Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

      

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-35150/2022

г. Краснодар

13 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 13 сентября 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации федеральной территории «Сириус», пгт. Сириус (ОГРН: 

<

***>, ИНН:  

<

***>)

к ООО «Туапсинский цементный завод», пгт. Сириус (ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица:

Генеральная прокуратура Российской Федерации, г. Москва

Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ», г. Москва

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар

Азово-Черноморское территориальное управление Росрыболовства 

администрация города Сочи, г. Сочи

ЗАО «Фирма «Сочинеруд»

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании возвратить земельный участок,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: ФИО2 – доверенность;

от Генеральной прокуратуры: ФИО3 – удостоверение;

остальные участники процесса не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация федеральной территории «Сириус», пгт. Сириус (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым  заявлением к ООО «Туапсинский цементный завод», пгт. Сириус (далее - ответчик), согласно которому просит суд:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.08.2007 г. № 4900004281 площадью 34 000 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0402061:1.

2. Обязать ООО «Туапсинский цементный завод» возвратить администрации федеральной территории «Сириус» земельный участок с кадастровым номером  23:49:0402061:1 путем подписания акта приема-передачи в течении 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда.

3. Указать в решении суда на то, что оно является основанием для погашения регистрационной записи об обременении права в виде аренды в отношении указанного земельного участка от 17.08.2007 № 23-23-22/072/2007-057.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2022 г. к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены: Азово-Черноморское территориальное управление Росрыболовства, администрация города Сочи и ЗАО «Фирма «Сочинеруд».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2022 г. к рассмотрению принято ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, представил дополнительные документы.

Представитель ответчика в судебном заседании представил отзыв и дополнительные пояснения, заявил ходатайство об оставлении иска без рассмотрения по основанию отсутствия у истца полномочий на заявление рассматриваемых требований, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства с целью ознакомления с дополнительными документами.

Прокурор в судебном заседании исковые требования поддержал.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились. 

От третьего лица («ВЭБ.РФ») поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью подготовки правовой позиции по делу.

Представитель истца и прокурор возражали против отложения.

Судом установлено, что в материалы дела поступили письменные пояснения Департамента имущественных отношений Краснодарского края, которые приобщены к материалам дела.

Кроме того, в материалы дела поступило ходатайство ООО «Имеретинский сервис» о вступлении в дело третьим лицом без самостоятельных требований.

Представитель ответчика поддержал данное ходатайство, так же ходатайствовал о привлечении иных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц без  самостоятельных требований.

Представители истца и прокурор возражали против привлечения.

Суд, рассматривая принятое определением суда от 18.08.2022 г. ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения, исходил из следующего.

В соответствии со ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ходатайству ответчик считает, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в связи с тем, что направленная истцом претензия от 17.06.2022 г. № 01/01-12/1882 с предложением расторгнуть договор аренды в досудебном порядке не содержит в себе предупреждение арендатору об устранении нарушений в разумный срок.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определяет основания и порядок расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3)  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)   не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2)   в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, пункт 2 статьи 452 ГК РФ предусматривает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из указанных правовых положений следует, что судебная юрисдикция в вопросе расторжения договора по инициативе одной из сторон договора реализуется только в отсутствие у сторон обоюдного согласия на его расторжение, которое устанавливается наличием отказа другой стороны от предложения о расторжении договора или отсутствием от нее ответа на такое предложение.

По смыслу изложенных норм и разъяснений, досудебный порядок разрешения спора по иску о расторжении договора аренды земельного участка считается соблюденным, если арендодателем арендатору направлена претензия, содержащая предложение (требование) о расторжении договора. 

Как установлено судом в претензии от 17.06.2022 г. № 01/01-12/1882 содержится требование (предложение) о расторжении договора. 

Таким образом, истцом соблюден претензионный порядок.

В связи с чем, ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения по основаниям не соблюдения надлежащего претензионного порядка, подлежит отклонению.

Второе ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения по причине отсутствия полномочий у истца заявлять требования о расторжении спорного договора аренды так же подлежит отклонению, как не предусмотренное положениями ст. 148 АПК РФ.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик  ссылается на то, что администрация федеральной территории «Сириус» не является надлежащим представителем собственника спорного земельного участка, в связи с чем, по мнению ответчика, иск надлежит оставить без рассмотрения в порядке ч. 7 ст. 148 АПК РФ, предусматривающей оставление иска без рассмотрения в случае не подписания искового заявления или его подписания лицом, не имеющим право подписывать его, либо лицом, должностное положение которого не указано.

Однако, данные доводы ответчика являются ошибочными и необоснованными. Положения ч. 7 ст. 148 АПК РФ предусматривают отсутствие права на подписание иска за истца у лица (представителя истца, директора, главы и т.д.), подписавшего исковое заявление, а не отсутствие полномочий у истца на подачу иска.

Возражения истца, по сути, сводятся к отсутствию полномочий у истца на заявление требований о расторжении спорного договора аренды, которые подлежат рассмотрению судом при разрешении вопроса относительно того является ли администрация федеральной территории «Сириус» надлежащим истцом или нет.

Рассматривая ходатайства ответчика и третьего лица («ВЭБ.РФ») об отложении судебного разбирательства, суд исходил из положений ст. 158 АПК РФ, согласно которым отложение судебного разбирательства по ходатайству сторон является правом, а не обязанностью суда.

Суд считает, что отложение судебного разбирательства приведет лишь к необоснованному затягиванию разрешения спора по существу, поскольку ответчик в судебном заседании не обосновал необходимость в ознакомлении с дополнительными документами, озвученными в заседании, а в отношении третьего лица («ВЭБ.РФ») в сведениях ЕГРН отсутствует обременение по спорному земельному участку, в связи с чем правовая позиция данного лица для рассмотрения настоящего дела не имеет правового значения.

Суд считает, что имеющихся материалов дела и письменных позиций участников процесса достаточно для рассмотрения настоящего дела.

В связи с чем, данные ходатайства подлежат отклонению 

Рассматривая поступившее в суд ходатайство ООО «Имеретинский Сервис» о вступлении в дело третьим лицом без самостоятельных требований, суд исходил из следующего.

На основании ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В обоснование заявленного ходатайства ООО «Имеретинский Сервис» указало, что является арендатором имущественного комплекса, расположенного на спорном участке на основании договора аренды, заключенного с ООО «Туапсинский цементный завод», в связи с чем  в случае удовлетворения заявленных требований такой судебный акт повлечет прекращение хозяйственной деятельности ООО «Имеретинский Сервис» по договору аренды.

Однако, из материалов настоящего дела  не следует, что настоящий судебный акт принимается  о правах и обязанностях лиц, пользующихся расположенными на участке объектами. Никаких обязанностей на указанных лиц судебным актом по настоящему делу не возлагается.

Наличие обстоятельств, влекущих досрочное прекращение договора аренды, создает на стороне ООО «Имеретинский Сервис»  не субъективные права и обязанности, а только заинтересованность в исходе дела.

При таких обстоятельствах суд считает, что ООО «Имеретинский Сервис» не является участником  спорных правоотношений по настоящему делу, судебный акт о его правах и обязанностях не принимается, на него не возлагается исполнение каких-либо обязанностей. 

В  связи с чем, ходатайство ООО «Имеретинский Сервис» о вступлении в дело третьим лицом без самостоятельных требований подлежит отклонению.

Рассматривая ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле ГБУ КК «Управление по эксплуатации и капитальному строительству ГТС по Краснодарскому краю» и ФГКУ «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Краснодарскому краю» в качестве третьих лиц без самостоятельных требований, исходил из следующего.

В обоснование данного ходатайства ответчик пояснил, что на часть спорного земельного участка последним заключены соглашения о предоставлении сервитута в пользу указанных лиц, в связи с чем ответчик предполагает, что конечный судебный акт по настоящему делу может затронуть их права. При этом, обосновать каким именно образом будут затронуты права указанных лиц ответчик не смог.

Вместе с тем, суд отмечает, что нормами АПК РФ не предусмотрено привлечение к участию в деле третьих лиц на основании предположений.

Более того, обременения ГБУ КК «Управление по эксплуатации и капитальному строительству ГТС по Краснодарскому краю» и ФГКУ «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Краснодарскому краю» в отношении указанного земельного участка в виде сервитута в ЕГРН не зарегистрированы. 

В связи с чем, у суда нет оснований для привлечения указанных ли к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных лиц.

Таким образом, ходатайство подлежит отклонению.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО «Сочинеруд» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 09.09.1994 г. № 182. Согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 34 000 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0402061:0001, для размещения и эксплуатации Выселовского щебзавода в устье реки Псоу в Адлерском районе г. Сочи, категория земель – земли поселений.

Соглашением от 01.08.2007 г. стороны расторгли указанный договор аренды по обоюдному согласию.

01.08.2007 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ЗАО «Фирма Сочинеруд» (арендатор) заключили новый договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900004281, согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 34 000 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0402061:0001, расположенный по адресу: г. Сочи. Адлерский район, село Веселое, предназначенный для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений Веселовского щебзавода. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-2-б (п. 1.1 договора).

24.08.2007 г. между ЗАО «Фирма «Сочинеруд» и ООО «Северо-Кавказская горная компания» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 4900004281 от 01.08.2007 г., на основании которого права и обязанности арендатора спорного земельного участка перешли к ООО «Северо-Кавказская горная компания».

В дальнейшем по договору от 10.02.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 4900004281 от 01.08.2007 г. права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:0001 перешли от ООО «Северо-Кавказская горная компания» к ООО «Туапсинский цементный завод».

ООО «Туапсинский цементный завод» так же приобрело право собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты.

Как уже указано выше целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1 – для размещения и эксплуатации Выселовского щебзавода в устье реки Псоу в Адлерском районе г. Сочи.

Согласно условиям договора № 4900004281 от 01.08.2007 арендатор обязан, в том числе  использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и строго в соответствии с целевым назначением.

Таким образом, существенным условием договора и конечной целью использования переданного в аренду земельного участка является эксплуатация Выселовского щебзавода.

Между тем, в ходе проверочных мероприятий, проведенных прокуратурой Адлерского района г. Сочи с привлечением контрольных и надзорных органов, в том числе Центрального отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, установлено, что щебзавод на земельном участке не располагается, производственная деятельность не осуществляется, участок используется в иных целях.

Так, установлено, что на земельном участке осуществляется хозяйственная деятельность по складированию строительных конструкций и оборудованию; расположены двухэтажное нежилое здание, строения (сооружения) - ангар, контрольно-пропускной пункт, бытовки, металлоконструкции. Деятельность Веселовского щебзавода не осуществляется, строительной техники, специализированного оборудования и рабочих на территории земельного участка не имеется.

Кроме того, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1 располагается в водоохранной зоне Черного моря, второй зоне горно-санитарной охраны курорта Сочи и в соответствии с генеральным планом городского округа г. Сочи, утвержденным решением городского Собрания Сочи от 14.07.2009 № 89, в функциональных зонах коммунально-инженерного назначения и зеленых насаждений общего пользования.

При этом, согласно пункту 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, на территории второй зоны округа горно-санитарной охраны запрещается, в том числе размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов.

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, осуществление хозяйственной деятельности в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования запрещено.

Также в нарушение статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации, статьи 50 Федерального закона от 20.12.2004 № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» и постановления Правительства Российской Федерации от 30.04.2013 № 384 «О согласовании Федеральным агентством по рыболовству строительства и реконструкции объектов капитального строительства, внедрения новых технологических процессов и осуществления иной деятельности, оказывающей воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания» согласование Азово-Черноморского территориального управления Росрыболовства на осуществление хозяйственной деятельности в водоохранной зоне, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1, отсутствует.

В связи с выявленными в ходе проверки фактами нецелевого использования земельного участка и грубого нарушения условий договора аренды земельного участка администрацией федеральной территории «Сириус» 17.06.2022 ООО «Туапсинский цементный завод» вручена претензия о расторжении договора аренды земельного участка от 01.08.2007 № 4900004281.

Поскольку в установленный претензией 30-дневный срок ответ от ООО «Туапсинский цементный завод» не получен, земельный участок в добровольном порядке администрации федеральной территории «Сириус» не возвращен, соглашение о расторжении договора со стороны общества не подписано, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

 

В настоящее время полномочия по распоряжению землями, находящимися в собственности Российской Федерации, в силу пункта 1 части 1 статьи 8 Федерального закона от 22.12.2020 № 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус», в том числе земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402061:1 переданы администрации федеральной территории «Сириус».

В связи с чем, администрация федеральной территории «Сириус» является надлежащим истцом по настоящему делу.

Принимая решение по настоящему делу, суд исходил из следующего.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз.  4  п.  2  ст.  450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Так, материалами дела установлено, что истец направил ответчику претензии от 17.06.2022 г. № 01/01-12/1822 с предложением расторгнуть договор аренды.

Таким образом, администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно пункту 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором.

Исковые требования о досрочном расторжении договора и о возврате участка мотивированы использованием ответчиком участка не по целевому назначению, предусмотренному договором (деятельность завода не осуществляется, отсутствуют строительная техника, специализированное оборудование и рабочие), а так же расположением участка в водоохраной зоне Черного моря и во второй зоне горносанитарной охраны курорта Сочи, в которых хозяйственная деятельность без согласования с уполномоченными органами запрещена.

В подтверждение заявленных требований администрация представила: письмо Азово-Черноморского управления территориальное управление от 09.06.2022 г. № 8278 (л.д. 48-49 т.1) об отсутствии согласования размещения хозяйственных и иных объектов на участке; акт осмотра от 07.06.2022 г. (л.д. 56-61 т.1); представление прокуратуры Адлерского района г. Сочи от 24.06.2022 г. об устранении нарушений в сфере землепользования (л.д. 65-69 т.1); фрагмент карты ПЗЗ и генерального плана; сведения ИСОГД (т.2).

Прокуратура, поддержавшая исковые требования так же представила в материалы дела: письмо департамента промышленной политики Краснодарского края от 18.07.2022 г. № 203-10-06-28-75/22 (л.д. 13 т.2), согласно которому на территории спорного земельного участка Выселовский щебзавод не расположен, иные предприятия по добыче и переработке инертных материалов отсутствует.

В ходе рассмотрения дела истцом представлен актуальный акт осмотра от 11.08.2022 г. и заключение МБУ г. Сочи «Миг» от 30.08.2022 г. по установлению признаков капитальности объектов, расположенных на спорном земельном участке.

Согласно представленному актуальному акту осмотра от 11.08.2022 г.  доступ на спорный земельный участок ограничен, на участке осуществляется хозяйственная деятельность по складированию строительных конструкций, оборудования и материалов, расположены:

- двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0000000:3554 площадью 255,7 кв. метров из железобетона (литер А, площадь застройки -158,15 кв. метров, высота - 6 метров, не эксплуатируется, принадлежит на праве собственности ООО «Туапсинский цементный завод», запись о государственной регистрации 23-23-22/007/2011-188);

- одноэтажное здание с кадастровым номером 23:49:0000000:2948 площадью 1502,8 кв. метров из железобетона и метала (литер Д, площадь застройки -1540,92 кв. метров, высота - 9 метров, согласно техническому паспорту общая площадь составляет 1526,7 кв. метров, принадлежит на праве собственности ООО «Туапсинский цементный завод», запись о государственной регистрации 23-23-22/007/2011-186);

-сооружение контрольно-пропускного пункта из металла (на государственный кадастровый учет не постановлено, государственная регистрация прав не осуществлена);

- сооружение контрольно-пропускного пункта из бетона (на государственный кадастровый учет не постановлено, государственная регистрация прав не осуществлена).

Также на участке произрастает травяная и кустарниковая растительность.

Деятельность щебзавода на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1 не осуществляется,  строительной техники, специализированного оборудования, рабочих для этих целей на данном участке не имеется.

Согласно статье 1 ЗК РФ основным принципом земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них  целевым назначением.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу пункта 2 статья 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Арендуемый обществом земельный участок для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости собственником земельного участка не предоставлялся.

За предоставлением земельного участка для эксплуатации существующих объектов недвижимости общество к собственнику земельного участка не обращалось, земельные участки в целях эксплуатации объектов недвижимости не формировались и специально для размещения конкретных зданий и сооружений общества не формировались.

Согласно ответу Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.08.2022, являющемуся уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края в области градостроительной деятельности, необходимая площадь для эксплуатации двух объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0000000:3554, 23:49:0000000:2948,   находящихся   в   собственности   общества,   составляет 2803,5 кв. м.

Указанное свидетельствует о несоразмерности занимаемой объектами недвижимости арендатора площади земельного участка (34 000 кв. м.).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823). 

Однако, суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, не установил, что расположенные на испрашиваемом земельном участке объекты имеют единое назначение и целевое использование - завод, то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют разрешенному использованию земельного участка. 

Представитель ответчика в судебном заседании 08.09.2022 г. пояснил, что ООО «Туапсинский цементный завод» приобрело право собственности на расположенные на спорном земельном участком объекты, путем их приобретения на торгах как единый комплекс. Однако, общество никогда не использовало и не намеревалось  использовать приобретенные объекты как завод.

Согласно представленному в материалы дела заключению МБУ г. Сочи «Миг» от 30.08.2022 г. на спорном земельном участке имеется всего два капитальных объекта, принадлежащих ответчику на праве собственности с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:3554, 23:49:0000000:2948. Ответчик так же подтвердил данный факт.

Таким образом, на спорном земельном участке отсутствует завод как единый комплекс.

При этом, в соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КП6-2).

Вышеуказанные обстоятельства, указывают на нецелевое использование земельного участка, а значит на существенные нарушения условий договора об аренде, поскольку собственником участка не достигнута цель предоставления в аренду земельного участка, а именно – для эксплуатации Выселовского щебзавода в устье реки Псоу в Адлерском районе г. Сочи.

Кроме того, спорный земельный участок расположен в водоохраной зоне Черного моря и во второй зоне горно-санитарной охраны курорта Сочи, в которых хозяйственная деятельность без согласования с уполномоченными органами запрещена.

Согласно письму Азово-Черноморского управления территориальное управление от 09.06.2022 г. № 8278 согласование размещения хозяйственных и иных объектов на спорном участке, отсутствует.

Использование земельного участка не по целевому назначению является существенным нарушением условий договора аренды.

Таким образом, истец обосновано обратился в суд с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды.

В связи с чем, исковые требования в части расторжения договора аренды подлежит удовлетворению.

В силу вышеуказанного, удовлетворению также подлежат требования истца об указании в резолютивной части решение суда, что оно является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1  от 17.08.2007 № 23-23-22/072/2007-057.

Кроме того истцом заявлено требование об обязании ООО «Туапсинский цементный завод» возвратить Администрации федеральной территории «Сириус» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. 

Настоящий спор возник из обязательственных отношений, в данном случае ответчик владеет и пользуется земельным участком на основании договора аренды, действие которого прекращено, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде. 

Таким образом, после прекращения договора правовые основания для пользования ответчиком спорным имуществом отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного имущества. 

Между тем, из заключения МБУ г. Сочи «Миг» от 30.08.2022 г. следует, что на спорном земельном участке имеется два капитальных объекта, принадлежащих ответчику на праве собственности с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:3554, 23:49:0000000:2948. Ответчик так же подтвердил данный факт.

Вместе с тем, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 г. по делу № 308-ЭС15-8731 изложена правовая позиция о невозможности возврата земельного участка без решения судьбы находящихся на указанном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности.

В определении от 23.03.2017 № 308-ЭС15-18307 Верховный Суд Российской Федерации указал, что поскольку на участке расположены объекты ответчика, истребование земельного участка без объектов недвижимости неправомерно, ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В этой связи возложение на ответчика обязанности по возврату администрации земельного участка с объектами общества не соответствует приведенным положениям. По смыслу нормы статьи 39.20 Земельного кодекса правом на приобретение публичного земельного участка обладает собственник отдельно стоящего объекта недвижимости. Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Таким образом, вопрос о возврате спорного земельного участка без решения судьбы находящихся на участке объектов недвижимости невозможен.

С учетом установленного, в целях эффективного правосудия, суд считает необходимым требования об обязании ООО «Туапсинский цементный завод» возвратить Администрации федеральной территории «Сириус» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1 выделить в отдельное производство по правилам пункта 3 статьи 130 АПК РФ. 

Госпошлина в порядке ст. 110 АПК подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ с ответчика как с проигравшей стороны.

Руководствуясь статьями 51, 65, 71, 110, 148, 158, 159, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения  отклонить.

Ходатайство Государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ» и ответчика об отложении судебного разбирательства отклонить.

Ходатайство ответчика о привлечении третьих лиц и ходатайство ООО «Имеретинский сервис» о вступлении в дело третьим лицом без требований отклонить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.08.2007 г. № 4900004281 площадью 34 000 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0402061:1.

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1  от 17.08.2007 № 23-23-22/072/2007-057.

Взыскать с ООО «Туапсинский цементный завод», пгт. Сириус (ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 6 000 руб.

Выделить в отдельное производство требование об обязании ООО «Туапсинский цементный завод» возвратить Администрации федеральной территории «Сириус» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий