АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Великий Новгород

Дело № А44-4543/2022

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 сентября 2024 года

Арбитражный суд Новгородской области в составе: судьи  Деменцовой И. Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой В.С.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Новгородской области (

<

...>) дело по исковому заявлению:

министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 173005, Великий Новгород, пл. Софийская, д.1)

к обществу с ограниченной ответственностью  «Соня» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 173001, Великий Новгород, ул. Стратилатовская, д.9а, пом.11)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности №21 от 10.03.2023 № 22;

от ответчика: ФИО2 - представителя по доверенности №06 от 11.01.2024;

установил:

Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной отвесностью «Соня» (далее - ответчик, Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства -: незавершенной строительством части здания ДК «Строитель» (бассейн) с кадастровым номером 53:23:0000000:8741, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8101300:90 по адресу: Великий Новгород, ул. Кочетова, путем продажи с публичных торгов.

Определением от 15.08.2022 исковое заявление Министерства принято судом к производству и назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.             Определением от 19.12.2023 суд принял к производству встречное исковое заявление Общества от 13.12.2022 к Министерству о признании права собственности на самовольную постройку – здание многофункционального центра, общей проектной площадью 2842,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Протокольным определением от 25.01.2023 суд принял заявление ООО «Соня» от 23.01.2023 об отказе от встречного иска и прекращении производства по встречному иску.      

Определением от 28.06.2023 суд приостановил производство по настоящему делу  до вступления в законную силу судебного акта, принятого Арбитражным судом Новгородской области по результатам рассмотрения по существу дела №А44-2771/2023 по спору между теми же лицами об обязании привести в соответствие техническую документацию, правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства.

Определением от 03.10.2023 суд возобновил производство по делу А44-4543/2022, поскольку решением Арбитражного суда Новгородской области от 11.08.2023 по делу №А44-2771/2023 в удовлетворении иска Министерству отказано, решение вступило в законную силу.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось по ходатайству Министерства.            

Определением от 27.02.2024 суд удовлетворил ходатайство истца и назначил по делу судебную экспертизу с целью определения фактических характеристик спорного объекта незавершенного строительства, степени его готовности и рыночной стоимости, проведение которой поручил экспертам ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» ФИО3 и ФИО4. Производство по делу приостановлено до получения заключения экспертов.

Определением от 10.06.2024 суд возобновил производство по делу в связи с поступления заключения эксперта № 057/16 от 02.07.2024 и назначил его к рассмотрению в судебном заседании на 22 июля 2024 года на 09 час. 30 мин.

Протокольным определением от 22.07.2024 суд удовлетворил ходатайство Министерства и отложил рассмотрение дела на 09 сентября 2024 года на 15 час. 30 мин.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, пояснила, что спорный объект незавершенного строительства находится в собственности ответчика с 2001 года, договора аренды земельного участка заключались с ним, начиная с 2008 года.Общество воспользовалось предусмотренным действующим законодательством правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов, действие договора аренды прекратилось, однако строительство объекта не завершено до настоящего времени, что дает истцу право на обращение в суд с настоящим иском. Отказ Министерства в заключении договора аренды земельного участка на новый срок был обжалован Обществом в суде, в удовлетворении заявленных требований ООО «Соня» отказано (дело № А44-1762/2022). 

Представитель ответчика с иском не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснила, что строительство объекта находится на завершающей стадии, в связи с чем его изъятие у собственника в порядке статьи 239.1 ГК РФ является неправомерным. Полагала, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом, поскольку на момент его обращения в суд с настоящим иском у Общества имелось действующее разрешение на строительство, выданное 09.04.2019, которое было действительным до 01.01.2023 (с учетом продлений в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 04.02.2021 № 109, от 14.12.2021 № 2284). Просила отказать в удовлетворении иска.

Суд выяснил мнение сторон о необходимости вызова экспертов в судебное заседание, наличии у них вопросов к экспертам и возражений относительно оплаты услуг экспертов в полном объеме.

Представители сторон пояснили, что вопросов к экспертам не имеют и не возражают против оплаты услуг экспертов в полном объеме.

Судом вынесено отдельное определение об оплате услуг экспертов.

Судебное заседание прерывалось в порядке статьи 163 АПК РФ до 11 сентября  2024 года до 09 час. 20 мин. Объявление о перерыве размещено на официальном сайте Арбитражного суда Новгородской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», стороны дополнительно извещены под расписку.

В судебном заседании после перерыва представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции по спору.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08 июня 2001 года между ООО «Соня» (покупатель) и ОАО «Фирма «Траст» (продавец) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством нежилого помещения, общей площадью 2457,2 кв.м., фундаменты железобетонные, стены кирпичные, перекрытия  железобетонные, крыша совмещенная, кадастровый номер объекта НОО.23.81.013-00.0018:48096:0016, расположенного по адресу: 

<

...> Незавершенное строительством нежилое помещение расположено на земельном участке общей площадью 22075,2 кв.м., который передан ОАО «Фирма «Траст» по распоряжению Администрации Великого Новгорода от 04.05.2001 за № 1931рм в аренду для реконструкции и завершения строительства недостроенной части здания по договору аренды земельного участка № 4804 от 18.05.2001 (т.1а л.д.37-38).

Государственная регистрация  права собственности ООО «Соня» на незавершенное строительством нежилое помещение, общей площадью 2457,2 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта НОО.23.81.013-00.0018:48096:0016, расположенное по адресу: 

<

...> произведена 28 июня 2001 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права НО-Б № 023504 (т.1а л.д.30).

13.12.2013 указанный объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет  как незавершенная строительством часть здания ДК «Строитель» (бассейн) с присвоением кадастрового номера 53:23:0000000:8741 (ранее присвоенный государственный учетный номер 53:23:8101300:0018:48096:0016), площадью 2457,2 кв.м., этаж №3, право собственности на который зарегистрировано за ООО «Соня» 28.06.2001. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 11.07.2022 № КУВИ-001/2022-115477380 (т.1 л.д.21-23).

06 апреля 2015 года между департаментом имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (арендодатель) и ООО «Соня» (арендатор) заключен договор № 3224-з аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 6461 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 53:23:8101300:90, расположенный по адресу: 

<

...> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Цель предоставления земельного участка (разрешенное использование) для завершения строительства и переоборудования здания под многофункциональное общественное здание (т.1 л.д.9-11).

В декабре 2018 года Общество обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к министерству инвестиционной политики Новгородской области о признании незаконным отказа Министерства от 03.04.2018 №ИП-2473-И в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:8101300:90 площадью 6461 кв.м., находящегося по адресу: ул.Кочетова,мкр.13 в Великом Новгороде, и обязании Министерства заключить договор аренды указанного земельного участка с ООО «Соня» для завершения строительства (дело № А44-11409/2018).

Определением Арбитражного суда Новгородской области от 29.01.2019 по делу № А44-11409/2018, вступившим в законную силу,  производство по делу прекращено, судом утверждено мировое соглашение, заключенное сторонами 28.01.2019 и предусматривающее заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства и переоборудования здания сроком на 1,5 года (т.2 л.д.110-112).

В дальнейшем министерство инвестиционной политики Новгородской области  (арендодатель) и ООО «Соня» (арендатор) заключили договор № 3961-з от 08.02.2019 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на срок до 07 августа 2020 года (включительно) земельный участок площадью 6461 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 53:23:8101300:90, расположенный по адресу: 

<

...>. Цель предоставления земельного участка (разрешенное использование) для завершения строительства и переоборудования здания под многофункциональное общественное здание. Стороны также определили, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 6 апреля 2018 года (включительно), договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1 л.д.12-16).

Градостроительный план земельного участка № RU 53301000-002554 от 07.03.2019 подготовлен комитетом архитектуры и градостроительства Администрации Великого Новгорода на основании заявления ООО «Соня» от 13.02.2019 № 1697832 (т.1а л.д.54-64).

Министерством строительства, архитектуры и территориального развития Новгородской области Обществу выдано разрешение от 09.04.2019 N RU 53-301000-13-2019 на реконструкцию незавершенного строительством здания под многофункциональный центр по адресу: 

<

...> мкр.13, на срок до 09 мая 2021 года. Из указанного разрешения следует, что общая площадь здания до реконструкции составляет 2457,2 кв.м., объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8101300:90, проектная документация разработана ООО «Новпроект» в 2018 году шифр 17.07.17 и получила положительное заключение экспертизы проектной документации ГАУ «Госэкспертиза Новгородской области» № 53-2-1-3-0044-18 от 09.04.2018 (т.1 л.д.39-41).

22.06.2020 между министерством инвестиционной политики Новгородской области (арендодатель) и ООО «Соня» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 4106 о внесении изменений в договор от 08.02.2019 № 3961-з аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на основании пунктов 6,7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), в соответствии с которым срок окончания аренды вместо 07 августа 2020 года изменен на 07 февраля 2022 года  (т.1 л.д.17). Дополнительным соглашением от 02.11.2020 № 4343-П к данному договору стороны определили считать арендодателем по договору министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области и изменили реквизиты для внесения арендной платы (т.1 л.д.19). Дополнительные соглашения об изменении условий договора аренды также были зарегистрированы в установленном порядке.

В апреле 2022 года Общество обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Министерству о признании незаконным отказа Министерства № СА-2206-И от 30.03.2022 в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:8101300:90, площадью 6461 кв.м., находящего по адресу ул. Кочетова, мкр.13 в Великом Новгороде, и обязании Министерства заключить с ООО «Соня» дополнительное соглашение к договору № 3961-3 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.02.2019, о продлении договора аренды на три года для завершения строительства (дело № А44-1762/2022).

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 01.06.2022 по делу № А44-1762/2022, вступившим в законную силу, Обществу отказано в удовлетворении иска. Судом установлено, что Обществу, начиная с 2009 года, предоставлялся земельный участок для завершения строительства спорного объекта, договорные отношения между сторонами продлевались 7 раз, при этом положения пунктов 2 и 5 статьи 39.6 ЗК РФ предполагают возможность предоставления земельного участка в аренду без торгов однократно. Суд указал, что со стороны Общества имеет место злоупотребление правом, поскольку еще в 2018 году при обращении в суд Общество гарантировало завершение строительства в течение 18 месяцев и добровольно взяло на себя обязательства по завершению строительства в кратчайшие сроки. Издание Закона №98-ФЗ вновь предоставило Обществу безусловное право на пролонгацию договора на 2 года. Таким образом,  Общество вместо 1,5 лет имело 3,5 года для завершения строительства, но и в эти сроки осуществить строительство не смогло. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отсутствии у Общества заинтересованности в завершении строительства и злоупотреблении предоставленными добросовестным арендаторам правами (т.2 л.д.113-117).

После вступления указанного решения в законную силу Министерство, ссылаясь на то, что срок действия договора от 08.02.2019 № 3961-з истек, строительство объекта на земельном участке не завершено, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском к Обществу об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем его продажи на торгах.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 названной статьи).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. 

С учетом значения объектов публичной собственности их предоставление для реализации частных интересов граждан или юридических лиц должно быть оправданным с социальной и (или) экономической точки зрения. Соответственно, при распределении публичных земель, предназначенных для строительства зданий, сооружений, особое значение приобретают вопросы их эффективного и своевременного освоения, в связи с чем публичный собственник не может быть лишен права распоряжаться принадлежащими ему земельными участками основной вид разрешенного использования которых предусматривает строительство зданий, сооружений, путем продажи их в частную собственность с торгов.

Для решения указанных задач федеральный законодатель предусмотрел механизм заключения договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка, который позволяет арендодателю земельного участка контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность по иному основанию - как собственнику созданных зданий или сооружений. Данный механизм направлен на стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывает необходимость защиты общественных интересов, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Судом установлено, что ООО «Соня» реализовало право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, поскольку после договора аренды от 06.04.2015 № 3224-з ответчик пользовался земельным участком на основании договора аренды № 3961-з от 08.02.2019 (в редакции дополнительных соглашений № 4106 от 22.06.2020 и № 4343-П от 02.11.2020).

Судом также приняты во внимание обстоятельства, установленные по делам  № 44-11409/2018 и № А44-1762/2022, судебные акты по которым вступили в законную силу, о том, что, вступив в арендные правоотношения на основании договоров, начиная с 2009 года, ответчик по настоящему делу принял на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. В соответствии с условиями утвержденного судом мирового соглашения от 28.01.2019 ответчик обязался завершить строительство здания в течение 18 месяцев, а  принятие Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» вновь предоставило Обществу безусловное право на пролонгацию договора на 2 года. Таким образом,  Общество вместо 1,5 лет, предусмотренных условиями мирового соглашения по делу № 44-11409/2018, имело возможно завершить строительство в течение 3,5 лет, но и в эти сроки осуществить строительство не смогло. При рассмотрения дела № А44-1762/2022 суд пришел к выводу об отсутствии у Общества заинтересованности в завершении строительства и злоупотреблении предоставленными добросовестным арендаторам правами (т.2 л.д.113-117).

В силу части 2  статьи 69 АПК РФ указанные обстоятельства не требуют доказывания вновь при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что Министерство является надлежащим истцом по заявленным требованиям. Злоупотребления правом в действиях Министерства суд не усматривает; доводы Общества о наличии у него действующего разрешения на строительство от 09.04.2019 № RU 53-301000-13-2019 (с учетом продления) на момент обращения истца в суд с настоящим иском не имеют правового значения для рассмотрения дела, поскольку до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию в предусмотренном действующим законодательством порядке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно подпункту «г» пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения об объекте незавершенного строительства, включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки).

Судом установлено, что в материалах дела имеются противоречивые сведения относительно характеристик и степени готовности спорного объекта незавершенного строительства, что не позволяет его идентифицировать,  произвести оценку объекта незавершенного строительства и выставить его на публичные торги.

Так, согласно акту готовности объекта незавершенного строительства от 22.08.2022, составленному кадастровым инженером ООО «ГеоЛидер» ФИО5, процент готовности объекта составил 84,8%.  Вместе с тем, согласно справке кадастрового инженера ООО «ГеоЛидер» ФИО6 от 07.12.2018 степень готовности объекта составляет 95% (т.1 л.д.44, 74). Площадь объекта по выписке из ЕГРН составляет 2457,2 кв.м., в проекте на реконструкцию – 2842,5 кв.м.), этажность (по выписке из ЕГРН-  помещение находится на 3 этаже, по факту – трехэтажное здание), статусе объекта (в выписке из ЕГРН – часть здания, в проекте на реконструкцию – здание).

С момента покупки объекта незавершенного строительства ответчик производил какие-то работы, связанные с реконструкцией здания, однако техническую документацию, свидетельствующую об изменении объема, площади и (или) этажности здания, то есть о фактическом состоянии объекта незавершенного строительства, не оформил. Доказательств обратного им не представлено.

Из материалов дела следует, что ООО «Соня» были оформлены технический и кадастровый паспорта на встроенное помещение общей площадью 625,9 кв.м. с кадастровым номером 53:23:8101300:0090:38581:0002, расположенное на 3 этаже незавершенного строительством здания многофункционального центра, которое было предоставлено ответчиком в аренду  ООО «Амазонки» на основании договора аренды от 01.09.2011 (т.2 л.д.90-101).

Принимая во внимание, что для рассмотрения настоящего дела необходимо установить фактические характеристики спорного объекта незавершенного строительства и степень его готовности, рыночную стоимость объекта, суд удовлетворил ходатайство истца и определением от 27.02.2024 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» ФИО3 и ФИО4, имеющим необходимые профессиональные знания и стаж экспертной работы. 

Согласно заключению экспертов № 057/16 от 02.07.2024 объект с кадастровым номером 53:23:0000000:8741 (ранее присвоенный номер  53.81.013-00.0018:48096:0016), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8101300:90 по адресу: 

<

...> является  объектом, строительство которого не завершено (объектом незавершенного строительства), и отдельно стоящим зданием (строением). Степень строительно-технической готовности объекта с кадастровым номером 53:23:0000000:8741 (ранее присвоенный номер  53.81.013-00.0018:48096:0016), составляет 82,1%.  Площадь здания определена экспертами в результате произведенных измерений и составила 3 818,6 кв.м., в том числе надземных этажей – 2701,3 кв.м. (первый этаж – 806,7 кв.м., второй этаж – 1275,9 кв.м., третий этаж – 618,7 кв.м.); подземных этажей – 1117,3 кв.м. (подвал). Согласно СП 118.13330.2012 этажность здания составляет: 4 этажа (все этажи, включая подземный), 3 этажа (число всех надземных этажей). Экспертами составлены поэтажные планы здания. Учитывая, что исследуемый объект является объектом незавершенного строительства, то есть в настоящее время отсутствует  базовое предприятие торгово-развлекательного комплекса, эксперты указали, что на данной станции функциональное назначение исследуемого объекта можно признать как многофункциональный центр, а именно торгово-развлекательный центр. Заключением экспертов № 057/16 от 02.07.2024  также установлена рыночная стоимость оценки спорного объекта незавершенного строительства по состоянию на 02 июля 2024 года в размере 141 412 000 руб. (с учетом НДС)(т.3 л.д.4-75).

Представленное экспертами заключение сторонами не оспорено.

Оценив экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд установил, что оно составлено экспертами, имеющим необходимые специальные познания; не содержит неясностей и противоречий, включает обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, в связи чем признано судом достоверным доказательством по делу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, срок действия договора аренды  от № 3961-з от 08.02.2019 истек 07 февраля 2022 года  (в редакции допсоглашения от № 4106 от 22.06.2020).

Доказательств того, что строительство объекта завершено, либо того, что нарушение сроков строительства спорного объекта произошло по причине, связанной с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц,  ООО «Соня» в материалы дела не представило (статьи 9, 65 АПК РФ).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о наличии у истца права на реализацию правомочий, предусмотренных статьей 239.1 ГК РФ, поскольку до настоящего времени спорный  объект не введен в эксплуатацию, договор аренды земельного участка, на котором этот объект расположен, был прекращен, следовательно, заявленные Министерством требования о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов подлежат удовлетворению.

В связи с наличием существенных различий в характеристиках спорного объекта незавершенного строительства, указанных в правоустанавливающих документах и в ЕГРП, и его фактическом состоянии, определенном экспертами в ходе судебной экспертизы,  суд считает необходимым в резолютивной части решения указать все данные, необходимые для идентификации объекта и его продажи с публичных торгов. 

Отказ Общества от встречного иска к Министерству о признании права собственности на самовольную постройку – здание многофункционального центра, общей проектной площадью 2842,5 кв.м. по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.131), не нарушает права и законные интересы других лиц, является правомерным и подлежит принятию арбитражным судом. Производство по делу в этой части подлежит прекращению на основании подпункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК  РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В силу статьи 106 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам,  отнесены к судебным издержкам.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

В силу положений статьи 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражный судах.

Ответчиком уплачена государственная пошлина по встречному иску в размере 6 000 руб. (т.1 л.д.101).

В ходе судебного разбирательства Министерство внесло на депозитный счет суда денежные средства в сумме 150 000 руб. в счет оплаты услуг экспертов (т.2 л.д.106-109).

На основании определения суда от 09.09.2024 указанные денежные средства выплачены экспертам ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» с депозитного счета Арбитражного суда Новгородской области.

С учетом результатов рассмотрения дела и положений статьи 110 АПК РФ, суд полагает возможным произвести зачет уплаченной Обществом по встречному исковому заявлению государственной пошлины в размере 6000 руб. в счет оплаты госпошлины по основному иску. Кроме того, с Общества в пользу Министерства подлежит взысканию 150 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг экспертов.

Руководствуясь подпунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Соня» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 173001, Великий Новгород, ул. Стратилатовская, д.9а, пом.11, 12) объект незавершенного строительства – здание многофункционального центра (торгово-развлекательного центра), степень готовности 82,1%, площадью 3 818,6 кв.м. с кадастровым номером 53:23:0000000:8741 (ранее присвоенный номер 53:23:8101300:0018:48096:0016, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости  как нежилое помещение - незавершенная строительством часть здания «ДК «Строитель» (бассейн), площадью 2457,2 кв.м.), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8101300:90 по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», установив начальную цену продажи объекта в размере 141 412 000 руб. (с НДС).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Соня» (ОГРН 

<

***>) в пользу министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (ОГРН 

<

***>) 150 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг экспертов.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Производство по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Соня» (ОГРН 

<

***>) к министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на самовольную постройку – здание многофункционального центра, общей проектной площадью 2842,5 кв.м. по адресу: 

<

...>, - прекратить в связи с отказом истца от иска.

Произвести зачет уплаченной обществом с ограниченной ответственностью «Соня» (ОГРН 

<

***>) по встречному исковому заявлению государственной пошлины в размере 6000 руб. в счет оплаты госпошлины по основному иску.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья

И.Н. Деменцова