﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-44973/2019

Дело № А55-23794/2016

г. Казань

11 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Моисеева В.А.,

судей Ивановой А.Г., Коноплевой М.В.,

при участии представителей:

Пахоменко Анатолия Николаевича – Щипанова А.В., доверенность от 12.02.2019,

конкурсного управляющего акционерным обществом  «ФИА-Банк» государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» – Сагутдинова М.М., доверенность от 20.06.2019,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего акционерным обществом  «ФИА-Банк» государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» 

на определение Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019

по делу № А55-23794/2016

по заявлению Пахоменко Анатолия Николаевича о признании права собственности 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» (ИНН 6321166545),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость" (далее – ООО "ИК "Недвижимость") признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должником утверждена Овчинникова Наиля Равильевна.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 конкурсным управляющим ООО "ИК "Недвижимость" утвержден Севостьянов Олег Николаевич.

Пахоменко Анатолий Николаевич обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил:

1) признать отсутствующим обременение/ограничение от 27.05.2015 № 63-3/032-63/032/500/2015-8445/1 в пользу акционерного общества  "ФИА-Банк" (далее – АО "ФИА-Банк") в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок № 37/3;

2) признать отсутствующим обременение/ограничение от 31.05.2016 № 63-3/009-63/009/502/2016-4949/1 в пользу АО "ФИА-Банк" в виде залога жилого дома с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, дом № 37/3;

3) признать право собственности Пахоменко А.Н. на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, площадью 280 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок № 37/3 и на жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, общей площадью 138,9 кв.м, наименование - жилой блок блокированного дома, количество этажей - 2, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, дом № 37/3;

4) исключить из реестра требований о передаче жилых помещений ООО "ИК "Недвижимость" требование Пахоменко А.Н. о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 138,9 кв.м, количество этажей - два этажа, с кадастровым (или условным) номером: 63:32:1202003:2368, расположенного на земельном участке площадью 280 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, с кадастровым (или условным) номером 63:32:1202003:1360, и находящегося по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, участок № 37/3;

5) исключить из конкурсной массы ООО "ИК"Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок № 37/3 и жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, участок № 37/3.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2019 заявление Пахоменко А.Н. удовлетворено.

Суд определил признать право собственности Пахоменко А.Н. на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, площадью 280 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок № 37/3 и на жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, общей площадью 138,9 кв.м, наименование - жилой блок блокированного дома, количество этажей - 2, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, дом № 37/3.

Исключить из реестра требований о передаче жилых помещений ООО "ИК "Недвижимость" требование Пахоменко А.Н. о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 138,9 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, дом № 37/3, кадастровый (или условный) номером: 63:32:1202003:2368, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, участок № 37/3.

Исключить из конкурсной массы ООО "ИК "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок № 37/3 и жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, дом № 37/3.

Признать отсутствующим обременение/ограничение от 31.05.2016  № 63-3/032-63/032/500/2015-8445/1 в пользу АО "ФИА-Банк" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок № 37/3.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий АО «Фиа-Банк», полагая, что судами неправильно применены к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №214-ФЗ), просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявления Пахоменко А.Н.

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы судов о том, что в данном случае имеют место отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, подпадающие под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку не основаны на имеющихся доказательствах.

Заявитель жалобы также считает, что суды неправомерно признали отсутствующим обременение в пользу АО «Фиа-Банк» в виде залога земельного участка, поскольку оснований для прекращения залога, предусмотренных статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не имеется.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий должником и Пахоменко А.Н. возражают против приведенных в них доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Пахоменко А.Н., кроме того, ссылается на вступившие в законную силу судебные акты, принятые в рамках данного дела по другим обособленным спорам, по результатам рассмотрения которых были удовлетворены аналогичные требования заявителей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, заслушав в судебном заседании представителя Пахоменко А.Н. – Щипанова А.В., представителя конкурсного управляющего АО «ФИА-Банк» – Сагутдинова М.М., судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ИК "Недвижимость" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве).

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "ИК "Недвижимость" (Продавец) и Пахоменко А.Н. (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.03.2014 № К37-1, согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок № 37/3.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, площадью 280 кв.м, с местоположением: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок № 37/3, и жилой дом - жилой блок блокированного дома количество этажей 2, ориентировочной (на момент заключения договора) площадью 139,5 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, дом № 37/3.

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в договоре определена Сторонами в размере 4 080 000 руб.

Согласно пункту 2.11 предварительного договора Покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет Продавца денежных средств.

Суд установил, что Пахоменко А.Н. перечислил на расчетный счет ООО "ИК "Недвижимость" денежные средства в полном размере, полностью исполнив свои обязательства по договору.

Из сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, суд установил, что жилой блок блокированного дома с кадастровым номером 63:32:1202003:2368 введен в эксплуатацию по завершении строительства в 2015 году, кадастровый номер присвоен 01.02.2016.

11.07.2016 в связи с готовностью объекта Сторонами подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 и жилого дома блокированного типа 63:32:1202003:2368.

При этом, стоимость земельного участка согласована Сторонами в размере 100 000 руб., жилого дома - в размере 3 980 000 руб. Денежные средства получены ООО "ИК "Недвижимость" от Пахоменко А.Н. в полном объеме (пункт 4 договора).

Согласно пункту 5 договора купли-продажи от 11.07.2016 договор имеет силу акта приема-передачи.

Пунктом 6 договора предусмотрено, что ООО "ИК "Недвижимость" гарантирует, что указанное имущество никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц.

Пахоменко А.Н., полагая, что условия договора купли-продажи земельного участка и жилого дома сторонами исполнены, обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Уведомлениями от 11.01.2017 регистрирующий орган информировал Пахоменко А.Н. о невозможности совершения испрашиваемых регистрационных действий ввиду зарегистрированного обременения данных объектов недвижимости ипотекой в пользу АО «Фиа-Банк», что явилось поводом для обращения Пахоменко А.Н. в арбитражный суд с вышеназванным заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, пункта 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, статьи 209  ГК РФ, с учетом правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 № 78-КГ16-13.

При этом суд исходил из того, что Пахоменко А.Н. соблюдены условия, необходимые для признания за ним права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительного договора: имеется разрешение на ввод в эксплуатацию в 2015 году, жилое помещение передано ему по акту приема-передачи 11.07.2016.

Доводы АО «Фиа-Банка», касающиеся ипотеки земельного участка и жилого дома, судом отклонены со ссылкой на пункт 8.1 статьи 13 Закона № 214?ФЗ, предусматривающий прекращение ипотеки с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

При этом суд установил, что предварительный договор купли?продажи заключен сторонами 05.03.2014, тогда как из выписки Единого государственного реестра недвижимости следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 обременение (ограничение) прав в виде ипотеки в пользу АО "Фиа-Банк" зарегистрировано 27.05.2015 за № 63?63/032?63/032/500/2015-8445/1 на основании договора ипотеки от 14.04.2015 № 24686/5, а такое же обременение в отношении жилого блока блокированного дома с кадастровым номером 63:32:1202003:2368 зарегистрировано 31.05.2016 за № 63-63/009-63/009/502/2016-4949/1.

Спорный земельный участок передан застройщиком в залог банку в обеспечение кредитного договора от 14.04.2015, заключенного после получения должником от кредитора денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

Доводы АО «Фиа-Банка» о том, что в данном случае не доказано, что объект недвижимости, переданный Пахоменко А.Н., является жилым блоком блокированного дома, подпадающим под правовое регулирование пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, пункта 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, суд отклонил, указав на то, что соответствующее обстоятельство подтверждается представленными в деле доказательствами (приложенной к предварительному договору купли-продажи схемой расположения дома № 37/3).

Апелляционный суд, повторно рассмотрев обособленный спор по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ), согласился с выводами суда первой инстанции.

Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства. 

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

В соответствии с частью 2.3 статьи 1 Закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Пунктом 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 № 78-КГ16-13, действие Закона № 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Суды, установив, что спорные правоотношения подпадают под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, Пахоменко А.Н., являющимся участником долевого строительства, исполнены договорные обязательства, возникшие из отношений по  долевому участию в строительстве жилого дома блочного типа (состоящего более чем из трех блоков), по оплате объектов недвижимости, жилой дом введен в эксплуатацию и передан Пахоменко А.Н. по акту приема-передачи, руководствуясь действующими положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве и пункта 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ правомерно удовлетворили его заявление.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку тождественны доводам, являвшимся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получившим надлежащую правовую оценку.

В соответствии со статьями 286 и 287 АПК РФ кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

В данной части суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Вместе с тем, суд первой инстанции в нарушение положений статьи 170 АПК РФ не рассмотрел по существу спор по одному из заявленных Пахоменко А.Н. требований, а именно, касающемуся признания отсутствующим обременения в пользу АО "ФИА-Банк" в виде залога жилого дома: в мотивировочной части определения не содержится выводов относительно заявленного требования, отсутствуют указания на представленные доказательства, доводы, приведенные в обоснование данного требования, и возражения на них, их правовую оценку судом, а также на подлежащие применению нормы права; в резолютивной части судебного определения отсутствует указание на разрешение спора в данной части.

Данное процессуальное нарушение повлекло принятие неправильного судебного акта, что в силу части 3 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены определения суда первой инстанции в соответствующей части, а также постановления апелляционного суда, не устранившего данное нарушение.

Принимая во внимание, что рассмотрение требования по существу предполагает выполнение процессуальных действий по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, не отнесенных к полномочиям суда кассационной инстанции, обособленный спор в отмененной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (часть 3 статьи 287 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019 по делу № А55-23794/2016 отменить в части, касающейся результата рассмотрения требования Пахоменко Анатолия Николаевича о признании отсутствующим обременение/ограничение от 31.05.2016 №63?3/009-63/009/502/2016-4949/1 в пользу АО «ФИА-Банк» в виде залога жилого дома с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, дом № 37/3.

В отмененной части обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В остальной части эти же судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            В.А. Моисеев

 

Судьи                                                                                   А.Г. Иванова

 

                                                                                              М.В. Коноплева