﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-4234/2018

г. Краснодар

06 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя Бочаровой Нины Васильевны (ИНН 233600409130, ОГРНИП 317237500068182) – Картель Р.В. (доверенность от 20.12.207), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Прочко Е.П. (доверенность от 31.12.2019), в отсутствие третьих лиц: администрации муниципального образования Красноармейский район, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу № А32-4234/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бочарова Нина Васильевна (далее – предприниматель, глава хозяйства) обратилась в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просила: 

– признать неправомерным отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:13:0602011:0010 площадью 20 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ЗАО им. Мичурина; 

– обязать департамент в месячный срок подготовить и направить предпринимателю договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0602011:0010.

Требования обоснованы ссылкой на подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы незаконностью решения уполномоченного органа, отказавшего в заключении на новый срок договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, длительное время используемого главой хозяйства для целей сельскохозяйственного производства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Красноармейский район (далее – администрация) и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды установили, что предприниматель обратилась в департамент с заявлением от 04.10.2017 о заключении нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0602011:0010 (сроком на 49 лет) без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Письмом от 03.11.2017 № 52-40208/17-32-20 департамент отказал в предоставлении земельного участка в аренду без торгов. Отказ мотивирован тем, что ранее заключенный договор аренды от 05.12.2007 N 8813002177 имеет признаки недействительной (ничтожной) сделки как совершенный с лицом, не являющимся главой крестьянского (фермерского) хозяйства и без предварительной публикации в средствах массовой информации и проведения торгов на право аренды земельного участка. Ввиду ничтожности договора от 05.12.2007 № 8813002177 как заключенного без соблюдения публичных процедур, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), предприниматель не обладает правом на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов. Ссылаясь на незаконность данного решения, предприниматель оспорила его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 22, 34, 39.6 Земельного кодекса, статьей 10 Закона № 101-ФЗ, статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон  № 74-ФЗ), статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Суды установили, что договор от 05.12.2007 № 8813002177 заключен администрацией и предпринимателем на основании постановления главы муниципального образования Красноармейский район от 24.10.2007 № 2878, принятого на основании заявления предпринимателя, без проведения публичной процедуры предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения, установленной статьей 10 Закона № 101-ФЗ. Доказательств соблюдения данной процедуры ни администрацией района, привлеченной к участию в деле, ни предпринимателем, в материалы дела не представлено. Земельный участок с кадастровым номером 23:13:0602011:10 поставлен на кадастровый учет 12.11.2003, таким образом, основания для его предоставления в аренду для целей организации (осуществления деятельности) крестьянского (фермерского) хозяйства в порядке, предусмотренном статьей 12 Закона № 74-ФЗ, отсутствовали. Предприниматель указывает на отсутствие необходимости проведения публичной процедуры информирования о предоставлении земельного участка, поскольку на момент заключения договора аренды она обладала статусом главы крестьянского (фермерского) хозяйства. Между тем, из содержания постановления от 24.10.2007 № 2878 и договора аренды от 05.12.2007 № 8813002177 не следует предоставление земельного участка в аренду предпринимателю как главе крестьянского (фермерского) хозяйства для целей создания (расширения деятельности) такого хозяйства. Таким образом, предоставление земельного участка в аренду по договору от 05.12.2007 № 8813002177 осуществлялось администрацией не в порядке реализации права крестьянского (фермерского) хозяйства на предоставление в аренду земельного участка без торгов, предусмотренного статьей 12 Закона № 74-ФЗ. Следовательно, договор аренды должен был заключаться в общем порядке, установленном земельным законодательством, с соблюдением принципов публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков. При таких обстоятельствах договор аренды от 05.12.2007 № 8813002177 является недействительной (ничтожной) сделкой. Довод предпринимателя о том, что договор аренды был заключен без предварительной публикации в порядке реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса), не принят судами. В материалах дела отсутствует договор аренды земельного участка, заключенный на основании постановления главы администрации Красноармейского района от 17.04.2003 № 473, что исключает возможность признать за предпринимателем преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Из постановления главы Красноармейского района от 17.04.2003 № 473 следует, что в связи с окончанием срока аренды земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству Бочаровой Н.В. в 1998 году (на 5 лет), этом же хозяйству предоставляется в аренду на новый срок (5 лет) земельный участок общей площадью 2 га, расположенный вблизи х. Крижановский. Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бочаровой Н.В. поручалось в течение месяца заключить договор аренды земельного участка с муниципальным учреждением «Комитет по эксплуатации и управлению муниципальным имуществом администрации Красноармейского района». Также предписывалось обеспечить государственную регистрацию договора аренды в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Красноармейскому району. В материалах регистрационного дела земельного участка (открыто 20.01.2004), предоставленных управлением Росреестра (межмуниципальный отдел по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам), отсутствует договор аренды, заключенный в соответствии с постановлением главы Красноармейского района от 17.04.2003 № 473. При таких обстоятельствах суды признали, что договор аренды главой хозяйства во исполнение постановления от 17.04.2003 № 473 заключен и зарегистрирован не был. В отсутствие договора, заключенного на основании постановления от 17.04.2003 № 473, отсутствуют основания для вывода о наличии у предпринимателя преимущественного права на предоставление земельного участка в аренду на новый срок по договору от 05.12.2007 № 8813002177 без соблюдения публичных процедур. Более того, и при наличии договора аренды, заключенного во исполнение постановления от 17.04.2003 № 473, оснований для вывода о законности договора аренды от 05.12.2007 № 8813002177 не имеется, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не исключает проведения публичных процедур на право аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка, заключаемый на новых условиях, должен заключаться с соблюдением требований статьи 34 Земельного кодекса. Установленные при разрешении спора обстоятельства исключают возможность реализации предпринимателем права на предоставление земельного участка в аренду на новый срок в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Данные обстоятельства исключают удовлетворение заявления.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2019 решение от 12.09.2018 и постановление апелляционного суда от 30.11.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд округа указал, что вывод судебных инстанций об отсутствии у предпринимателя законных оснований для заключения договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, сделан без учета следующих обстоятельств. В преамбуле постановления главы администрации Красноармейского района от 17.04.2003 № 473, содержание которого исследовалось судебными инстанциями при разрешении спора, указано следующее. В соответствии с постановлением главы Красноармейского района от 02.07.1998 № 426 и договором аренды от 05.08.1998 № 45 Бочаровой Н.В. предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 2 га для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Настоящее постановление принято в связи с окончанием срока аренды земельного участка и на основании заявления главы хозяйства. При этом в материалах дела имеется постановление главы Красноармейского района от 02.07.1998 № 426 о предоставлении крестьянскому (фермерскому) хозяйству Бочаровой Н.В. «Славянка» земельного участка площадью 2 га для организации крестьянского (фермерского) хозяйства сроком на 5 лет. В письменных пояснениях по существу спора предприниматель указывала на то, что на основании постановления главы Красноармейского района от 02.07.1998 № 426 и договора аренды, действующего с 02.07.1998 года, главе хозяйства предоставлялся в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 2 га для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Данный договор зарегистрирован в поземельной книге Красноармейского комитета земельным ресурсам и землеустройству 05.08.1998 за № 45. В связи с наличием арендных отношений в августе 2000 года главой хозяйства получено разрешение на строительство, по завершении которого 28.04.2005 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества. С учетом факта неподписания договора аренды во исполнение постановления главы Красноармейского района от 17.04.2003 № 473, а также заключения договора от 05.12.2007 № 8813002177 без проведения публичной процедуры предоставления земель сельскохозяйственного назначения (по заявлению предпринимателя), обстоятельства наличия (сохранения) обязательственных (арендных) отношений, возникших в 1998 году, имеют существенное значение для правильного разрешения спора. Однако обстоятельства наличия (сохранения) правоотношений по договору аренды от 05.08.1998 № 45 судами не исследовались, соответствующие документы у предпринимателя и привлеченной к участию в деле администрации не испрашивались. Между тем, по правилам части 2 статьи 66 Кодекса арбитражный суд вправе был истребовать соответствующие документы у лиц, участвующих в деле, для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Материалы истребованного судом первой инстанции регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:13:0602011:0010 данный пробел не устраняют, поскольку регистрационное дело открыто только 20.01.2004. При этом в судебном заседании кассационной инстанции представитель администрации подтвердил, что договор аренды от 05.08.1998 № 45, заключенный с крестьянским (фермерским) хозяйством Бочаровой Н.В. «Славянка», в действительности имеется (копия договора обозревалась судебной коллегией). Судебные инстанции также пришли к выводу о том, что договор аренды от 05.12.2007 № 8813002177 должен был совершаться с соблюдением требований статьи 34 Земельного кодекса и статьи 10 Закона № 101-ФЗ. Ввиду отсутствия доказательств соблюдения такого порядка, суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) указанной сделки. Для обоснованного вывода об отсутствии у департамента законных оснований для заключения с главой хозяйства договора аренды на новый срок, обусловленного недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 05.12.2007 № 8813002177, судам предложено учесть содержание определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 по делу № 308-КГ18-15997. Оставляя в силе решение суда первой инстанции и апелляционное постановление по данному делу, коллегия судей согласилась с выводами судебных инстанций о том, что глава крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса вправе требовать заключения с ним договора аренды на новый срок. Отказы департамента не соответствуют требованиям земельного законодательства и нарушают права и законные интересы главы крестьянского (фермерского) хозяйства в сфере предпринимательской деятельности. При этом, получая от заявителя арендную плату, ежегодно проводя мероприятия по контролю использования земельного участка, не предъявляя требований о признании недействительным ранее заключенного договора, отказывая в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на то, что его требование основано на недействительной сделке, департамент действует недобросовестно. Поэтому глава крестьянского (фермерского) хозяйства как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению предоставленный ему в аренду земельный участок на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду такого участка на новый срок. При новом рассмотрении суду предложено установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные участвующими в деле лицами) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям). Дополнительной проверке, в частности, подлежат обстоятельства наличия (сохранения) арендных правоотношений, возникших в 1998 году. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса) и процессуального (статьи 4, 66 Кодекса) права.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019, заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение департамента об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, выраженное в сообщении от 03.11.2017 № 52-40208/17-32-20. На уполномоченный орган возложена обязанность подготовить и направить предпринимателю проект договора аренды.

Судебные инстанции исследовали обстоятельства, связанные с заключением и исполнением договора аренды земельного участка № 45, заключенного с крестьянским (фермерским) хозяйством Бочаровой Н.В. на основании постановления главы Красноармейского района от 30.06.1998 № 426, и зарегистрированного в поземельной книге Красноармейского комитета по земельным ресурсам и землеустройству 05.08.1998. По данному договору в аренду на пять лет крестьянскому (фермерскому) хозяйству Бочаровой Н.В. «Славянка» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:13:06 02 000:002 площадью 2 га, расположенный по адресу: вблизи х. Крижановского, для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. К договору приложен схематический план границ землепользования с приведением координат границ земельного участка и описанием границ смежных землепользователей, составленный в 1998 году и заверенный подписью председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В соответствии с представленным в дело письмом управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район от 13.05.2019 № 119-03-2396/19 крестьянское (фермерское) хозяйство Бочаровой Н.В. зарегистрировано администрацией Красноармейского района 02.07.1998. В связи с образованием указанного крестьянского (фермерского) хозяйства постановлением главы Красноармейского района Краснодарского края от 02.07.1998 № 426 «О предоставлении земельного участка для организации крестьянского (фермерского) хозяйства Бочаровой Н.В.» из фонда перераспределения был предоставлен земельный участок площадью 2 га. Заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:0602011:0010, который зарегистрирован в установленном порядке в поземельной книге Красноармейского комитета по земельным ресурсам и землеустройству 05.08.1998 № 45. Также управление пояснило, что договор от 05.12.2007 № 8813002177 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:06 02 011:0010 заключался без проведения торгов на основании статей 22, 36 Земельного кодекса, так как на испрашиваемом участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие предпринимателю на праве собственности. На данном участке расположен принадлежащий предпринимателю на праве собственности хозяйственный домик общей площадью 126,5 кв. м, на который зарегистрировано право собственности 28.04.2005. Указанному объекту недвижимости присвоен кадастровый номер 23:13:0602011:59, его площадь составляет 126,5 кв. м (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 21.05.2019 № 99/2019/262743349). С учетом предоставленного в материалы дела договора аренды земельного участка от 05.08.1998 № 45 (доказательства расторжения которого отсутствуют), суд пришел к выводу о том, что и при недействительности договора аренды земельного участка от 05.12.2007 № 8813002177, а также в отсутствие договора аренды на основании постановления администрации от 17.04.2003 № 473, у предпринимателя сохраняется право аренды земельного участка на основании договора аренды от 05.08.1998 № 45. При таком длительном и основанном на правовом титуле владении земельным участком, оснований для возражений департамента против требований предпринимателя со ссылкой на отсутствие у нее права аренды в отношении земельного участка, не имеется. Поэтому отказ департамента, выраженный в письме от 03.11.2017 № 52-40208/17-32-20, является незаконным и нарушающим права (интересы) главы хозяйства. Поскольку предприниматель обладает правом на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, судебные инстанции удовлетворили заявление. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции сослался на пункт 5.1 договора аренды 1998 года, согласно которому арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора. Пунктом 11.3 договора аренды 1998 года предусмотрено, что право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора. По сведениям ЕГРН договор аренды 2007 года был зарегистрирован 25.12.2007 (номер государственной регистрации 23-23-24/088/2007-318). Статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 23.11.2007, действовавшей на момент регистрации договора аренды 2007 года) предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. То есть, права, возникшие до вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными, даже при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация прав в таком случае в ЕГРН обязательна при государственной регистрации новой сделки. В настоящее время в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:13:0602011:10 имеется ограничение прав в виде аренды в пользу предпринимателя зарегистрированное по договору 2007 года (признанного судом недействительным), иных ограничений не установлено. Таким образом, поскольку при одновременной регистрации недействительного договора, регистрация договора аренды 1998 года была аннулирована, последний прекратил свое действие. Судами также не исследован вопрос о возможности пролонгации договора аренды 1998 года с учетом его субъектного состава. Согласно сведениям из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей индивидуальный предприниматель Бочарова Н.В. прекратила деятельность 17.02.2017 в связи с принятием соответствующего решения. В этой связи договор аренды 1998 года также не мог быть возобновлен на неопределенный срок. Суд, удовлетворяя требования, указал на то, что на испрашиваемом участке находится объект недвижимого имущества, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, признав, в связи с этим, наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Однако при обращении в департамент в заявлении о заключении нового договора аренды земельного участка предпринимателем указывался подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Глава хозяйства в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. По мнению предпринимателя, судебные инстанции правильно установили все существенные обстоятельства по делу, правомерно признав за заявителем право на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0602011:0010 на новый срок. Довод департамента о прекращении действия договора 1998 года со ссылкой на нормы Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» несостоятелен. Уполномоченный орган не учитывает пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, а также разъяснения, приведенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Возобновленный на неопределенный срок договор аренды земельного участка не мог быть зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав. Не основан на законе и довод департамента о невозможности пролонгации договора аренды 1998 года в связи с прекращением деятельности предпринимателя с 17.02.2017. Крестьянское (фермерское) хозяйство Бочаровой Н.В. зарегистрировано 17.07.1998. Прекращение регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вызвано регистрацией Бочаровой Н.В. в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства 06.03.2017. Таким образом, предпринимательскую деятельность Бочарова Н.В. не прекратила, что исключает вывод о прекращении обязательств по ранее возникшим гражданско-правовым сделкам (статья 419 Гражданского кодекса). Не может быть принят во внимание и довод департамента о том, что глава хозяйства обращалась в департамент в заявлении о заключении нового договора аренды не как собственник объекта недвижимости, а на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Предприниматель обладает правом на приобретение в аренду испрашиваемого участка и как собственник недвижимости и как арендатор, надлежаще использовавший землю в сельскохозяйственной деятельности. Глава хозяйства также полагает, что договор аренды 2008 года действителен, а позиция департамента, получавшего арендную плату, проводившего мероприятия по контролю использования земельного участка, и отказывающего в заключении нового договора аренды со ссылкой на недействительность ранее заключенного договора – недобросовестна. 

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.  

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель главы хозяйства возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.  

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.    

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20 004 кв. м с кадастровым номером 23:13:0602011:0010 в ЕГРН зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края (запись от 19.02.2004 № 23-01/00-9/2004-22). В ЕГРН также зарегистрировано обременение (вид – аренда, дата регистрации – 25.12.2007, номер регистрации – 23-23-24/008/2007-318) в пользу предпринимателя по договору от 05.12.2007 № 8813002177 на срок по 24.10.2017.

Предприниматель на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса обратилась в департамент с заявлением от 04.10.2017 о заключении нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0602011:0010 сроком на 49 лет без проведения торгов.

Письмом от 03.11.2017 № 52-40208/17-32-20 департамент отказал предпринимателю в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без торгов. Отказ мотивирован тем, что ранее заключенный договор аренды от 05.12.2007 № 8813002177 имеет признаки недействительной (ничтожной) сделки как совершенный с лицом, не являющимся главой крестьянского (фермерского) хозяйства, без предварительной публикации в средствах массовой информации и проведения торгов на право аренды земельного участка. Ввиду недействительности (ничтожности) договора от 05.12.2007 № 8813002177 как заключенного без соблюдения публичных процедур, установленных Законом № 101-ФЗ, предприниматель не обладает правом на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов.

Ссылаясь на незаконность данного решения уполномоченного органа, предприниматель оспорила его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Согласно пункту 7 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ, в силу пункта 1 статьи 10 которого, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок (пункты 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, когда с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Отказ в заключении с предпринимателем нового договора аренды (письмо от 03.11.2017 № 52-40208/17-32-20) департамент мотивировал наличием признаков недействительности (ничтожности) в договоре от 05.12.2007 № 8813002177 как заключенного без соблюдения публичных процедур, установленных Законом № 101-ФЗ. Данное обстоятельство, по мнению уполномоченного органа, исключает право заявителя на заключение нового договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание указания, содержащиеся в постановлении кассационной инстанции от 28.03.2019, судебные инстанции установили следующее. С предпринимателем на основании постановления главы Красноармейского района от 30.06.1998 № 426 заключался договор аренды земельного участка № 45, зарегистрированный в поземельной книге Красноармейского комитета по земельным ресурсам и землеустройству 05.08.1998. Договор от 05.12.2007 № 8813002177 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:0602011:0010 заключался без проведения торгов на основании статей 22, 36 Земельного кодекса, так как на испрашиваемом участке находится хозяйственный домик общей площадью 126,5 кв. м, на который право собственности главы хозяйства зарегистрировано 28.04.2005. Указанному объекту недвижимости присвоен кадастровый номер 23:13:0602011:59 (выписка из ЕГРН от 21.05.2019 № 99/2019/262743349). Судами учтено также содержание определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 по делу № 308-КГ18-15997. Департамент, получая от заявителя арендную плату, ежегодно проводя мероприятия по контролю использования земельного участка, не предъявляя требований о признании недействительным ранее заключенного договора, но отказывая в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на то, что его требование основано на недействительной сделке, действует недобросовестно. Установив, что предприниматель непрерывно с 1998 года владеет и пользуется земельным участком, за который исправно вносилась арендная плата и не допускались какие-либо нарушения в использовании земельного участка, и на котором легально возведен объект недвижимости, суды признали отказ департамента, выраженный в письме от 03.11.2017 № 52-40208/17-32-20, незаконным.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса). 

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя и в соответствии с приведенной процессуальной нормой суд первой инстанции возложил на уполномоченный орган обязанность по осуществлению государственной услуги, испрашиваемой предпринимателем.

Кассационная инстанция проверяет законность актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод департамента о том, что при регистрации в ЕРГН договора аренды от 05.12.2007 № 8813002177, регистрация договора аренды 1998 года была аннулирована, что влечет прекращение его действия, несостоятелен. Применительно к обстоятельствам данного спора договор аренды продолжает действовать вне зависимости от наличия о нем записи в ЕГРН (пункт 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Довод жалобы департамента о необходимости учета факта прекращения предпринимателем деятельности 17.02.2017 в связи с принятием ей соответствующего решением, не был заявлен ранее, поэтому не проверялся судами при разрешении спора. Вместе с тем, крестьянское (фермерское) хозяйство Бочаровой Н.В. зарегистрировано 17.07.1998. Прекращение регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вызвано регистрацией Бочаровой Н.В. в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства 06.03.2017 (ИНН 233600409130). Таким образом, предпринимательскую деятельность Бочарова Н.В. не прекратила, что исключает вывод о прекращении обязательств по ранее возникшим гражданско-правовым сделкам. 

Довод департамента о том, что глава хозяйства обращалась с заявлением о заключении нового договора как арендатор, надлежаще использующий земельный участок, а не как собственник объекта недвижимости, судом округа не принимается. Данный довод не может служить основанием для отмены судебных актов. Обстоятельства наличия на испрашиваемом участке объекта недвижимости (хозяйственного домика, право собственности на который за главой хозяйства зарегистрировано 28.04.2005) приведены судами в обоснование законности нахождения на земельном участке предпринимателя, а также с целью подчеркнуть основания заключения с ним администрацией договора аренды в 2007 году, что никак не влияет на обоснованность вывода судов о наличии (сохранении) арендных отношений (договор от 05.08.1998 № 45), возобновленных на неопределенный срок.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2020, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу № А32-4234/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                  В.А. Анциферов  

                                                                                                                             Е.Г. Соловьев