ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-42334/18

16 мая 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  16 мая 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области: ФИО2, представитель по доверенности от 26.04.2018;

от ООО "Химки - 2": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Химки - 2" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2019 года по делу №А41-42334/18, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Химки - 2", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Химки - 2" о взыскании по договору аренды от 31.07.2017 № ЮА-39 задолженности в размере 5 737 555,09 руб. за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 и неустойки в сумме 364 355,09 руб. за период с 25.09.2017 по 17.07.2018, расторгнуть договор и обязать возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:1772 (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2019 года по делу №А41-42334/18 требования Администрации городского округа Химки Московской области удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "Химки - 2" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований – отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представитель Администрации городского округа Химки Московской области в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Представители ответчика и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО "Химки - 2" (арендатором) заключен договор аренды от 31.07.2017 № ЮА-39 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:1772.

Согласно выписке из ЕГРП от 04.02.2019 договор аренды земельного участка от 31.07.2017 № ЮА-39 зарегистрирован в установленном законом порядке. Земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:1772 передан арендатору по Акту приема- передачи.

В силу пункта 2.1 срок договора установлен до 09.12.2018.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении № 2 (Расчет арендной платы). Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 25.04.2018 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила ООО "Химки - 2" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 31.07.2017 № ЮА-39 и предложила досрочно расторгнуть договор путем подписания соглашения о расторжении договора.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 31.07.2017 № ЮА-39 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 не погашена ООО "Химки - 2" в добровольном порядке, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 31.07.2017 № ЮА-39 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 31.07.2017 № ЮА-39 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 составляет 5737555,09 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "Химки - 2" обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Поскольку доказательств оплаты долга в полном объеме ответчиком не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании 5 737 555,09 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 25.09.2017 по 17.07.2018 в общей сумме 364355,09 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено.

Представленный истцом расчет проверен апелляционным судом и признан верным.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании неустойки в размере 364 355,09 руб. за период с 25.09.2017 по 17.07.2018.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2017 № ЮА-39.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Претензией от 31.07.2017 № ЮА-39 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила ООО "Химки - 2" наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 31.07.2017 № ЮА-39 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018. Данная претензия также содержит предложение подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2017 № ЮА-39 в связи с нарушением сроков внесения арендной платы более двух периодов. При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации.

Следовательно, Администрацией городского округа Химки Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

- использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

-неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

- реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

- в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:1772, предоставленный по договору аренды от 31.07.2017 № ЮА-39, передан арендатору по Акту приема передачи.

Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату.

Кроме того, истец ссылает на неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Исходя из пункта 1.2 договора аренды от 31.07.2017 № ЮА-39 земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:1772 предоставлен ООО "Химки - 2" для проектирования и строительства многофункционального вокзального комплекса с транспортно-пересадочным узлом. Выпиской из ЕГРН от 04.02.2019 также подтверждается вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:1772 - для проектирования и строительства многофункционального вокзального комплекса с транспортно-пересадочным узлом.

В материалы дела представлен Акт осмотра от 13.08.2018, которым установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:1772 не огорожена, межевые знаки отсутствуют, доступ свободный. На земельном участке расположена дорога с твердым покрытием и древесно-кустарниковая растительность, какая-либо деятельность не ведется.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН на объекты недвижимого имущества (сооружения коммунального хозяйства и бытовой инфраструктуры), расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:1772. Между тем, сведений о том, что данные объекты входят в состав многофункционального вокзального комплекса с транспортно-пересадочным узлом и/или принадлежат ООО "Химки - 2" в материалах дела не имеется, судом не установлено.

Из указанного следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:1772 ответчиком не осваивается, по целевому назначению не используется.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Довод апелляционной жалобы о том, что ни договор, ни акт приема-передачи, копии которых представлены в материалы дела, не подписаны со стороны ответчика, подлежит отклонению апелляционным судом, как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела, поскольку подписанные ответчиком договор и акт имеются в материалах дела (л.д.88-114).

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2019 года по делу №А41-42334/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

М.А. Немчинова

Л.В. Пивоварова