﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-19957/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  29 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 мая 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Тихомирова В.В.,

                                                              Щанкиной А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества                             с ограниченной ответственностью «ОР» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2020 (судья Бутенко Е.И.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Стасюк Т.Е.) по делу № А45-19957/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Обувь России» (115114, город Москва, улица Летниковская, дом 10, строение 4, этаж 2, помещение 1, комната 70, ОГРН 1035403195761, ИНН 5407249872) к администрации города Оби Новосибирской области (633102, город Обь, улица Авиационная, дом 12, ОГРН 1025405628005, ИНН 5448107718) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка.  

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Обувь России» (далее – ООО «Обувь России», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Администрации города Оби Новосибирской области (далее - администрация) с заявлением, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о признании незаконным выраженного в письме от 07.05.2020                  № 3732 отказа в заключении нового договора аренды земельного участка                    с кадастровым номером 54:36:011001:92, обязании заключить новый договор аренды указанного земельного участка сроком на 3 года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось               с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело                на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неправильном истолковании судом апелляционной инстанции статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и неприменении статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Общество считает, что  судами не дана оценка его доводам о том, что оно испрашивало земельный участок в целях окончания строительства                    не объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:011001:78, а для окончания строительства объекта складского комплекса (начало строительства складских зданий 2 и 3 очереди строительства), как результата единого проектного решения по застройке арендуемого земельного участка, следовательно, заключение дополнительного соглашения от 23.03.2017 не может быть сделкой                         по продлению договора по основанию подпункта 10 пункта 2  и подпункта 2 пункта  5 статьи 39.6 ЗК РФ, и поскольку это дополнительное соглашение было заключено без оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6                ЗК РФ, то оно в соответствии со статьей 166 ГК РФ является ничтожной сделкой, в связи с чем  право на однократное продление договора аренды               в целях завершения строительства обществом реализовано не было.

Отзыв на кассационную жалобу администрацией не представлен.

В порядке пункта 1 статьи 124 АПК РФ в кассационной жалобе заявитель по делу сообщил суду кассационной инстанции об осуществленной смене своего наименования с ООО «Обувь России» на ООО «ОР»,                              в обоснование чего представил копию листа записи Единого государственного реестра юридических лиц от 02.03.2021.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, неявившихся в судебное заседание, о времени и месте его проведения, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена            в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                   и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ООО «Развитие» (арендатор)                             в соответствии с постановлением администрации от 20.05.2015 № 562                 «О предоставлении в аренду ООО «Развитие» земельного участка                            с кадастровым номером 54:36:011001:85», постановлением администрации                 от 28.12.2015 № 1405 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» заключен договор аренды земельного участка от 12.02.2016 № 1/3-16а (далее – договор аренды                       от 12.02.2016 № 1/3-16а), согласно которому арендодатель предоставляет,              а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, площадью 88 000 кв. м с кадастровым номером 54:36:011001:85, местоположение участка: Новосибирская область, г. Обь,            с южной стороны Омского тракта, с разрешенным использованием для строительства складского распределительно-морозильного комплекса                     в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка                      (пункт 1.1).

Согласно кадастровому паспорту от 22.01.2016 новым кадастровым номером указанного в договоре аренды от 12.02.2016 № 1/3-16а земельного участка с 21.01.2016 является 54:36:011001:92, разрешенным использованием последнего является строительство складского распределительно-морозильного комплекса, на земельном участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 54:36:011001:78.   

Срок договора аренды от 12.02.2016 № 1/3-16а установлен с 12.02.2016 по 20.05.2017, истечение срока действия договора влечет его прекращение (пункты 2.1, 6.2).

По договору купли-продажи от 30.03.2016 № 1 ООО МФО «Обувь России» (предыдущее наименование заявителя по настоящему делу, смена наименования на ООО «Обувь России» произведена по решению единственного участника от 19.12.2016) приобрело у ООО «Ланд»                              объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:011001:78 площадью 129,4 кв. м, степень готовности 11%,  расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:011001:92 площадью 88 000 кв. м с разрешенным использованием для строительства складского распределительно-морозильного комплекса.

21.04.2016 за обществом было зарегистрировано право собственности на названный объект незавершенного строительства, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права АЖ 413292.

Указанный объект незавершенного строительства принадлежал ООО «Ланд» на праве собственности: свидетельство о государственной регистрации права от 08.01.2013 серии 54 АД № 852058 (пункт 3 договора купли-продажи).

По соглашению о переуступке права аренды от 31.03.2016                          ООО «Развитие» передало ООО МФО «Обувь России» права                           и обязанности по договору аренды от 12.02.2016 № 1/3-16а.

27.09.2016 заявителю выдано разрешение на строительство                         № RU 54304000-019-16 объекта «Складской комплекс (I очередь строительства). Склад № 3».

Дополнительным соглашением от 22.12.2016 внесены изменения             в предмет договора аренды от 12.02.2016 № 1/3-16а, а именно указано его разрешенное использование: легкая промышленность, склады в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

26.12.2016 обществу выдано разрешение № 54304000-016-16 на ввод                 в эксплуатацию объекта «Складской комплекс (I очередь строительства). Склад № 3», расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Обь, Омский тракт на земельном участке с кадастровым номером 54:36:011001:92.

13.03.2017 ООО «Обувь России» обратилось в администрацию                          с заявлением о продлении договора аренды от 12.02.2016 № 1/3-16а на тех же условиях на 3 года в связи с тем, что его срок истекает 20.05.2017, при этом общество планирует продолжить использование земельного участка                         с кадастровым номером 54:36:011001:92 для окончания строительства                    в соответствии с проектом.

Дополнительным соглашением от 23.03.2017 срок действия договора аренды от 12.02.2016 № 1/3-16а продлен до 20.05.2020. 

16.02.2018 за ООО «Обувь России» зарегистрировано право собственности на нежилое здание - Складской комплекс (I очередь строительства). Склад № 3, кадастровый номер 54:36:011001:95 площадью 985,9 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:36:011001:92. Право собственности зарегистрировано на основании соглашения о переуступке права аренды по договору аренды земельного участка от 12.02.2016 № 1/3-16а от 31.03.2016.                          

Ссылаясь на право однократного получения без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на этом земельном участке, общество обратилось в администрацию с заявлением от 21.04.2020 о заключении нового договора аренды сроком на 5 лет, указав на наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, а также здания склада.

Письмом от 07.05.2020 № 3732 администрация отказала                                      в предоставлении земельного участка в связи с тем, что право однократного предоставления земельного участка для завершения строительства обществом ранее реализовано путем продления срока действия договора аренды земельного участка от 12.02.2016 № 1/3-16а сроком на 3 года -                    до 20.05.2020.

Полагая отказ администрации незаконным, общество обратилось                       в арбитражный суд с настоящим иском.

Признав отказ администрации законным, суды отказали                                      в удовлетворении заявленных обществом требований.

Оснований для отмены обжалуемых заявителем судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок                         не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона,                      за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ                  (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности условий, установленных настоящим пунктом.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта в указанных в данной статье случаях.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 ЗК РФ.

Руководствуясь приведенными выше нормативными положениями                         о праве арендатора, получившего земельный участок без проведения торгов для строительства, однократно получить в аренду земельный участок для завершения строительства, установив, что обществом реализовано право однократного получения в аренду сроком на 3 года земельного участка                     с кадастровым номером 54:36:011001:92 для завершения строительства складского распределительно-морозильного комплекса и до истечения срока аренды указанный объект не возведен, суды пришли к правильному выводу    о законности отказа администрации, обжалуемого обществом.

Вопреки доводам общества, не имеет правового значения то, в каком виде оформлено однократное предоставление земельного участка: в форме нового договора или заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды по предыдущему договору, поскольку в целях разрешения вопроса относительно однократной реализации права аренды для завершения строительства значимым является сам факт предоставления аренды на 3 года.

В связи с этим довод заявителя о ничтожности дополнительного соглашения от 23.03.2017 о продлении срока действия договора аренды                от 12.02.2016 № 1/3-16а, является несостоятельным. Кроме того, и признание такого соглашения неправомерным не влечет тех последствий, о которых заявляет общество – заключение договора на новый срок, поскольку сам факт аренды на новый трехлетний срок для завершения строительства состоялся.

Поскольку земельный участок изначально предоставлялся для строительства складского распределительно-морозильного комплекса,                      а затем по истечении срока аренды предоставлен вновь в порядке реализации права однократного приобретения земли в аренду для завершения строительства, то арендатор должен был завершить строительство в целом того объекта, для строительства которого земля предоставлена, то есть всех предусмотренных очередей строительства. В связи с этим ссылка кассатора на необходимость осуществления строительства оставшихся двух очередей не является основанием для предоставления земельного участка в аренду.

Судом первой инстанции обоснованно отклонена ссылка общества на наличие права однократного предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду по основанию нахождения на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:011001:78 площадью                  129,4 кв. м, степень готовности 11%, приобретенного у ООО «Ланд».                       Как правильно отметил суд первой инстанции, по смыслу положений статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, земельный участок предоставляется для завершения строительства всех объектов незавершенного строительства, расположенных на этом участке. Иное означало бы возможность последовательно получать в аренду без торгов сроком на три года земельный участок для завершения строительства каждого отдельного объекта (в случае нахождения на участке нескольких объектов незавершенного строительства). 

В связи с указанным, вопреки мнению кассатора, судами дана оценка доводам общества относительно приведенных им оснований получения земельного участка в аренду. 

Судами первой и апелляционной инстанции на основании представленных в дело доказательств установлены фактические обстоятельства дела, к которым применены подлежащие применению нормы материального права.

При этом выводы судов по существу спора соответствуют установленным судами по делу фактическим обстоятельствам, а доводы кассационной жалобы сделанных судами выводов не опровергают.

На основании вышеизложенного отсутствуют основания для отмены обжалуемых заявителем решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителей.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2020и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2021 по делу № А45-19957/2020 оставить без изменения, кассационнуюжалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                            А.В. Щанкина