АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-8276/2016

03 июля 2017 года

г. Иваново

Резолютивная часть решения оглашена 29 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2017 года

 

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

администрации Беляницкого сельского поселения (ОГРН 

<

***>, Ивановская область, Ивановский район, деревня Беляницы) и Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (ОГРН 

<

***>, Ивановская область, Ивановский район, село Озерный)

к обществу с ограниченной ответственностью «МЕГА-РЕСУРС»

(ОГРН 

<

***>, город Иваново)

о взыскании 272 952 руб. 64 коп. и расторжении договора аренды земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД», 

при участии: 

от истцов – ФИО2, представителя по доверенностям от 20.02.2015 и от 02.09.2016,

от ответчика - директора ФИО3 по решению № 1-14 от 10.11.2014 и паспорту, 

от третьего лица – директора ФИО4 по решению от 12.03.2017 и паспорту, 

установил:

Администрация Беляницкого сельского поселения и Управление координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (далее – администрация, управление, истцы) обратились в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МЕГА-РЕСУРС» (далее – ООО «МЕГА-РЕСУРС», ответчик) о взыскании 391 091 руб. 74 коп., в том числе: 377 501 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за период с 22.04.2015 по 2 квартал 2016 года по договору аренды №21-2013-юр от 08.04.2013 (с учетом договоров перенайма земельного участка от 29.08.2013 и 09.04.2015) находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:05:010903:24, площадью 11 749 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, деревня Крюково, предоставленного для строительства базы отдыха дачного типа с лодочной станцией для весельных лодок и водных велосипедов, 13 590 руб. 06 коп.  неустойки за период с 14.09.2016 по 19.10.2016, и расторжении договора аренды земельного участка №21-2013-юр от 08.04.2013.

Определением суда от 25 октября 2016 года исковое заявление оставлялось без движения. В пределах установленного срока от истцов поступили дополнительные документы.

Определением суда от 01 декабря 2016 года исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

20 января 2017 года судом вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание. 

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением от 14 февраля 2017 года дело назначено к судебному разбирательству.

 Рассмотрение дела откладывалось, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» (далее – ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД», третье лицо). 

При рассмотрении дела по существу представитель истцов уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 221 552 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате за период с 22.04.2015 по 30.06.2016, 51 400 руб. 17 коп. неустойки за период с 14.09.2016 по 04.05.2017, расторгнуть договор аренды от 08.04.2013 №21-2013-юр находящегося в государственной собственности земельного участка. Уточненные исковые требования представитель истцов поддержал в полном объеме, указал, что требования о расторжении договора заявлены в связи с неуплатой ответчиком арендной платы. 

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований в уточненной сумме возражал, указал, что спорный земельный участок находится в границах памятника природы Ивановской области «Уводьское водохранилище», строительство на участке запрещено, арендная плата должна быть уменьшена до 75 482 руб. 93 коп. в связи с невозможностью использования участка для строительства, предыдущим арендатором оплата арендной платы произведена в большем размере, с учетом ее зачета основания для взыскания задолженности и соответственно для расторжения договора аренды отсутствуют, требование арендодателя о взыскании в полной сумме задолженности по арендной плате является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также представитель ответчика указал, что ответчик не получал предложений о расторжении договора от обоих истцов, нарушен досудебный порядок урегулирования спора в части исковых требований о расторжении договора аренды. Кроме того, 25 мая 2017 года ответчиком и ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» заключен договор уступки права требования по возврату денежных средств (переплаты арендных платежей) по договору аренды спорного земельного участка, в адрес истцов направлены уведомления о заключении указанного договора и зачете денежных средств.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика. 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил.

Управлением земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (арендодатель) и ДНП «Озерное» (арендатор) заключен договор аренды от 08.04.2013 №21-2013-юр находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:05:010903:24, площадью 11 749 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, д. Крюково. Арендатору передан вышеуказанный земельный участок по акту приема – передачи для строительства базы отдыха дачного типа с лодочной станцией. Срок аренды сторонами установлен на десять лет. Договор в установленном порядке зарегистрирован.  

Размер арендной платы сторонами определялся в расчете, который в силу положений заключенного договора аренды, являлся неотъемлемой частью договора. В соответствии с расчетом арендная плата должна была быть уплачена за 2013 год не позднее 01 октября 2013 года. Пунктом 3.3. договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы, сроки, порядок перечисления арендной платы могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке, соответствующее уведомление является обязательным для исполнения и является неотъемлемой частью договора аренды. 

29 августа 2013 года ДНП «Озерное» и ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» заключили договор перенайма вышеуказанного земельного участка (зарегистрирован 23 сентября 2013 года). 

Правительством Ивановской области принято постановление от 24.06.2014 № 250-п «О памятнике природы Ивановской области «Уводьское водохранилище» (спорный земельный участок полностью вошел в территорию памятника природы).  

09 апреля 2015 года ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» и ответчик заключили договор перенайма участка (зарегистрирован 22 апреля 2015 года). 

В адрес ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» управлением направлялся расчет арендной платы на 2015 год, в адрес - ответчика - расчет на 2016 год, содержащий сроки уплаты – поквартально не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – не позднее 15 ноября. 

Из материалов дела следует, что управлением в адрес ответчика направлялись претензии от 16.02.2016 (с уточненным расчетом арендной платы на 2015 год, требованием оплатить задолженность в течение одного рабочего дня) и от 12.08.2016 с приложением соглашения о расторжении договора аренды. 

Для принудительного взыскания задолженности по арендной плате, неустойки и расторжения договора истцы обратились с исковым заявлением в арбитражный суд.

После принятия искового заявления к производству истцы уточнили размер исковых требований и порядок расчета арендной платы, просили взыскать с ответчика 221 552 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате за период с 22.04.2015 по 30.06.2016, 51 400 руб. 17 коп. неустойки за период с 14.09.2016 по 04.05.2017, расторгнуть договор аренды от 08.04.2013 №21-2013-юр.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При  этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. 

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При заключении договора аренды стороны согласовали существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, его разрешенное использование, размер арендной платы, порядок ее уплаты и изменения, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке зарегистрирован и не оспорен.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 (утратил силу с 01.03.2015) Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 01.03.2015) в вышеуказанный закон введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (действовавшим ранее) предусматривалось, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения. Материалами дела подтверждается, что Решением Совета Беляницкого сельского поселения (второго созыва) №141 от 29 декабря 2012 года утверждены правила землепользования и застройки Беляницкого сельского поселения.

С 01 января 2017 года вышеуказанный пункт 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ утратил силу. 

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Пунктом 3.3. договора аренды стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы. 

Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (редакция от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации   арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно статье 1 Закона Ивановской области от 06.05.2008 № 26-ОЗ «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области» (ранее действовавшего) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области, утверждались постановлением Правительства Ивановской области.

Пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области, предоставляемыми в аренду без проведения торгов (конкурсов и аукционов), утвержденного постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п (в ранее действовавшей редакции), предусматривалось, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование неразграниченными земельными участками, за исключением земельных участков, находящихся на территории городского округа Иваново Ивановской области, устанавливаются органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Ивановской области.

В силу статьи 1 Закона Ивановской области от 02.03.2015 № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» (действующего в настоящее время) с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

В настоящее время в соответствии с пунктом 1 вышеуказанный Порядок, утвержденный постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п, устанавливает порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (начало действия редакции с 09.04.2015).

Задолженность по арендной плате рассчитана истцами исходя из вышеуказанного постановления Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п (установленного им порядка, методики расчета и корректирующих коэффициентов).  

При рассмотрении дела по существу возражения по порядку расчета задолженности представителем ответчика не заявлены. 

Как указывалось выше Правительством Ивановской области принято постановление от 24.06.2014 № 250-п «О памятнике природы Ивановской области «Уводьское водохранилище» (спорный земельный участок полностью вошел в территорию памятника природы). Разделом 8 паспорта памятника природы установлен запрет на осуществление строительства на всей территории памятника, разрешен рекреационный вид использования (отдых, прогулки, купания, занятия спортом (раздел 7 паспорта)).   

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, при этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При рассмотрении дела по существу представитель ответчика указал на невозможность использования земельного участка для строительства, в связи с чем  арендная плата должна быть уменьшена до 75 482 руб. 93 коп.  (расчет произведен пропорционально видам использования участка).  

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из материалов дела следует, что права и обязанности по договору аренды перешли к ответчику на основании договора перенайма участка 09 апреля 2015 года. 

Вышеуказанной статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Ответчиком в материалы дела не представлены безусловные доказательства невозможности использования земельного участка. Также ответчиком не представлены доказательства наличия недостатков переданного в аренду земельного участка или ухудшения его состояния, препятствовавших заключению договора перенайма. 

Как указывалось выше, при заключении договора аренды земельного участка и договоров о передаче прав и обязанностей стороны согласовали все существенные условия. При этом судом учтено, что информация о присвоении Уводьскому водохранилищу статуса памятника природы являлась общедоступной, договор перенайма заключен ответчиком после введения ограничений на строительство.

Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, ответчиком в материалы дела не представлены безусловные доказательства того, что при подписании договора перенайма ответчик не мог располагать информацией об ограничениях в использовании земельного участка. Заключая договор перенайма и понимая, что земельный участок расположен в прибрежной зоне Уводьского водохранилища, ответчик должен был предпринять меры к проверке возможности использования участка. Кроме того, судом учтено, что земельный участок ответчику как арендатору истцом (управлением) как арендодателем не передавался, получен от предыдущего арендатора при отсутствии претензий, против расторжения договора представитель ответчика возражает, следовательно, предполагает дальнейшее использование участка. 

Также при рассмотрении дела по существу представитель ответчика указал, что предыдущим арендатором оплата арендной платы произведена в большем размере, 25 мая 2017 года ответчиком и ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» заключен договор уступки права требования по возврату денежных средств (переплаты арендных платежей) по договору аренды спорного земельного участка, в адрес истцов направлены уведомления о заключении указанного договора и зачете денежных средств.

Как указывалось выше, 09 апреля 2015 года ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» и ответчик заключили договор перенайма участка (зарегистрирован 22 апреля 2015 года). В пункте 3 договора указано, что ответчик приобретает все права и обязанности арендатора по договору аренды после государственной регистрации договора перенайма. 

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если и в этом случае невозможно определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Исходя из буквального содержания и буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, суд делает вывод об отсутствии между сторонами однозначной договоренности о том, что оплаченные предыдущим арендатором денежные средства подлежат учету в счет оплаты арендной платы ответчиком. Таким образом, при подписании договора действительная воля сторон была направлена на передачу прав и обязанностей по договору аренды после государственной регистрации договора перенайма. 

 В материалах дела отсутствуют соответствующие доказательства наличия между сторонами иных специальных соглашений, предусматривающих принятие новым арендатором обязанности по уплате арендной платы до подписания договора или принятие предыдущим арендатором обязанности оплачивать пользование земельным участком после подписания договора перенайма либо предусматривающих передачу ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» ответчику на каких – либо условиях суммы излишне уплаченной арендной платы.    

Ответчиком в материалы дела представлена копия заявления о зачете встречных однородных требований, направленного в адрес истцов 29 мая 2017 года. 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства обращения к истцам с заявлением о зачете уплаченных ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» денежных средств в счет задолженности по арендной плате ответчика, до обращения истцов в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности. Более того, указанные доказательства не могут иметь место, поскольку договор уступки права требования заключен ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД» и ответчиком 25 мая 2017 года.     

По смыслу пункта 1 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после предъявления к должнику иска не допускается прекращение обязательства зачетом встречного однородного требования в соответствии с нормами статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные выводы содержатся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».

Учитывая изложенное, а также период фактического пользования ответчиком земельным участком, уточненный расчет исковых требований является правомерным.    

Статьями 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим. 

Согласно положениям статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением. 

Не использование арендатором земельного участка не предусмотрено действующим законодательством в качестве основания для освобождения от оплаты арендной платы в рамках заключенного и действующего договора аренды земельного участка, требование арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате не может быть расценено как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В рассматриваемом деле стороны согласовали размер неустойки в пункте 5.2 договора, согласно которому за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. 

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

Согласно пункту 77 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ходатайство об уменьшении суммы неустойки ответчиком не заявлено, доказательства ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства не представлены.

Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности и неустойки (пени) являются правомерными и обоснованными.

Положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.    

Правовые отношения по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. 

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось выше при заключении договора аренды размер арендной платы определялся в расчете, который в силу положений заключенного договора аренды, являлся неотъемлемой частью договора. В соответствии с расчетом арендная плата должна была быть уплачена за 2013 год не позднее 01 октября 2013 года. Пунктом 3.3. договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы, сроки, порядок перечисления арендной платы могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке, соответствующее уведомление является обязательным для исполнения и является неотъемлемой частью договора аренды. 

В адрес предыдущего арендатора (ООО «ЭКСЕЛЕНТ ЛЭНД») управлением направлялся расчет арендной платы на 2015 год, в адрес - ответчика - расчет на 2016 год (направлен 08 апреля 2016), содержащий сроки уплаты – поквартально не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – не позднее 15 ноября. 

Из материалов дела следует, что управлением в адрес ответчика направлялись претензии от 16.02.2016 (с уточненным расчетом арендной платы на 2015 год, требованием оплатить задолженность в течение пяти рабочих дней) и от 12.08.2016 с приложением соглашения о расторжении договора аренды. 

После принятия искового заявления к производству истцы уточнили размер исковых требований и порядок расчета арендной платы. Таким образом, окончательный размер арендной платы определен истцами только при рассмотрении дела по существу, сроки оплаты (поквартально) доведены до ответчика впервые в расчете арендной платы на 2016 год (направлен с письмом от 08 апреля 2016 года), до этого в претензии от 16.02.2016 указывались иные сроки оплаты (31 марта, 1 октября). Кроме того, судом учтено, что поквартальные сроки оплаты установлены Решением Совета Ивановского муниципального района от 11.02.2016 №70 «О размере арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории Ивановского муниципального района и предоставленные в аренду без торгов», следовательно, в 2015 году ответчик не мог располагать сведениями о том, что существует поквартальная обязанность оплачивать арендную плату, истцом в уточненном расчете неустойки указана первоначальная дата начисления пени – с 14.09.2016 (по истечении месяца с даты получения претензии от 12.08.2016). 

В претензии от 16.02.2016 и письме от 08.04.2016 не содержится предложения о расторжении договора аренды, указанное предложение изложено в претензии от 12.08.2016, однако расчет арендной платы на 2015 год указан в претензии от 16.02.2016, то есть по истечении сроков для оплаты (31 марта, 1 октября 2015 года), расчет арендной платы на 2016 год направлен ответчику с письмом от 08.04.2016, то есть также по истечении первого срока для оплаты (30 марта 2016 года), в претензии от 12.08.2016 указан иной расчет арендной платы за 2015 год, не установлены сроки для добровольной оплаты задолженности. Как указывалось выше, окончательно с размером арендной платы на 2015, 2016 годы истцы определились после принятия искового заявления к производству, в ходе рассмотрения дела по существу. Вышеуказанные претензии не содержат указания на неоплату задолженности более двух раз подряд. 

Таким образом, несвоевременная оплата арендной платы вызвана, в том числе действиями арендодателя, который не своевременно извещал ответчика об изменении размеров арендной платы и сроков ее оплаты, следовательно, претензии, представленные истцом в материалы дела, не могут являться доказательством надлежащего соблюдения требований статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Государственная пошлина по делу составляет 8 459 руб. (в части уточненных исковых требований о взыскании задолженности и неустойки) и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчика и взысканию с него в доход федерального бюджета, поскольку при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 96, 110, 148, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка оставить без рассмотрения.

2. Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки удовлетворить.  

3. Государственную пошлину в сумме  8 459 руб. отнести на ответчика. 

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕГА-РЕСУРС»:

1) в пользу Управления земельных отношений администрации Ивановского муниципального района 221 552 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате и 51 400 руб. 17 коп. неустойки,

2) в доход федерального бюджета 8 459 руб. государственной пошлины по делу.  

5. Обеспечительные меры, введенные определением суда от 01 декабря 2016 года, с даты вступления настоящего решения в законную силу, отменить. 

6. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья:                                                              Н.С. Балашова