Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-22444/2019

г. Краснодар

04 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения от 18 января 2022 года.

Полный текст судебного акта изготовлен 04 февраля 2022 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

Администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ДЛОК «Детство», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

при участии:

стороны не явились, уведомлены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с обществу с ограниченной ответственностью «ДЛОК «Детство», г. Сочи (далее - ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0108004:1081 по договору аренды № 4900002906 от 24.09.2003 г. за период с  01.04.2017 по 31.12.2018 г. в размере 9 461 055,74 руб. и пени в размере 8 198 647,87 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2020 производство  по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-11770/2017.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2021 г. в связи с вступлением в законную силу судебного акта по делу № А32-11770/2017 производство по делу возобновлено.

Стороны, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились. От ответчика поступил отзыв на исковое заявление с ходатайством о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 год.

При рассмотрении ходатайства ответчика, суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК  РФ) судебная экспертиза назначается судом для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Однако, при рассмотрении настоящего дела не возникает вопрос относительно рыночной стоимости земельного участка за 2018 год, поскольку судебными актами по делу № А32-11770/2017, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что с 12.08.2017 г. арендную плату следует начислять по ставке земельного налога.

При этом, согласно действующему законодательству при начислении арендных платежей по ставке земельного налога применяется кадастровая стоимость участка, а не рыночная.

Таким образом, необходимость в определении размера рыночной стоимости участка отсутствует.

В связи с чем, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной экспертизы надлежит отказать.

Спор рассматривается по правилам статьи  156 АПК  РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Администрацией города Сочи и ООО ДЛОК «Детство» 24.09.2003 подписан договор № 4900002906 аренды земельного участка площадью 82 255 кв. м., имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>, для целей обеспечения эксплуатации зданий и сооружений детского лечебно-оздоровительного комплекса, сроком действия до 01.05.2052. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В договоре указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи. 

Судом установлено, что земельному участку площадью 82 255 кв. м. присвоен кадастровый номер 23:49:0108004:1060, право собственности на него зарегистрировано  26.11.2013 за муниципальным образованием город-курорт Сочи. 

17.12.2012 участок 23:49:0108004:1060 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0108004:1081 площадью 60 624 кв.м., 49:0108004:1082 площадью 9 600 кв.м. и 23:49:6108004:1083 площадью 9 165 кв.м. 

Первым участком владеет истец и использует его для эксплуатации имущества оздоровительного комплекса, земельные участки с кадастровыми номерами  49:0108004:1082 площадью 9 600 кв.м. и 23:49:6108004:1083 площадью  9  165  кв.м. образованы для эксплуатации расположенных на них многоквартирных жилых домов.

В результате нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за последним образовалась задолженность за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 г. в размере  9 461 055,74 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию № 24887/02-05-17 от 19.10.2018 г. с требованием оплатить задолженность.

Однако, данная претензия оставлена ответчиком без исполнения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (в  рименимой к спорным отношениям редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса). 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2021 г., оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.08.2021  г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.12.2021 г. по делу №А32-11770/2017, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что договор аренды от 24.09.2003 № 4900002906 подписан от имени арендодателя администрацией в отсутствие полномочий на распоряжение федеральным имуществом, в связи с чем, суды пришли к выводу том, что данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой.

При этом, ничтожность указанного договора не освобождает общество от внесения платы за фактическое пользование муниципальной землей, на которой расположены принадлежащие последнему объекты оздоровительного комплекса. 

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. 

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 1 статьи 1105 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Истцом в подтверждение заявленных требований представлен договор аренды, заключенный с ответчиком, акт сверки и расчет арендной платы.

Проверяя расчет, судом установлено, что расчет составлен истцом в соответствии с поправочным коэффициентом целевого использования равным 1,0, введенным постановлением администрации города Сочи от 29.12.2011 г. № 2645 «О  внесении  изменений в постановление главы администрации города Сочи от  15.06.2007  г. № 791».

Между тем, суд признает произведенный администрацией расчет арендных платежей за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 г. неправомерным, ввиду следующего.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2021 г., оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.08.2021  г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от  24.12.2021 г. по делу №А32-11770/2017 установлено, что в период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города - курорта Сочи, определялся в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О  Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов». Согласно пункту 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016 (далее - постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной  деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 «О  внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от  16  июля 2009 года N 582» дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Постановление № 531 вступило в силу 12.08.2017.

Из указанного суды установили, что для участков из земель, ограниченных в обороте и на которых расположен недвижимый объект, расчет до 11.08.2017 осуществляется по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, а с 12.08.2017 по ставке земельного налога. 

Кроме того, в рамках дела №А32-11770/2017 проведены судебные экспертизы по установлению площади земельного участка, необходимого обществу для использования его недвижимого имущества и по установлению кадастровой стоимости земельного участка, в том числе по состоянию на 01.01.2017 г. 

По результатам проведенных экспертиз установлено, что вся площадь  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0108004:1081 - 60624 кв. м, является необходимой для эксплуатации объектов имущественного комплекса ООО «ДЛОК «Детство». Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2017 г. установлена в размере  99  819  235  руб.

В соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление от 21.12.2011 N 30-П).

Таким образом, установленные выше указанными судебными актами факты относительно того, что расчет арендных платежей по спорному участку надлежит рассчитывать до 11.08.2017 по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, а с 12.08.2017 по ставке земельного налога; относительно размера рыночной стоимости в 2017 году равной 99 819 235 руб. и площади участка, необходимой для эксплуатации объектов ответчика - 60624 кв. м (вся  площадь участка), судом при рассмотрении настоящего повторному исследованию не подлежат.

На основании выше установленного судом самостоятельно произведен расчет арендных платежей за период с 01.04.2017 г. по 31.12.2018 г. следующим образом.

1. Расчет по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости:

С 01.04.2017 по 11.08.2017 – 99 819 235 руб. х 1,5% : 365 х 133 = 545 587, 33 руб.

2. Расчет по ставке земельного налога.

Согласно п.1.2 Решения городского собрания Сочи от 29.11.2012 г. N 185 «О  внесении  изменений в решение городского собрания Сочи от 11.12.2007 г. N 231 «Об  установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» в период с 12.08.2017 г. по 31.12.2018 г. налоговая ставка земельного в отношении земельных участков рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений, составляет  0,45%.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от  14.12.2016 № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 246 078 878 руб. 40 коп. 

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 2018 года кадастровая стоимость участка также составляет 246 078 878 руб. 40 коп.

Таким образом, в период с 12.08.2017 г. по 31.12.2018 г. кадастровая стоимость не изменялась, в связи с чем, подлежит применению при расчете арендной плате в указанный период.

С 12.08.2017 по 31.12.2018 - 246 078 878 руб. 40 коп. х 0,45% / 365 х 507 =  1 538 161,  54 руб.

Итого размер арендных платежей за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 составил  2 083 748 руб. 87 коп.

Доказательств внесения ответчиком арендных платежей в спорный период в материалы дела не представлено.

В связи с чем, исковые требования в части взыскания основной задолженности за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 подлежат удовлетворению в размере  2 083 748  руб.  87  коп.

В удовлетворении остальной части основного долга надлежит отказать.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании пени по состоянию на  02.12.2018 год в размере 8 198 647 руб. 87 коп.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Кодекса).

Судом установлено, что неустойка по ставке 0,05% за просрочку внесения в бюджет платежей за пользование земельным участком законом не предусмотрена.

В силу ничтожности подписанного сторонами договора аренды, она не может быть признана согласованной сторонами.

При указанных обстоятельствах истцу в удовлетворении этой части требований следует отказать. 

Согласно статье 110 АПК РФ государственную пошлину необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 65, 69, 71, 110, 156, 159, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной экспертизы отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЛОК «Детство», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0108004:1081 за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 составил 2 083 748 руб. 87 коп.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЛОК «Детство», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета сумму госпошлины в размере 13 133 руб. 28 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий