СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-20234/2017-ГК

г. Пермь

21 февраля 2018 года

Дело № А60-34404/2017 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2018 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2018 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова В.В., судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Поповой О.С.,  

при участии: 

от истца: Гараев Б.К., представитель по доверенности, паспорт, Киселев А.Н.,  представитель по доверенности, паспорт,  

от ответчика: Ревнивцев Д.П., директор, паспорт, Кривощапов Д.В.,  представитель по доверенности, паспорт,  

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной  жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте  Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,  общества с ограниченной ответственностью "НПП "Промресурс",  

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 ноября 2017  года, принятое судьей Пшеничниковой И.В.,  

по делу № А60-34404/2017 

по иску государственного учреждения – Управления Пенсионного фонда  Российской Федерации в городе Березовском Свердловской области (ИНН  6604011013, ОГРН 1026600667389)  

к обществу с ограниченной ответственностью "НПП "Промресурс" (ИНН  6672326981, ОГРН 1106672020025)  

о расторжении договора аренды, 

установил:

государственное учреждение – Управление Пенсионного фонда  Российской Федерации в городе Березовском Свердловской области (далее –  УПФР в городе Березовском Свердловской области, Управление, истец)  обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью "НПП "Промресурс" (далее –  ООО "НПП "Промресурс", ответчик) о расторжении договора аренды № 2  части нежилых помещений в здании, расположенных на втором этаже здания  по адресу: г. Березовский, ул. Гагарина, дом № 20, заключенного между  истцом и ответчиком.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2017  исковые требования удовлетворены.  

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом,  ООО "НПП "Промресурс" обжаловало решение суда первой инстанции в  апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, в  удовлетворении требований Управления отказать. В обосновании доводов  жалобы заявитель указывает, что оспариваемый договор не предусматривает  дополнительных оснований для одностороннего расторжения, помимо  указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ);  сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора,  одностороннее освобождение арендуемого помещения не свидетельствует о  прекращении договора аренды. Ответчик считает, что приобретение истцом  нового помещения не является существенным изменением обстоятельств, из  которых исходили стороны при заключении договора. По мнению ответчика,  в правоотношениях истца и ответчика по поводу оспариваемого договора  отсутствуют в совокупности условия, указанные в статье 451 ГК РФ.  Полагает, что истец (арендатор) при заключении договора аренды нежилого  помещения должен был предвидеть, что в течение срока действия договора  аренды может появиться предложение арендовать помещение по более  низкой цене либо на безвозмездной основе. Также считает, что истец должен  был предусмотреть в договоре условия для его расторжения в связи с  наступлением таких обстоятельств, однако арендатор этого не сделал.  Указывает, что судом не учтено соотношение имущественных интересов  сторон, на арендодателя возложен весь ущерб в виде недополученной  арендной платы, тогда как ущерб арендатора не установлен. По мнению  ответчика, приобретение (получение в оперативное управление) иного  помещения арендатором не является основанием для досрочного  расторжения договора по инициативе арендатора. Отмечает, что утрата  арендатором интереса в использовании помещения не может служить  основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. Считает  необоснованным вывод суда о том, что арендуемое помещение не  соответствует назначению имущества. Указывает, что по условиям договора  аренды (пункт 4.4.6) на арендаторе лежит обязанность по содержанию  

арендуемого объекта в полной исправности и соответствующем санитарном  и противопожарном состоянии. Полагает, что выявленные Отделом  надзорной деятельности Березовского городского округа ГУ МЧС России по  Свердловской области при проверке помещений нарушения были допущены  действиями самого истца. Помимо изложенного, отмечает, по условиям  договора аренды (пункт 4.4.7) арендатор обязан за свой счет осуществлять  текущий ремонт арендуемого объекта. Указывает, что за весь период  действия договора аренды истцом не выполнялись какие-либо работы по  проведению текущего ремонта. Кроме того, ответчик не согласен с  расторжением договора с 20.03.2017. Указывает, что судом не приведено  обоснование расторжения договора именно с этой даты.  

От УПФР в городе Березовском Свердловской области поступил отзыв  на апелляционную жалобу, в котором истец выражает несогласие с доводами,  изложенными в апелляционной жалобе, просит решение суда оставить без  изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение  суда первой инстанции законным и обоснованным.  

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы,  изложенные в апелляционной жалобе, представители истца возражали  против удовлетворения жалобы и просили решение суда оставить без  изменения.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ).  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой  инстанции, 01.12.2013 между ООО "Артель старателей "Золотая долина"  (арендодатель) и государственным учреждением – Управлением  Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Березовском  Свердловской области (арендатор) подписан договор аренды № 2 части  нежилых помещений в здании (далее – договор аренды).  

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор  принимает в аренду часть нежилых помещений в здании (именуемые далее  объект), №№ 43-45, 47-56, 58-65, общей площадью 634,1 кв.м.,  расположенных на втором этаже здания по адресу: Свердловская область, г.  Березовский, ул. Гагарина, 20.  

Срок действия настоящего договора аренды устанавливается с  01.12.2013 по 01.12.2023 (пункт 2.1 договора аренды).  

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной  службы государственной регистрации кадастра и картографии по  Свердловской области 25.04.2014.  

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии  66 АЖ 831832 от 10.12.2014 сменился собственник здания по адресу:  г. Березовский, ул. Гагарина, дом № 20, владельцем стало новое юридическое  лицо: обществом с ограниченной ответственностью "НПП "Промресурс".  

Между ООО "Артель старателей "Золотая долина" (прежний  арендодатель), ООО "НПП "Промресурс" (арендодатель) и УПФР в городе  Березовском Свердловской области (арендатор) 30.04.2015 подписано  соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору долгосрочной  аренды нежилых помещений, в котором прежний арендодатель общество с  ограниченной ответственностью "Артель старателей "Золотая долина"  передает новому арендодателю обществу с ограниченной ответственностью  "НПП "Промресурс" все свои права и обязанности арендодателя по договору  аренды № 2 части нежилых помещений в здании расположенном на втором  этаже здания по адресу: г. Березовский, ул. Гагарина, дом № 20.  

Согласно данному Соглашению от 30.04.2015 арендодатель,  ООО "НПП "Промресурс", обязуется надлежащим образом осуществлять все  принятые на себя обязательства по договору аренды части нежилых  помещений в здании 01.12.2013 № 2 с 01.05.2015.  

Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении  Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии  по Свердловской области 28.05.2015.  

Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением о  расторжении договора аренды № 2 части нежилых помещений в здании,  расположенном на втором этаже здания по адресу: г. Березовский, ул.  Гагарина, дом № 20, заключенный между ООО "НПП "Промресурс" и УПФР  в городе Березовском Свердловской области.  

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил  из их обоснованности.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва  на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том,  что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.  

В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.  Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы  определяются договором аренды.  

В силу положений статьи 309, 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства  и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и  одностороннее изменение его условий не допускаются.  

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное  настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или  

договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора)  (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем  уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).  Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное  не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными  правовыми актами или договором.  

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора)  полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается  расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 ГК РФ).  

Право на односторонний отказ от исполнения договора возникает  только при условии, что возможность отказа предусмотрена нормой права  или допускаемыми законом условиями договора, и в случаях существенного  нарушения условий договора либо в иных случаях, предусмотренных  законодательством.  

Согласно пункту 7.2 договора аренды, договор аренды прекращает свое  действие в следующих случаях: досрочного расторжения договора аренды по  соглашению сторон или в судебном порядке.  

Как указывает истец в тексте искового заявления, государственное  учреждение – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в  городе Березовском Свердловской области свои договорные обязательства  исполняло надлежащим образом, своевременно и в срок производило  установленную арендную плату, что не оспаривается ответчиком.  

Истец в обоснование расторжения договора аренды указывает на то,  что арендодатель, ООО "НПП "Промресурс", свои обязательства выполнял  не надлежащим образом, кровля крыши арендодателем была повреждена, в  результате чего кабинеты сотрудников заливало дождевой водой, в  некоторых кабинетах на стенах появилась плесень.  

Здание не соответствует Правилам противопожарного режима в РФ,  предусмотренное Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390,  по результатам проверки ГУ МЧС России по Свердловской области в  отношении истца вынесено постановление № 5/6/7-ПБ о назначении  административного наказания.  

В связи с тем, что государственное учреждение – Управление  Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Березовском  Свердловской области выступает в защиту публичных интересов общества и  государства и оказывает социально - значимые услуги населению  Березовского городского округа истец неоднократно обращался во все  вышестоящие организации о предоставлении другого помещения для  оказания услуг населению города.  

Распоряжением № 282-р от 25.05.2016 ТУ Росимущества в  Свердловской области закрепило на праве оперативного управления за  УПФР в городе Березовском Свердловской области федеральное недвижимое  имущество по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул.  Циолковского, д. 12а.  

В связи с предоставлением истцу на праве оперативного управления  недвижимого имущества истец, согласно пункта 4.4.5 договора аренды  уведомил арендодателя о предстоящем досрочном расторжении договора и  освобождении арендованных помещений.  

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2016 недвижимое имущество,  расположенное по адресу: Свердловская область, г. Березовский,  ул. Циолковского, д. 12а передано УПФР в городе Березовском  Свердловской области.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на  недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2016 проведена  государственная регистрация прав, согласно которой правообладателем по  объекту недвижимости находящемуся по адресу: Свердловская область,  г. Березовский, ул. Циолковского, д. 12а является государственное  учреждение – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в  городе Березовском Свердловской области.  

Как указывает истец, 20.03.2017 государственное учреждение –  Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в городе  Березовском Свердловской области освободило арендуемые помещения в  здании находящемся по адресу г. Березовский, ул. Гагарина, 20 и переехало в  новое место.  

Истцом было подано официальное Уведомление об освобождении  здания по ул. Гагарина, 20 в городской газете "Березовский рабочий", и в  бегущей строке кабельного телевидения города Березовского.  

Государственное учреждение – Управление Пенсионного фонда  Российской Федерации в городе Березовском Свердловской области  11.04.2017 направило письмо о расторжении договора аренды № 2 части  нежилых помещений от 01.12.2013 в здании расположенном на втором этаже  здания по адресу: г. Березовский, ул. Гагарина, дом № 20, и организовать  прием-передачу вышеуказанного объекта с подписанием акта.  

Государственное учреждение – Управление Пенсионного фонда  Российской Федерации в городе Березовском Свердловской области  20.03.2017 направило арендодателю, ООО "НПП "Промресурс", соглашение  о расторжении договора аренды помещений и акт приема помещений для  подписания.  

Как указывает истец, с 20.03.2017 арендованное помещение им не  используется, стоит пустым, электроэнергия, вода, отопление отключены.  

Ответчиком 12.04.2017 направлено истцу письмо об отказе от  расторжения договора аренды.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение  обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,  является основанием для его изменения или расторжения, если иное не  предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение  обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько,  что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был  

бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся  условиях.  

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли  соглашения о приведении договора в соответствие с существенно  изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может  быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей  статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при  наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора  стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не  произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые  заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при  той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по  характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения  его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение  имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной  стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на  что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или  существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет  заинтересованная сторона.  

При этом согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение  обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько  что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был  бы ими заключен ил был бы заключен на значительно отличающихся  условиях.  

В случае применения положений статьи 451 ГК РФ суду нужно  определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие  существенного изменения обстоятельств; время его наступления;  возможность разумно предвидеть это изменение.  

Исходя из фактических обстоятельств дела и оценив представленные  доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что условия,  предусмотренные договором аренды, изменились существенно, Управлению  было предоставлено новое помещение, которое является федеральной  собственностью, передано в оперативное управление.  

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки  выводов суда первой инстанции о наличии существенного изменения  обстоятельств, которые являются основанием для досрочного расторжения  договора.  

Однако судом апелляционной инстанции частично принимаются  доводы ответчика о недоказанности обстоятельства, что представленные  арендодателем помещения не соответствуют назначению имущества.  

Представленные истцом фотографии не позволяют определить их  относимость к спорному договору аренды, в том числе по периоду их  изготовления. Из предписаний органов пожарной охраны следует, что  нарушения допускались самим арендатором.  

Необходимо подчеркнуть, что истцом не представлено каких-либо  доказательств обращения к арендодателю об устранении недостатков  арендованного имущества до получения другого помещения в оперативное  управление, доказательств наличия недостатков имущества на момент  обращения с иском в арбитражный суд.  

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или  расторжения договора обязательства считаются измененными или  прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или  о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера  изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном  порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении  или о расторжении договора.  

При таких условиях, спорный договор аренды не может быть  расторгнут с 20 марта 2017 года, указанный договор считается расторгнутым  с момента вступления в законную силу настоящего постановления.  

Выводы суда первой инстанции в мотивировочной части решения не в  полном объеме соответствуют обстоятельствам дела по основаниям,  указанным в мотивировочной части настоящего постановления, судом  первой инстанции неверно применены нормы материального права, что в  силу пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для  изменения решения суда первой инстанции.  

Безусловные основания для отмены судебного акта суда первой  инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК, судом  апелляционной инстанции не установлены.  

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит  изменению.  

В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе  относится на истца.  

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 ноября 2017  года по делу № А60-34404/2017 изменить, исключив из резолютивной части  решения слова "с 20 марта 2017 года".  

В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области  от 20 ноября 2017 года по делу № А60-34404/2017 оставить без изменения.  

Взыскать с государственного учреждения – Управление Пенсионного  фонда Российской Федерации в городе Берёзовском Свердловской области  (ИНН 6604011013, ОГРН 1026600667389) в пользу общества с ограниченной  ответственностью "НПП "Промресурс" (ИНН 6672326981, ОГРН  

1106672020025) судебные расходы 3 000 руб. государственной пошлины по  апелляционной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд  Свердловской области.  

Председательствующий В.В. Семенов  

Судьи Т.М. Жукова   Т.Л. Зеленина