «Лев-Информ».

 

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 №301-КГ-18-753.

 

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах, фактически направлены на переоценку последних и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом округа отклоняются по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

 

Иных доводов, имеющих существенное значение для дела и влияющих на правильность принятых по делу судебных актов, заявителем в кассационной жалобе не приведено.

Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражными судами также не допущено.

 

Таким образом, суд округа не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

 

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.11.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по делу № А51-2826/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную  жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

Судьи                                                                        С.И. Гребенщиков

 

С.Н. Новикова