АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16917/2016

г. Краснодар

20 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  20 марта 2018 года

	 Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании  истца – индивидуального предпринимателя Зуева Александра Викторовича (ИНН 230401344187, ОГРНИП 305230423100017), в отсутствие ответчика – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2017 (судья Иванова Н.В.) и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017                    (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу № А32-16917/2016, установил следующее.

ИП Зуев А.В.  (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – управление) с требованием:

– урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. Геленджик,                                         ул. Новороссийская, 161, помещение 3 и здание проходной общей площадью 252,2 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. Геленджик,                  ул. Новороссийская, 161 (далее – нежилые помещения).

Решением суда от 22.09.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.12.2017, исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между управлением и предпринимателем при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, путем внесения изменений в договор, а именно:

– пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Покупатель обязуется уплатить продавцу цену объектов, определенную в заключение эксперта от 27.04.2017 № 31/2017, выполненного ООО «НовоТех», следующим образом: рыночная стоимость объекта 1 составляет 2 462 462 рубля, без учета НДС; рыночная стоимость объекта 2 составляет 3 550 849 рублей, без учета НДС. Таким образом, цена продажи объектов составляет 6 013 311 рублей без учета НДС».

– пункт 2.2.1 договора изложен в следующей редакции: «Оплата цены продажи объектов, указанной в пункте 2.1 договора, осуществляется покупателем в рассрочку на 5 лет путем ежеквартального перечисления денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам: наименование получателя: УФК по Краснодарскому краю (управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик), ИНН 2304038634, КПП 230430001, р/сч 40101810300000010013 в Южное ГУ Банка России по Краснодарскому краю, г. Краснодар, БИК 040349001,                 КБК 92111402043040000410, ОКТМО 03708000, назначение платежа: «доходы                         от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов», согласно графику погашения основного долга – оплата вносится покупателем равными платежами, не позднее 30 числа последнего месяца каждого квартала. Размер платежа составляет 300 665 рублей 55 копеек. Первый платеж вносится покупателем до 30 числа последнего месяца квартала, в котором решение суда вступит в законную силу»;

– пункт 2.2.2 договора изложен в следующей редакции: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества и составляющей 2,75% годовых. Оплата процентов производится согласно графику –  что оплата процентов осуществляется покупателем ежеквартально, не позднее 30 числа последнего месяца каждого квартала. Первый платеж вносится покупателем до 30 числа последнего месяца квартала, в котором решение суда вступит в законную силу. Проценты начисляются на остаток основного долга».

В кассационной жалобе управление просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Заявитель указывает на то, что заключение судебной экспертизы от 27.04.2017 № 31/17 является недопустимым доказательством по делу. Применение рыночной стоимости, указанной в экспертном заключении от 25.08.2017 № 263, означает выбытие нежилых помещений из казны города по заниженной цене и причинение имущественного ущерба бюджету муниципального образования город-курорт Геленджик.

В отзыве на жалобу предприниматель просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании истец высказал свои возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 04.04.2008 администрация муниципального образования город-курорт Геленджик и  предприниматель заключили договор № 15 аренды объекта муниципального нежилого фонда (в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2013 № 20) в отношении нежилых помещений.

Сведения о регистрации аренды внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 16.12.2014, за номером регистрации 23-23-12/174/2014-005.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 по делу № А32-22998/2015 признан незаконным отказ управления в реализации предпринимателем преимущественного права выкупа арендованного имущества, как не соответствующий статье 4 Федерального закона от 22.07.2008                          № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Суд возложил на управление обязанность совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), в двухмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда; принять решение об условиях приватизации нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорного имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

ООО «Таир», по заказу управления, 25.12.2015 выполнен отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества  № 177-15 (отчет № 177-15).

Согласно отчету № 177-15 рыночная стоимость помещения № 3 (объект 1) составляет 7 570 тыс. рублей, рыночная стоимость проходной, конторы (объект 2) составляет 10 980 тыс. рублей, а всего 18 550 тыс. рублей.

24 февраля 2016 года ответчик составил и передал предпринимателю договор купли-продажи нежилых помещений с указанием цены 18 550 тыс. рублей и с условием предоставления рассрочки платежа на 3 года.

Не согласившись с отчетом № 177-15, предприниматель обратился к эксперту ООО «Центр-Эксперт» Волохову Р.В. с просьбой провести оценку выкупаемого  муниципального имущества.

Согласно выполненному экспертом Волоховым Р.В. отчету 04.09.2015 № 16/046 (далее – отчет № 16/046) стоимость помещения № 3 составляет 2 396 тыс. рублей, стоимость проходной, конторы составляет 3 295 тыс. рублей. Общая стоимость объектов       составляет 5 691 тыс. рублей.

Договор купли-продажи, переданный для подписания управлением предпринимателю, подписан им с протоколом разногласий от 23.03.2016 по пунктам договора, устанавливающим стоимость выкупаемого имущества, срок рассрочки платежа, размер процентов за предоставление рассрочки платежа.

Наличие разногласий по цене выкупаемого арендованного имущества, послужила основанием для обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд. 

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона № 159-ФЗ). 

В статье 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закон № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона №  135-ФЗ).

По результатам отчета оценки № 177-15 стоимость нежилых помещений составила 18 550 тыс. рублей, а по отчету  № 16/047 общая стоимость  объектов – 5 691 тыс. рублей

Для проверки достоверности и подлинности отчетов оценщиков судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с наличием существенных расхождений между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах № 177-15 и 16/047, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой поручено ООО «НовоТех».

Согласно судебному экспертному заключению от 27.04.2017 № 31/2017 рыночная стоимость помещения № 3 общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161, по состоянию на 04.09.2015 составляла 2 462 462 рубля безотносительно к налогу на добавленную стоимость, рыночная стоимость здания проходная, контора общей площадью 252,2 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161 по состоянию на 04.09.2015 составляла      3 550 849 рублей безотносительно к налогу на добавленную стоимость.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) экспертное заключение от 27.04.2017 № 31/2017 в совокупности с иными доказательствами по делу, суды обоснованно признали судебную экспертизу надлежащим доказательством.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с выводами эксперта не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов и по существу свидетельствует о необходимости иной оценки экспертного заключения как доказательства по делу, что в соответствии со статьей 286 Кодекса к компетенции суда кассационной инстанции не относится. Заключение эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, надлежащим образом оценено судами в соответствии со статьями 71 и 86 Кодекса; выводы судебной экспертизы составлены последовательно, логично, четко и правильно; заключение эксперта является ясным и полным, не содержит противоречий. Суд кассационной инстанции также учитывает, что в силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

При этом суды правильно отклонили отчет № 177-15, поскольку оценщик выполнил оценку объектов с учетом занимаемого ими земельного участка, не являющегося предметом выкупа. Вопрос о выкупе объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не может быть связан с вопросом об отчуждении земельного участка, на котором расположен этот объект, поскольку сфера этих правоотношений различна и регулируется разными федеральными законами. Кроме того, оценка объектов выполнена на дату выполнения отчета, а не на дату получения ответчиком заявления истца

С учетом изложенного, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. 

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2017 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 по делу № А32-16917/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Предс  едательствующий							          Е.Л. Коржинек 

Судьи										          Е.И. Афонина

                                                                                                                                 О.Л. Рассказов