АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-34292/22

05 июня 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   30 мая 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            05 июня 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений Азовского района к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Красный сад» (ИНН 

<

***>) о взыскании, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Красный сад» (ИНН 

<

***>) к Комитету имущественных отношений Азовского района о признании недействительным дополнительного соглашения,

при участии:

от Комитета имущественных отношений Азовского района ФИО2, по  доверенности

от общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Красный сад»: ФИО3, по доверенности 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Азовского района (далее также - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Красный сад» (далее также - Общество), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 02 декабря 2013 года № 1/13, обязать ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:01:0130201:171, взыскать задолженность по арендной плате в размере 2 061 203 рубля 84 копейки.

В ходе рассмотрения дела Комитет заявил об отказе от иска в части расторжения договора аренды и утонил размер заявленных требований, просив взыскать задолженность по договору аренды за период с 29 сентября 2019 года по 29 сентября 2022 года в размере 1 700 739 рублей 98 копеек и пени в размере 398 362 рублей 25 копеек. Требований о возврате земельного участка ввиду отказа от требований о расторжении договора аренды Комитетом не было заявлено, требований были направлены лишь на взыскание задолженности.

Уточненное исковое заявление было принято к производству (л.д. 63).

Также от Общества поступило и было принято встречное исковое заявление, в котором Общество просит признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 31 декабря 2020 года № 1 (л.д. 64-65).

Протокольным определением суда встречное исковое заявление было принято к производству (л.д. 69).

Требования Комитета мотивированы тем, что Общество в нарушение условий заключенного договора аренды и дополнительного соглашения к нему не вносит в установленном размере и сроки арендную плату, ввиду чего на его стороне образовалась задолженность.

Встречные требования мотивированы тем, что Комитет произвел оценку платы  за пользование земельным участком в размере определённом отчетом об оценки, в то время как арендная плата, являясь регулируемой категорией должна быть рассчитана от кадастровой стоимости с применений соответствующей ставки. Оснований для применения отчета об оценки не имелось.

В судебном заседании Комитет поддержал заявленные требования в полном объеме, возражая против удовлетворения встречных требований.

Общество в свою очередь просило отказать в требованиях Комитета и удовлетворить встречный иск.

Разрешая вопрос о принятии отказа от иска в части расторжения договора аренды, суд исходит из следующее.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" указано, что в соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Частичным отказом от иска являются в том числе отказ от иска по отношению к одному из соответчиков, отказ от одного из требований, рассматриваемых совместно (например, отказ от требования о взыскании неустойки, рассматриваемого совместно с требованием о взыскании основного долга), отказ от требования о взыскании задолженности за один из периодов. Реализуя предусмотренное частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на уменьшение размера исковых требований, истец фактически отказывается от части иска. В случае возникновения неопределенности в вопросе о том, имели место уменьшение размера исковых требований или частичный отказ от иска, суды должны руководствоваться формулировкой соответствующего заявления истца, учитывая право истца на самостоятельное распоряжение процессуальными правами и должное осознание им различных последствий применения названных процессуальных институтов.

В поданном в суд заявлении Комитет четко сформулировал, что от иска о расторжении договора он отказывается, при этом в уточненной редакции требования о возрасте земельного участка были исключены, что также ввиду указанных выше разъяснений является правом истца в виде уточнения заявленного иска.

То есть преследуемое защитой право Комитета прав заключалось только во взыскании задолженности.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, выше отказ Комитета от иска в части требования о расторжении договора аренды № 1/13 от 02.12.2013 судом принимается.

В остальной части требований Комитета и встречных требований Общества, суд исходит из следующего.

02 декабря 2013 года между Обществом и Комитетом был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0130201:171, сроком по 11 ноября 2023 года.

Цель представления земельного участка была определена – для эксплуатации автозаправочной станции контейнерного типа.

Аналогичное разрешенное использование земельного участка определено в сведениях единого государственного реестра недвижимости (л.д. 20).

31 декабря 2020 года между Обществом и Комитетом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого размер платы за пользование земельным участок был установлен в размере 1 100 000 рублей на основании отчета об оценке (л.д, 15).

Ввиду не внесения ответчиком арендной платы в установленном размере Комитет направил в адрес Общества претензию, которая осталась без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд (л.д. 16).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) (далее - постановление Пленума N 73), при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

На момент заключения договора аренды (2013 год) порядок установления арендной платы регламентировался Постановлением Главы Азовского района Ростовской области от 09 января 2008 года № 1 (т.2 л.д. 5).

В отношении земельных участков для автозаправочных станций арендная плат определялась в размере 30% ставки от кадастровой стоимости земельного участка с применением индекса потребительских цен  (т.2 л.д. 7).

Указанное согласуется с изначально установленной в договоре стоимостью арендной платы 170250 рублей в год (318 340 рублей кадастровая стоимость на 2013 год х 30 % ставка х индексы инфляции с 2006 года по 2013 года = 170 266 рублей (т.1 л.д. 13, т.2 л.д.2).

С 2020 года размер арендной платы регламентируется Постановлением Администрации Аксайского района Ростовской области от 02 апреля 2020 года № 17 (т.2 л.д. 23), которым также определено, что плата за пользование земельным участком под автозаправочную станцию определяется путем перемножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендой платы в размере 30% и индексы инфляции.

При этом к рассматриваемому случаю землепользовании со стороны ответчика подлежи применению именно стоимость аренды с использованием кадастровой стоимости и ставок пользования, а не установления по результатам рыночной оценки, в силу прямого указания на то в вышеуказанных постановлениях.

При этом суд отмечает, что в силу действующего правового регулирования арендатор лишен возможности в случае если это не установлено законом применять рыночную стоимость аренды, в то время как она должно определяться от кадастровой стоимости.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды, фактически было заключено с нарушение требований земельного законодательства, а именно с нарушением порядка установления стоимости аренды земельного участка, то в силу положения статьи 166, 168 Гражданского кодекса РФ она является недействительной ввиду ничтожности.

Рассчитывая размер арендной платы с условием его нормативного регулирования, суд исходит из следующего.

Согласно полученным от Управления Росреестра по Ростовской области сведениям (т.1 л.д. 126) по результатам проведенной в 2014 году оценке кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером с 2015 года стала составлять 353 440 рублей.

Формула расчета арендной платы как в Постановления главы Азовского района Ростовской области от 09 января 2008 года№ 1 (т.2 л.д. 5), так и на основании  Постановления Администрации Аксайского района Ростовской области от 02 апреля 2020 года выглядела как производное кадастровой стоимости на ставку арендной платы и на индексы инфляции.

При этом индексация размера ежегодной платы производится, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов проведенной государственной кадастровой оценки земельных участков.

Ставка арендной платы составляла 30 % от кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, с учётом кадастровой стоимости в размере 353 440 рублей, ставки арендной платы в размере 30% и индексов инфляции с 2015 года по 2022 года (т.2 л.д. 20) размер арендной платы:

- в 2019 году составлял 447 569 рублей 80 копеек (353 440 х 30% х 1,055 х 1,064 х 1,04, х 1,04 х 1,034);

- в 2020 году 460 996 рублей 90 копеек (353 440 х 30% х 1,055 х 1,064 х 1,04, х 1,04 х 1,034 х 1,03);

- в 2021 году 478 053 рубля 80 копеек (353 440 х 30% х 1,055 х 1,064 х 1,04, х 1,04 х 1,034 х 1,03 х 1,037);

- в 2022 году 497 175 рублей 95 копеек (353 440 х 30% х 1,055 х 1,064 х 1,04, х 1,04 х 1,034 х 1,03 х 1,037 х 1,04).

Таким образом, с учетом произведенных ответчиком оплат, основной долг равен 863 328 рублям 42 копейкам.

Неустойка взыскивается с 25 ноября 2019 года по 29 сентября 2022 года

Установленный договором график предполагал поквартальное внесение аренной платы, за 1, 2 и 3 кварталы до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал до 25 ноября.

Размер нестойки был определён – 0,08 % от суммы просрочки за каждый день.

С учетом графика платежей и фактически внесенной оплаты размер неустойки равен 231 564 рубля.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пользу с Общества в доход федерального бюджета надлежит взыскать 17 471 рубль 51 копейку государственной пошлины, а с Комитета польз Общества 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Принять отказ Комитета имущественных отношений Азовского района от иска в части требования о расторжении договора аренды № 1/13 от 02.12.2013.

Производство по делу в части требования о расторжении договора аренды № 1/13 от 02.12.2013 прекратить.

Разъяснить истцу, что при прекращении производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Иск Комитета имущественных отношений Азовского района удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Красный сад» (ИНН 

<

***>) в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района задолженность в размере 863 328 рублей 42 копеек, пени в размере 231 564 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Красный сад» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 17 471 рубль 51 копейку государственной пошлины.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Красный сад» удовлетворить.

Признать недействительным дополнительное соглашение № 1 от 31.12.2020 к договору аренды от 02.12.2013 года № 1/13.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Азовского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Красный сад» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.