Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

город Пермь        

26.12.2019 года                                                             Дело № А50-16340/19

Резолютивная часть решения оглашена 09.12.2019. Решение в полном объеме изготовлено 26.12.2019.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Елизаровой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Костылевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Империя Девелопмент» (614014, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (614000, 

<

...>, ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения, убытков,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пермском крае 

 

в судебном заседании принимали участие:

от истца: ФИО2, доверенность от 02.09.2018, паспорт;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 06.03.2019, удостоверение, диплом,

от третьего лица – ФИО4, доверенность от 01.10.2019, удостоверение, диплом,

 

общество с ограниченной ответственностью «Империя Девелопмент»   обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города о взыскании неосновательного обогащения в сумме 676 317 руб. 71 коп., убытков в сумме 505 200 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ протокольным определением от 12.11.2019).

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пермском крае. 

Истец на иске настаивал.

Ответчик иск не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо требования истца поддержало по доводам, изложенным в отзыве.      

В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено ходатайство о назначении оценочной и строительно-технической судебной экспертизы для определения фактической стоимости ремонтных работ, произведенных истцом на объекте аренды, поручении ее проведения ООО «ТЕХЭКО». Ответчик и третье лицо возражали.

Протокольным определением от 09.12.2019 в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы судом отказано, ввиду отсутствия оснований, поскольку дело может быть рассмотрено без проведения экспертизы по поставленному ответчиком вопросу.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

02.08.2017 между Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (арендодатель) и ООО «Империя Девелопмент» (арендатор) был заключен договор № 2838-17М аренды объекта муниципального недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений на 2 этаже  2-этажного нежилого здания, расположенный по адресу: г.Пермь,ул.1905 года, дом 18/ ул.Лифанова, д.5 в Мотовилихинском районе, общей площадью 484,3 кв.м. (п.1.1 договора).

Цель использования объекта: любой вид деятельности, не запрещенный действующим законодательством, в т.ч. общепит, за исключением игорного бизнеса (п.1.2 договора), Срок аренды объекта с 31.07.2017 по 31.07.2022 (п.1.3 договора).

По условиям договора в течение срока его действия арендатор обязан содержать объект в порядке, предусмотренном техническими, санитарными, противопожарными и иными обязательными правилами, и нормами. За свой счет производить текущий ремонт, капитальный ремонт в случае, если он вызван неотложной необходимостью (п.3.2.7 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 31.07.2017.

Как указывает истец, в арендуемых помещениях, он провел ремонтные работы, стоимостью 505 200 руб., что подтверждается договорами подряда № 8480 от 13.09.2017, № 6577 от 08.11.2017, № 16-18 от 18.12.2017, № 71 от 12.02.2018, № 2018/131 от 08.08.2018, № 14 от 28.08.2018,  локальными сметными расчетами, актами сдачи-приемки работ (л.д.43-69 т.1).

Факт оплаты арендных платежей по договору и выполненных работ подтвержден представленными в материалы дела платежными документами (л.д.78-84 т.1)

По утверждению истца, в марте 2018 года после таяния снега на потолке помещений были обнаружены дефекты – протечки, что следует из акта проверки использования объекта от 29.03.2018 в котором указано, что в части помещений (лит.Б) имеется протечка, требуется ремонт кровли. 

02.04.2018 истец направил ответчику письмо об обнаружении протечки части кровли, с предложением зачесть в счет расходов на капитальный ремонт части кровли общей площадью 160 кв.м. денежные средства в сумме 320 000 руб. из постоянной части арендной платы за помещение, в ответ на которое, письмом от 24.04.2018 Департамент сообщил о невозможности зачета затрат на ремонт.

Актом осмотра технического состояния объекта от 15.06.2018  подтверждается неудовлетворительное состояние кровли, указано, что имеется протекание крыши над пом.1,2.

Из акта осмотра арендуемого имущества от 05.07.2018 следует, что на чердаке непосредственно над арендуемыми помещениями имеются повреждения: отслоение листов мягкой кровли, частичная гнилость деревянных направляющих перекрытий, в помещениях №№ 16, 17, 20 многочисленные следы затопления дождевой водой, частичное обрушение цементной штукатурки (степень обрушения более 80 %). В помещениях №№ 1, 2, 25, 24 в углах примыкания перегородок к несущим стенам трещины, обрушения штукатурки, многочисленные следы затопления дождевой водой, влажность, отслоение обоев и штукатурки стен.

Согласно акту осмотра  объекта от 18.10.2018 в результате  обследования конструкций крыши выявлены следы протечек, поражение гнилью, разрушение элементов обрешетки, следы влаги, намокания, грибковые образования, коррозия, которые не соответствуют установленным требованиям, предъявляемым к строительству и эксплуатации здания и нежилых помещений и свидетельствуют о регулярном замачивании конструктивных элементов крыши/кровли, указано, что для нормальной эксплуатации здания необходимо выполнить определенный комплекс мероприятий, включающий частичную замену деревянных конструкций крыши, устройству обрешетки, обработке поверхностей антисептирующими противогрибковыми составами, покрытию кровли в местах ее отсутствия, замене листов металлической кровли, просушки чердака, замене теплоизоляционного материала, освобождения от мусора.

02.11.2018 истец вручил ответчику претензию с требованием о досрочном расторжении договора аренды, в ответ Департамент сообщил о своем согласии расторгнуть договор (письмо от 15.11.2018).

07.12.2018 помещения возвращены арендатором арендодателю.

16.01.2019 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды с 07.12.2018.

Требования истца обоснованы тем, что ответчик неосновательно за счет истца обогатился, получив в период действия договора арендные платежи в сумме 676 317 руб. 71 коп., в отсутствие встречного предоставления имущества, соответствующего цели его использования и надлежащего состояния, полагает, что ответчик также обязан возместить убытки в виде расходов на оплату ремонтных и отделочных работ в помещениях в сумме 505 200 руб.

Истец 28.12.2018 вручил ответчику претензию с требованием возместить убытки, ответчик письмом от 24.01.2019 отказал в возмещении убытков.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Суд считает иск не подлежащим удовлетворению ввиду следующего:

согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По правилам  ч.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.   

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор же обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ч.1 ст.614 ГК РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст.611 ГК РФ). По правилам ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что арендные платежи истец производил в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды, в связи с чем, они не являются неосновательно полученными ответчиком.

Кроме того, по правилам ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

При этом, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч.2 ст.612 ГК РФ).

Ссылки истца на положения ст.ст.328, 611, 612 ГК РФ в данном случае несостоятельны, поскольку договор аренды заключен по итогам аукциона, при этом, в аукционной документации было указано на возможность проведения осмотра имущества в период с 23.06.2017 по 17.07.2017, в заявке  на участие в аукционе истец подтвердил, что  с имуществом ознакомлен.

Из акта приема-передачи от 31.07.2017 следует, что на момент передачи имущества арендатору на потолках были выявлены следы подтопления, при этом, в акте стороны указали, что объект находится в удовлетворительном состоянии, пригоден к дальнейшему использованию и сдаче в аренду. Доказательств того, что в момент заключения договора и передачи арендатору имущества, им не могли быть обнаружены дефекты в виде протечек крыши и ее повреждения и невозможности использования в связи с этим помещений в соответствии с условиями договора, в материалы дела не представлено. Напротив, при должной степени заботливости и осмотрительности истец мог обнаружить имеющиеся дефекты при осмотре имущества.

Кроме того, из материалов дела следует, что несмотря на имеющиеся протечки, выявленные дефекты, истец продолжал арендные отношения с ответчиком и вернул имущество ответчику только 07.12.2018, в связи с чем, основания для возврата истцу уплаченных арендных платежей в качестве неосновательного обогащения отсутствуют. 

В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Возмещение убытков, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии доказательств факта нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер понесенных истцом убытков и причинной связи между действиями ответчика и убытками.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее -Постановление № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п.2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. 

Исходя из условий договора аренды, арендатор обязан за свой счет производить текущий, а также капитальный ремонт, в случае, если он вызван неотложной необходимостью (п.3.2.7 договора), а также заключить договоры со специализированными организациями  на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационных услуг, в том числе очистки кровли от снега и ледовых свесов (п.3.2.8 договора). В случае проведения капитального ремонта и иных неотделимых улучшений объекта арендатор обязан до начала проведения таких работ направить арендодателю письмо с просьбой о даче согласия на проведение работ, обоснованием необходимости, указанием объема и стоимости работ (п.5.1 договора). Арендатор приступает к проведению капитального ремонта и иных неотделимых улучшений только при наличии письменного согласия арендодателя и на основании документации, разработанной и согласованной в установленном порядке (п.5.2 договора). При расторжении договора затраты арендатора на произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения объекта арендодателем не возмещаются (п.5.5 договора).

Таким образом, по условиям договора обязанность проведения ремонта, возложена на арендатора, при этом, договором не предусмотрена обязанность арендодателя по возмещению арендатору затрат на проведение ремонта помещений при расторжении договора аренды. 

Учитывая изложенное, истец не доказал наличие всех условий, необходимых для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания с него убытков, в том числе, причинно-следственную связь между действиями ответчика и понесенными расходами, а также не доказал, что единственным препятствием, не позволившим ему использовать помещения, явились виновные действия ответчика.

Таким образом, иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы по делу  относятся на истца, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

решил:

в удовлетворении иска отказать.

 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Империя Девелопмент» из средств федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 791 руб.

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

 

          Судья                                                                            И.В.Елизарова