АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8159/2019

31 октября 2019 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2019 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению имуществом Курской области 

к          обществу с ограниченной ответственностью «Регионопт»

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101107:382, расположенного по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов,

В судебном заседании  приняли участие представители:

от истца: ФИО2 по доверенности №05.4-01-20/64 от 10.01.2019,

от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Регионопт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101107:382, расположенного по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца в судебном заседании 24.10.2019 исковые требования поддержал, представил дополнительные доказательства по делу.

Ответчик в судебное заседание 24.10.2019 не явился, ходатайств не заявил, письменный мотивированный отзыв на иск не представил, о времени и месте слушания дела в соответствии с положениями ст. 123 АПК РФ уведомлен надлежащим образом. 

Неявка в судебное заседание ответчика, уведомленного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не препятствует, согласно статьям 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрению дела по существу по имеющимся в деле доказательствам.

 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

На основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 21.06.2016 №7, между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО «Регионопт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска №01-27/140-5531-16ю от 07.07.2016 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101107:311, находящийся по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 1800 кв.м.

В разделе 8 установлены особые условия, в том числе предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капительного строительства.

Срок аренды участка с 22.06.2016 по 21.02.2019 (пункт 2.1. договора).

Пунктом 6.4. договора установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-х дневный срок.

По акту приема-передачи от 07.07.2016 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.07.2016.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав, на недвижимое имущество и сделок с ним, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101107:311 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101107:382 (степень готовности незавершенного строительства 5%).

На объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101107:382 06.02.2019 зарегистрировано право собственности ООО «Регионопт».

Как указал истец, договор аренды вышеуказанного земельного участка прекратил свое действие 21.02.2019, в связи с окончанием срока.

Письмом от 14.01.2019 исх. № 05.4-01-20/120 комитет уведомил ООО «Регионопт» об окончании срока действия договора аренды и о необходимости вернуть арендодателю данный земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-х дневный срок, со дня окончания договора.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, объект, для строительства которого он предоставлялся, не возведен, комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с настоящим иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

 

Суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом. 

В соответствии с Законом Курской области от 30.11.2015 №117-ЗКО «О разграничении полномочий органов государственной власти Курской области в сфере земельных отношений в Курской области», Законом Курской области от 05.03.2015 №8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа "Город Курск" и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено», положением о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденным постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 № 286 комитет является уполномоченным органом по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе «Город Курск».

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137).

Законом №171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела, и пояснений сторон, земельный участок, на котором находится спорный объект, был предоставлен в аренду ООО «Регионопт» по результатам торгов на основании заключенного сторонами договора №01-27/140-5531-16ю от 07.07.2016 для осуществления строительства.

Право собственности ответчика за спорный объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом 06.02.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Договор аренды земельного участка между уполномоченным органом и ответчиком в указанных выше целях заключен 07.07.2016, срок его действия истек 22.02.2019 (срок аренды установлен с 22.06.2016. по 21.02.2019).

К моменту прекращения договора аренды земельного участка объект, для строительства которого предоставлялся данный земельный участок, так и не возведен. Процент готовности объекта составляет 5%, фактически строительство объекта не ведется, о чем свидетельствует акт осмотра земельного участка от 08.10.2019.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекса) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 Кодекса требование в суд об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 239.1 Кодекса начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд в силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полному объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Присутствующий в судебном заседании 02.10.2019 представитель ответчика исковые требования оспорил, сославшись на то, что в градостроительном плане была допущена ошибка. В связи с чем, обществу пришлось переделывать документацию и повторно проходить экспертизу, что заняло значительное количество времени. Таким образом, разрешение на строительство было получено обществом поздно, что не позволило завершить строительство объекта в запланированные сроки.

Вместе с тем, ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ документов, подтверждающих заявленные возражения, а также факт невозможности завершения строительства объекта по вине органа местного самоуправления или иных лиц, не представил.

Истец обратился с настоящим иском в установленный подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ срок.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи, учитывая отсутствие доказательств незаконности действий публичных и иных органов, окончание срока действия договора, поскольку к правоотношениям сторон подлежат применению правила статьи 239.1 ГК РФ, требования комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101107:382, расположенного по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов, подлежат удовлетворению.

В статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  сформулировано общее правило распределения судебных расходов, согласно которому судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, государственная пошлина в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета. 

На основании статей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Регионопт» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101107:382, расположенного по адресу: 

<

...> путем его продажи с публичных торгов. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регионопт» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже.  

 

            Судья                                                                                                        С.И. Хмелевской